Lohnt sich ein REIT? Chancen und Risiken im Ueberblick

Für dich als Studierende ist ein REIT eine Aktiengesellschaft, deren Geschäftszweck gesetzlich auf das Halten und Verwalten von Immobilien begrenzt ist. Du kaufst also keine einzelne Wohnung, sondern einen kleinen Anteil an einem Unternehmen, das viele Gewerbeobjekte wie Büros, Lagerhallen oder Einkaufszentren besitzt.

Der entscheidende Unterschied zu einer normalen Immobilienaktie liegt in der Regulierung. Deutsche REITs zahlen auf Unternehmensebene keine Körperschaft- und Gewerbesteuer, müssen im Gegenzug aber mindestens 90 Prozent ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses als Dividende an dich ausschütten.

Diese Konstruktion führt dazu, dass ein großer Teil der Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten direkt bei den Aktionärinnen ankommt. Du profitierst von laufenden Erträgen, ohne dich um Verwaltung, Instandhaltung oder Mietersuche kümmern zu müssen.

Der wichtigste Unterschied betrifft die Verfügbarkeit deines Geldes. Einen REIT kannst du während der Börsenhandelszeiten innerhalb von Minuten verkaufen, weil er wie eine Aktie gehandelt wird. Bei einem offenen Immobilienfonds gilt dagegen eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren ab Kauf und danach eine Kündigungsfrist von einem Jahr.

Auch die Rechtsform unterscheidet sich grundlegend. Beim REIT wirst du Anteilseignerin eines Unternehmens, beim offenen Immobilienfonds erwirbst du Anteile an einem Sondervermögen. Das hat Folgen für die Ausschüttung: REITs müssen mindestens 90 Prozent ihres Gewinns auszahlen, offene Immobilienfonds haben keine vorgeschriebene Mindestausschüttung und schütten oft nur moderate Erträge aus.

Für dich bedeutet das: Ein REIT eignet sich, wenn du regelmäßige Dividenden und tägliche Handelbarkeit suchst. Ein offener Immobilienfonds kann interessant sein, wenn du geringere Wertschwankungen bevorzugst und bereit bist, dein Geld länger zu binden.

Der Weg von der Miete bis zu deiner Dividende folgt einem klaren Ablauf. Zuerst vermietet der REIT die Immobilien in seinem Portfolio, wodurch monatliche Mietzahlungen in die Kasse des Unternehmens fließen.

Am Ende des Geschäftsjahres zieht der REIT von diesen Einnahmen alle Kosten ab, darunter Personal, Abschreibungen und Verwaltung. Vom verbleibenden handelsrechtlichen Jahresüberschuss muss er mindestens 90 Prozent an die Aktionäre ausschütten. Die Auszahlung erfolgt in der Regel quartalsweise oder jährlich als Dividende auf dein Depotkonto.

Du solltest die Dividende jedoch nicht mit der Gesamtrendite verwechseln. Der Aktienkurs des REIT kann parallel steigen oder fallen, und beide Komponenten zusammen bestimmen, wie viel Geld du insgesamt mit deinem Investment verdienst.

Deutsche REITs sind gesetzlich verpflichtet, mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in unbewegliches Vermögen zu investieren, also in Grundstücke und Immobilien. Ebenso müssen mindestens 75 Prozent des Umsatzes aus der Bewirtschaftung dieser Objekte stammen, etwa aus Mieten oder Pachten.

Der Schwerpunkt liegt auf Gewerbeimmobilien. Wohnimmobilien, die vor 2007 gebaut wurden, dürfen deutsche REITs nicht in ihr Portfolio aufnehmen. Neubauten ab 2007 sind dagegen erlaubt, spielen in der Praxis aber eine kleinere Rolle.

Zusätzlich gelten strenge Finanzierungsregeln. Die Eigenkapitalquote muss mindestens 45 Prozent betragen, die Verschuldung ist also auf maximal 55 Prozent begrenzt. Außerdem müssen mindestens 15 Prozent der Aktien im Streubesitz liegen, damit kein einzelner Großaktionär das Unternehmen dominiert.

Beim Kauf eines REIT fallen für dich lediglich die üblichen Börsenhandelskosten an. Die Ordergebühr in einem Online-Depot liegt je nach Anbieter zwischen 0 und 10 Euro, bei vielen Depots sind ETF-Sparpläne sogar kostenlos.

REITs selbst haben keine Ausgabeaufschläge. Die laufenden Kosten des Unternehmens sind bereits im Aktienkurs enthalten und werden nicht separat von deinem Konto abgezogen. Anders sieht es bei offenen Immobilienfonds aus: Dort zahlst du einmalig 3 bis 5 Prozent Ausgabeaufschlag und jährlich 0,5 bis 1,5 Prozent Managementgebühr.

Wenn du über einen REIT-ETF investierst, kommt eine Verwaltungskostenquote von 0,1 bis 0,5 Prozent pro Jahr hinzu. Diese Kosten sind deutlich niedriger als bei aktiv gemanagten offenen Immobilienfonds und schmälern deine Rendite nur geringfügig.

Bevor du in einen REIT investierst, solltest du drei gesetzliche Vorgaben kennen. Sie helfen dir, die Qualität und Stabilität eines REITs einzuschätzen, ohne tief in Geschäftsberichte einsteigen zu müssen.

• Die Ausschüttungsquote liegt bei mindestens 90 Prozent des handelsrechtlichen Jahresüberschusses.
• Die Eigenkapitalquote muss mindestens 45 Prozent betragen, die Verschuldung ist auf maximal 55 Prozent begrenzt.
• Mindestens 15 Prozent der Aktien müssen im Streubesitz liegen, also bei Anlegern, die jeweils weniger als 3 Prozent der Anteile halten.

Für deine Steuererklärung ist außerdem die Teilfreistellung relevant. Bei Aktienfonds und damit auch bei REIT-ETFs bleiben 30 Prozent der Erträge steuerfrei. Auf die restlichen 70 Prozent zahlst du Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag.

Ein REIT ist keine Einheitslösung, sondern eine Beimischung für bestimmte Anlageziele. Prüfe anhand der folgenden Punkte, ob die Anlageklasse zu deiner Situation als Studierende passt.

• Du suchst regelmäßige Erträge durch Dividenden, die quartalsweise oder jährlich auf dein Konto fließen.
• Du möchtest dein Portfolio um Immobilienwerte ergänzen, ohne eine Immobilie zu kaufen oder einen Kredit aufzunehmen.
• Du planst eine langfristige Anlage von mindestens fünf bis zehn Jahren und brauchst das Geld nicht kurzfristig.
• Du kannst Kursschwankungen an der Börse aushalten, ohne in Panik zu verkaufen.
• Du bevorzugst eine breite Diversifikation über einen REIT-ETF statt eines einzelnen Unternehmens.

Wenn mehrere dieser Punkte auf dich zutreffen, kann ein REIT oder REIT-ETF als Ergänzung zu einem breit gestreuten Aktienportfolio sinnvoll sein. Als alleinige Anlage ist er wegen des Branchenrisikos nicht geeignet.

Die hohen Dividendenrenditen von vier oder fünf Prozent verleiten viele Anlegerinnen zu Fehlschlüssen. Der häufigste Fehler ist, die Dividendenrendite mit der Gesamtrendite zu verwechseln. Der Kursverlauf ist ein ebenso wichtiger Teil deiner Rendite und kann die Dividende vollständig aufzehren.

Ein weiterer Fehler ist das Klumpenrisiko durch einen einzelnen REIT. Wenn du nur in einen Büro-REIT investierst und die Nachfrage nach Büroflächen einbricht, verliert dein gesamtes Investment an Wert. Ein breiter REIT-ETF reduziert dieses Risiko, indem er viele Branchen und Regionen abdeckt.

• Verwechsle Dividendenrendite nicht mit Gesamtrendite, der Kursverlauf zählt genauso.
• Gehe kein Klumpenrisiko durch einen einzelnen REIT ein, sondern streue über einen ETF.
• Betrachte REITs nicht als Ersatz für Tagesgeld oder Anleihen, die Kursschwankungen sind deutlich höher.
• Ignoriere die Zinsabhängigkeit nicht, steigende Zinsen können Immobilienwerte und REIT-Kurse belasten.

REITs eignen sich für langfristige Anlagen, nicht für Spekulationen in wenigen Monaten. Wer kurzfristig handelt, zahlt unnötig Ordergebühren und läuft Gefahr, bei Kursschwankungen falsche Entscheidungen zu treffen.

Die meisten Immobilien-ETFs investieren schwerpunktmäßig in REITs. Du kaufst mit einem einzigen Wertpapier Anteile an vielen verschiedenen Immobilienunternehmen, was das Risiko reduziert, das von einem einzelnen Titel oder einer einzelnen Region ausgeht. Ein REIT-ETF bildet einen Immobilienindex passiv nach und wird an der Börse gehandelt wie eine Aktie.

Beachte jedoch, dass auch ein Immobilien-ETF ein Branchenrisiko trägt. Verlieren weltweit Büroimmobilien oder Einkaufszentren an Wert, sinkt der gesamte ETF. Deshalb sollte ein REIT-ETF nur ein Baustein in deinem Portfolio sein, nicht die alleinige Anlage.

Die meisten Immobilien-ETFs investieren schwerpunktmaessig in REITs. Du kaufst mit einem einzigen Wertpapier Anteile an vielen verschiedenen Immobilienunternehmen weltweit. Das reduziert das Risiko, das von einem einzelnen Titel oder einer einzelnen Region ausgeht.

Ein REIT-ETF bildet einen Immobilienindex passiv nach. Er wird an der Boerse gehandelt wie eine Aktie. Dadurch kombinierst du die Vorteile von REITs, also hohe Ausschuettungen und taegliche Handelbarkeit, mit der breiten Diversifikation eines Fonds.

Beachte jedoch, dass auch ein Immobilien-ETF ein Branchenrisiko traegt. Verlieren Bueros oder Einkaufszentren weltweit an Wert, sinkt auch der Wert deines ETFs. Eine Beimischung von zehn bis zwanzig Prozent des Portfolios gilt als sinnvolle Groesse fuer die Immobilienquote.