Immobilienfonds kaufen: So prüfst du Chancen und Risiken

Ein offener Immobilienfonds investiert das Kapital der Anleger in der Regel in eine Vielzahl von Objekten, oft auch in verschiedenen Ländern. Die Fondsgesellschaft verwaltet die Gebäude, kümmert sich um Vermietung und Mieter und entscheidet über An- und Verkauf. Deine Rendite setzt sich aus Mieterträgen, Verkaufserlösen und Wertsteigerungen der Immobilien nach Abzug der Kosten zusammen.

Die Mieterträge werden bei offenen Fonds in der Regel einmal jährlich an dich ausgeschüttet. Bei gut verwalteten Fonds liegt die Rendite aus Ausschüttungen und Wertsteigerungen oft höher als bei festverzinslichen Anlagen. Du beteiligst dich bereits mit kleineren Beträgen an Bürogebäuden, Hotels oder Mehrfamilienhäusern, ohne selbst eine Immobilie kaufen zu müssen.

Offene Immobilienfonds haben eine unbegrenzte Laufzeit und können immer neue Anleger aufnehmen. Das Fondsvermögen wächst, wenn viele Investoren einsteigen, und die Fondsgesellschaft kann entsprechend weitere Immobilien erwerben. Geschlossene Fonds legen das Kapital meist nur in eine oder zwei Immobilien an, wodurch die Anzahl der Fondsanteile begrenzt ist.

Der entscheidende Unterschied für dich liegt in der Rückgabe: Bei offenen Fonds kannst du Anteile unter Einhaltung gesetzlicher Fristen zurückgeben. Bei geschlossenen Fonds ist eine Rückgabe in der Regel erst zum Laufzeitende möglich. Offene Fonds streuen das Risiko breiter, weil der Ausfall eines Objekts nur begrenzte Auswirkungen auf den Gesamtwert hat.

• Offene Immobilienfonds investieren in viele Objekte, oft international gestreut.
• Geschlossene Immobilienfonds konzentrieren sich meist auf eine oder zwei Immobilien.
• Offene Fonds haben eine unbegrenzte Laufzeit, geschlossene Fonds eine festgelegte.

Dazu kommen jährliche Verwaltungskosten, die als Prozentsatz vom Fondsvermögen berechnet werden und im Durchschnitt bei 1,5 Prozent liegen. Beide Kostenarten mindern deine tatsächliche Rendite.

Der Ausgabeaufschlag kann je nach Vertriebsweg auch vollständig entfallen, etwa bei Direktbanken oder Fondsvermittlern ohne Beratung. Die Verwaltungskosten werden laufend vom Fondsvermögen abgezogen und sind in der Wertentwicklung bereits berücksichtigt. Vergleiche den Ausgabeaufschlag vor dem Kauf, denn er ist der größte einmalige Kostenblock.

Für Anteile an offenen Immobilienfonds, die nach dem 22. Juli 2013 gekauft wurden, gilt eine gesetzliche Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Zusätzlich musst du eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einhalten, wenn du Anteile zurückgeben möchtest. Die Rückgabeerklärung ist unwiderruflich und wird von deiner Depotbank an die Fondsgesellschaft gemeldet.

Du kannst die Rückgabeerklärung jederzeit stellen, auch vor Ablauf der Mindesthaltefrist. Die Haltefrist von 24 Monaten muss erst zum Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe erfüllt sein. Du kannst also direkt nach dem Kauf kündigen und nach zwei Jahren über dein Geld verfügen.

• Mindesthaltefrist: 24 Monate ab Kaufdatum der Anteile.
• Kündigungsfrist: 12 Monate, unwiderruflich zu erklären.
• Rückgabe: Nach Ablauf beider Fristen erhältst du den Gegenwert zum dann gültigen Rücknahmepreis.

Immobilienfonds eignen sich für dich, wenn du einen Anlagehorizont von mindestens fünf Jahren mitbringst. Fondsexperten empfehlen diesen Zeitraum, weil sich die tatsächliche Rentabilität erst beim Verkauf zeigt. Du profitierst von regelmäßigen Ausschüttungen aus Mieterträgen und einer Beimischung von Sachwerten in deinem Depot.

Der Kauf lohnt sich besonders, wenn du nicht direkt eine einzelne Immobilie erwerben möchtest, aber dennoch an Gewerbe- oder Wohnimmobilien beteiligt sein willst. Du kannst bereits mit kleineren Beträgen einsteigen, etwa über einen Fondssparplan. Für kurzfristige Geldanlagen oder als Ersatz für Tagesgeld sind Immobilienfonds nicht geeignet.

• Geeignet für Anleger mit einem Horizont von mindestens fünf Jahren.
• Geeignet für Anleger, die regelmäßige Ausschüttungen aus Mieterträgen schätzen.
• Weniger geeignet für Anleger, die kurzfristig auf ihr Geld zugreifen müssen.

Immobilientypische Risiken wie Mietausfälle oder Leerstände können die Erträge des Fonds schmälern und zur Wertminderung deiner Anteile führen. Steigende Zinsen belasten in der Regel den Wert von Immobilien, weil sich die Finanzierungskosten erhöhen und die Nachfrage sinken kann. Konjunkturzyklen beeinflussen die Wertentwicklung der Objekte ebenfalls.

Bei Anlagen außerhalb des Euroraums entstehen zusätzlich Wechselkursschwankungen, die deinen Ertrag in Euro mindern oder erhöhen können. Der Anteilswert eines offenen Immobilienfonds kann schwanken, auch wenn die Schwankungen oft geringer ausfallen als bei Aktienfonds. Eine garantierte Rendite gibt es bei Immobilienfonds nicht.

• Mietausfälle oder Leerstände können die Erträge des Fonds schmälern.
• Steigende Zinsen belasten in der Regel den Wert von Immobilien.
• Bei Anlagen außerhalb des Euroraums entstehen Wechselkursschwankungen.

Bei der Auswahl eines Immobilienfonds solltest du zunächst die Anlageregion und die Nutzungsart der Objekte prüfen. Die Wertentwicklung der vergangenen Jahre gibt dir einen Eindruck von der Qualität des Fondsmanagements. Jahres- und Halbjahresberichte sowie die wesentlichen Anlegerinformationen liefern dir belastbare Daten für deine Entscheidung.

Weitere wichtige Kennzahlen sind die Vermietungsquote und die Laufzeiten der Mietverträge. Fonds schneiden besonders gut ab, wenn sich die Objekte in Top-Lagen oder Metropolen befinden, geringe Leerstände aufweisen und langfristig vermietet sind. Achte auf die Liquidität des Fonds, also darauf, wie schnell er Rückgaben bedienen kann.

• Anlageregion und Nutzungsart der Objekte prüfen.
• Wertentwicklung der vergangenen Jahre betrachten.
• Vermietungsquote und Laufzeiten der Mietverträge analysieren.
• Lage der Objekte bewerten, etwa Metropolen oder Top-Lagen.

Erträge aus Immobilienfonds zählen zu den Kapitalerträgen und unterliegen der Abgeltungsteuer. Kapitalerträge bleiben bis zu einem Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr steuerfrei, bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro. Auf Erträge oberhalb dieses Freibetrags fallen 25 Prozent Kapitalertragsteuer an.

Zusätzlich wird auf die Abgeltungsteuer ein Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent erhoben. Die Teilfreistellung von 30 Prozent gilt für Aktienfonds, nicht für reine Immobilienfonds. Für reine Immobilienfonds ist die Teilfreistellung nicht einschlägig, deine Erträge werden voll besteuert.

• Sparer-Pauschbetrag: 1000 Euro pro Person und Jahr steuerfrei, 2000 Euro bei Ehepaaren.
• Abgeltungsteuer: 25 Prozent auf Erträge oberhalb des Freibetrags.
• Solidaritätszuschlag: 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer.

Du kannst entweder eine Einmalanlage tätigen oder einen Fondssparplan einrichten, bei dem regelmäßig Beträge angelegt werden. Der Ausgabeaufschlag wird beim Kauf fällig, sofern er nicht durch den Vertriebsweg entfällt.

Nach dem Kauf werden die Anteile in deinem Depot verwahrt. Die Mieterträge werden in der Regel einmal jährlich ausgeschüttet. Du kannst offene Immobilienfonds sowohl als Einmalanlage als auch über einen Sparplan kaufen.

• Depot bei einer Bank, Sparkasse oder einem Online-Anbieter eröffnen.
• Offene Immobilienfonds anhand von Kosten, Wertentwicklung und Anlageschwerpunkt vergleichen.
• Einmalanlage oder Sparplan in Auftrag geben.

Nachhaltige Immobilienfonds investieren ausschließlich in Gebäude, die bereits energieeffizient und klimaschonend gebaut wurden oder im Bestand entsprechend ausgerichtet werden. Konkret bedeutet das, dass in den im Fonds enthaltenen Immobilien der Energieverbrauch aktiv reduziert wird oder Ökostrom eingekauft wird. Mit diesen Maßnahmen trägt ein nachhaltiger Immobilienfonds aktiv zum Klimaschutz bei.

Für dich als Anlegerin kann Nachhaltigkeit ein zusätzliches Auswahlkriterium sein, wenn du Wert auf Klimaschutz legst. Die Nachhaltigkeitskriterien gelten sowohl beim Ankauf einer Immobilie als auch im laufenden Bestandsmanagement. Nachhaltige Fonds richten ihre Gebäude im Bestand aktiv auf Energieeffizienz und Klimaschutz aus.

Nachhaltige Immobilienfonds investieren ausschließlich in Gebäude, die bereits energieeffizient und klimaschonend gebaut wurden oder im Bestand entsprechend ausgerichtet werden.

Konkret bedeutet das, dass in den im Fonds enthaltenen Immobilien der Energieverbrauch aktiv reduziert wird oder Ökostrom eingekauft wird.

Mit diesen Maßnahmen trägt ein nachhaltiger Immobilienfonds aktiv zum Klimaschutz bei. Für dich als Anlegerin kann das ein zusätzliches Auswahlkriterium sein, wenn du Wert auf Nachhaltigkeit legst.