Immobilienfonds Was steckt dahinter und lohnt sich der Einstieg?

Immobilienfonds einfach erklärt: So funktioniert die Beteiligung ohne Eigenheim

Immobilienfonds ermöglichen es, schon mit kleinen Beträgen an Bürogebäuden, Einkaufszentren oder Wohnanlagen beteiligt zu sein – ganz ohne Notartermin, Grundbucheintrag oder Eigenkapital in sechsstelliger Höhe. Für viele Sparer:innen klingt das verlockend. Doch bevor du investierst, lohnt ein genauer Blick auf Kosten, Fristen und Risiken.

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Was sind Immobilienfonds? – Die Grundidee verständlich erklärt

Ein Immobilienfonds funktioniert nach einem einfachen Prinzip: Viele Anleger:innen zahlen Geld in einen gemeinsamen Topf ein, und eine professionelle Fondsgesellschaft – die sogenannte Kapitalanlagegesellschaft (KAG) – investiert dieses gebündelte Kapital in Immobilien. Das können Bürogebäude in Frankfurter Finanzvierteln sein, Einkaufszentren in europäischen Großstädten oder Logistikimmobilien am Stadtrand. Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie etwaige Gewinne aus dem Verkauf von Objekten fließen anteilig an die Anleger:innen zurück.

Wer Fondsanteile kauft, wird nicht zur Eigentümerin oder zum Eigentümer einer bestimmten Immobilie, sondern erwirbt einen Bruchteil des gesamten Fondsvermögens. Das macht einen entscheidenden Unterschied: Kein Gang zum Notar, kein Eintrag ins Grundbuch, keine Verantwortung für Instandhaltung und Reparaturen. Der Einstieg ist theoretisch schon mit kleinen Beträgen möglich – je nach Fonds und Broker bereits ab zweistelligen Summen, wenn Sparpläne angeboten werden.

Die Ertragsquellen sind dabei vielfältig: Mieteinnahmen bilden die stabile Basis, Wertsteigerungen der gehaltenen Objekte können hinzukommen – müssen aber nicht. Wichtig zu verstehen ist, dass Immobilien keine täglich gehandelten Wertpapiere sind. Ihr Wert wird von unabhängigen Gutachter:innen in regelmäßigen Abständen geschätzt, nicht durch Angebot und Nachfrage an einer Börse bestimmt. Das dämpft kurzfristige Schwankungen, schützt aber nicht vor echten Wertverlusten.

Gerade für Sparer:innen, die noch am Anfang ihres Vermögensaufbaus stehen, ist der wichtigste Vorteil gegenüber dem direkten Immobilienkauf die geringe Kapitalbindung. Wer keine 300.000 Euro für eine Eigentumswohnung aufbringen kann oder will, bekommt über einen Fonds dennoch Zugang zur Anlageklasse Immobilien – und kann gleichzeitig andere Investments parallel aufbauen.

Die zwei Grundtypen: Offene und geschlossene Immobilienfonds im Vergleich

Die wichtigste Unterscheidung in der Welt der Immobilienfonds ist die zwischen offenen und geschlossenen Produkten – sie unterscheiden sich grundlegend in Struktur, Liquidität und Risiko. Offene Immobilienfonds (OIF) können grundsätzlich neue Anleger:innen aufnehmen und bestehende Anteile zurückgeben. Das Fondsvermögen ist nicht auf ein bestimmtes Projekt begrenzt, sondern wächst oder schrumpft mit dem Kapitalzufluss. In Deutschland unterliegen offene Immobilienfonds dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und stehen unter der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Seit den Reformen nach der Finanzkrise 2008/2009 gelten für offene Immobilienfonds jedoch gesetzliche Mindesthalte- und Kündigungsfristen: Anteile, die nach dem 22. Juli 2013 erworben wurden, müssen mindestens 24 Monate gehalten werden. Zusätzlich ist eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten einzuhalten, bevor Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden können. Das bedeutet: Wer heute kauft, kann frühestens in rund drei Jahren an sein Geld. Für Sparer:innen, die kurzfristig Liquidität benötigen könnten – etwa für einen Umzug oder eine berufliche Neuorientierung – ist das ein relevanter Faktor.

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren nach einem ganz anderen Prinzip. Hier wird für ein konkretes Projekt Kapital eingesammelt – zum Beispiel zur Finanzierung eines einzelnen Bürogebäudes oder einer Hotelanlage. Ist das Zielvolumen erreicht, wird der Fonds „geschlossen", und neue Anleger:innen können nicht mehr einsteigen. Das Kapital ist für die gesamte Laufzeit des Fonds gebunden, die oft zehn bis zwanzig Jahre beträgt. Einen geregelten Sekundärmarkt gibt es praktisch nicht. Wer vor Laufzeitende aussteigen will, findet kaum Käufer:innen und muss teils erhebliche Abschläge hinnehmen.

Für Anleger:innen, die auf Flexibilität angewiesen sind, sind geschlossene Immobilienfonds in der Regel keine geeignete Anlageform. Das unternehmerische Risiko – im Extremfall bis zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals – ist hoch, die Mindestanlagesummen sind oft erheblich, und die fehlende Handelbarkeit passt nicht zu einer Lebenssituation, in der sich finanzielle Verhältnisse schnell ändern können. Wer dennoch in Betracht zieht, sich an einem solchen Fonds zu beteiligen, sollte unbedingt den vollständigen Verkaufsprospekt lesen und sich unabhängig beraten lassen.

Immobilien-ETFs und REITs: Die börsennotierten Alternativen für Anleger:innen

Neben den klassischen Immobilienfonds gibt es zwei weitere Wege, um mit kleinem Budget in Immobilien zu investieren: REITs und Immobilien-ETFs. REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Unternehmen, die Immobilien besitzen, verwalten und vermieten. In Deutschland und Europa sind sie als Aktiengesellschaften organisiert und unterliegen speziellen steuerlichen Regeln, die unter anderem eine hohe Ausschüttungsquote vorschreiben. Da REITs an der Börse gehandelt werden, können sie täglich gekauft und verkauft werden – das macht sie deutlich liquider als offene Immobilienfonds.

Immobilien-ETFs gehen einen Schritt weiter: Sie bilden einen Index ab, der viele REITs oder Immobilienaktien zusammenfasst. Bekannte Indizes sind etwa der FTSE EPRA Nareit Developed oder der S&P Global REIT Index. Durch die breite Streuung sinkt das Klumpenrisiko einzelner Immobilien oder Regionen. Die laufenden Kosten (TER) von Immobilien-ETFs liegen häufig deutlich unter denen aktiv gemanagter Immobilienfonds. Außerdem sind viele Immobilien-ETFs sparplanfähig – Anleger:innen können also monatlich einen festen Betrag investieren, ohne größere Einmalbeträge aufbringen zu müssen.

Der wesentliche Unterschied zu offenen Immobilienfonds liegt in der Preisbildung und Volatilität. Während offene Fonds ihren Anteilspreis anhand des gutachterlich ermittelten Immobilienwerts berechnen und daher nur geringe Tagesschwankungen aufweisen, bewegen sich REIT-ETFs wie Aktienindizes – teils deutlich. In der Corona-Krise 2020 verloren einige globale Immobilien-ETFs kurzfristig erheblich an Wert, erholten sich aber in den Folgejahren. Dieses höhere Auf und Ab erfordert eine gewisse emotionale Stabilität und einen ausreichend langen Anlagehorizont.

Für viele Anleger:innen mit kleinerem Budget dürften REIT-ETFs der einfachere Einstieg sein: keine Mindesthaltedauer, keine gesonderte Kündigungsfrist, niedrigere laufende Kosten und einfache Handelbarkeit über gängige Online-Broker. Sie eignen sich gut als Beimischung zu einem Kernportfolio aus breit streuenden Aktien-ETFs – sollten aber ebenfalls nicht das gesamte Vermögen ausmachen.

Kosten bei Immobilienfonds: Diese Gebühren mindern deine Rendite

Kosten sind bei langfristigen Investments entscheidend – selbst kleine Prozentsätze können über viele Jahre hinweg einen erheblichen Unterschied im Endvermögen ausmachen. Bei klassischen offenen Immobilienfonds fällt beim Kauf oft ein Ausgabeaufschlag (Agio) an. Dieser einmalige Kostenfaktor kann je nach Fonds mehrere Prozentpunkte betragen und mindert unmittelbar den investierten Betrag. Wer über Direktbanken oder Fondsbörsen kauft, kann den Ausgabeaufschlag manchmal reduzieren oder umgehen – das lohnt sich zu prüfen, bevor man über eine klassische Filialbank kauft.

Hinzu kommen laufende Verwaltungskosten, die in der Total Expense Ratio (TER) zusammengefasst werden. Diese Quote gibt an, wie viel Prozent des Fondsvermögens jährlich für Management, Verwaltung, Depotbank und sonstige Kosten aufgewendet wird. Bei aktiv gemanagten offenen Immobilienfonds kann die TER deutlich über einem Prozent liegen – bei passiven Immobilien-ETFs häufig darunter. Über einen Anlagehorizont von zehn oder zwanzig Jahren summiert sich dieser Unterschied beachtlich.

Auf Ebene des Fondsvermögens fallen zusätzliche Kosten an, die Anleger:innen nicht direkt sehen, aber indirekt tragen: Wenn der Fonds Immobilien kauft oder verkauft, entstehen Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklerprovisionen und weitere Transaktionskosten. Diese werden dem Fondsvermögen belastet und belasten so die Rendite aller Anteilsinhaber:innen. Ein hoher Umschlag im Immobilienportfolio erhöht diese versteckten Kosten entsprechend.

Manche Fonds erheben zusätzlich eine Performancegebühr, wenn eine definierte Benchmark übertroffen wird. Ob das die Fondsmanager:innen wirklich zu besseren Entscheidungen animiert oder schlicht die Kostenbelastung erhöht, ist unter Finanzfachleuten umstritten. Unabhängig davon gilt: Vor dem Kauf lohnt es sich, den Verkaufsprospekt und das wesentliche Anlageinformationsdokument (KIID/BIB) genau zu lesen. Dort sind alle Kosten transparent ausgewiesen – es ist gesetzlich vorgeschrieben.

Was Immobilienfonds bieten – und wo die Risiken für Anleger:innen liegen

Immobilien gelten traditionell als Sachwertinvestment: Sie können einen gewissen Schutz vor Inflation bieten, weil Mietverträge häufig indexiert sind – also an die Preisentwicklung angepasst werden. Für Anleger:innen bedeutet das: Bei steigenden Verbraucherpreisen können auch die Mieteinnahmen steigen, was die Ausschüttungen des Fonds stützt. Darüber hinaus ermöglicht ein Immobilienfonds echte Diversifikation: Wer neben Aktien-ETFs auch einen Immobilienfonds hält, setzt nicht alles auf eine Anlageklasse.

Die Risiken sind jedoch real und sollten nicht kleingeschrieben werden. Offene Immobilienfonds bewerten ihre Objekte nicht täglich am Markt, sondern durch Gutachter:innen – das dämpft Schwankungen, kann aber auch dazu führen, dass Wertverluste nur zeitverzögert sichtbar werden. Das gravierendste historische Beispiel ist die Finanzkrise 2008/2009: Mehrere offene Immobilienfonds mussten damals eingefroren oder aufgelöst werden, weil zu viele Anleger:innen gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben wollten und der Fonds keine ausreichende Liquidität hatte. Die danach eingeführten gesetzlichen Halte- und Kündigungsfristen sollen genau das verhindern.

Wer in international aufgestellte Immobilienfonds investiert, trägt zudem ein Währungsrisiko. Hält ein Fonds Immobilien in den USA, Großbritannien oder Asien, beeinflussen Wechselkursschwankungen die Rendite in Euro – positiv wie negativ. Einige Fonds sichern dieses Risiko ab (Hedging), was jedoch wiederum Kosten verursacht. Für Anleger:innen lohnt es sich zu prüfen, wie hoch der Anteil nicht-eurozonaler Investments im jeweiligen Fonds ist.

Ein häufig übersehenes Risiko ist das Klumpenrisiko: Wer einen Großteil seiner Ersparnisse in Immobilienfonds steckt, ist stark von der Entwicklung eines einzigen Markts abhängig. Einbrechende Immobilienmärkte – wie in manchen Regionen nach der Zinswende 2022/2023 beobachtet – können dann das gesamte Portfolio erheblich belasten. Als Beimischung von rund zehn bis zwanzig Prozent des Portfolios können Immobilienfonds sinnvoll sein; als alleinige Anlage sind sie nicht empfehlenswert.

Wie werden Gewinne aus Immobilienfonds in Deutschland versteuert?

Die Besteuerung von Immobilienfonds wurde durch das Investmentsteuergesetz (InvStG) 2018 grundlegend reformiert. Seitdem gilt ein vereinfachtes System: Ausschüttungen und Veräußerungsgewinne aus Investmentfonds werden auf Anlegerebene grundsätzlich der Abgeltungssteuer von 25 Prozent unterworfen, zuzüglich Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 Prozent auf die Steuer. Wer kirchensteuerpflichtig ist, zahlt zusätzlich Kirchensteuer.

Für Immobilienfonds gilt jedoch eine sogenannte Teilfreistellung: Ein Teil der Erträge wird von der Besteuerung freigestellt, um die steuerliche Vorbelastung auf Fondsebene auszugleichen. Bei inländischen Immobilienfonds beträgt diese Teilfreistellung 60 Prozent, bei ausländischen Immobilienfonds 80 Prozent – das bedeutet, dass nur 40 beziehungsweise 20 Prozent der Erträge tatsächlich der Abgeltungssteuer unterliegen. Das ist ein steuerlicher Vorteil gegenüber reinen Aktienfonds, bei denen die Teilfreistellung nur 30 Prozent beträgt.

Wichtig für alle Anleger:innen ist der Sparerpauschbetrag: Kapitalerträge bis zu 1.000 Euro pro Jahr (für Alleinstehende) beziehungsweise 2.000 Euro (für Ehepaare/eingetragene Lebenspartnerschaften) bleiben steuerfrei. Dafür muss rechtzeitig ein Freistellungsauftrag bei der depotführenden Bank gestellt werden. Wer mehrere Depots bei verschiedenen Banken hat, kann den Betrag aufteilen.

Personen mit sehr niedrigem Einkommen können beim zuständigen Finanzamt eine Nichtveranlagungs-Bescheinigung (NV-Bescheinigung) beantragen. Diese erlaubt es, Kapitalerträge ohne Steuerabzug zu vereinnahmen, solange das Gesamteinkommen unter dem Grundfreibetrag von 12.348 Euro (2026, ledig) liegt. Zudem sollten thesaurierende Fonds im Blick behalten werden: Seit dem InvStG 2018 fällt auch auf nicht ausgeschüttete Erträge die sogenannte Vorabpauschale an – ein fiktiver Ertrag, der jährlich versteuert wird, auch wenn kein Geld tatsächlich ausgezahlt wurde. Das kann bei einem schlecht gefüllten Konto zu unerwarteten Steuerabzügen führen.

Immobilienfonds als Teil des Vermögensaufbaus – was passt wirklich?

Bevor überhaupt über Immobilienfonds nachgedacht wird, sollte eine solide finanzielle Basis stehen. Das bedeutet: ein Notgroschen in Höhe von mindestens drei bis sechs Monatsausgaben auf einem jederzeit zugänglichen Konto – Tagesgeld oder Girokonto. Wer diesen Puffer nicht hat, sollte Investitionen zurückstellen. Gerade im Alltag können unvorhergesehene Ausgaben schnell entstehen: ein kaputtes Laptop, Umzugskosten, ein verlorener Nebenjob. Wer dann Fondsanteile vorzeitig verkaufen muss, realisiert möglicherweise Verluste oder scheitert an den Mindesthaltefristen.

Ist die Basis gelegt, können Immobilien als Beimischung sinnvoll sein. Sinnvoll bedeutet hier: neben einem Kern-Investment in einem breit gestreuten globalen Aktien-ETF. Eine typische Faustregel in der privaten Finanzplanung lautet, Immobilien mit einem Anteil von zehn bis zwanzig Prozent im Portfolio zu gewichten – mehr ist nicht zwingend besser. Wer bereits über eine Eigentumsimmobilie verfügt, hat ohnehin schon ein erhebliches Klumpenrisiko in dieser Anlageklasse.

Für den praktischen Einstieg bieten sich REIT-ETFs über Sparpläne an: monatliche Beträge, flexible Sparraten, keine Mindesthaltedauer. Wer klassische offene Immobilienfonds bevorzugt, muss die gesetzliche Haltedauer von mindestens 24 Monaten plus Kündigungsfrist einkalkulieren – und sich sicher sein, das Kapital für diesen Zeitraum entbehren zu können. Wer in den nächsten Jahren größere Anschaffungen plant oder einen Berufswechsel ansteht, kann das schnell ein Problem werden.

Anlagehorizont, persönliche Liquiditätssituation und das eigene Risikoprofil sind die entscheidenden Faktoren. Immobilienfonds sind kein Renditewunder und kein risikofreies Sparkonto – sie sind ein Baustein unter mehreren in einem gut durchdachten Portfolio. Wer verstehen will, wie ein solcher Baustein in die eigene finanzielle Situation passt, sollte sich die Zeit nehmen, verschiedene Szenarien durchzurechnen.

Glossar: Die wichtigsten Fachbegriffe rund um Immobilienfonds

KAG / KAGB: Die Kapitalanlagegesellschaft (KAG) ist das Unternehmen, das einen Fonds auflegt und verwaltet. Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) bildet den gesetzlichen Rahmen für Investmentfonds in Deutschland und setzt europäische Richtlinien um. Es regelt unter anderem die Zulassung, die Anlagevorschriften und die Pflichten gegenüber Anleger:innen.

NAV (Net Asset Value): Der Nettoinventarwert gibt an, wie viel das Vermögen eines Fonds pro Anteil wert ist. Er wird berechnet, indem das gesamte Fondsvermögen (Immobilien, Liquidität, sonstige Assets) durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile geteilt wird. Bei offenen Immobilienfonds basiert dieser Wert auf gutachterlichen Schätzungen der gehaltenen Immobilien.

Ausgabeaufschlag (Agio): Eine einmalige Gebühr, die beim Kauf von Fondsanteilen anfällt und direkt vom investierten Betrag abgezogen wird. Sie dient in erster Linie der Vergütung des Vertriebs. Wer direkt über Fondsbörsen oder Direktbanken kauft, kann den Ausgabeaufschlag häufig reduzieren oder ganz vermeiden.

TER (Total Expense Ratio): Die Gesamtkostenquote fasst alle laufenden Kosten eines Fonds zusammen – Verwaltungsgebühr, Depotbankgebühr, Prüfungskosten und weitere – und stellt sie als Prozentwert des durchschnittlichen Fondsvermögens pro Jahr dar. Sie ist ein wichtiges Vergleichskriterium, enthält aber nicht alle anfallenden Kosten (etwa Transaktionskosten auf Immobilienebene).

Teilfreistellung: Im deutschen Steuerrecht der Anteil von Fondserträgen, der von der Besteuerung freigestellt ist, um die steuerliche Vorbelastung auf Fondsebene zu kompensieren. Bei inländischen Immobilienfonds beträgt sie 60 Prozent, bei ausländischen 80 Prozent.

Vorabpauschale: Ein seit der InvStG-Reform 2018 geltender fiktiver Ertrag, der jährlich auf thesaurierende Fonds anfällt – auch wenn keine tatsächliche Ausschüttung erfolgt. Grundlage ist der sogenannte Basiszins, der jährlich neu festgelegt wird. Die Vorabpauschale wird automatisch vom Depotverrechnungskonto abgebucht.

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