Immobilienfonds für Familien: So legst du gemeinsam Geld in Beton und Stein an

Offene Immobilienfonds bündeln das Geld vieler Anleger und investieren es überwiegend in Gewerbeimmobilien wie Büros, Hotels oder Logistikzentren. Einige Fonds konzentrieren sich auch auf Wohngebäude. Anders als Wertpapierfonds kaufen sie keine Aktien oder Anleihen, sondern Sachwerte.

Mindestens 51 Prozent des Fondsvermögens müssen in Immobilien investiert sein. Zwischen 5 und 49 Prozent werden als liquide Mittel wie Bankguthaben oder festverzinsliche Wertpapiere gehalten, damit der Fonds Rückgaben bedienen kann.

Die Erträge stammen hauptsächlich aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien. Zinserträge kommen hinzu, wenn der Fonds einen Teil des Vermögens als Bankguthaben oder in festverzinslichen Wertpapieren anlegt.

Offene Immobilienfonds haben keine feste Laufzeit. Du kannst Anteile nach einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zurückgeben. Geschlossene Immobilienfonds binden dein Geld dagegen über einen festgelegten langen Zeitraum, ein vorzeitiger Verkauf ist kaum möglich.

Geschlossene Fonds für Privatanleger müssen in mindestens drei gleichwertige Objekte investieren oder das Ausfallrisiko streuen. Alternativ können sie als Ein-Objekt-Fonds mit einer Mindestinvestition von 20.000 Euro aufgelegt werden. Im Vergleich zu offenen Fonds gelten geschlossene Immobilienfonds als deutlich riskanter.

Für Familien ist der offene Fonds meist die passendere Wahl, weil das Geld nicht dauerhaft gebunden ist und die Streuung über viele Objekte das Verlustrisiko reduziert.

Du erwirbst Anteile über deine Bank oder dein Depot. Die Höhe der Beteiligung ist flexibel, auch kleine Beträge sind möglich. Nach dem Kauf musst du die Anteile mindestens zwei Jahre halten, bevor du sie zurückgeben kannst.

Möchtest du aussteigen, kündigst du die Rückgabe mit einer Frist von einem Jahr. Nach Ablauf der Kündigungsfrist erhältst du den aktuellen Rücknahmepreis, der vom Wert der Immobilien abhängt.

• Du kaufst Anteile über dein bestehendes Depot oder ein neues Wertpapierdepot.
• Du hältst die Anteile mindestens 24 Monate, bevor eine Rückgabe möglich ist.
• Du kündigst die Rückgabe mit einer Frist von 12 Monaten an.
• Du erhältst nach Ablauf der Frist den aktuellen Rücknahmepreis ausgezahlt.

Ein gemeinsamer Fonds kann die Vermögensverwaltung einer Familie vereinfachen und den Übergang auf die nächste Generation vorbereiten. Anteile lassen sich unkompliziert und flexibel an die nächste Generation übertragen, oft günstiger als die direkte Übertragung einzelner Vermögenswerte.

Die breite Streuung über viele Immobilien, Länder und Nutzungsarten reduziert das Verlustrisiko. Bereits mit kleinen Beträgen ist eine Beteiligung an einem professionell verwalteten Immobilienportfolio möglich.

Administrative Aufgaben wie Buchhaltung und Reporting werden vom Fondsmanagement übernommen. Die Familie tritt nach außen nicht als Investor auf, was Diskretion schafft. Gleichzeitig kannst du Wertschwankungen der Immobilien nicht ausschließen, und das Geld ist durch die Haltefristen nicht sofort verfügbar.

Die Kosten eines Immobilienfonds setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen. Sie mindern die Rendite, daher lohnt sich ein genauer Blick auf die laufenden Verwaltungskosten und den Ausgabeaufschlag.

Der Ausgabeaufschlag liegt bei offenen Immobilienfonds typischerweise zwischen 0 und 5 Prozent. Die laufenden Verwaltungskosten bewegen sich meist in einer Spanne von 0,5 bis 1,5 Prozent pro Jahr. Hinzu kommen Transaktionskosten beim Immobilienkauf, die oft zwischen 0,1 und 0,5 Prozent pro Jahr liegen.

Ein Ausgabeaufschlag lässt sich bei vielen Banken reduzieren oder ganz vermeiden, wenn du über eine Direktbank oder einen Fondsdiscounter kaufst. Die laufenden Kosten bleiben jedoch bestehen und wirken jedes Jahr auf deine Rendite.

Für Familien ist die steuerliche Behandlung der Erträge ein wichtiger Punkt. Bei Immobilienfonds mit mindestens 51 Prozent Immobilienquote bleiben 60 Prozent der Erträge steuerfrei. Nur 40 Prozent werden besteuert.

Auf den steuerpflichtigen Teil der Erträge fällt Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent an. Zusätzlich wird ein Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer erhoben.

Pro Person und Jahr sind Kapitalerträge bis 1000 Euro steuerfrei. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro pro Jahr. Diese Freibeträge gelten für alle Kapitalerträge gemeinsam, nicht nur für Immobilienfonds.

Diese Punkte solltest du prüfen, bevor du dich für einen Fonds entscheidest. Sie helfen dir, die Qualität und die Ausrichtung einzuschätzen.

• Der Fonds investiert in eine breite Mischung aus Büros, Logistik, Hotels und Wohnimmobilien.
• Die Objekte liegen in wirtschaftsstarken Regionen und Städten.
• Die laufenden Verwaltungskosten liegen im unteren Bereich der Spanne.
• Der Fonds besteht seit mehreren Jahren und hat eine nachvollziehbare Wertentwicklung.
• Die Liquiditätsquote ist ausreichend, um Rückgaben bedienen zu können.
• Der Fondsanbieter ist eine etablierte Kapitalverwaltungsgesellschaft.

Diese Fehler kannst du vermeiden, wenn du die Besonderheiten offener Immobilienfonds kennst. Sie entstehen meist durch falsche Erwartungen an die Verfügbarkeit des Geldes oder durch eine zu einseitige Ausrichtung.

• Das gesamte Familienvermögen in einen einzigen Immobilienfonds stecken, ohne weitere Anlageklassen zu nutzen.
• Die Mindesthaltedauer von 24 Monaten und die Kündigungsfrist von 12 Monaten ignorieren.
• Einen Fonds nur wegen eines niedrigen Ausgabeaufschlags wählen und die laufenden Kosten übersehen.
• Davon ausgehen, dass der Rücknahmepreis immer dem Kaufpreis entspricht.
• Die steuerliche Teilfreistellung nicht bei der Renditeberechnung berücksichtigen.

Für Familien mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont können offene Immobilienfonds eine sinnvolle Ergänzung zu Aktien und Anleihen sein. Sie erzielen Erträge vor allem durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien.

Da die Anteile erst nach einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten zurückgegeben werden können und für Anteile, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden, eine zwölfmonatige Kündigungsfrist gilt, eignen sie sich nicht für kurzfristige Rücklagen. Plane das Geld also nur ein, wenn du es in den kommenden Jahren nicht benötigst.

Ein regelmäßiger Sparplan auf einen offenen Immobilienfonds kann für Familien ein einfacher Weg sein, um Schritt für Schritt ein Immobilienvermögen aufzubauen. So kaufst du Anteile über einen längeren Zeitraum zu unterschiedlichen Preisen und verteilst das Risiko.