Immobilienfonds kaufen: So profitierst du ohne Eigenkapital vom Markt

Warum Immobilienfonds auch dich betreffen

Vielleicht denkst du, Immobilien sind nur etwas für Reiche mit dicken Konten. Das stimmt so nicht mehr. Der Markt hat sich verändert und bietet heute auch dir als Normalverdiener Zugang zu Betongold. Du musst nicht mehr eine ganze Wohnung kaufen, um von steigenden Mieten zu profitieren.

Immobilienfonds sammeln das Geld von vielen Anlegern und kaufen damit große Objekte wie Bürohäuser, Einkaufszentren oder Wohnanlagen. Du bist also mit einem kleinen Betrag dabei, wenn ein Fondsmanager diese Immobilien kauft, verwaltet und vermietet. Die Mieteinnahmen werden dann an dich ausgeschüttet.

Das Thema ist für dich relevant, weil es um deine Altersvorsorge geht. Die gesetzliche Rente wird 2026 nicht üppig ausfallen, das weißt du sicher selbst. Eine zusätzliche Geldanlage, die nicht komplett von Börsen-Launen abhängt, kann dein Portfolio stabilisieren. Immobilien gelten traditionell als krisenfester als Aktien.

Außerdem schützt du dich mit Immobilienfonds vor der Inflation. Wenn die Preise steigen, steigen meist auch die Mieten und damit die Werte der Immobilien. Dein angelegtes Geld verliert also nicht so schnell an Kaufkraft wie auf einem Sparbuch mit Nullzins. Das ist ein handfester Vorteil für dich.

Du musst kein Experte werden, um zu starten. Die Fondsmanager übernehmen die Arbeit für dich. Sie prüfen Standorte, kalkulieren Renditen und kümmern sich um den Papierkram. Deine Aufgabe ist es nur, den passenden Fonds zu wählen und zu wissen, worauf du dich einlässt.

Die Grundlagen: Was ist ein Immobilienfonds überhaupt?

Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der dein Geld und das vieler anderer Anleger bündelt. Mit diesem Topf kauft der Fondsmanager Immobilien oder beteiligt sich an Immobilienunternehmen. Du kaufst Anteile an diesem Fonds und wirst damit Miteigentümer an einem großen Immobilienportfolio.

Es gibt drei Hauptarten, die du kennen solltest. Der offene Immobilienfonds ist der Klassiker. Er kann jederzeit neue Anteile ausgeben und muss Anteile auf Wunsch zurücknehmen, oft mit Kündigungsfrist. Der geschlossene Immobilienfonds ist eine feste Beteiligung an einem konkreten Projekt mit begrenzter Laufzeit. Und dann gibt es noch REITs, das sind börsennotierte Immobilienaktien.

Der offene Fonds ist für Anfänger meist die erste Wahl. Du kannst oft schon mit kleinen Beträgen einsteigen und sogar per Sparplan monatlich einzahlen. Der Fonds investiert in viele verschiedene Objekte, das verteilt das Risiko. Wenn ein Bürohaus leer steht, fängt das andere Objekt das auf.

Beim geschlossenen Fonds ist das anders. Hier investierst du in ein einziges Projekt, zum Beispiel einen Hotelneubau. Das Risiko ist höher, aber auch die Chance auf Rendite. Diese Fonds sind meist nur für erfahrene Anleger geeignet, da das Geld lange gebunden ist und du schwer wieder herauskommst.

REITs sind eine Mischung aus Aktie und Immobilienfonds. Sie werden an der Börse gehandelt, du kannst sie also jederzeit kaufen und verkaufen. Sie müssen einen Großteil ihrer Gewinne ausschütten, was hohe Dividenden ermöglicht. Dafür sind sie aber auch schwankungsanfälliger als offene Immobilienfonds.

So funktioniert der Kauf von Immobilienfonds

Der Kauf läuft ähnlich ab wie bei anderen Fonds. Du benötigst ein Depot bei einer Bank oder einem Online-Broker. Dort kannst du Fondsanteile kaufen. Du gibst einfach die Wertpapierkennnummer (WKN) oder die ISIN des gewünschten Fonds ein und legst den Betrag fest, den du investieren willst.

Bei offenen Immobilienfonds gibt es eine Besonderheit: die Rückgabe. Du kannst deine Anteile nicht sofort zurückgeben, sondern musst eine Kündigungsfrist einhalten, die oft bei 12 Monaten liegt. Zusätzlich gibt es eine Haltefrist von 24 Monaten nach dem Kauf. Du solltest also nur Geld anlegen, das du lange nicht brauchst.

Der Preis der Anteile wird nicht ständig aktualisiert wie bei Aktien. Offene Immobilienfonds werden einmal täglich bewertet, manchmal sogar seltener. Das liegt daran, dass die Immobilien nicht täglich neu geschätzt werden. Die Bewertung erfolgt durch unabhängige Gutachter, meist einmal im Jahr.

Beim Kauf fallen Kosten an. Der Ausgabeaufschlag ist ein einmaliger Aufschlag auf den Anteilspreis, den du beim Kauf zahlst. Er liegt typischerweise zwischen 3 und 5 Prozent. Viele Online-Broker bieten aber Rabatte auf diesen Aufschlag an, manchmal sogar 100 Prozent Rabatt. Das solltest du unbedingt vergleichen.

Zusätzlich gibt es laufende Kosten, die jährlich anfallen. Diese werden als Gesamtkostenquote (TER) ausgewiesen. Sie decken die Verwaltung, die Lagerung der Immobilien und die Fondsverwaltung ab. Diese Kosten mindern deine Rendite, sind aber bei Immobilienfonds oft niedriger als bei aktiven Aktienfonds.

Kosten und Gebühren: Was nimmt der Fonds dir weg?

Kosten sind der größte Renditekiller bei jeder Geldanlage. Bei Immobilienfonds musst du zwischen einmaligen und laufenden Kosten unterscheiden. Der Ausgabeaufschlag ist die wichtigste einmalige Kostenposition. Er wird beim Kauf fällig und fließt an die Vertriebsstelle, also die Bank oder den Broker.

Die laufenden Kosten werden jährlich vom Fondsvermögen abgezogen. Dazu gehören die Vergütung der Fondsverwaltung, die Kosten für die Immobilienverwaltung, Prüfungskosten und die Vergütung der Depotbank. Diese Kosten werden in der Gesamtkostenquote (TER) zusammengefasst. Sie liegt bei offenen Immobilienfonds oft unter einem Prozent pro Jahr.

Achtung: Es gibt auch erfolgsabhängige Vergütungen. Das bedeutet, der Fondsmanager bekommt einen Bonus, wenn er eine bestimmte Rendite erreicht. Diese Kosten sind nicht in der TER enthalten und können die Rendite schmälern. Du findest sie im Verkaufsprospekt, den du vor dem Kauf lesen solltest.

Ein weiterer Kostenpunkt kann der Rücknahmeabschlag sein. Manche Fonds erheben eine Gebühr, wenn du deine Anteile zurückgibst. Bei offenen Immobilienfonds ist das eher unüblich, aber bei manchen Spezialfonds möglich. Prüfe die Bedingungen genau, bevor du kaufst.

Vergleiche die Kosten immer mit dem Nutzen. Ein Fonds mit höheren Kosten kann trotzdem besser sein, wenn er eine höhere Rendite erzielt. Aber Vorsicht: Die Vergangenheit ist keine Garantie für die Zukunft. Achte darauf, dass die Kosten transparent ausgewiesen werden und du verstehst, wofür du zahlst.

Worauf du beim Kauf unbedingt achten solltest

Die Qualität des Fondsmanagements ist entscheidend. Schau dir an, wer den Fonds verwaltet und wie viel Erfahrung diese Personen haben. Ein erfahrenes Team, das schon mehrere Krisen durchstanden hat, ist oft ein gutes Zeichen. Die Biografien findest du auf der Website der Fondsgesellschaft.

Achte auf die Zusammensetzung des Portfolios. Ein guter Fonds ist breit gestreut über verschiedene Länder, Städte und Nutzungsarten. Wenn ein Fonds nur in Bürohäuser in einer einzigen Stadt investiert, ist das Risiko hoch. Eine Mischung aus Büro, Wohnen, Handel und Logistik ist robuster.

Die Bewertung der Immobilien ist ein wichtiger Punkt. Lass dir erklären, wie die Immobilien bewertet werden. Seriöse Fonds lassen die Bewertung von unabhängigen Gutachtern durchführen. Sei skeptisch, wenn die Bewertung nur intern erfolgt oder die Methodik nicht offengelegt wird.

Prüfe die Liquidität des Fonds. Offene Immobilienfonds müssen einen Teil ihres Vermögens in bar halten, um Rückgaben zu ermöglichen. Wenn dieser Anteil sehr niedrig ist, kann der Fonds in Stresssituationen die Rückgabe aussetzen. Das ist 2026 immer noch ein relevantes Risiko.

Schau dir die Historie der Ausschüttungen an. Wie stabil waren die Ausschüttungen in den letzten Jahren? Wurden sie gesenkt oder sogar ausgesetzt? Eine konstante Ausschüttung ist ein Zeichen für stabile Mieteinnahmen. Aber auch hier gilt: Die Vergangenheit ist kein Versprechen für die Zukunft.

Typische Fehler, die du vermeiden solltest

Der größte Fehler ist, zu viel Geld in einen einzigen Immobilienfonds zu stecken. Auch wenn der Fonds breit streut, ist es besser, auf mehrere Fonds oder Anlageklassen zu setzen. Eine Faustregel besagt, dass Immobilienfonds nur einen Teil deines Gesamtportfolios ausmachen sollten.

Viele Anleger ignorieren die Kündigungsfristen. Sie kaufen einen offenen Immobilienfonds und wundern sich, wenn sie nicht sofort an ihr Geld kommen. Du musst dir bewusst sein, dass du dein Geld für mindestens 24 Monate bindest und dann noch eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einhalten musst.

Ein weiterer Fehler ist die Jagd nach der höchsten Rendite. Fonds mit extrem hohen Renditeversprechen sind oft riskant. Wenn etwas zu gut klingt, um wahr zu sein, ist es das meist auch. Setze lieber auf moderate, aber stabile Renditen.

Viele Anfänger vergessen die Steuern. Die Ausschüttungen aus Immobilienfonds müssen versteuert werden. Zudem gibt es eine Vorabpauschale, die du zahlen musst, auch wenn du keine Ausschüttung erhältst. Informiere dich vorher über die steuerlichen Folgen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Schließlich solltest du nicht auf den Ausgabeaufschlag hereinfallen. Viele Banken verlangen den vollen Aufschlag, obwohl es Rabatte gibt. Vergleiche die Konditionen bei verschiedenen Anbietern. Online-Broker bieten oft den Kauf ohne Ausgabeaufschlag an, das spart dir bares Geld.

Dein konkreter Fahrplan: So kaufst du deinen ersten Immobilienfonds

Schritt eins ist die Bestandsaufnahme. Überlege, wie viel Geld du monatlich entbehren kannst. Lege einen Betrag fest, den du wirklich nicht für fünf Jahre brauchst. Dieser Betrag sollte nicht dein Notgroschen sein, sondern echtes Zusatzkapital für die Altersvorsorge.

Schritt zwei ist die Depotwahl. Du benötigst ein Wertpapierdepot. Wenn du noch keins hast, vergleiche die Gebühren der Online-Broker. Achte darauf, ob der Broker den Ausgabeaufschlag erlässt und ob es eine Mindestanlage gibt. Viele Broker bieten schon ab 25 Euro pro Monat einen Sparplan an.

Schritt drei ist die Fondsauswahl. Nutze Vergleichsportale, um offene Immobilienfonds zu vergleichen. Achte auf die Kostenquote, die Historie und die Zusammensetzung. Lies den Verkaufsprospekt, auch wenn er lang ist. Du solltest verstehen, in was du investierst.

Schritt vier ist die Order. Du kannst entweder einen Einmalkauf tätigen oder einen Sparplan einrichten. Der Sparplan ist ideal, um regelmäßig zu investieren und den Durchschnittskosten-Effekt zu nutzen. Du kaufst bei niedrigen Kursen mehr Anteile und bei hohen weniger.

Schritt fünf ist das Monitoring. Überprüfe deinen Fonds einmal im Jahr. Hat sich die Strategie geändert? Sind die Kosten gestiegen? Gibt es bessere Alternativen? Aber bleib geduldig: Immobilienfonds sind langfristige Anlagen, du solltest nicht bei jeder kleinen Schwankung reagieren.

Die steuerliche Behandlung von Immobilienfonds

Die Besteuerung von Immobilienfonds ist komplex, aber du solltest die Grundlagen kennen. Ausschüttungen aus Mieteinnahmen unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Diese Steuer wird automatisch von deiner Bank einbehalten.

Zusätzlich gibt es die Vorabpauschale. Diese wurde eingeführt, um die Steuerstundung bei thesaurierenden Fonds zu verhindern. Auch wenn der Fonds keine Ausschüttung vornimmt, musst du eine fiktive Vorabsteuer zahlen. Die Bank berechnet diese und meldet sie an das Finanzamt.

Ein Vorteil von Immobilienfonds ist die Teilfreistellung. Bei offenen Immobilienfonds sind 60 Prozent der Erträge steuerfrei. Das bedeutet, du zahlst nur auf 40 Prozent der Ausschüttung Steuern. Das senkt deine Steuerlast erheblich. Bei REITs gibt es diese Teilfreistellung nicht.

Wenn du den Fonds mit Gewinn verkaufst, fällt ebenfalls Abgeltungsteuer an. Auch hier greift die Teilfreistellung von 60 Prozent. Du solltest deine Gewinne also nicht zu früh realisieren, um die Steuerstundung zu nutzen. Je länger du investiert bist, desto länger arbeitet dein Geld für dich.

Hole dir bei größeren Anlagen professionellen Rat. Ein Steuerberater kann dir helfen, die optimale Struktur zu finden. Gerade wenn du mehrere Fonds besitzt oder hohe Gewinne erzielt hast, lohnt sich die Beratung. Die Kosten dafür kannst du oft von der Steuer absetzen.

Alternativen zum klassischen Immobilienfonds

Neben den offenen und geschlossenen Fonds gibt es noch andere Wege, in Immobilien zu investieren. Eine Option ist der direkte Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung. Das erfordert viel Eigenkapital und Arbeit, bietet aber die höchste Kontrolle. Du musst dich um Mieter, Reparaturen und Verwaltung kümmern.

Eine weitere Alternative sind Crowdinvesting-Plattformen. Hier kannst du schon mit kleinen Beträgen in einzelne Immobilienprojekte investieren. Das Risiko ist hoch, da du direkt in ein Projekt investierst, aber die Renditechancen sind ebenfalls höher. Diese Anlagen sind nicht durch den Einlagensicherungsfonds geschützt.

Auch Immobilienaktien sind eine Option. Du kaufst Aktien von Unternehmen, die Immobilien besitzen und verwalten. Das sind zum Beispiel Wohnungsunternehmen oder Gewerbeimmobilien-Konzerne. Diese Aktien schwanken stärker als Fonds, bieten aber auch die Chance auf Kursgewinne.

Du kannst auch in Immobilien-ETFs investieren. Diese bilden einen Index aus Immobilienaktien ab. Sie sind kostengünstig und einfach zu handeln. Allerdings sind sie keine klassischen Immobilienfonds, sondern Aktienfonds. Die Korrelation zum Aktienmarkt ist höher als bei offenen Immobilienfonds.

Für dich als Anfänger sind offene Immobilienfonds oft die beste Wahl. Sie bieten eine gute Mischung aus Sicherheit, Rendite und Liquidität. Wenn du mehr Erfahrung hast, kannst du dein Portfolio um andere Anlageformen erweitern. Aber der Einstieg über einen offenen Fonds ist der einfachste Weg.

Häufige Fragen