Immobilienfonds für Anfänger: Der clevere Einstieg in den Immobilienmarkt

Für deine ersten Schritte am Immobilienmarkt ist die rechtliche Konstruktion entscheidend. Das gesamte im Fonds angelegte Kapital zählt als Sondervermögen und ist damit vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt. Gerät die Fondsgesellschaft in Schwierigkeiten, bleibt dein Anteil am Immobilienvermögen geschützt.

Die Anlagestrategie ist gesetzlich klar geregelt. Ein Immobilienfonds muss mindestens 51 Prozent seines Volumens in bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte oder Gewerbeimmobilien anlegen. Die restlichen 49 Prozent können in festverzinsliche Wertpapiere wie Anleihen fließen oder als Barvermögen gehalten werden, damit der Fonds jederzeit zahlungsfähig bleibt.

Diese Aufteilung hat einen praktischen Grund. Immobilien sind keine liquiden Anlagen, ihr Verkauf dauert Monate. Die Barreserve und die Zinspapiere stellen sicher, dass der Fonds Anteile zurücknehmen kann, ohne sofort Gebäude verkaufen zu müssen.

Der wichtigste Unterschied liegt in der Flexibilität. Offene Immobilienfonds nehmen laufend neues Kapital auf und geben Anteile zurück, die Anzahl der Anteile ist unbeschränkt. Geschlossene Immobilienfonds sammeln dagegen nur bis zu einem festgelegten Höchstvolumen Geld ein und schließen danach.

Für dich als Anfänger ist vor allem die Mindestanlage relevant. Bei offenen Immobilienfonds liegt sie in der Regel bei 50 Euro, Sparpläne starten teils schon ab 10 Euro im Monat. Geschlossene Immobilienfonds verlangen meist mindestens 5.000 Euro und binden dein Geld für die gesamte Laufzeit.

• Offene Fonds streuen das Risiko sehr breit über viele Objekte, Städte und Länder.
• Geschlossene Fonds investieren oft nur in eine oder wenige Immobilien, dadurch steigt dein Risiko deutlich.
• Bei offenen Fonds kannst du nach zwei Jahren Haltefrist und ein Jahr Kündigungsfrist aussteigen, bei geschlossenen Fonds in der Regel erst nach der Auflösung.

Der Ablauf ist mit einem Sparplan auf ein Wertpapierdepot vergleichbar. Du zahlst einmalig oder regelmäßig einen Betrag deiner Wahl ein und erhältst dafür Anteile am Fondsvermögen. Ein Bankdarlehen ist dafür nicht nötig, du investierst ausschließlich Eigenmittel.

Das Fondsmanagement übernimmt danach die gesamte Arbeit. Es kauft, vermietet und verkauft Immobilien und Grundstücke und entscheidet, welche Objekte in das Portfolio aufgenommen werden. Du musst dich weder um Mietersuche noch um Reparaturen kümmern.

Die Erträge fließen in den Fonds zurück und werden an dich ausgeschüttet oder wiederangelegt. Dazu zählen laufende Mieteinnahmen, Verkaufserlöse und Zinserträge aus den im Fonds gehaltenen Zinspapieren.

Die Kosten sind der wichtigste Renditefaktor, den du selbst beeinflussen kannst. Bei offenen Immobilienfonds kann der Ausgabeaufschlag bis zu 6 Prozent der Anlagesumme betragen. Dieser einmalige Betrag wird beim Kauf deiner Anteile fällig und reduziert sofort dein investiertes Kapital.

Hinzu kommt die laufende Verwaltungsgebühr. Sie liegt bei offenen Immobilienfonds in einer Spanne von 0,5 bis 2 Prozent pro Jahr und wird direkt aus dem Fondsvermögen entnommen. Vergleiche beide Kostenarten vor dem Kauf, denn sie mindern deine Rendite dauerhaft.

Zusätzlich können Performance-Gebühren anfallen, wenn der Fonds eine bestimmte Wertentwicklung übertrifft. Diese erfolgsabhängige Vergütung ist nicht bei jedem Fonds üblich, du solltest sie aber im Kleingedruckten prüfen.

Offene Immobilienfonds sind keine kurzfristige Geldanlage, auch wenn du Anteile täglich kaufen kannst. Für die Rückgabe gelten zwei gesetzliche Fristen, die du vor deiner ersten Anlage kennen musst. Sie schützen den Fonds davor, bei vielen gleichzeitigen Ausstiegen Immobilien unter Zeitdruck verkaufen zu müssen.

Die Mindesthaltedauer beträgt zwei Jahre. Du musst deine Anteile also mindestens so lange halten, bevor du sie an die Fondsgesellschaft zurückgeben kannst. Zusätzlich musst du die Rückgabe mindestens ein Jahr im Voraus ankündigen.

Da sich Haltefrist und Kündigungsfrist überlappen, ist ein Ausstieg frühestens nach insgesamt zwei Jahren möglich. Plane dein Geld daher nur dann in einen offenen Immobilienfonds ein, wenn du es mindestens zwei Jahre sicher entbehren kannst.

Die Rendite eines Immobilienfonds setzt sich aus mehreren laufenden und einmaligen Quellen zusammen. Laufende Mieteinnahmen aus den vermieteten Objekten bilden dabei das stabile Fundament. Sie fließen regelmäßig in den Fonds und werden an dich ausgeschüttet oder wiederangelegt.

Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien kommen hinzu, wenn das Fondsmanagement Objekte zu einem höheren Preis veräußert als zum Einkaufspreis. Das Fondsmanagement handelt dabei oft antizyklisch, kauft also in schwachen Marktphasen günstig ein und verkauft in Hochphasen teurer.

Zinserträge aus den im Fonds gehaltenen Zinspapieren ergänzen die Rendite. Wertsteigerungen der Immobilien zählen dagegen erst dann zur Rendite, wenn sie durch einen Verkauf realisiert werden, nicht schon während der Haltezeit.

Bevor du dein Geld in einen Immobilienfonds steckst, solltest du fünf Punkte für dich klären. Sie helfen dir, die passende Fondsart zu wählen und typische Anfängerfehler zu vermeiden. Nimm dir für diese Prüfung ausreichend Zeit, denn eine übereilte Entscheidung lässt sich wegen der Mindesthaltedauer nicht kurzfristig korrigieren.

• Anlagehorizont: Kannst du das Geld mindestens zwei Jahre entbehren?
• Risikostreuung: Ist der Fonds Teil eines breit diversifizierten Portfolios und nicht deine einzige Anlage?
• Kosten: Hast du Ausgabeaufschlag und laufende Verwaltungsgebühr verschiedener Fonds verglichen?
• Fondsart: Hast du dich bewusst für einen offenen statt eines geschlossenen Fonds entschieden?
• Anlagestrategie: Verstehst du, in welche Arten von Immobilien der Fonds investiert, etwa Büros, Hotels oder Logistik?

Der häufigste Fehler ist, Immobilienfonds wie ein Tagesgeldkonto zu behandeln. Wer kurzfristig auf sein Geld zugreifen muss, gerät durch die Mindesthaltedauer von zwei Jahren und die Kündigungsfrist von einem Jahr schnell in eine finanzielle Engstelle. Immobilienfonds sind eine mittel- bis langfristige Anlage.

Ein weiterer Fehler ist die mangelnde Risikostreuung. Steckst du dein gesamtes Erspartes in einen einzigen Immobilienfonds, trägst du ein erhebliches Klumpenrisiko. Auch die Kosten werden oft unterschätzt, obwohl Ausgabeaufschlag und Verwaltungsgebühr die Rendite spürbar mindern.

Verwechslungen zwischen offenen und geschlossenen Fonds sind ebenfalls riskant. Bei geschlossenen Fonds fehlt die Rückgabemöglichkeit vor Ende der Laufzeit, ein vorzeitiger Verkauf ist oft nur mit Verlusten möglich. Prüfe daher immer genau, welche Fondsart du kaufst.

Der Direktkauf einer Eigentumswohnung verlangt fünf- bis sechsstelliges Eigenkapital. Je nach Stadt beginnen die Kaufpreise für eine 55-Quadratmeter-Wohnung bei rund 145.000 Euro, in teuren Lagen wie München sind es schnell über 450.000 Euro. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von 9 bis 12 Prozent, die Banken nicht mitfinanzieren.

Ein offener Immobilienfonds senkt diese Einstiegshürde erheblich. Sparpläne starten ab 10 Euro im Monat, Einmalanlagen ab 50 Euro. Du brauchst keinen Kredit und trägst kein Zinsänderungsrisiko, das beim Direktkauf mit Zinsbindungen von 10 bis 15 Jahren durchaus schmerzhaft werden kann.

Die Risikostreuung ist der zweite große Unterschied. Beim Direktkauf hängt alles an einem Objekt, einer Mietpartei und einer Lage. Ein offener Immobilienfonds verteilt dein Geld dagegen auf rund 161 Immobilien in 17 Ländern und 55 Städten, mit etwa 4.000 Mietern.

Offene Immobilienfonds passen besonders gut zu dir, wenn du mit kleinen Beträgen in den Immobilienmarkt einsteigen möchtest. Du brauchst kein sechsstelliges Eigenkapital und keinen Kredit, sondern kannst bereits ab 10 Euro im Monat per Sparplan beginnen. Das macht sie zu einem niedrigschwelligen Einstieg für Studierende und Berufsanfänger.

Sie eignen sich auch als Beimischung zur Risikostreuung in einem bestehenden Portfolio. Der Immobilienmarkt entwickelt sich oft anders als der Aktien- oder Anleihenmarkt, was die Schwankungen deines Gesamtdepots abfedern kann. Wer keinen Verwaltungsaufwand mit Mietern, Reparaturen und Steuern will, profitiert vom professionellen Fondsmanagement.

Weniger geeignet sind Immobilienfonds für dich, wenn du kurzfristig auf dein Geld zugreifen musst oder hohe Renditen bei hohem Risiko anstrebst. Auch wenn du ausschließlich in Wohnimmobilien investieren möchtest, bist du mit offenen Fonds falsch, denn sie halten oft überwiegend Gewerbeimmobilien wie Büros, Hotels und Logistik.

Immobilienfonds sind besonders risikobehaftet, wenn sie die einzige Position in deinem Portfolio sind. Der Wert von Immobilien wird von vielen Faktoren bestimmt und kann stark schwanken. Ob ein Investment lukrativ war, zeigt sich oft erst beim Verkauf der Objekte durch das Fondsmanagement.

Als Teil eines breit diversifizierten Portfolios können Immobilienfonds jedoch attraktive Renditechancen bieten. Sie sorgen für eine Risikostreuung, da sich der Immobilienmarkt oft anders entwickelt als der Aktien- oder Anleihenmarkt. Eine Beimischung von offenen Immobilienfonds kann daher die Stabilität deines Gesamtportfolios erhöhen.