Immobilienfonds mit kleinen Beträgen: So funktioniert der Einstieg

Mindestens 51 Prozent des Fondsvermögens fließen in bebaute oder unbebaute Grundstücke, der Rest wird als Liquidität in Bankguthaben oder festverzinslichen Wertpapieren gehalten. Die Fonds haben keine feste Laufzeit und erzielen ihre Erträge vor allem durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien. Für dich bedeutet das: Du erwirbst mit einem Anteil ein Stück eines breit gestreuten Portfolios, nicht einer einzelnen Immobilie.

Die meisten offenen Immobilienfonds investieren in Gewerbeobjekte wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Logistikzentren. Einige Fonds konzentrieren sich auf Wohngebäude. Die Anlage ist bereits mit kleinen Beträgen möglich, da du Anteile am gesamten Fondsvermögen und nicht an einer einzelnen Immobilie erwirbst.

• Du beteiligst dich indirekt an vielen Immobilien, ohne selbst kaufen oder verwalten zu müssen.
• Die Fondsgesellschaft übernimmt Auswahl, Verwaltung und Vermietung der Objekte.
• Dein Anteil repräsentiert einen Bruchteil des gesamten Immobilienvermögens.

Geschlossene Immobilienfonds verlangen in den meisten Fällen eine Mindesteinlage im drei- oder vierstelligen Bereich, teils sogar 20.000 Euro. Offene Immobilienfonds sind dagegen bereits mit geringen Beträgen zugänglich, oft sind Sparpläne mit niedrigen monatlichen Raten möglich. Das macht sie für dich als Studierende oder Studierenden mit kleinem Budget deutlich attraktiver.

Ein weiterer Unterschied liegt in der Risikostreuung: Offene Fonds verteilen das Kapital auf viele Immobilien und Regionen, geschlossene Fonds investieren häufig nur in wenige oder sogar ein einzelnes Objekt. Geschlossene Fonds gelten als deutlich riskanter, bieten dafür aber die Aussicht auf höhere Erträge. Ein vorzeitiger Verkauf ist bei geschlossenen Fonds kaum möglich, während du offene Fondsanteile nach Ablauf der Fristen zurückgeben oder an der Börse verkaufen kannst.

• Offene Fonds haben keine feste Laufzeit, geschlossene Fonds laufen über einen festgelegten langen Zeitraum.
• Offene Fonds streuen über viele Objekte, geschlossene Fonds konzentrieren sich oft auf wenige Immobilien.
• Offene Fondsanteile sind nach Fristen rückgabefähig, geschlossene Fondsanteile nicht.

Du kaufst Anteile über eine Bank, einen Finanzdienstleister oder direkt bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft. Alternativ kannst du viele offene Immobilienfonds an der Börse handeln, wobei nicht alle Fonds dort verfügbar sind. Die Kurse an der Börse können je nach Angebot und Nachfrage stark von den Ausgabe- und Rücknahmepreisen der Gesellschaften abweichen.

Die Rückgabe an die Fondsgesellschaft ist an klare Fristen gebunden. Ab dem Kaufdatum musst du die Anteile mindestens 24 Monate halten, bevor du sie zurückgeben kannst. Für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 erworben hast, gilt zusätzlich eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Der Rücknahmepreis steht erst bei Kündigung fest und kann vom Anteilswert abweichen.

• Kauf über Bank, Finanzdienstleister oder direkt bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft.
• Alternativer Börsenverkauf jederzeit möglich, wenn du früher Kapital benötigst.
• Bei Börsenverkauf musst du gegebenenfalls Verluste in Kauf nehmen.

Kaufst du Fondsanteile nicht an der Börse, zahlst du zusätzlich zum Anteilspreis meist einen Ausgabeaufschlag. Bei Rückgabe an die Kapitalverwaltungsgesellschaft kann ein Rücknahmeabschlag den Wert der Anteile mindern. Die Höhe dieser einmaligen Kosten variiert je nach Fonds und Vertriebsweg.

Laufende Kosten werden jährlich aus dem Fondsvermögen gedeckt und mindern indirekt deine Rendite. Dazu zählen die Verwaltungsvergütung für das Fondsmanagement, die Vergütung der Verwahrstelle, Prüfungskosten und Steuerberatungskosten. Prüfe die Ex-ante-Kosteninformation sorgfältig und vergleiche Angebote verschiedener Anbieter, bevor du dich entscheidest.

• Ausgabeaufschlag fällt beim Kauf über Bank oder Fondsgesellschaft an, nicht beim Börsenkauf.
• Laufende Kosten werden jährlich aus dem Fondsvermögen entnommen.
• Manche Banken verlangen zusätzlich jährliche Depotgebühren für die Verwahrung deiner Anteile.

Der Wert deiner Anteile kann sinken, im Extremfall ist ein Totalverlust möglich. Die Fonds hängen von der gesamtwirtschaftlichen Lage an den Standorten der Immobilien ab. Bei einer Insolvenz von Mietern drohen Mietausfälle, es kann Leerstand geben oder die Immobilienbewertung im Portfolio verschlechtert sich.

Ein kleines oder einseitig aufgestelltes Portfolio macht den Fonds abhängig von der Entwicklung einzelner Objekte. Investiert der Fonds außerhalb des Euroraums, kommen möglicherweise ungesicherte Wechselkursrisiken hinzu. In gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen kann die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt werden, etwa bei unzureichender Liquidität im Fonds.

• Wertverlust: Der Anteilswert kann sinken, im Extremfall ist ein Totalverlust möglich.
• Mietausfälle: Bei Insolvenz von Mietern oder Leerstand sinken die Erträge des Fonds.
• Geringe Streuung: Ein kleines oder einseitiges Portfolio macht den Fonds abhängig von einzelnen Objekten.
• Liquiditätsrisiko: In gesetzlichen Ausnahmefällen kann die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt werden.
• Währungsrisiko: Investiert der Fonds außerhalb des Euroraums, können Wechselkursschwankungen den Wert mindern.

Offene Immobilienfonds passen zu dir, wenn du mittel- bis langfristig investieren möchtest und Wertschwankungen sowie mögliche Verluste verkraften kannst. Sie sind kein Ersatz für Tagesgeld, weil du nicht jederzeit an dein Kapital kommst. Die Mindesthaltefrist von 24 Monaten und die anschließende Kündigungsfrist von 12 Monaten bedeuten, dass dein Geld für längere Zeit gebunden ist.

Die Fonds eignen sich als Ergänzung zu anderen Anlageformen wie Aktienfonds oder Tagesgeld. Du kannst das Kapital für mindestens 24 Monate entbehren, wenn du in einen offenen Immobilienfonds investierst. Die geringen Mindestbeträge und die Sparplanoption machen den Einstieg auch mit kleinem Budget möglich.

• Du kannst das Kapital für mindestens 24 Monate entbehren.
• Du akzeptierst Wertschwankungen und mögliche Verluste.
• Du möchtest dein Portfolio um eine Sachwertanlage ergänzen.
• Du suchst eine Anlage mit geringen Mindestbeträgen und Sparplanoption.
• Du hast die Kosteninformationen gelesen und verstanden.

Jedes Unternehmen, das in Deutschland einen offenen Immobilienfonds für Privatanleger auflegen will, muss einen Verkaufsprospekt erstellen. Dieser enthält alle relevanten wirtschaftlichen und juristischen Details zum Fonds. Dazu kommt das Basisinformationsblatt, das dir helfen soll, Art und Risiken des Fonds zu verstehen.

Bevor du einen Kaufauftrag erteilst, müssen dir das Basisinformationsblatt, der Verkaufsprospekt und die neuesten Halbjahres- und Jahresberichte kostenlos bereitgestellt werden. Lies das Basisinformationsblatt sorgfältig, bevor du einen Fondsanteil kaufst. Es informiert über Zielgruppe, Risiken, Kosten und Performance-Szenarien in einheitlichem Format.

• Basisinformationsblatt: Enthält Angaben zu Zielgruppe, Risiken, Kosten und Performance-Szenarien.
• Verkaufsprospekt: Enthält alle wirtschaftlichen und juristischen Details zum Fonds.
• Jahres- und Halbjahresberichte: Die neuesten Berichte müssen bereitgestellt werden, sofern es sich nicht um einen neuen Fonds handelt.
• Geeignetheitserklärung: Bei einer Beratung muss das Institut darlegen, warum der Fonds zu dir passt.

Die Erträge eines offenen Immobilienfonds stammen hauptsächlich aus den laufenden Mieteinnahmen der gehaltenen Objekte. Hinzu kommen Wertsteigerungen, wenn Immobilien im Portfolio an Wert gewinnen. Beide Komponenten zusammen bilden die Basis für die Rendite, die du als Anlegerin oder Anleger erzielen kannst.

Ein Teil des Fondsvermögens muss als Liquidität gehalten werden, mindestens 5 Prozent und höchstens 49 Prozent. Diese liquiden Mittel werden als Bankguthaben oder in festverzinslichen Wertpapieren angelegt und erwirtschaften Zinserträge. Die Gesamtrendite ergibt sich aus der Summe dieser drei Komponenten abzüglich der laufenden Kosten des Fonds. Sie ist nicht garantiert und schwankt mit der Entwicklung des Immobilienmarkts.

• Mieteinnahmen aus den gehaltenen Objekten sind die wichtigste Ertragsquelle.
• Wertsteigerungen der Immobilien erhöhen den Anteilswert.
• Zinserträge aus der Liquiditätshaltung ergänzen die Rendite.

Die Erträge eines offenen Immobilienfonds stammen hauptsächlich aus den laufenden Mieteinnahmen der gehaltenen Objekte. Hinzu kommen Wertsteigerungen, wenn Immobilien im Portfolio an Wert gewinnen.

Ein Teil des Fondsvermögens muss als Liquidität gehalten werden. Diese liquiden Mittel werden als Bankguthaben oder in festverzinslichen Wertpapieren angelegt und erwirtschaften Zinserträge.

Die Gesamtrendite für Anlegerinnen und Anleger ergibt sich aus der Summe dieser drei Komponenten abzüglich der laufenden Kosten des Fonds. Sie ist nicht garantiert und schwankt mit der Entwicklung des Immobilienmarktes.

Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer. Die Mieteinnahmen selbst werden bereits auf Fondsebene versteuert, du musst dich darum nicht kümmern.

Der Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr steht dir steuerfrei zu, bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro pro Jahr. Die Teilfreistellung von 30 Prozent gilt nur für Aktienfonds, nicht für Immobilienfonds. Deine Erträge aus offenen Immobilienfonds werden also voll besteuert, sobald der Sparer-Pauschbetrag ausgeschöpft ist.

• Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent auf Erträge.
• Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer.
• Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr.
• Sparer-Pauschbetrag von 2000 Euro für zusammenveranlagte Ehepaare pro Jahr.
• Teilfreistellung von 30 Prozent gilt nur für Aktienfonds, nicht für Immobilienfonds.

Achte auf unterschiedliche Anteilspreise und Zusatzkosten, vor allem auf den Ausgabeaufschlag und die laufenden Kosten wie die jährliche Verwaltungsgebühr. Die Basisinformationsblätter haben ein einheitliches Format und helfen dir beim Vergleich.

Eine breite Streuung nach Regionen und Nutzungsarten reduziert das Risiko. Prüfe die Vermietungsquote der gehaltenen Immobilien und den Anteil der liquiden Mittel am Fondsvermögen, bevor du dich entscheidest. Die Wertentwicklung über die letzten fünf Jahre gibt dir einen Anhaltspunkt, ist aber keine Garantie für die Zukunft.

• Höhe des Ausgabeaufschlags und der laufenden Kosten vergleichen.
• Streuung des Portfolios nach Regionen und Nutzungsarten prüfen.
• Vermietungsquote der gehaltenen Immobilien beachten.
• Anteil der liquiden Mittel am Fondsvermögen einordnen.
• Wertentwicklung über die letzten fünf Jahre als Anhaltspunkt nutzen.
• Verfügbarkeit eines Sparplans für kleine Beträge prüfen.