Vorabpauschale bei Immobilienfonds: So funktioniert die Steuer auf thesaurierte Erträge

Offene Immobilienfonds erwirtschaften laufende Mieterträge, die oft nicht vollständig an dich ausgeschüttet werden. Der Gesetzgeber behandelt diese im Fonds verbleibenden Erträge so, als wären sie dir zugeflossen. Deshalb wird auch bei Immobilienfonds eine Vorabpauschale als fiktiver steuerlicher Ertrag angesetzt.

Die Vorabpauschale stellt eine vorweggenommene Besteuerung künftiger Wertsteigerungen dar. Sie greift immer dann, wenn dein Fonds im Wert gestiegen ist, selbst wenn keine Ausschüttung auf deinem Konto gelandet ist. Beim späteren Verkauf wird die bereits gezahlte Steuer auf die Vorabpauschale angerechnet.

Für dich bedeutet das: Auch ohne laufende Zahlungen aus dem Fonds kann im Januar eine Abbuchung von deinem Verrechnungskonto erfolgen. Die Bank zieht die fällige Kapitalertragsteuer ein, sobald ihr alle Daten vorliegen.

Die Teilfreistellung reduziert deine Steuerlast, weil der Fonds auf Fondsebene bereits bestimmte Steuern getragen hat. Bei offenen Immobilienfonds hängt die Höhe vom Anlageschwerpunkt ab. Entscheidend ist, ob der Fonds überwiegend in inländische oder ausländische Immobilien investiert.

Für Immobilienfonds mit mindestens 51 Prozent inländischen Immobilien und Immobilien-Gesellschaften gilt eine Teilfreistellung von 60 Prozent. Das bedeutet: 40 Prozent der Vorabpauschale werden besteuert. Bei einem Schwerpunkt auf ausländischen Immobilien sind sogar 80 Prozent der Erträge steuerfrei, nur 20 Prozent werden besteuert.

Die Teilfreistellung wird direkt von deiner depotführenden Bank bei der Berechnung der Steuer berücksichtigt. Du musst sie nicht selbst beantragen.

Die Berechnung übernimmt deine depotführende Bank in mehreren Schritten. Zuerst ermittelt sie den Basisertrag: Sie multipliziert den Rücknahmepreis deines Fonds am 1. Januar des Vorjahres mit 70 Prozent des Basiszinses. Der Basiszins wird jährlich von der Bundesbank aus der Rendite langfristiger Bundesanleihen abgeleitet.

Von diesem Basisertrag zieht die Bank alle im Vorjahr tatsächlich erfolgten Ausschüttungen ab. Das Ergebnis ist die Vorabpauschale, die niemals negativ werden kann. Anschließend vergleicht die Bank die Vorabpauschale mit der tatsächlichen Wertsteigerung des Fonds im Vorjahr. Ist die Wertsteigerung niedriger, wird die Vorabpauschale auf diesen Betrag gekappt.

Erst auf die so ermittelte Vorabpauschale wird die Teilfreistellung angewendet. Der verbleibende Betrag ist deine steuerliche Bemessungsgrundlage.

Eine Vorabpauschale fällt nur an, wenn dein Immobilienfonds im Vorjahr an Wert gewonnen hat und die Ausschüttungen niedriger sind als der berechnete Basisertrag. Auch ein positiver Basiszins ist Voraussetzung. Liegt der Basiszins bei null oder im negativen Bereich, entsteht keine Vorabpauschale.

Keine Vorabpauschale zahlst du, wenn dein Fonds an Wert verloren hat oder stagniert. Ebenso entfällt sie, wenn die Ausschüttungen höher sind als der Basisertrag. In diesen Fällen hast du deine Erträge bereits über die Ausschüttungen versteuert.

Die Vorabpauschale gilt am ersten Werktag des Folgejahres als steuerlich zugeflossen. Die tatsächliche Abbuchung kann jedoch einige Wochen später erfolgen, da die Banken auf vollständige Daten angewiesen sind.

Die tatsächliche Steuerlast hängt von der Höhe der Vorabpauschale, der Teilfreistellung und deinem persönlichen Steuersatz ab. Auf den steuerpflichtigen Anteil werden 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag fällig, gegebenenfalls kommt Kirchensteuer hinzu.

Ein Beispiel verdeutlicht die Größenordnung: Bei einem Basiszins von 2,29 Prozent und einem Rücknahmepreis von 100 Euro ergibt sich ein Basisertrag von 1,60 Euro. Nach 60 Prozent Teilfreistellung bleiben 0,64 Euro steuerpflichtig. Darauf fallen rund 0,17 Euro Steuer an, wenn dein Sparer-Pauschbetrag bereits ausgeschöpft ist.

Bei einem Immobilienfonds mit 80 Prozent Teilfreistellung läge die Steuerlast nur bei etwa 0,08 Euro pro 100 Euro Fondsanteil. Die Vorabpauschale ist nur die Bemessungsgrundlage, nicht der Steuerbetrag selbst.

Mit einem Freistellungsauftrag kannst du verhindern, dass die Bank auf die Vorabpauschale Steuern einbehält. Voraussetzung ist, dass deine gesamten Kapitalerträge einschließlich der Vorabpauschale unter dem Sparer-Pauschbetrag bleiben. Pro Person und Jahr sind 1000 Euro steuerfrei, bei zusammenveranlagten Ehepaaren 2000 Euro.

Du weist deine Bank mit dem Freistellungsauftrag an, Kapitalerträge bis zur Höhe des Sparer-Pauschbetrags ohne Steuerabzug gutzuschreiben. Der Auftrag gilt auch für die Vorabpauschale. Liegt dein zu versteuerndes Einkommen unter dem Grundfreibetrag von 12.348 Euro, kannst du beim Finanzamt eine Nichtveranlagungsbescheinigung beantragen. Damit entfällt der Steuerabzug vollständig.

Prüfe zu Jahresbeginn, ob dein Freistellungsauftrag ausreichend hoch ist. Berücksichtige dabei auch die erwartete Vorabpauschale deiner Immobilienfonds.

Verkaufst du deine Anteile an einem offenen Immobilienfonds mit Gewinn, zieht die depotführende Bank alle seit dem Kauf versteuerten Vorabpauschalen vom Veräußerungsgewinn ab. Der Abzug erfolgt vor der Anwendung der Teilfreistellung. So wird eine Doppelbesteuerung vermieden.

Ist der Veräußerungsgewinn niedriger als die Summe der bereits versteuerten Vorabpauschalen, entsteht ein steuerlicher Veräußerungsverlust in Höhe der Differenz. Diesen Verlust kannst du mit anderen Veräußerungsgewinnen verrechnen. Auch wenn du beim Verkauf einen tatsächlichen Verlust machst, erhöht der Abzug der Vorabpauschalen den steuerlichen Verlust.

Eine Rückerstattung bereits gezahlter Steuern auf die Vorabpauschale erfolgt jedoch nicht. Verliert dein Fonds nach der Besteuerung an Wert, bleibt die gezahlte Steuer bestehen.

Verkaufst du deine Anteile an einem offenen Immobilienfonds mit Gewinn, zieht die depotführende Bank alle seit dem Kauf versteuerten Vorabpauschalen vom Veräußerungsgewinn ab. Der Abzug erfolgt vor der Anwendung der Teilfreistellung.

Ist der Veräußerungsgewinn niedriger als die Summe der bereits versteuerten Vorabpauschalen, entsteht ein steuerlicher Veräußerungsverlust in Höhe der Differenz. Diesen Verlust kannst du mit anderen Veräußerungsgewinnen verrechnen.

Auch wenn du beim Verkauf einen tatsächlichen Verlust machst, erhöht der Abzug der Vorabpauschalen den steuerlichen Verlust. Eine Rückerstattung der bereits gezahlten Steuer auf die Vorabpauschale erfolgt jedoch nicht.

Die Vorabpauschale führt immer wieder zu unerwarteten Abbuchungen. Ein häufiger Fehler ist ein zu geringes Guthaben auf dem Verrechnungskonto. Die Bank bucht die Steuer auch ohne deine Zustimmung ab, notfalls nutzt sie einen eingeräumten Dispokredit.

Ein weiterer Fehler ist ein nicht erteilter oder zu niedrig angesetzter Freistellungsauftrag. Dadurch zahlst du Steuern, obwohl deine Kapitalerträge unter dem Sparer-Pauschbetrag liegen. Auch die Annahme, die Steuer werde aus dem Fondsvermögen bezahlt, ist falsch. Tatsächlich wird sie von deinem Verrechnungskonto abgebucht.

Verwechsle die Vorabpauschale nicht mit der tatsächlichen Steuer. Die Vorabpauschale ist nur die Bemessungsgrundlage. Der eigentliche Steuerbetrag fällt deutlich niedriger aus.