Immobilienfonds beste: So findest du 2026 einen passenden Fonds

Bei einem offenen Immobilienfonds bündelt eine Kapitalverwaltungsgesellschaft das Geld vieler Anleger und kauft davon Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren oder Logistikhallen, aber auch Wohnhäuser. Du erwirbst einen Anteil an diesem Immobilienbestand und wirst so Miteigentümer, ohne dich um Vermietung, Instandhaltung oder Verwaltung kümmern zu müssen. Die Fonds haben eine unbegrenzte Laufzeit und geben laufend neue Anteile aus, wodurch das Fondsvolumen stetig steigen kann.

Deine Erträge stammen aus den Mieteinnahmen der Gebäude und aus möglichen Wertsteigerungen bei einem Verkauf. Die Risikostreuung über viele Objekte ist ein zentraler Vorteil, denn ein Mietausfall bei einem Gebäude kann durch die Erträge anderer Objekte ausgeglichen werden. Trotzdem unterliegt der Anteilswert Schwankungen, wenn sich Verkehrswerte ändern oder die Mieterträge dauerhaft sinken.

Die durchschnittliche Volatilität offener Immobilienfonds lag in den vergangenen Jahren unter 1 Prozent. Das bedeutet geringere Kursschwankungen als bei Aktienfonds, aber keine Garantie gegen Verluste.

Der wesentliche Unterschied liegt in der Laufzeit und der Handelbarkeit deiner Anteile. Offene Immobilienfonds haben keine feste Laufzeit, du kannst Anteile grundsätzlich zurückgeben und die Fondsgesellschaft gibt laufend neue Anteile aus. Geschlossene Immobilienfonds sammeln dagegen einmalig Kapital ein und investieren es meist in ein einzelnes Objekt oder wenige Projekte, oft über viele Jahre.

Für dich als private Anlegerin bedeutet das: Offene Fonds bieten eine geringe Mindestanlage und eine breite Streuung über viele Gebäude, geschlossene Fonds verlangen häufig mehrere tausend Euro und binden dein Geld langfristig. Das Verlustrisiko ist bei geschlossenen Fonds höher, weil du dich auf wenige Objekte konzentrierst und ein Ausstieg vor dem geplanten Ende kaum möglich ist.

• Offene Immobilienfonds haben eine unbegrenzte Laufzeit und geben laufend neue Anteile aus.
• Geschlossene Immobilienfonds investieren meist in ein einzelnes Gebäude oder wenige Projekte und binden dein Geld über viele Jahre.
• Die Mindestanlage bei offenen Fonds ist gering, oft ab 25 oder 50 Euro als Sparplan möglich.

Seit der Zinswende haben Anleger mehr als 16 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen. Die hohen Mittelabflüsse zwingen Fondsmanager dazu, Gebäude zu verkaufen, oft zu ungünstigen Preisen. Drei offene Immobilienfonds haben 2026 bereits die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt, andere nutzen gesetzlich verankerte Liquiditätstools und verlangen eine Gebühr, wenn du Anteile zurückgibst.

Die Lage am Gewerbeimmobilienmarkt bleibt schwierig, weil Büros und Einzelhandelsflächen unter der schwachen Nachfrage leiden. Gleichzeitig berichten Investoren von einer leichten Belebung am Immobilienmarkt, was aber die negativen Nachwirkungen der Zinswende nicht vollständig ausgleicht. Die Nettomittelabflüsse lagen im März 2026 immer noch bei 668 Millionen Euro.

Für 2026 erwarten Analysten von Scope mittlere Renditen zwischen -0,5 und -1,5 Prozent. Das bedeutet für dich: Auch in diesem Jahr ist mit weiteren Verlusten zu rechnen, auch wenn die Schwankungen im Vergleich zu Aktien gering bleiben.

Seit der Zinswende haben Anleger mehr als 16 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen. Die hohen Mittelabflüsse zwingen Fondsmanager dazu, Gebäude zu verkaufen, oft zu ungünstigen Preisen.

Drei offene Immobilienfonds haben 2026 bereits die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Andere Fonds nutzen gesetzlich verankerte Liquiditätstools und verlangen eine Gebühr, wenn du Anteile zurückgibst.

Die Lage am Gewerbeimmobilienmarkt bleibt schwierig, weil Büros und Einzelhandelsflächen unter der schwachen Nachfrage leiden. Gleichzeitig berichten Investoren von einer leichten Belebung am Immobilienmarkt, was die Aussichten etwas aufhellt.

Juli 2013 gekauft hast. In dieser Zeit bleibst du an der Wertentwicklung des Fonds beteiligt und trägst das Risiko weiterer Kursverluste.

Die Rückgabe erfolgt zum dann gültigen Rücknahmepreis, der höher oder niedriger liegen kann als beim Kauf. Wegen der langen Frist ist ein offener Immobilienfonds kein Ersatz für ein Tagesgeldkonto oder einen kurzfristig verfügbaren Notgroschen. Plane nur Geld ein, das du sicher zwölf Monate oder länger nicht benötigst.

Die erwartete mittlere Rendite liegt zwischen -0,5 und -1,5 Prozent.

Die durchschnittliche Volatilität offener Immobilienfonds lag in den vergangenen Jahren unter 1 Prozent. Das bedeutet für dich: Die Kursschwankungen sind deutlich niedriger als bei Aktienfonds, aber aktuell gibt es keine positive Rendite. Du solltest die Anlage daher als Beimischung verstehen und nicht als Renditetreiber in deinem Depot.

Die erwartete mittlere Rendite offener Immobilienfonds für 2026 liegt zwischen -0,5 und -1,5 Prozent. Das ist eine Prognose von Scope und keine Garantie.

Typische Anlageschwerpunkte sind Bürogebäude in europäischen Großstädten, Einzelhandelsflächen, Wohnimmobilien in Deutschland sowie Logistik- und Lagerflächen.

Selten oder gar nicht findest du einzelne Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke ohne Mietertrag oder Hotels und Freizeitimmobilien in den Portfolios. Europäische Fonds konzentrieren sich meist auf Europa, während globale Fonds auch außerhalb Europas investieren. Achte bei der Auswahl darauf, dass der Fonds nicht zu stark auf eine einzelne Nutzungsart wie Büroimmobilien setzt, da der Gewerbemarkt aktuell schwächelt.

• Häufig im Portfolio: Bürogebäude in europäischen Großstädten, Einzelhandelsflächen, Wohnimmobilien in Deutschland, Logistik- und Lagerflächen.
• Selten oder gar nicht: einzelne Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke ohne Mietertrag, Hotels und Freizeitimmobilien.

Die Qualität der Diversifikation hängt davon ab, wie viele Objekte der Fonds hält, in welchen Regionen sie liegen und aus welchen Nutzungsarten die Mieterträge stammen.

Ein gut diversifizierter Fonds investiert in mindestens 20 bis 30 verschiedene Gebäude in mehreren Ländern oder Regionen. Die Mieterträge sollten aus unterschiedlichen Nutzungsarten wie Büro, Wohnen und Logistik kommen, damit ein schwächelnder Gewerbemarkt nicht das gesamte Portfolio belastet. Achte auch auf die laufenden Kosten, die unter 1,5 Prozent pro Jahr liegen sollten.

• Der Fonds investiert in mindestens 20 bis 30 verschiedene Gebäude.
• Die Objekte liegen in mehreren Ländern oder Regionen.
• Die Mieterträge kommen aus unterschiedlichen Nutzungsarten wie Büro, Wohnen und Logistik.
• Der Fonds hat keine hohe Klumpenbildung bei einem einzelnen Mieter.
• Die laufenden Kosten liegen unter 1,5 Prozent pro Jahr.

Die radikale Abwertung des Uniimmo Wohnen ZBI im Juni 2024 hat gezeigt, wie schnell ein Fonds an Wert verlieren kann.

Ein typischer Fehler ist, die Kündigungsfrist zu unterschätzen und mit Geld zu planen, das du früher brauchst. Auch der Kauf eines Fonds mit hohem Anteil an Büroimmobilien ist riskant, solange der Gewerbemarkt schwächelt. Beobachte die Mittelabflüsse, denn ein Fonds mit starken Abflüssen könnte bald die Rücknahme aussetzen. Setze dein gesamtes Vermögen nicht auf einen einzigen Immobilienfonds, sondern streue breit über verschiedene Anlageklassen.

Drei offene Immobilienfonds haben 2026 bereits die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Das bedeutet für dich: Du kommst in solchen Fällen vorübergehend nicht an dein Geld, auch wenn du die Kündigungsfrist eingehalten hast.

Die laufenden Kosten pro Jahr sollten unter 1,5 Prozent liegen, damit sie deine Rendite nicht zu stark belasten.

Der Anlageschwerpunkt sollte ausreichend Wohnimmobilien oder Logistik enthalten, da diese Bereiche weniger unter der schwachen Nachfrage nach Büroflächen leiden. Eine geografische Streuung über mehrere Länder reduziert das Risiko regionaler Marktverwerfungen. Prüfe auch, ob der Fonds in den vergangenen zwölf Monaten geringe Mittelabflüsse hatte und ob die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt wurde.

• Laufende Kosten pro Jahr unter 1,5 Prozent.
• Anlageschwerpunkt mit ausreichend Wohnimmobilien oder Logistik.
• Geografische Streuung über mehrere Länder.
• Geringe Mittelabflüsse in den vergangenen zwölf Monaten.
• Keine ausgesetzte Rücknahme von Anteilen.
• Positive Mieterträge trotz schwieriger Marktlage.

Die Urbanisierung stützt die Nachfrage nach Wohnungen in Großstädten und Ballungsräumen. Fonds mit einem hohen Anteil an Wohnimmobilien in wachsenden Städten können davon langfristig profitieren. Mieterträge sind die wichtigste Einnahmequelle offener Immobilienfonds, und steigende Mieten erhöhen die Ausschüttungen an dich, sofern die Kosten nicht stärker steigen.

Inflation wirkt auf zwei Seiten: Sie kann Mietverträge mit Indexklauseln nach oben treiben, verteuert aber auch Instandhaltung und Neubauten. Für deine Gesamtrendite ist entscheidend, ob die Mieten stärker steigen als die Kosten. In der aktuellen Marktlage mit hohen Finanzierungskosten und schwacher Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist das nicht automatisch gegeben.

Die Mieterträge sind die wichtigste Einnahmequelle offener Immobilienfonds. Langfristig profitierst du vor allem dann, wenn die Mieten in den gehaltenen Objekten stärker steigen als die Instandhaltungs- und Finanzierungskosten.

Die Urbanisierung stützt die Nachfrage nach Wohnungen in Großstädten und Ballungsräumen. Fonds mit einem hohen Anteil an Wohnimmobilien in wachsenden Städten können davon langfristig profitieren.

Mieterträge sind die wichtigste Einnahmequelle offener Immobilienfonds. Steigen die Mieten, erhöht das die Ausschüttungen an dich als Anleger, sofern die Kosten nicht stärker steigen.

Inflation wirkt auf zwei Seiten: Sie kann Mietverträge mit Indexklauseln nach oben treiben, verteuert aber auch Instandhaltung und Neubauten. Für deine Gesamtrendite ist entscheidend, ob die Mieten stärker steigen als die Kosten.

Das gilt für Ausschüttungen aus dem Fonds, Kursgewinne beim Verkauf der Anteile und Zwischengewinne bei Verkauf vor dem Ausschüttungstermin.

Der Sparer-Pauschbetrag hilft dir, einen Teil der Erträge steuerfrei zu erhalten. Er liegt bei 1000 Euro pro Person und Jahr, bei zusammenveranlagten Ehepaaren bei 2000 Euro pro Jahr. Erträge bis zu diesem Betrag bleiben steuerfrei, alles darüber wird mit der Abgeltungsteuer belastet. Eine Teilfreistellung wie bei Aktienfonds gibt es für Immobilienfonds nicht.

Der Sparer-Pauschbetrag liegt bei 1000 Euro pro Person und Jahr. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro pro Jahr, die steuerfrei bleiben.