Lohnt sich ein Immobilienfonds für dich?

Ein offener Immobilienfonds kauft mit dem Geld der Anleger eine größere Zahl von Gebäuden, meist Büros, Einkaufszentren oder Hotels. Größere Fonds umfassen teils über 100 Immobilien, was das Risiko im Vergleich zu einer einzelnen Direktinvestition streut. Die Rendite entsteht vor allem aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Objekte.

Du investierst also nicht in ein einzelnes Gebäude, sondern in ein Portfolio aus vielen Immobilien. Oft kannst du schon für unter 100 Euro einsteigen. Die Anteile werden meist an der Börse gehandelt oder können mit Fristen an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden.

Offene Immobilienfonds stehen grundsätzlich allen Anlegern offen und erfordern oft nur kleine Beträge. Geschlossene Immobilienfonds richten sich dagegen an einen begrenzten Kreis und verlangen meist hohe Mindestinvestitionen. Sie stecken das Geld häufig in nur ein einzelnes konkretes Projekt, etwa den Erwerb und Betrieb einer Gewerbeimmobilie.

Bei geschlossenen Fonds handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung, bei der im schlimmsten Fall ein Totalverlust droht. Ein vorzeitiger Ausstieg ist oft nicht oder nur mit hohen Abschlägen möglich. Offene Fonds bieten dagegen geregelte Rückgabemöglichkeiten, auch wenn diese mit Fristen verbunden sind.

• Offene Immobilienfonds bündeln das Geld vieler Anleger in einem Portfolio aus vielen Gebäuden.
• Geschlossene Immobilienfonds investieren häufig in ein einzelnes Projekt und sind für Kleinanleger nicht geeignet.

Für Käufe nach dem 21. Juli 2013 gilt eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten. Danach musst du die Rückgabe mit einer Frist von zwölf Monaten ankündigen, und diese Kündigung ist verbindlich.

Der Verkaufspreis ergibt sich aus der offiziellen Fondsbewertung am Verkaufstag, nicht am Tag deiner Kündigung. Du weißt also bei der Kündigung nicht, wie viel Geld du genau bekommst. Für Anteile, die du vor dem 21. Juli 2013 erworben hast, gilt eine Sonderregel: Du kannst jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Kündigungsfrist zum aktuellen Rücknahmepreis entnehmen.

• Käufe nach dem 21. Juli 2013: 24 Monate Haltedauer und 12 Monate Kündigungsfrist.
• Käufe vor dem 21. Juli 2013: bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Frist verfügbar.

Dafür benötigst du ein Wertpapierdepot, in dem deine Fondsanteile verwahrt werden. Die Fristen der Fondsgesellschaft spielen beim Börsenverkauf keine Rolle.

Der an der Börse erzielbare Preis kann jedoch deutlich von der offiziellen Bewertung der Fondsgesellschaft abweichen. Du solltest daher den Börsenpreis mit dem offiziellen Rücknahmepreis vergleichen, bevor du dich entscheidest. In der aktuellen Lage kann der Börsenpreis unter dem Rücknahmepreis liegen, was den Verkauf über die Börse weniger attraktiv macht.

• Prüfe, ob deine Anteile in einem Depot verwahrt werden.
• Ermittle den aktuellen Börsenpreis und den offiziellen Rücknahmepreis.
• Wähle die Option, die für dich den besseren Preis ergibt.

Beim Erwerb von Immobilienfonds fällt in der Regel ein Ausgabeaufschlag an, der deine anfängliche Rendite reduziert. Die Höhe liegt je nach Fonds und Fondsgesellschaft meist zwischen 1 und 5 Prozent des Anlagebetrags. Zusätzlich erheben die Fondsgesellschaften eine laufende Verwaltungsgebühr, die oft zwischen 0,5 und 1,5 Prozent pro Jahr liegt.

Diese Kosten schmälern deine Erträge über die gesamte Haltedauer. Ein hoher Ausgabeaufschlag bedeutet, dass dein Geld zunächst im Minus startet und erst durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen wieder aufgeholt werden muss. Banken und Sparkassen verkaufen Immobilienfonds auch wegen der Provisionen, die in Form von Ausgabeaufschlag und Vertriebsfolgeprovision anfallen.

Die Preise basieren auf Gutachterbewertungen, die sich als falsch herausstellen können. Den wahren Wert einer Immobilie kennt man erst, wenn ein Käufer ihn tatsächlich bezahlt.

Eine Welle von Anteilsrückgaben kann die Fondsgesellschaft zwingen, schnell Immobilien zu verkaufen, was zu niedrigeren Verkaufspreisen führt. Zudem kann die Fondsgesellschaft die Rücknahme von Anteilen vorübergehend aussetzen, wenn nicht genügend Liquidität vorhanden ist. Leerstände reduzieren die Mieteinnahmen, und steigende Zinsen können die Finanzierungskosten der Fonds erhöhen.

• Die Anteilspreise basieren auf Gutachterbewertungen und können über das tatsächliche Risiko hinwegtäuschen.
• Rücknahmewellen und ausgesetzte Rückgaben können deinen Zugriff auf dein Geld blockieren.

Die laufenden Erträge eines offenen Immobilienfonds stammen aus den Mieteinnahmen der gehaltenen Objekte. Bei guter Nachfrage können Mietpreiserhöhungen durchgesetzt werden, wodurch die Ausschüttungen steigen. Umgekehrt führen Leerstände oder ausbleibende Mietzahlungen zu sinkenden Erträgen.

Zusätzlich besteht die Chance auf Wertsteigerungen, wenn Immobilien aus dem Fondsbestand mit Gewinn verkauft werden. Diese Gewinne sind jedoch nicht planbar. In den letzten Jahren sind die Preise für Gewerbeimmobilien erheblich gefallen, was bei einigen Fonds zu Abwertungen geführt hat. Die Gesamtrendite eines Immobilienfonds hängt also von beiden Faktoren ab, und beide sind mit Unsicherheit behaftet.

Die laufenden Erträge eines offenen Immobilienfonds stammen aus den Mieteinnahmen der gehaltenen Objekte. Bei guter Nachfrage können Mietpreiserhöhungen durchgesetzt werden, wodurch die Ausschüttungen steigen. Umgekehrt führen Leerstände oder ausbleibende Mietzahlungen zu sinkenden Erträgen.

Zusätzlich besteht die Chance auf Wertsteigerungen, wenn Immobilien aus dem Fondsbestand mit Gewinn verkauft werden. Diese Gewinne sind jedoch nicht planbar. In den letzten Jahren sind die Preise für Gewerbeimmobilien erheblich gefallen, was bei einigen Fonds zu Abwertungen geführt hat.

Die Gesamtrendite eines Immobilienfonds setzt sich also aus der Summe von Mieterträgen und Wertveränderungen zusammen. Sie kann in manchen Jahren über den Zinsen sicherer Anlagen liegen, in anderen Jahren aber auch deutlich darunter.

Wer dennoch in Immobilien investieren möchte, sollte sich bewusst machen, dass dies eine längerfristige Geldanlage ist. Die Risiken sind geringer als bei einer breit gestreuten Anlage am Aktienmarkt, aber höher als bei sicheren Zinspapieren.

Eine Anlage in offene Immobilienfonds kann nur dann sinnvoll sein, wenn du einen langen Anlagehorizont hast und die strengen Rückgabefristen akzeptieren kannst. Du solltest zudem bereits ein breit gestreutes Depot aus Aktien-ETFs und Zinspapieren besitzen und nur einen kleinen Teil deines Vermögens in Immobilienfonds investieren.

• Du hast einen Anlagehorizont von mindestens mehreren Jahren.
• Du kannst die Rückgabefristen für neue Anteile akzeptieren.
• Du hast bereits ein breit gestreutes Depot aus Aktien-ETFs und Zinspapieren.

Zuerst stellst du fest, ob du deine Anteile vor oder nach dem 21. Juli 2013 erworben hast. Davon hängen deine Rückgaberechte ab.

Danach vergleichst du den offiziellen Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft mit dem aktuellen Börsenkurs deiner Anteile. Wäge ab, ob du die Anteile mit Frist an die Fondsgesellschaft zurückgibst oder kurzfristig über die Börse verkaufst. Überlege anschließend, ob du das freigewordene Geld in breit gestreute Aktien-ETFs oder Zinspapiere umschichten möchtest.

• Prüfe dein Kaufdatum und deine Rückgaberechte.
• Vergleiche Rücknahmepreis und Börsenkurs.
• Entscheide dich für die bessere Verkaufsoption und plane die Umschichtung.

Breit gestreute Aktien-ETFs auf Weltindizes eignen sich für langfristigen Vermögensaufbau und sind kostengünstiger. Für den sicherheitsorientierten Teil deines Portfolios bieten sich Zinspapiere wie Festgeld oder Staatsanleihen an.

Tagesgeld eignet sich für kurzfristige Liquidität und als Notgroschen. Eine Kombination aus Aktien-ETFs und Zinspapieren ersetzt die Risikostreuung von Immobilienfonds in der Regel vollständig. Du kannst so auf die besonderen Risiken und Fristen von Immobilienfonds verzichten.

• Breit gestreute Aktien-ETFs auf Weltindizes für langfristigen Vermögensaufbau.
• Festgeld oder Staatsanleihen für den sicherheitsorientierten Teil deines Portfolios.
• Tagesgeld für kurzfristige Liquidität und als Notgroschen.