Das ändert sich 2025 rund um Immobilien, Steuern und Geldanlage

Was 2025 bei Steuern, Immobilien und Geldanlage wirklich neu ist

Das Jahr 2025 bringt eine Reihe von Neuregelungen, die für Sparer:innen und Anleger:innen unmittelbar relevant sind: Die Grundsteuerreform greift erstmals vollständig, Freibeträge bei der Einkommensteuer wurden angepasst, und die Vorabpauschale für ETF-Sparpläne wird auf Basis eines neuen Basiszinses berechnet. Wer diese Änderungen kennt, kann gezielt handeln – und bares Geld sparen.

Rechner: Steuer sparen

Die wichtigsten Änderungen 2025 auf einen Blick

Der Jahreswechsel 2025 markiert in mehreren Bereichen einen echten Einschnitt. Am bedeutsamsten für den Alltag ist die vollständige Inkraftsetzung der Grundsteuerreform: Kommunen berechnen die Grundsteuer ab sofort nach neuen Bemessungsgrundlagen, was für Millionen Mieterinnen und Mieter über die Betriebskostenabrechnung spürbar werden kann. Gleichzeitig wurden die Einkommensteuertarife erneut angepasst, um die sogenannte Kalte Progression zu dämpfen – ein Effekt, der Arbeitnehmer und Selbstständige gleichermaßen entlastet. Im Bereich der Kapitalanlage wird die Vorabpauschale auf Basis des jährlich neu festgesetzten Basiszinses berechnet, was thesaurierende ETFs betrifft.

Für Sparerinnen und Sparer sowie Berufseinsteiger sind vor allem jene Änderungen direkt relevant, die geringe Einkommen, Nebenjobs und den Einstieg in die Kapitalanlage betreffen. Wer einen ETF-Sparplan bespart, sollte den Freistellungsauftrag geprüft haben. Wer zum ersten Mal eine Steuererklärung abgibt, profitiert von angepassten Freibeträgen. Und wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, findet veränderte KfW-Programme vor.

Ein wichtiger Hinweis zur Planungssicherheit: Nicht alle politisch diskutierten Vorhaben wurden bis Redaktionsschluss abschließend verabschiedet. Gerade im Bereich der Altersvorsorge und bei möglichen Reformen der Abgeltungsteuer laufen noch Gesetzgebungsverfahren. Für verbindliche Informationen empfehlen sich die Originalquellen des Bundesfinanzministeriums sowie des GKV-Spitzenverbands für Sozialversicherungsbeiträge.

Grundfreibetrag, Progressionskurve und Sparerpauschbetrag

Der Grundfreibetrag – also jener Teil des Einkommens, der vollständig steuerfrei bleibt – wurde erneut angehoben, um der Inflation Rechnung zu tragen. Für das Jahr 2026 ist er auf 12.348 Euro für Ledige festgeschrieben. Für 2025 lag der Wert niedriger; das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die jeweils gültigen Werte im Rahmen des Jahressteuergesetzes. Für Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer mit einem Nebenjob bedeutet das: Wer im Jahr unter dem Grundfreibetrag bleibt, zahlt keine Einkommensteuer. Eine Steuererklärung kann sich aber trotzdem lohnen, um zu viel gezahlte Lohnsteuer zurückzubekommen.

Die Progressionszonen wurden ebenfalls verschoben – ein technischer, aber für viele Menschen finanziell relevanter Schritt. Ohne diese Anpassung würden Gehaltserhöhungen, die lediglich die Inflation ausgleichen, in höhere Steuersätze rutschen. Man spricht dabei von der Kalten Progression: Die Kaufkraft bleibt gleich, aber der Steuersatz steigt. Die jährliche Anpassung der Tarifeckwerte im Einkommensteuergesetz soll diesen Effekt neutralisieren – davon profitieren auch Teilzeitbeschäftigte, deren Stundenlohn gestiegen ist.

Beim Sparerpauschbetrag gibt es keine Änderung: Er beträgt weiterhin 1.000 Euro für Ledige und 2.000 Euro für gemeinsam veranlagte Ehepaare. Das bedeutet, dass Kapitalerträge – also Zinsen, Dividenden und realisierte Kursgewinne – bis zu dieser Höhe steuerfrei bleiben. Wichtig: Wer mehrere Depots oder Bankkonten hat, muss den Freistellungsauftrag aktiv bei jeder Bank einrichten und die Verteilung regelmäßig prüfen. Die Abgeltungsteuer beträgt weiterhin 25 Prozent, zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Steuer – also effektiv rund 26,4 Prozent, sofern kein Kirchensteuerabzug greift. Wer seinen Freistellungsauftrag noch nicht für 2025 aktualisiert hat, sollte das jetzt nachholen, da zu viel abgeführte Kapitalertragsteuer nur über die Steuererklärung zurückgeholt werden kann.

Was Mieter und künftige Eigentümer jetzt wissen müssen

Die Grundsteuerreform ist eines der größten wohnungspolitischen Ereignisse des Jahres 2025. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die alte Bemessungsgrundlage – die sogenannten Einheitswerte, die teilweise auf Daten aus den 1960er Jahren basierten – für verfassungswidrig erklärt. Ab dem 1. Januar 2025 gilt nun bundesweit das neue Bewertungsrecht. Grundsätzlich unterscheidet man zwei Arten: Grundsteuer A (Agrar) betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen, Grundsteuer B (Bebauung) betrifft bebaute und bebaubare Grundstücke – also Wohngebäude, Mietshäuser und Gewerbeflächen.

Für Mieterinnen und Mieter ist entscheidend: Die Grundsteuer darf als Betriebskosten auf die Miete umgelegt werden. Ob und in welchem Umfang sich Mietnebenkosten durch die neue Bewertung verändern, hängt stark von der jeweiligen Gemeinde, der Lage der Immobilie und dem kommunalen Hebesatz ab. Einige Kommunen haben die Hebesätze gesenkt, um die Gesamtbelastung neutral zu halten – andere haben sie erhöht. Mieter sollten ihre Betriebskostenabrechnungen 2025 daher sorgfältig prüfen.

Zusätzlich zur bundesgesetzlichen Grundregelung haben mehrere Bundesländer von der sogenannten Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Berechnungsmodelle eingeführt. Bayern, Hamburg und Hessen beispielsweise wenden abweichende Modelle an, die sich in der Gewichtung von Grundstücksgröße, Bodenwert und Gebäudeart unterscheiden. Wer eine Immobilie in einem dieser Länder besitzt oder erwerben möchte, sollte die landesspezifischen Regelungen kennen – die zuständigen Finanzämter und offiziellen Landesportale sind die verlässlichsten Anlaufstellen.

Förderungen, KfW-Programme und was beim Kauf auf dich zukommt

Die KfW-Förderprogramme wurden für 2025 erneut angepasst. Das Programm „Klimafreundlicher Neubau" fördert Neubauten, die besonders niedrige CO₂-Emissionen aufweisen und mindestens den Standard eines Effizienzhauses 40 erreichen. Das Programm „Wohneigentum für Familien" (WEF) richtet sich an Familien mit Kindern, die erstmals Wohneigentum erwerben – mit zinsgünstigen Darlehen. Die genauen Konditionen, Zinssätze und Einkommensgrenzen werden von der KfW regelmäßig aktualisiert und sollten direkt auf der KfW-Website geprüft werden, da sie sich während des Jahres ändern können.

Bei der Eigenkapitalanforderung gilt als grobe Daumenregel: Banken erwarten in der Regel, dass Käuferinnen und Käufer zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bestreiten können – also ohne Fremdfinanzierung. Diese Nebenkosten setzen sich aus Notar- und Grundbuchkosten, der Grunderwerbsteuer und ggf. einer Maklerprovision zusammen. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland erheblich: Bayern und Sachsen erheben den niedrigsten Satz, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen höhere Sätze anwenden. Die aktuellen länderspezifischen Sätze listet das Bundesfinanzministerium öffentlich auf.

Wer eine Immobilie kauft, muss neben dem eigentlichen Kaufpreis mit Nebenkosten rechnen, die insgesamt einen erheblichen Anteil ausmachen können. Notarkosten und Grundbucheintrag liegen üblicherweise im niedrigen einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises. Kommt ein Makler ins Spiel, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision – auch hier sind die genauen Sätze verhandelbar, aber marktübliche Spannen sind bekannt. Für Berufseinsteiger ist es ratsam, alle Nebenkosten vor der Kaufentscheidung sorgfältig zu kalkulieren und keinen zu engen finanziellen Puffer einzuplanen.

Neue Regeln für Kleinanleger: Vorabpauschale und Freistellungsauftrag

Die Vorabpauschale ist ein Thema, das viele ETF-Einsteiger überrascht. Sie betrifft ausschließlich thesaurierende Fonds – also solche, die Erträge nicht ausschütten, sondern reinvestieren. Da das Finanzamt in diesem Fall keine Ausschüttung besteuern kann, erhebt es einmal im Jahr eine pauschale Steuer auf einen fiktiven Mindesterlös. Grundlage ist der sogenannte Basiszins, den die Deutsche Bundesbank jährlich auf Basis der Umlaufrendite öffentlicher Anleihen ermittelt. Für 2025 wurde der Basiszins neu festgesetzt – den aktuellen Wert veröffentlicht das Bundesfinanzministerium im Bundessteuerblatt. Die Vorabpauschale wird Anfang Januar eines jeden Jahres fällig und direkt vom Verrechnungskonto des Depots abgebucht.

Für ETF-Sparplan-Einsteiger bedeutet das konkret: Wer einen thesaurierenden Welt-ETF bespart und den Sparerpauschbetrag noch nicht ausgeschöpft hat, zahlt in der Regel keine oder nur eine geringe Vorabpauschale. Der Pauschbetrag von 1.000 Euro für Ledige puffert viele kleine Depots vollständig ab. Erst wenn das Depot ein gewisses Volumen erreicht und der Basiszins steigt, wird die Vorabpauschale spürbar. Wichtig: Sie wird beim späteren Verkauf der ETF-Anteile auf den Gewinn angerechnet – man zahlt also nicht doppelt.

Bei der Verlustverrechnung bleiben die Einschränkungen bestehen: Verluste aus Aktiengeschäften dürfen nur mit Aktiengewinnen verrechnet werden, nicht mit anderen Kapitalerträgen wie Zinsen oder Dividenden. Verluste in verschiedenen Depots bei unterschiedlichen Banken werden nicht automatisch miteinander verrechnet. Wer Verluste eines Depots mit Gewinnen eines anderen verrechnen möchte, muss eine sogenannte Verlustbescheinigung von der einen Bank anfordern und diese in der Steuererklärung angeben. Freistellungsaufträge sollten bei mehreren Depots so verteilt werden, dass die Gesamthöhe von 1.000 Euro nicht überschritten wird – sonst drohen Nachzahlungen.

Riester, Rürup und betriebliche Vorsorge – lohnt sich der frühe Einstieg?

Riester ist unter jungen Erwachsenen umstritten – zu Recht, weil die Kosten mancher Anbieter die Fördervorteile auffressen können. Dennoch lohnt ein Blick auf die staatliche Unterstützung: Die Grundzulage beträgt 175 Euro pro Jahr, und wer zu Beginn des Berufseinstiegs einen Riester-Vertrag abschließt, erhält einmalig einen Berufseinsteiger-Bonus von 200 Euro – vorausgesetzt, man ist unter 25 Jahre alt. Voraussetzung für die volle Zulage ist ein Mindesteigenbeitrag von 4 Prozent des sozialversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens, mindestens jedoch 60 Euro im Jahr. Wer wenig verdient – etwa in Teilzeit oder mit einem geringen Einkommen – zahlt entsprechend wenig ein und erhält trotzdem die volle staatliche Zulage, sofern der Mindestbeitrag geleistet wird.

Die Rürup-Rente (Basis-Rente) ist vor allem für Selbstständige interessant, die nicht in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen. Beiträge können als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden – bis zu einem Höchstbetrag, der sich an der Beitragsbemessungsgrenze der gesetzlichen Rentenversicherung orientiert und jährlich angepasst wird. Für 2025 veröffentlicht das Bundesfinanzministerium den gültigen Wert im Rahmen der Einkommensteuerrichtlinien. Für Berufseinsteiger ist Rürup in der Regel noch kein Thema – relevant wird es beim Schritt in die Selbstständigkeit.

Die betriebliche Altersvorsorge (bAV) durch Entgeltumwandlung ist ab dem ersten Vollzeitjob ein unterschätzter Hebel. Arbeitgeber sind gesetzlich verpflichtet, einen Zuschuss von mindestens 15 Prozent des umgewandelten Betrags hinzuzufügen, wenn sie durch die Entgeltumwandlung Sozialversicherungsbeiträge sparen. Gerade in jungen Jahren, wenn die Beiträge noch gering sind, kann dieser Arbeitgeberzuschuss den Renditevorsprung gegenüber privaten Lösungen erheblich verbessern. Wer mit dem ersten Job beginnt, sollte das Angebot des Arbeitgebers zur bAV aktiv erfragen.

Steuerliche Behandlung von Bitcoin, Ethereum und Co. im Überblick

In Deutschland gelten Kryptowährungen steuerlich als private Wirtschaftsgüter – nicht als Kapitalanlage im klassischen Sinne. Das bedeutet: Gewinne aus dem Verkauf von Bitcoin, Ethereum oder anderen Kryptowährungen unterliegen nicht der Abgeltungsteuer, sondern werden als private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG behandelt. Der entscheidende Vorteil: Nach einer Haltefrist von einem Jahr sind Gewinne vollständig steuerfrei – unabhängig von der Höhe des Gewinns. Wer also Bitcoin im Januar 2024 gekauft und im Februar 2025 verkauft hat, muss den Gewinn versteuern. Wer bis Februar 2026 wartet, nicht.

Unterhalb der Jahresfrist gilt eine Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte von 600 Euro pro Jahr – also nicht nur für Krypto, sondern für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen. Achtung: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet: Wird die Grenze auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.

Komplizierter wird es bei neueren Aktivitäten wie Staking, Lending oder dem Empfang von Airdrops. Nach der aktuellen Auffassung des Bundesfinanzministeriums können Staking-Erträge als sonstige Einkünfte steuerpflichtig sein, die Haltefrist-Regelung bleibt aber grundsätzlich erhalten. Airdrops werden je nach Sachverhalt unterschiedlich eingeordnet. Wer in diesem Bereich aktiv ist, sollte steuerlichen Rat einholen. Unabhängig davon gilt: Die vollständige Dokumentation aller Transaktionen ist Pflicht. Börsenhistorien, Wallet-Adressen und Transaktionszeitpunkte sollten lückenlos gespeichert werden – das Finanzamt kann Nachweise über mehrere Jahre hinweg verlangen.

5 Schritte, die Sparer und Anleger jetzt angehen sollten

Das Wissen um Gesetzesänderungen nützt nur, wenn es in konkretes Handeln mündet. Hier sind die fünf wichtigsten Maßnahmen, die du für das Jahr 2025 auf dem Schirm haben solltest – egal ob du gerade mit dem Sparen beginnst oder deine Anlagestrategie ausbaust.

Schritt 1: Freistellungsauftrag prüfen und anpassen. Der Sparerpauschbetrag liegt bei 1.000 Euro für Ledige. Wer mehrere Depots oder Konten bei verschiedenen Banken hat, muss den Freistellungsauftrag aufteilen. Die Summe aller Freistellungsaufträge darf 1.000 Euro nicht überschreiten. Ein nicht genutzter Freistellungsauftrag bedeutet, dass die Bank Kapitalertragsteuer abführt, die du dir erst über die Steuererklärung zurückholen musst.

Schritt 2: Steuererklärung vollständig ausfüllen. Werbungskosten, Fortbildungskosten sowie die Homeoffice-Pauschale werden von vielen vergessen. Auch Fahrtkosten zur Arbeitsstätte lassen sich über die Entfernungspauschale geltend machen – 0,30 Euro pro Kilometer für die ersten 20 Kilometer, 0,38 Euro ab dem 21. Kilometer.

Schritt 3: Riester-Zulagenantrag für 2024 rechtzeitig stellen. Der Antrag auf staatliche Zulagen muss innerhalb von zwei Jahren nach Ende des Beitragsjahres gestellt werden. Wer für 2024 Anspruch auf die Grundzulage oder den Berufseinsteiger-Bonus hat, sollte nicht bis zur letzten Minute warten. Viele Anbieter ermöglichen eine automatische Zulagenbeantragung – prüfe, ob dieser Service aktiv ist.

Schritt 4: KfW-Förderantrag vor Vertragsabschluss stellen. Dies ist ein häufig gemachter und teurer Fehler: KfW-Fördermittel müssen beantragt werden, bevor der Kaufvertrag oder der Bauvertrag unterschrieben wird. Eine nachträgliche Beantragung ist ausgeschlossen. Wer diesen Schritt vergisst, verliert den Anspruch unwiderruflich.

Schritt 5: Krypto-Transaktionen dokumentieren. Wer Kryptowährungen kauft, verkauft, staked oder empfängt, sollte von Beginn an eine lückenlose Aufzeichnung führen. Viele Steuerprogramme und Tools unterstützen mittlerweile den Import von Börsenhistorien – nutze diese Möglichkeit, bevor Daten verloren gehen oder Plattformen abgeschaltet werden.

Häufige Fragen