Immobilienfonds Teilfreistellung: So viel Steuern sparst du 2026

Die Teilfreistellung ist ein fester Steuerfreibetrag auf Fondsebene. Sie gleicht aus, dass der Fonds auf seine deutschen Immobilienerträge bereits Körperschaftsteuer gezahlt hat.

Für dich als Privatanlegerin bedeutet das: Ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz deiner Erträge aus Immobilienfonds unterliegt nicht der Abgeltungsteuer. Bei inländischen Immobilienfonds sind das 60 Prozent, bei Auslands-Immobilienfonds 80 Prozent.

Die Teilfreistellung wird direkt von deiner Bank beim Steuerabzug berücksichtigt. Du musst sie nicht selbst beantragen oder in der Steuererklärung geltend machen.

Für einen inländischen Immobilienfonds sind 60 Prozent deiner Erträge steuerfrei. Bei einem Auslands-Immobilienfonds, der fortlaufend mehr als 50 Prozent seines Aktivvermögens in ausländische Immobilien investiert, steigt der steuerfreie Anteil auf 80 Prozent.

Die Aktienteilfreistellung von 30 Prozent wird bei Immobilienfonds nicht zusätzlich gewährt. Auch wenn der Fonds einen kleinen Aktienanteil hält, gilt ausschließlich die Immobilienteilfreistellung.

Die Teilfreistellung gilt für Ausschüttungen des Immobilienfonds, für die Vorabpauschale bei thesaurierenden Fonds und für Gewinne aus dem Verkauf von Fondsanteilen. Sie wirkt also unabhängig davon, ob du Erträge entnimmst oder im Fonds belässt.

Keine Teilfreistellung gibt es für Erträge aus Geldmarktfonds, für Fonds ohne ausreichende Immobilienquote und für Zinserträge aus Tagesgeld oder Festgeld. Diese Erträge sind voll steuerpflichtig.

Die Bank zieht die Steuer automatisch ab. Für deine Planung hilft es, die Rechenschritte zu kennen, um die Nettorendite einschätzen zu können.

Ausgangspunkt ist der Bruttoertrag, zum Beispiel eine Ausschüttung von 1000 Euro. Bei einem inländischen Immobilienfonds sind 60 Prozent steuerfrei, von 1000 Euro bleiben 400 Euro als steuerpflichtiger Ertrag übrig.

• Vom steuerpflichtigen Teil werden dein Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und eventuelle Verlusttöpfe abgezogen.
• Auf den verbleibenden Betrag fallen 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Steuer an.
• Die Bank führt diese Berechnung automatisch durch, wenn deine Fondsanteile in einem deutschen Depot liegen.

Entscheidend ist die tatsächliche Zusammensetzung des Aktivvermögens.

Für die Immobilienteilfreistellung muss der Fonds fortlaufend mehr als 50 Prozent seines Aktivvermögens in Immobilien und Immobiliengesellschaften investieren. Bei Auslands-Immobilienfonds liegen mehr als 50 Prozent der Immobilienwerte im Ausland.

• Die Angaben zur Fondsart findest du im Fondsprospekt oder in den Anlagebedingungen.
• Offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds können beide unter die Regelung fallen, wenn die Quote stimmt.
• Ein Fonds, der die 50-Prozent-Grenze nicht erreicht, erhält keine Immobilienteilfreistellung.

Die Unterscheidung ist für die Steuererklärung wichtig.

Bei Immobilienfonds im Betriebsvermögen einer natürlichen Person bleiben die Sätze identisch: 60 Prozent für inländische Immobilienfonds und 80 Prozent für Auslands-Immobilienfonds. Anders sieht es bei Aktienfonds aus, dort steigt die Teilfreistellung im Betriebsvermögen von 30 auf 60 Prozent.

Bei Körperschaften gelten für Aktienfonds 80 Prozent Teilfreistellung. Für Immobilienfonds bleiben die Sätze für Privatanleger maßgeblich, also 60 beziehungsweise 80 Prozent.

Verluste aus Immobilienfonds landen im allgemeinen Verlustverrechnungstopf und können mit anderen Kapitalerträgen verrechnet werden. Auch Verluste werden nur anteilig berücksichtigt, entsprechend dem Teilfreistellungssatz des Fonds.

Bei Verlusten über 500 Euro aus der Veräußerung von Anteilen, für die du einen Nachweis beantragt hast, musst du dem Finanzamt Unterlagen vorlegen. Das betrifft Fälle, in denen du die Fondsquote selbst nachgewiesen hast.

• Du beantragst die Teilfreistellung selbst in der Steuererklärung, obwohl die Bank sie bereits beim Steuerabzug berücksichtigt hat.
• Du überträgst die Teilfreistellungssätze für Aktienfonds auf Immobilienfonds und rechnest mit 30 Prozent statt 60 Prozent.
• Du ignorierst die Fondsquote und nimmst die Teilfreistellung für einen Fonds in Anspruch, der die 50-Prozent-Grenze nicht erreicht.
• Du vergisst, dass bei Auslands-Immobilienfonds 80 Prozent steuerfrei sind, und zahlst auf einen zu hohen Ertrag Steuern.

Bei 1000 Euro Ertrag und einem Sparer-Pauschbetrag von 0 Euro ohne Kirchensteuer zahlst du auf voll steuerpflichtige Zinserträge 263,63 Euro Steuer. Bei einem inländischen Immobilienfonds mit 60 Prozent Teilfreistellung sind es nur 105,45 Euro, bei einem Auslands-Immobilienfonds mit 80 Prozent Teilfreistellung 52,73 Euro.

Die Steuerlast sinkt bei Immobilienfonds auf weniger als die Hälfte im Vergleich zu voll steuerpflichtigen Erträgen. Das macht Immobilienfonds für Anlegerinnen mit hohem Steuersatz besonders interessant.

Bei inländischer Verwahrung deiner Fondsanteile behält die Bank die Kapitalertragsteuer ein und berücksichtigt die Teilfreistellung automatisch. Du musst die Erträge dann nicht in der Steuererklärung angeben, wenn der Steuerabzug abgeltend wirkt.

Anders sieht es aus, wenn du einen zu hohen Steuerabzug korrigieren möchtest, etwa weil dein Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person nicht ausgeschöpft wurde. Dann gibst du die Kapitalerträge in der Anlage KAP an und beantragst eine Günstigerprüfung oder Veranlagung. Bei Fondsanteilen im Auslandsdepot wird keine deutsche Steuer einbehalten, dort musst du die Erträge selbst erklären.

Bei inländischer Verwahrung deiner Fondsanteile behält die Bank die Kapitalertragsteuer ein und berücksichtigt die Teilfreistellung automatisch. Du musst die Erträge dann nicht in der Steuererklärung angeben, wenn der Steuerabzug abgeltend wirkt.

Anders sieht es aus, wenn du einen zu hohen Steuerabzug korrigieren möchtest, etwa weil dein Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person nicht ausgeschöpft wurde. Dann gibst du die Kapitalerträge in der Anlage KAP an und beantragst eine Günstigerprüfung oder Veranlagung.

Bei Fondsanteilen im Auslandsdepot wird keine deutsche Steuer einbehalten. Du musst die Erträge in der Steuererklärung erklären und die Teilfreistellung selbst anwenden. Die nötigen Angaben zur Fondsart findest du im Jahresbericht des Fonds.