Lohnt sich ein REIT? So denkst du über Immobilienaktien nach

Die Rechtsform wurde 1960 in den USA eingeführt und hat sich weltweit verbreitet. In 19 Ländern gibt es börsennotierte REITs, darunter in Deutschland, den USA, Japan und Australien. Die Mindestausschüttungsquote liegt in Deutschland und den USA bei 90 Prozent des handelsrechtlichen Jahresüberschusses.

Für dich als Anleger bedeutet das: Ein REIT funktioniert ähnlich wie eine Immobilie, die du direkt besitzt, nur dass die Einnahmen aus vielen Objekten stammen. Du erhältst regelmäßige Dividenden, ohne dich um Verwaltung, Mieter oder Instandhaltung kümmern zu müssen.

Deutsche REITs sind von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit. Die Besteuerung findet erst bei dir als Anleger statt, wenn die Dividende auf deinem Konto landet.

Du trägst das Risiko von Mietausfall, Leerstand und Wertverlust allein. Ein Verkauf dauert oft Monate und verursacht Notar- und Maklerkosten.

Immobilienaktien verteilen dein Geld auf viele Objekte, Regionen und Branchen. Über einen Immobilien-ETF bist du an hunderten von Bürogebäuden, Logistikzentren und Wohnanlagen weltweit beteiligt. Du kannst Anteile börsentäglich handeln, auch in kleinen Stückelungen.

Der entscheidende Unterschied liegt in der Liquidität: Während du eine Wohnung nicht mal eben für 500 Euro verkaufen kannst, verkaufst du ETF-Anteile innerhalb von Sekunden zum aktuellen Kurs.

REITs erzielen ihre Einnahmen vor allem aus der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie aus Veräußerungen. Von diesen Gewinnen müssen sie in Deutschland und den USA mindestens 90 Prozent an die Aktionäre ausschütten. In Australien liegt die Quote sogar bei 100 Prozent.

Die Ausschüttung landet als Dividende auf deinem Verrechnungskonto. Bei Immobilien-ETFs sammelt der Fonds die Dividendenzahlungen aller enthaltenen REITs und Immobilienaktien und schüttet sie gebündelt aus. Die Ausschüttungsrenditen großer Immobilien-ETFs lagen in den Jahren 2020 bis 2023 zwischen 2,5 und 3,5 Prozent pro Jahr.

Eine hohe Dividende ist nicht dasselbe wie eine hohe Gesamtrendite. Der Kursverlauf der Aktie gehört ebenso zu deiner Rendite wie die Ausschüttung. Ein REIT kann hohe Dividenden zahlen und gleichzeitig an Wert verlieren.

Der Markt für börsennotierte Immobilienunternehmen ist breiter, als viele Anleger vermuten. Neben Wohnimmobilien halten REITs und Immobilien-ETFs vor allem Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Logistikzentren und Einkaufszentren. Auch Sonderimmobilien wie Krankenhäuser, Pflegeheime, Hotels und Datenzentren sind häufig vertreten.

Deutsche REITs müssen sich dabei auf Gewerbeimmobilien beschränken. Wohnimmobilien, die vor 2007 gebaut wurden, dürfen sie nicht in ihr Portfolio aufnehmen. Einzelne Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung oder unbebaute private Baugrundstücke findest du in börsengehandelten Immobilienanlagen nicht.

Für dich bedeutet das: Mit einem Immobilien-ETF investierst du überwiegend in gewerbliche Objekte. Die Entwicklung deines Investments hängt damit stärker von Büromärkten, Logistik und Einzelhandel ab als vom privaten Wohnungsmarkt.

Die laufenden Kosten eines Immobilien-ETFs liegen oft zwischen 0,2 und 0,6 Prozent pro Jahr. Diese Gesamtkostenquote wird direkt aus dem Fondsvermögen entnommen und schmälert deine Nettorendite. Günstige Produkte findest du am unteren Ende dieser Spanne.

Auf die Dividenden zahlst du Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag. Für Aktienfonds mit mindestens 51 Prozent Aktienquote gilt eine Teilfreistellung von 30 Prozent. Das bedeutet: 30 Prozent deiner Erträge sind steuerfrei, auf die restlichen 70 Prozent zahlst du die Abgeltungsteuer.

Dein Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr gilt auch für Dividenden aus Immobilien-ETFs. Erst wenn deine Kapitalerträge diesen Freibetrag überschreiten, wird Steuer fällig.

Die Regeln betreffen die Ausschüttung, die Vermögensstruktur und die Verschuldung.

Mindestens 75 Prozent des Vermögens müssen in unbewegliches Vermögen wie Grundstücke und Immobilien investiert sein. Ebenso müssen mindestens 75 Prozent des Umsatzes aus der Bewirtschaftung dieses Vermögens stammen. Die Eigenkapitalquote muss bei mindestens 45 Prozent liegen, die Verschuldung ist auf maximal 55 Prozent begrenzt.

Mindestens 90 Prozent des handelsrechtlichen Jahresüberschusses müssen an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Im Gegenzug sind deutsche REITs von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit.

In einem marktbreiten Index wie dem MSCI World sind Immobilienaktien bereits mit 2 bis 3 Prozent enthalten. Wer einen separaten Immobilien-ETF kauft, setzt bewusst auf eine Übergewichtung dieser Branche.

Für eine Beimischung spricht, wenn du regelmäßige Ausschüttungen suchst, die über denen eines breiten Welt-ETF liegen. Die Ausschüttungsrenditen von Immobilien-ETFs lagen zuletzt zwischen 2,5 und 3,5 Prozent, während ein ausschüttender MSCI-World-ETF nur 1,5 bis 1,9 Prozent zahlte.

• Du möchtest regelmäßige Ausschüttungen, die über denen eines breiten Welt-ETF liegen.
• Du willst dein Portfolio um eine Branche ergänzen, die im MSCI World nur mit 2 bis 3 Prozent gewichtet ist.
• Du kommst mit den Kursschwankungen von Immobilienaktien klar, die zeitweise stärker ausfallen können als beim Gesamtmarkt.
• Du investierst breit über einen Immobilien-ETF statt in wenige Einzelaktien.
• Du hast einen Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren.

Viele Anleger überschätzen die Sicherheit von Immobilienaktien, weil sie an physische Immobilien denken. Tatsächlich schwanken REIT-Aktien ähnlich stark wie der Gesamtmarkt. Der maximale Wertverlust lag in der Vergangenheit bei minus 74 Prozent, beim MSCI World bei minus 57 Prozent.

Ein weiterer Fehler ist die Übergewichtung. Wer Immobilienaktien mit 20 Prozent oder mehr im Depot gewichtet, erzeugt ein Klumpenrisiko. Die Rendite hängt dann stark von der Entwicklung einer einzigen Branche ab. Die meisten Experten halten die 2 bis 3 Prozent aus einem marktbreiten Index für ausreichend.

Hohe Dividenden sind kein Ersatz für eine gute Gesamtrendite. Wer nur auf die Ausschüttung schaut, übersieht Kursverluste, die die Dividende aufzehren können.

Ein Immobilien-ETF investiert in börsennotierte Immobilienaktien und REITs. Du kannst Anteile börsentäglich über die Börse kaufen und verkaufen.

Ein offener Immobilienfonds hält dagegen direkt Immobilien im Fondsvermögen, oft Gewerbeimmobilien. Die Rückgabe von Anteilen erfolgt an die Fondsgesellschaft und kann Haltefristen und Kündigungsfristen unterliegen. Die Liquidität ist deutlich geringer als beim börsengehandelten ETF.

Offene Immobilienfonds sind keine börsengehandelten Produkte und folgen anderen Regeln als Immobilien-ETFs. Für Anleger, die täglich handelbar bleiben wollen, ist der ETF die passendere Wahl.

In einem marktbreiten Index wie dem MSCI World sind Immobilienaktien bereits mit etwa 2 bis 3 Prozent enthalten. Wer diesen Anteil über einen separaten Immobilien-ETF deutlich erhöht, setzt bewusst auf eine Übergewichtung der Branche. Diese Entscheidung sollte auf deiner persönlichen Einschätzung des Immobilienmarktes beruhen.

Eine Beimischung von 5 bis 10 Prozent kann das Portfolio um stabile Ausschüttungen ergänzen, ohne das Risiko zu stark zu erhöhen. Höhere Quoten führen dagegen zu einem Klumpenrisiko, weil die Rendite dann stark von der Entwicklung des Immobilienmarktes abhängt. Die historische Volatilität von REIT-Aktien lag mit 21,5 Prozent leicht über der des MSCI World mit 20,6 Prozent.

Für die meisten Anleger ist die einfachste Lösung, bei einem breiten Welt-ETF zu bleiben und auf einen separaten Immobilien-ETF zu verzichten. Die enthaltenen 2 bis 3 Prozent Immobilienaktien reichen aus, um an der Branche beteiligt zu sein.

In einem marktbreiten Index wie dem MSCI World sind Immobilienaktien bereits mit etwa 2 bis 3 Prozent enthalten. Wer diesen Anteil über einen separaten Immobilien-ETF deutlich erhöht, setzt bewusst auf eine Übergewichtung der Branche.

Eine Beimischung von 5 bis 10 Prozent kann das Portfolio um stabile Ausschüttungen ergänzen, ohne das Risiko zu stark zu erhöhen. Höhere Quoten führen dagegen zu einem Klumpenrisiko, weil die Rendite dann stark von der Entwicklung des Immobilienmarktes abhängt.

Für die meisten Anleger ist die einfachste Lösung, bei einem breiten Welt-ETF zu bleiben und auf einen separaten Immobilien-ETF zu verzichten. Die enthaltenen 2 bis 3 Prozent Immobilienaktien reichen aus, um an der Branche teilzuhaben.