Erfahrungen mit REITs: Was Anleger über Rendite, Risiken und Regeln wissen sollten

In Deutschland gibt es REITs erst seit 2007, in den USA dagegen schon seit den 1960er Jahren. Die Anfänge der Treuhandstrukturen mit REIT-Charakter reichen sogar bis ins Jahr 1956 nach Neuseeland zurück. Mittlerweile existieren Real Estate Investment Trusts in mehr als 20 Ländern weltweit.

Die deutschen REITs tragen international die Bezeichnung G-REITs, also German Real Estate Investment Trusts. Der deutsche Markt spielt im internationalen Vergleich kaum eine Rolle, weil die Anlageklasse hier noch sehr jung ist. Besonders ausgeprägt ist dagegen der US-Markt mit mehr als 200 Immobiliengesellschaften in dieser Rechtsform.

Für dich als Anlegerin bedeutet das: Die Auswahl an deutschen REITs ist überschaubar, während du über internationale REITs-Zugang zu einem deutlich größeren Markt bekommst. Die Rechtsform unterscheidet sich je nach Land, europäische REITs sind in der Regel börsennotierte Aktiengesellschaften, in den USA überwiegend Trusts.

Equity-REITs investieren direkt in Immobilien und erzielen ihre Erträge aus Vermietung und Verpachtung. Alle deutschen REITs gehören zu dieser Kategorie. Mortgage-REITs dagegen kaufen besicherte Hypotheken oder vergeben Darlehen für Immobilienprojekte und verdienen hauptsächlich an Zinsen.

Hybrid-REITs kombinieren beide Ansätze, sie investieren sowohl direkt in Immobilien als auch indirekt über Hypothekengeschäfte. In Deutschland sind Mortgage-REITs und Hybrid-REITs nicht zugelassen. Das deutsche REIT-Recht erlaubt ausschließlich die direkte Immobilieninvestition.

Für dein Risikoprofil ist diese Unterscheidung wichtig: Mortgage-REITs hängen stärker vom Zinsumfeld ab, weil ihre Erträge aus Hypothekenzinsen stammen. Equity-REITs sind dagegen direkter von der Entwicklung der Immobilienmärkte und der Mieteinnahmen abhängig.

Deutsche REITs müssen mindestens 90 Prozent ihres Gewinns an die Aktionäre ausschütten. Diese Pflicht ist im REIT-Gesetz festgeschrieben und gilt für den Gewinn des vorherigen Geschäftsjahres. Zusätzlich müssen mindestens 75 Prozent des Vermögens in Immobilien und Grundstücke investiert sein.

Weitere Auflagen betreffen die Finanzierung und die Aktionärsstruktur. Zum Jahresende muss die Eigenkapitalquote bei mindestens 45 Prozent liegen, eine Fremdfinanzierung ist also nur bis maximal 55 Prozent des Vermögens erlaubt. Mindestens 15 Prozent der Aktien müssen sich im Streubesitz befinden, beim Börsengang sogar 25 Prozent.

Für dich bedeutet das: Deutsche REITs sind gesetzlich zu einer konservativen Finanzierung verpflichtet. Gleichzeitig dürfen sie nicht in Wohnimmobilien investieren, sondern nur in Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser, Einkaufszentren, Hotels oder Krankenhäuser. Immobilienhandel als Hauptgeschäft ist ebenfalls untersagt.

Die Besteuerung von REIT-Erträgen folgt den allgemeinen Regeln für Kapitalerträge. Auf Dividenden zahlst du 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer. Der Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr gilt auch für REIT-Dividenden, bei Zusammenveranlagung sind es 2000 Euro.

Anders als bei direkten Immobilieninvestments gibt es bei REITs keine Spekulationsfrist. Gewinne aus REITs sind unabhängig von der Haltedauer immer steuerpflichtig. Wer eine Immobilie direkt kauft und nach zehn Jahren verkauft, kann den Gewinn steuerfrei einstreichen. Bei REITs gilt dieser Vorteil nicht.

Die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene sorgt dafür, dass die gesamte Steuerlast bei dir als Anlegerin anfällt. Das ist der Preis für die hohe Ausschüttungsquote, die deutsche REITs gesetzlich erfüllen müssen.

Der größte Vorteil von REITs ist die Kombination aus Börsenhandel und Immobilienerträgen. Du kannst Anteile börsentäglich kaufen und verkaufen, ähnlich wie bei Aktien. Gleichzeitig profitierst du von regelmäßigen Mieteinnahmen, die als Dividenden ausgeschüttet werden.

Die Dividendenrendite liegt bei REITs häufig über 5 Prozent pro Jahr. Das macht sie für Anleger interessant, die eine Dividendenstrategie verfolgen oder ein passives Einkommen aufbauen möchten. Die Transaktionskosten sind im Vergleich zum direkten Immobilienkauf deutlich geringer.

Ein weiterer Vorteil ist die breite Streuung. Über einen einzelnen REIT erhältst du Zugang zu einem ganzen Immobilienportfolio mit verschiedenen Objekten und Mietern. Die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene erhöht zudem die Ausschüttungssumme, weil keine Körperschaft- oder Gewerbesteuer den Gewinn schmälert.

REITs sind in ihrem Kern Aktien und unterliegen entsprechenden Kursschwankungen. Ein gutes Jahr mit zweistelliger Rendite kann von einem Verlustjahr mit deutlichem Minus abgelöst werden. Die attraktiven Dividenden können diese Schwankungen nicht ausgleichen.

Das Zinsänderungsrisiko ist bei Immobilienaktien besonders ausgeprägt. Steigende Zinsen belasten die Immobilienbewertungen und erhöhen die Finanzierungskosten der REITs. Branchenspezifische Risiken wie Leerstand oder Mietausfälle bei Gewerbeimmobilien kommen hinzu.

Der deutsche REIT-Markt ist mit nur vier aktiven Gesellschaften sehr klein. Diese geringe Auswahl erhöht das Konzentrationsrisiko, wenn du nur in deutsche REITs investierst. Internationale REITs bieten mehr Diversifikation, bringen aber Währungsrisiken mit sich.

Für die meisten Anlegerinnen ist der Weg über einen Immobilien-ETF einfacher als die Auswahl einzelner REIT-Aktien. Ein ETF auf einen globalen Immobilienaktien-Index streut dein Geld über hunderte REITs weltweit und reduziert das Einzelwertrisiko.

Bei der Indexauswahl solltest du genau hinschauen. Der deutsche RX REIT-All Share Index enthält nur vier Unternehmen, der RX Real Estate Index kommt auf 14 Werte. Für eine echte Diversifikation sind globale Indizes besser geeignet: Der FTSE EPRA/NAREIT umfasst 476 Immobilienaktien und REITs, der S&P Global REIT enthält 408 Titel.

Einzelne REIT-Aktien erfordern dagegen eine eigene Analyse des Unternehmens. Du musst die Mieterstruktur, die Verschuldung und die Qualität des Immobilienportfolios bewerten. Diese Arbeit sparst du dir mit einem breit gestreuten ETF.

REITs sind vor allem für Dividendenstrategien interessant. Die hohe Ausschüttungsquote sorgt für regelmäßige Erträge, die du für den Vermögensaufbau oder die Entsparphase nutzen kannst.

Für ein breit diversifiziertes Portfolio können Immobilienaktien eine sinnvolle Ergänzung sein. Die Korrelation zum Gesamtmarkt schwankt historisch zwischen 0 und 0,85, was einen moderaten Diversifikationseffekt ermöglicht.

Wer bereits in einen globalen Aktien-ETF wie den MSCI World investiert, erhält über die enthaltenen Immobilienunternehmen bereits ein gewisses Engagement in dieser Anlageklasse. Ein separates REIT-Investment ist dann eine bewusste Übergewichtung.

REITs eignen sich vor allem für Anlegerinnen, die regelmäßige Erträge über Dividenden aufbauen möchten. Die hohe Ausschüttungsquote von mindestens 90 Prozent sorgt für planbare Zahlungen, die du für den Vermögensaufbau oder die Entsparphase nutzen kannst.

Für ein breit diversifiziertes Portfolio können Immobilienaktien eine sinnvolle Ergänzung sein. Die Korrelation zum Gesamtmarkt schwankt historisch zwischen 0 und 0,85. Das bedeutet: Immobilienaktien entwickeln sich nicht immer im Gleichlauf mit dem restlichen Aktienmarkt, was das Risiko des Gesamtportfolios bei gleicher Renditeerwartung senken kann.

Wer bereits in einen globalen Aktien-ETF wie den MSCI World investiert, erhält über die enthaltenen Immobilienunternehmen bereits ein gewisses Engagement in dieser Anlageklasse. Ein separates REIT-Investment lohnt sich vor allem dann, wenn du den Immobilienanteil gezielt erhöhen möchtest.

Offene Immobilienfonds bieten ebenfalls Zugang zu Immobilien, sind aber weniger flexibel. Du kannst Anteile nicht börsentäglich handeln, sondern musst Rückgabefristen beachten. Die Ausschüttungen fallen meist niedriger aus als bei REITs.

Der direkte Immobilienkauf erfordert dagegen erhebliches Eigenkapital, oft mehrere zehntausend Euro. Dafür profitierst du von der Spekulationsfrist: Nach zehn Jahren Haltedauer sind Verkaufsgewinne steuerfrei. Bei REITs gilt dieser Vorteil nicht, Gewinne sind immer steuerpflichtig.

REITs bieten den niedrigsten Einstieg: Bereits ab einer Aktie oder einem ETF-Anteil bist du dabei. Offene Immobilienfonds verlangen oft Mindestsparraten von 25 bis 50 Euro, der direkte Immobilienkauf bleibt für viele Anlegerinnen unerreichbar.