Immobilienfonds: So funktioniert die Geldanlage in Betongold

Rechtlich gesehen ist ein offener Immobilienfonds ein sogenanntes Immobilien-Sondervermögen. Das bedeutet, dass dein angelegtes Geld getrennt vom Vermögen der Fondsgesellschaft verwahrt wird. Geht die Fondsgesellschaft insolvent, bleibt dein Anteil am Fondsvermögen davon unberührt.

Für die Anlage gelten klare gesetzliche Vorgaben. Mindestens 51 Prozent des Fondsvolumens müssen in bebaute oder unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte oder Gewerbeimmobilien fließen. Dazu zählen beispielsweise Einkaufszentren, Hotels oder Bürokomplexe. Die restlichen maximal 49 Prozent dürfen als Barreserve gehalten oder in festverzinsliche Wertpapiere wie Anleihen investiert werden.

Diese Aufteilung hat einen praktischen Grund: Immobilien sind keine liquiden Anlagen. Der Fonds braucht einen Puffer, um Anteile zurücknehmen zu können, ohne sofort ein Gebäude verkaufen zu müssen.

Der entscheidende Unterschied liegt in der Flexibilität deines Geldes. Offene Immobilienfonds haben keine feste Laufzeit und nehmen laufend neue Anleger auf. Geschlossene Fonds sammeln Kapital für ein bestimmtes Projekt und schließen, sobald das benötigte Volumen erreicht ist.

Bei offenen Fonds liegt die Mindestanlage in der Regel bei 50 Euro. Geschlossene Fonds verlangen meist eine deutlich höhere Einstiegssumme von etwa 5.000 Euro. Dafür investieren geschlossene Fonds oft nur in eine oder wenige Immobilien, während offene Fonds breit über viele Objekte streuen.

• Offene Fonds erlauben die Rückgabe deiner Anteile nach einer Haltefrist von zwei Jahren und einer Kündigungsfrist von einem Jahr.
• Geschlossene Fonds binden dein Geld bis zur Auflösung des Fonds, ein Ausstieg vorher ist nur über den Zweitmarkt möglich.
• Das Risiko ist bei geschlossenen Fonds durch die geringe Objektzahl und die lange Bindung höher als bei offenen Fonds.

Der Ablauf beginnt mit dem Einsammeln des Kapitals. Viele Anleger zahlen Geld in den Fonds ein und erhalten dafür Anteile. Bei offenen Fonds ist die Anzahl der Anteile nicht begrenzt, das Fondsvolumen kann also wachsen, wenn neue Anleger dazukommen.

Das Fondsmanagement entscheidet, welche Objekte gekauft werden. Es bewertet Marktchancen, kümmert sich um den Erwerb und verwaltet die Immobilien. Zusätzlich kann der Fonds Fremdkapital in Form von Bankdarlehen aufnehmen. Der maximale Fremdkapitalanteil ist bei offenen Immobilienfonds gesetzlich auf 30 Prozent begrenzt.

• Das Fondsmanagement investiert mindestens 51 Prozent des Geldes in Gewerbeimmobilien, Grundstücke oder Erbbaurechte.
• Bis zu 49 Prozent des Fondsvermögens bleiben als Barreserve oder fließen in festverzinsliche Wertpapiere.
• Mieteinnahmen und Verkaufserlöse fließen zurück in den Fonds und werden an die Anleger verteilt.

Die laufenden Erträge stammen vor allem aus den Mieteinnahmen der vermieteten Objekte. Diese werden in der Regel einmal jährlich an die Anleger ausgeschüttet. Hinzu kommen Zinserträge aus den festverzinslichen Wertpapieren, die der Fonds als Liquiditätspuffer hält.

Eine zweite Ertragsquelle sind Verkaufserlöse. Immobilienfonds handeln häufig antizyklisch: Sie kaufen in schwachen Marktphasen günstig ein und verkaufen in Hochphasen teurer. Diese Gewinne fließen ebenfalls zurück in den Fonds und erhöhen den Wert deiner Anteile.

Bei geschlossenen Immobilienfonds sind die Renditechancen in der Regel höher als bei offenen Fonds. Das liegt an der stärkeren Konzentration auf wenige Objekte und dem Einsatz von Fremdkapital. Gleichzeitig steigt dadurch das Risiko.

Beim Kauf offener Immobilienfonds fällt häufig ein Ausgabeaufschlag an. Er kann bis zu 6 Prozent der Anlagesumme betragen. Dieser einmalige Kostenblock reduziert deine Rendite von Beginn an.

Zusätzlich erhebt die Fondsgesellschaft eine jährliche Verwaltungsgebühr. Sie liegt bei offenen Immobilienfonds üblicherweise zwischen 0,5 und 2 Prozent des Fondsvermögens. Manche Fonds verlangen außerdem eine Performancegebühr, wenn das Management eine bestimmte Rendite übertrifft.

• Der Ausgabeaufschlag wird einmalig beim Kauf deiner Anteile fällig.
• Die Verwaltungsgebühr wird laufend aus dem Fondsvermögen entnommen und mindert die Ausschüttungen.
• Bei geschlossenen Fonds können zusätzliche Weichkosten für Vertrieb und Konzeption anfallen.

Die Mindesthaltedauer beträgt zwei Jahre. Vor Ablauf dieser Frist kannst du deine Anteile nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben.

Nach Ablauf der Haltefrist musst du die Rückgabe deiner Anteile ein Jahr im Voraus ankündigen. Erst nach Ablauf dieser Kündigungsfrist erhältst du dein Geld. Diese Regelung schützt den Fonds davor, bei vielen Rückgaben Immobilien unter Zeitdruck verkaufen zu müssen.

Für geschlossene Immobilienfonds gelten diese Fristen nicht. Dort bist du bis zur Auflösung des Fonds gebunden. Ein Ausstieg vorher ist nur möglich, wenn du deine Anteile am Zweitmarkt an andere Personen verkaufst.

Der Wert von Immobilien wird von vielen Faktoren bestimmt: Lage, Mietnachfrage, Zinsniveau und gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Diese Faktoren können sich ändern und den Wert deiner Anteile schwanken lassen. Ob sich das Investment gelohnt hat, zeigt sich oft erst beim Verkauf der Objekte durch das Fondsmanagement.

Ein weiteres Risiko ist die eingeschränkte Verfügbarkeit deines Geldes. Bei offenen Fonds kommst du erst nach zwei Jahren Haltefrist und einem Jahr Kündigungsfrist an dein Geld. Bei geschlossenen Fonds kannst du deine Anteile vor dem Fondsende oft nur mit Verlusten am Zweitmarkt verkaufen.

Besonders riskant wird es, wenn ein Immobilienfonds deine einzige Anlage ist. Als Teil eines breit gestreuten Portfolios mit Aktien, Anleihen und anderen Anlageklassen kann er dagegen eine sinnvolle Beimischung sein.

Offene Immobilienfonds passen zu dir, wenn du am Immobilienmarkt teilhaben möchtest, ohne selbst eine Immobilie zu kaufen und zu verwalten. Du profitierst vom professionellen Fondsmanagement, das sich um Kauf, Vermietung und Instandhaltung kümmert.

Geschlossene Immobilienfonds richten sich an erfahrene und chancenorientierte Anleger. Du solltest bereit sein, dein Geld für die gesamte Laufzeit zu binden und ein höheres Risiko für höhere Renditechancen in Kauf zu nehmen.

• Du suchst eine Beimischung zu Aktien und Anleihen in deinem Portfolio.
• Du bist bei offenen Fonds bereit, dein Geld mindestens zwei Jahre zu binden.
• Du kennst die Kosten wie Ausgabeaufschlag und Verwaltungsgebühr und akzeptierst sie.
• Du möchtest regelmäßige Ausschüttungen aus Mieteinnahmen erhalten.

Der größte Vorteil ist die Beteiligung am Immobilienmarkt ohne eigenen Immobilienkauf. Du musst dich nicht um Finanzierung, Verwaltung oder Mieter kümmern. Das übernimmt das Fondsmanagement. Gleichzeitig streust du dein Geld über viele Objekte und Nutzungsarten, was das Risiko einzelner Ausfälle reduziert.

Dem stehen klare Nachteile gegenüber. Dein Geld ist bei offenen Fonds mindestens zwei Jahre gebunden, und die Rückgabe musst du ein Jahr im Voraus ankündigen. Ausgabeaufschlag und Verwaltungsgebühren reduzieren deine Rendite. Zudem kann der Wert der Immobilien schwanken und zu Verlusten führen.

• Vorteil: Einstieg bei offenen Fonds schon ab 50 Euro möglich.
• Vorteil: Mieterträge werden in der Regel einmal jährlich ausgeschüttet.
• Nachteil: Bei geschlossenen Fonds ist dein Geld bis zur Auflösung gebunden.
• Nachteil: Die Kostenstruktur ist oft intransparent und schwer vergleichbar.

Ausschüttungen und Kursgewinne aus Immobilienfonds zählen zu den Kapitalerträgen. Darauf fällt die Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent an, zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer. Diese Steuer wird direkt von der Fondsgesellschaft oder deiner Depotbank einbehalten.

Für Aktienfonds gilt eine Teilfreistellung von 30 Prozent, die deine Steuerlast reduziert. Für reine Immobilienfonds gilt diese Teilfreistellung nicht, da sie nicht überwiegend in Aktien investieren. Deine Erträge aus Immobilienfonds werden also voll besteuert.

Der Sparer-Pauschbetrag liegt bei 1.000 Euro pro Person und Jahr. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2.000 Euro pro Jahr. Bis zu diesem Betrag bleiben deine Kapitalerträge steuerfrei. Erst darüber hinaus wird die Abgeltungsteuer fällig.

Ausschüttungen und Kursgewinne aus Immobilienfonds zählen zu den Kapitalerträgen.

Für reine Immobilienfonds gilt keine Teilfreistellung, da sie nicht überwiegend in Aktien investieren.

Der Sparer-Pauschbetrag liegt bei 1.000 EUR pro Person und Jahr. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2.000 EUR pro Jahr. Bis zu diesem Betrag bleiben deine Kapitalerträge steuerfrei.

Ob und wie viel Steuer du auf Immobilienfonds-Erträge zahlst, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab.