Ist ein Immobilienfonds sinnvoll? Eine klare Einordnung für dein Depot

Ein offener Immobilienfonds kauft mit dem Geld der Anleger eine größere Zahl von Immobilien, meist Büros, Einkaufszentren oder Hotels. Größere Fonds umfassen teils über 100 Objekte, was das Risiko im Vergleich zu einem einzelnen Gebäude verteilt.

Deine Rendite entsteht vor allem aus den Mieteinnahmen und möglichen Wertsteigerungen der Objekte. Die Erträge werden in der Regel einmal jährlich an die Anleger ausgeschüttet.

Du investierst also nicht in ein einzelnes Gebäude, sondern in ein breit gestreutes Portfolio. Die Immobilien werden dabei professionell vom Fondsmanagement verwaltet.

Offene Immobilienfonds lassen sich grob in Deutschlandfonds, Europafonds und internationale Fonds unterteilen. Diese Einteilung beschreibt, in welchen Regionen der Fonds schwerpunktmäßig Immobilien hält.

• Ein offener Immobilienfonds sammelt Kapital von vielen Anlegern und kauft davon eine größere Zahl von Immobilien.
• Die Rendite entsteht aus Mieten und Wertsteigerungen der Objekte.
• Du beteiligst dich an einem Portfolio aus vielen Immobilien, was das Risiko gegenüber einem Einzelobjekt verteilt.

Der wichtigste Unterschied liegt in der Anzahl der Objekte und im Zugang für Anleger. Offene Fonds investieren in viele Immobilien, geschlossene Fonds meist nur in ein oder zwei gezielt ausgewählte Projekte.

Bei geschlossenen Fonds ist der Kreis der Anleger begrenzt und oft sind hohe Mindestinvestments nötig. Für Kleinanleger sind sie daher in der Regel nicht geeignet.

Offene Fondsanteile werden meist an der Börse gehandelt und du kannst oft schon mit unter 100 Euro einsteigen. Das macht sie für private Anleger zugänglicher, auch wenn die Rückgabe an die Fondsgesellschaft an Fristen gebunden ist.

Geschlossene Fonds haben eine vertraglich definierte Laufzeit und ein vorzeitiger Ausstieg ist oft nicht oder nur schwer möglich. Dafür ist die Aussicht auf höhere Renditen bei geschlossenen Fonds größer, weil das Geld konzentrierter investiert wird.

• Offene Immobilienfonds investieren in viele Objekte und sind für Kleinanleger zugänglich.
• Geschlossene Immobilienfonds konzentrieren sich auf wenige Objekte und verlangen oft hohe Mindestinvestments.
• Das Klumpenrisiko ist bei geschlossenen Fonds deutlich höher als bei offenen Fonds.

Entscheidend für deine Verkaufsmöglichkeiten ist, ob du deine Anteile vor oder nach dem 21. Juli 2013 erworben hast. Für Altanteile gelten deutlich einfachere Rückgaberegeln.

Hast du nach dem 21. Juli 2013 investiert, musst du die Anteile mindestens 24 Monate halten. Danach kannst du die Rückgabe mit einer Frist von 12 Monaten ankündigen, und diese Kündigung ist verbindlich.

Der Verkaufspreis ergibt sich bei der Rückgabe an die Fondsgesellschaft aus der offiziellen Fondsbewertung am Verkaufstag. Wenn du heute kündigst, weißt du also nicht, wie viel Geld du in einem Jahr genau für deine Anteile bekommst.

Für Anteile, die du vor dem 21. Juli 2013 gekauft hast, gilt eine Sonderregel: Du kannst jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Kündigungsfrist zum aktuellen Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurückgeben.

• Prüfe zuerst, ob du deine Anteile vor oder nach dem 21. Juli 2013 erworben hast.
• Für neue Anteile gilt eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten.
• Für Altanteile kannst du bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Frist zurückgeben.

Ein offener Immobilienfonds kann als Beimischung zu einem breit gestreuten Depot passen, wenn du bereits in Aktien und Zinspapiere investiert bist. Als alleinige Anlage ist er wegen der langen Fristen und der Kosten nicht zu empfehlen.

Du solltest das Geld für mindestens 24 Monate fest anlegen können und zusätzlich eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einplanen. Wer kurzfristig an sein Geld muss, für den ist diese Anlageform ungeeignet.

Die Kosten sind ein wichtiger Faktor: Verwaltungsgebühren von 0,5 bis 1,5 Prozent pro Jahr und Ausgabeaufschläge von bis zu 6 Prozent schmälern deine Rendite. Diese Kosten musst du in deine Erwartung einrechnen.

Finanztip rät aktuell davon ab, in offene Immobilienfonds zu investieren. Die Risiken sind in den vergangenen Jahren gestiegen, und es gibt aus Sicht der Experten bessere Alternativen wie Festgeld für den sicheren Teil deines Portfolios.

• Ein Immobilienfonds kann passen, wenn du einen langen Atem hast und die Fristen sicher einhalten kannst.
• Du solltest bereits breit in Aktien und Zinspapiere investiert sein, bevor du Immobilienfonds beimischst.
• Die höheren Kosten musst du akzeptieren und in deine Renditeerwartung einrechnen.

Die laufenden Verwaltungsgebühren liegen bei 0,5 bis 1,5 Prozent pro Jahr und fallen zusätzlich zu eventuellen Depotgebühren an.

Beim Kauf wird oft ein Ausgabeaufschlag von bis zu 6,0 Prozent fällig. Dieser einmalige Kostenblock reduziert deine Rendite gerade in den ersten Jahren deutlich.

Diese Kostenpositionen gelten für offene Immobilienfonds. Bei geschlossenen Fonds fallen die Kosten individuell aus und lassen sich nicht pauschal beziffern.

Du solltest die Gesamtkosten immer in deine Renditeerwartung einrechnen. Ein Fonds, der brutto 3 Prozent Rendite erwirtschaftet, kann nach Kosten deutlich weniger abwerfen.

• Die Verwaltungsgebühr liegt bei offenen Immobilienfonds zwischen 0,5 und 1,5 Prozent pro Jahr.
• Der Ausgabeaufschlag kann bis zu 6,0 Prozent betragen und wird einmalig beim Kauf fällig.
• Zusätzlich können Depotgebühren bei deiner Bank anfallen.

Für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 gekauft hast, gilt eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Erst danach kannst du die Rückgabe an die Fondsgesellschaft mit einer Frist von 12 Monaten ankündigen.

Die Kündigung ist verbindlich, du kannst dich später nicht mehr anders entscheiden. Der Verkaufspreis steht erst am späteren Verkaufstag fest und kann deutlich unter deinem Kaufpreis liegen.

Für Altanteile, die du vor dem 21. Juli 2013 erworben hast, gilt eine Ausnahme: Du kannst jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Kündigungsfrist zum aktuellen Rücknahmepreis zurückgeben.

• Die Mindesthaltefrist für neue Anteile beträgt 24 Monate.
• Die Kündigungsfrist beträgt 12 Monate und ist verbindlich.
• Für Altanteile gilt ein Freibetrag von 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Frist.

Bevor du in einen offenen Immobilienfonds investierst, solltest du deine persönliche Situation und die Eigenschaften des Fonds genau prüfen. Die folgenden Punkte helfen dir bei der Entscheidung.

Die Mindesthaltefrist von 24 Monaten und die Kündigungsfrist von 12 Monaten bedeuten, dass dein Geld lange gebunden ist. Plane deshalb nur Geld ein, das du in diesem Zeitraum sicher nicht benötigst.

Ein offener Immobilienfonds sollte nur eine kleine Beimischung zu einem breit gestreuten Depot aus Aktien-ETFs und Zinsanlagen sein. Als Kernanlage ist er wegen der Kosten und Fristen nicht geeignet.

Rechne damit, dass der Rücknahmepreis zum Verkaufszeitpunkt deutlich unter deinem Kaufpreis liegen kann. Einige offene Immobilienfonds mussten in der Vergangenheit Abwertungen vornehmen.

• Kannst du das Geld für mindestens 24 Monate fest anlegen und zusätzlich eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einplanen?
• Hast du bereits eine breite Basis aus Aktien-ETFs und Zinsanlagen, sodass der Immobilienfonds nur eine Beimischung wäre?
• Akzeptierst du, dass der Rücknahmepreis zum Verkaufszeitpunkt deutlich unter deinem Kaufpreis liegen kann?
• Hast du die laufenden Verwaltungsgebühren und den Ausgabeaufschlag in deine Renditeerwartung eingerechnet?

Ein häufiger Fehler ist, den Immobilienfonds wie ein Tagesgeldkonto zu behandeln. Die Mindesthaltefrist von 24 Monaten und die Kündigungsfrist von 12 Monaten machen dein Geld jedoch deutlich unflexibler.

Der Ausgabeaufschlag von bis zu 6 Prozent wird oft übersehen. Er schmälert deine Rendite gerade in den ersten Jahren erheblich und muss in deine Kalkulation einfließen.

Ein weiterer Fehler ist die Konzentration des gesamten Vermögens auf Immobilienfonds. Sinnvoller ist eine kleine Beimischung zu einem breit gestreuten Portfolio aus Aktien und Zinsanlagen.

• Du behandelst den Immobilienfonds wie ein Tagesgeldkonto und planst nicht mit den langen Fristen.
• Du ignorierst den Ausgabeaufschlag von bis zu 6 Prozent, der deine Rendite in den ersten Jahren deutlich schmälert.
• Du konzentrierst dein gesamtes Vermögen auf Immobilienfonds, statt sie nur als kleine Beimischung zu nutzen.
• Du verlässt dich auf die offizielle Fondsbewertung und rechnest nicht mit einem niedrigeren Börsenpreis beim Verkauf.

Für die meisten privaten Anleger ist ein offener Immobilienfonds aktuell nicht die erste Wahl. Die langen Halte- und Kündigungsfristen machen das Geld unflexibel, und die Kosten sind im Vergleich zu passiven Aktienfonds hoch.

Hinzu kommt, dass einige offene Immobilienfonds in den vergangenen Jahren Abwertungen vornehmen mussten. Das hat das Vertrauen in die Stabilität dieser Anlageklasse erschüttert.

Wenn du bereits ein breit gestreutes Depot aus Aktien-ETFs und sicheren Zinsanlagen hast, kann ein offener Immobilienfonds als kleine Beimischung von Sachwerten sinnvoll sein. Du solltest dann aber die langen Fristen und die Kosten bewusst in Kauf nehmen.

Für den sicheren Teil deines Portfolios bieten sich Alternativen wie Festgeld an. Diese sind flexibler und haben keine Ausgabeaufschläge oder hohe Verwaltungsgebühren.

• Offene Immobilienfonds sind für die meisten privaten Anleger aktuell nicht die erste Wahl.
• Als kleine Sachwertbeimischung zu einem breit gestreuten Depot können sie sinnvoll sein.
• Für den sicheren Teil deines Portfolios sind Alternativen wie Festgeld oft besser geeignet.

Für die meisten privaten Anleger ist ein offener Immobilienfonds aktuell nicht die erste Wahl. Die langen Halte- und Kündigungsfristen machen das Geld unflexibel, und die Kosten sind im Vergleich zu passiven Aktienfonds hoch. Hinzu kommt, dass einige offene Immobilienfonds in den vergangenen Jahren Abwertungen vornehmen mussten, was das Vertrauen in die Stabilität dieser Anlageklasse erschüttert hat.

Wenn du bereits ein breit gestreutes Depot aus Aktien-ETFs und sicheren Zinsanlagen hast, kann ein offener Immobilienfonds als kleine Beimischung von Sachwerten sinnvoll sein. Du solltest dann aber nur Geld investieren, das du sicher für mindestens drei Jahre nicht brauchst, und die Kosten genau prüfen. Eine Beimischung von mehr als 10 bis 15 Prozent des Vermögens ist für die meisten Anleger nicht ratsam.

Geschlossene Immobilienfonds sind für Kleinanleger in der Regel ungeeignet. Sie erfordern oft hohe Einmalsummen, binden das Kapital über viele Jahre und konzentrieren das Risiko auf wenige Objekte. Wer nicht tief in die Analyse einzelner Projekte einsteigen kann und kein Risikokapital übrig hat, sollte auf geschlossene Fonds verzichten.