Immobilienfonds in der Steuererklärung: So gibst du Erträge richtig an

Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der das Geld vieler Anleger bündelt und überwiegend in Immobilien oder Immobiliengesellschaften investiert. Für deine Steuererklärung ist die Unterscheidung zwischen offenen und geschlossenen Fonds zentral, denn sie bestimmt die Einkunftsart.

Offene Immobilienfonds sind für eine unbegrenzte Anzahl von Anlegern konzipiert und du kannst Anteile in der Regel jederzeit über die Fondsgesellschaft zurückgeben. Geschlossene Fonds sammeln dagegen nur für einen begrenzten Zeitraum Kapital ein und haben eine feste Laufzeit, während der du deine Anteile meist nicht einfach zurückgeben kannst.

Die steuerliche Behandlung deiner Erträge hängt direkt davon ab, ob dein Fonds offen oder geschlossen ist. Diese Einordnung entscheidet, welche Anlage du in deiner Steuererklärung ausfüllen musst und welcher Steuersatz auf deine Gewinne angewendet wird.

Die Einkunftsart ist der wichtigste Unterschied für deine Steuererklärung. Beteiligungen an offenen Immobilienfonds werden als Einkünfte aus Kapitalvermögen qualifiziert und gehören in die Anlage KAP. Geschlossene Immobilienfonds führen dagegen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, die du in der Anlage V oder Anlage G angibst.

Bei offenen Fonds erhältst du deine Steuerbescheinigung direkt von deiner Depotbank. Die Werte für geschlossene Fonds kommen aus einem gesonderten Verfahren: Das Finanzamt stellt die Einkünfte der Fondsgemeinschaft einheitlich fest und verteilt sie per Feststellungsbescheid auf die Anleger.

Die Besteuerung unterscheidet sich ebenfalls. Für offene Immobilienfonds gilt die Abgeltungsteuer mit einer Teilfreistellung, während deine Einkünfte aus geschlossenen Fonds mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Die korrekte Zuordnung zur Anlage KAP oder Anlage V ist der erste Schritt, um Rückfragen vom Finanzamt zu vermeiden.

Bei offenen Immobilienfonds zahlt der Fonds selbst bereits 15 Prozent Körperschaftsteuer auf deutsche Mieterträge und Gewinne aus Immobilienverkäufen. Als Ausgleich für diese Vorbelastung auf Fondsebene bleibt ein Teil deiner Erträge steuerfrei.

Für dich als Privatanlegerin sind 60 Prozent der Erträge aus offenen Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt im Inland steuerfrei. Hat der Fonds seinen Schwerpunkt im Ausland, erhöht sich der steuerfreie Anteil auf 80 Prozent. Diese Teilfreistellung gilt für Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinne aus dem Verkauf deiner Fondsanteile.

Der verbleibende steuerpflichtige Teil unterliegt der Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag. Deine Depotbank führt diese Steuer in der Regel direkt ab, wenn du einen Freistellungsauftrag gestellt hast oder dein Sparer-Pauschbetrag bereits ausgeschöpft ist.

Die Fondsgesellschaft erstellt eine Feststellungserklärung für die gesamte Gemeinschaft, in der alle Einnahmen und Werbungskosten der vermieteten Objekte erfasst werden.

Das zuständige Finanzamt erlässt daraufhin einen Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung der Einkünfte. In diesem Bescheid wird dein Anteil an den Einkünften ausgewiesen. Diese Werte übernimmst du in deine persönliche Steuererklärung, je nach Gesellschaftsform in die Anlage V oder Anlage G.

Deine Einkünfte aus geschlossenen Fonds werden mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, nicht mit der Abgeltungsteuer. Liegt der Feststellungsbescheid noch nicht vor, kannst du die Einkünfte vorläufig oder schätzungsweise erfassen. Das Finanzamt korrigiert deine Angaben automatisch, sobald der Bescheid erlassen wird.

Die Teilfreistellung reduziert deine Steuerlast auf Erträge aus offenen Immobilienfonds. Sie gilt einheitlich für Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinne aus dem Verkauf von Fondsanteilen.

Bei offenen Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt im Inland sind 60 Prozent deiner Erträge steuerfrei, 40 Prozent sind steuerpflichtig. Investiert der Fonds überwiegend in ausländische Immobilien oder Auslands-Immobiliengesellschaften, sind sogar 80 Prozent steuerfrei und nur 20 Prozent steuerpflichtig.

Ob dein Fonds die Voraussetzungen für die höhere Teilfreistellung erfüllt, ergibt sich aus den Anlagebedingungen. Verluste aus dem Verkauf von Fondsanteilen sind insoweit nicht abzugsfähig, als Gewinne aus solchen Verkäufen steuerfrei wären.

Für Kapitalerträge aus offenen Immobilienfonds gilt die Abgeltungsteuer von 25 Prozent. Darauf wird zusätzlich der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent erhoben, was die Steuerlast auf den steuerpflichtigen Teil deiner Erträge erhöht.

Der Sparer-Pauschbetrag schützt einen Teil deiner Kapitalerträge vor Steuern. Für das Jahr 2026 liegt er bei 1000 Euro pro Person und bei 2000 Euro für zusammenveranlagte Ehepaare. Dieser Freibetrag gilt für alle Kapitalerträge gemeinsam, also nicht nur für Immobilienfonds, sondern auch für Zinsen, Dividenden und andere Fonds.

Die Teilfreistellung wirkt vor der Anwendung des Sparer-Pauschbetrags. Nur der steuerpflichtige Teil deiner Erträge aus offenen Immobilienfonds zählt auf den Freibetrag an. Bei geschlossenen Fonds gibt es keinen Sparer-Pauschbetrag, da diese Einkünfte nicht als Kapitalerträge gelten.

In Steuerbescheinigungen und Feststellungsbescheiden begegnen dir einige Fachbegriffe, die du für deine Steuererklärung einordnen solltest. Die Teilfreistellung ist eine Steuerentlastung, bei der ein Prozentsatz deiner Fondserträge steuerfrei bleibt, als Ausgleich für die Steuerbelastung auf Fondsebene.

Die Vorabpauschale ist eine fiktive Ausschüttung bei thesaurierenden Fonds. Sie wird jährlich versteuert, auch wenn du kein Geld auf dein Konto erhalten hast. Bei offenen Immobilienfonds gilt für die Vorabpauschale dieselbe Teilfreistellung wie für tatsächliche Ausschüttungen.

Die gesonderte und einheitliche Feststellung betrifft geschlossene Fonds. Das Finanzamt stellt die Einkünfte der Fondsgemeinschaft in einem eigenen Bescheid fest und verteilt sie auf die Anleger. Der Anlageschwerpunkt bestimmt, ob ein offener Immobilienfonds überwiegend im Inland oder Ausland investiert und damit welche Teilfreistellung für dich gilt.

Für die Angaben zu deinen Immobilienfonds brauchst du einige Dokumente. Bei offenen Fonds ist die Steuerbescheinigung deiner Depotbank die wichtigste Unterlage, denn sie enthält alle relevanten Werte für die Anlage KAP.

Bei geschlossenen Fonds benötigst du den Feststellungsbescheid des Finanzamts. Zusätzlich solltest du Kaufabrechnungen deiner Fondsanteile und Belege über Ausschüttungen oder Thesaurierungen aufbewahren.

• Steuerbescheinigung deiner Depotbank für offene Immobilienfonds
• Feststellungsbescheid des Finanzamts für geschlossene Immobilienfonds
• Kaufabrechnungen deiner Fondsanteile
• Belege über Ausschüttungen oder Thesaurierungen
• Nachweis über den Anlageschwerpunkt des Fonds aus den Anlagebedingungen
• Bei Verkauf: Abrechnung mit realisierten Gewinnen oder Verlusten

Ein häufiger Fehler ist die falsche Zuordnung der Einkunftsart. Offene Immobilienfonds gehören in die Anlage KAP, nicht in die Anlage V. Wer sie dort einträgt, riskiert Rückfragen und eine fehlerhafte Besteuerung.

Die Teilfreistellung wird oft vergessen, was zu einer zu hohen Steuerzahlung führt. Bei offenen Immobilienfonds sind 60 oder 80 Prozent der Erträge steuerfrei, abhängig vom Anlageschwerpunkt. Auch der Sparer-Pauschbetrag bleibt häufig ungenutzt, obwohl Kapitalerträge unterhalb des Freibetrags liegen.

Bei geschlossenen Fonds passieren Fehler, wenn Ausschüttungen ohne Feststellungsbescheid geschätzt und falsche Werte eingetragen werden. Das Zuflussprinzip wird ebenfalls oft missachtet: Ausschüttungen gehören in das Steuerjahr, in dem sie auf deinem Konto eingehen.

Bei geschlossenen Immobilienfonds kann es vorkommen, dass Ausschüttungen für mehrere vergangene Jahre in einem einzigen Jahr auf deinem Konto eingehen. Steuerlich zählt der Zeitpunkt des Zuflusses: Alle Zahlungen, die du 2026 erhältst, gehören in die Steuererklärung für 2026.

Die Fondsgesellschaft oder das Finanzamt stellt die Einkünfte in einem Feststellungsbescheid fest. Liegt dieser Bescheid noch nicht vor, kannst du die Werte vorläufig oder schätzungsweise erfassen. Das Finanzamt korrigiert die Angaben automatisch, sobald der Bescheid erlassen wird.

Die Einkünfte aus geschlossenen Immobilienfonds werden mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Es spielt keine Rolle, für welche vergangenen Jahre die Ausschüttungen wirtschaftlich bestimmt waren, entscheidend ist allein der Zahlungseingang in deinem Steuerjahr.

Bei geschlossenen Immobilienfonds kann es vorkommen, dass Ausschüttungen für mehrere vergangene Jahre in einem einzigen Jahr auf deinem Konto eingehen. Steuerlich zählt der Zeitpunkt des Zuflusses: Alle Zahlungen, die du 2026 erhältst, gehören in die Steuererklärung für 2026.

Die Fondsgesellschaft oder das Finanzamt stellt die Einkünfte in einem Feststellungsbescheid fest. Liegt dieser Bescheid noch nicht vor, kannst du die Werte vorläufig oder schätzungsweise erfassen. Das Finanzamt korrigiert die Angaben automatisch, sobald der Bescheid erlassen wird.

Die Einkünfte aus geschlossenen Immobilienfonds werden mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Sie erhöhen dein zu versteuerndes Einkommen und können dadurch den Steuersatz auf deine übrigen Einkünfte beeinflussen.