Bausparvertrag im Test: So findest du den passenden Tarif für deine Baufinanzierung

In der Sparphase zahlst du monatliche Raten ein, bis du 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme erreicht hast. Diese Phase dauert meist sieben bis zehn Jahre, die Guthabenzinsen sind dabei oft gering. Erst wenn das Mindestsparguthaben erreicht ist, prüft die Bausparkasse anhand der Bewertungszahl, ob dein Vertrag zuteilungsreif ist.

Die Bewertungszahl ergibt sich aus deinen Sparraten, der Vertragslaufzeit und den anfallenden Zinsen. Sie wird intern berechnet und soll die Darlehensvergabe gerecht steuern. Sobald dein Vertrag zuteilungsreif ist, kannst du das Bauspardarlehen abrufen oder dein Guthaben auszahlen lassen.

Nimmst du das Darlehen in Anspruch, beginnt die Tilgungsphase. Der Zinssatz wurde bereits bei Abschluss festgelegt, Sondertilgungen sind jederzeit in beliebiger Höhe möglich. Die monatlichen Raten setzen sich aus Tilgung und Zinsen zusammen, bis die komplette Darlehenssumme zurückgezahlt ist.

Der entscheidende Unterschied liegt in der Zinssicherheit. Beim Bausparvertrag steht der Darlehenszins bereits bei Abschluss fest, beim Banksparen ist der Zins für das spätere Darlehen offen und hängt von der Marktentwicklung ab.

Die Guthabenzinsen in der Sparphase sind beim Bausparen oft gering, im Schnitt um 0,15 Prozent. Beim Banksparen kann der Guthabenzins je nach Marktlage höher ausfallen, dafür fehlt dir die Zinssicherheit für das spätere Darlehen.

Ein Bausparvertrag lohnt sich besonders, wenn du in sechs bis zwölf Jahren eine Modernisierung oder einen Immobilienkauf planst und dich gegen steigende Zinsen absichern willst. Die Abschlusskosten von meist 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme musst du dabei einkalkulieren.

Die Abschlussgebühr liegt meist zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme und wird sofort fällig. Bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro sind das 500 bis 800 Euro, die dein Guthaben zu Beginn ins Minus drücken.

Bei einigen Tarifen kommen jährliche Kontoführungsgebühren hinzu, meist 10 bis 20 Euro pro Jahr. Für das Bauspardarlehen verlangen manche Bausparkassen zusätzlich ein Agio, oft 1 bis 3 Prozent der Darlehenssumme.

Die Abschlussgebühr wird nicht zurückerstattet, auch wenn du den Vertrag später kündigst. Deshalb solltest du die Bausparsumme von Anfang an realistisch planen und den Vertrag nur abschließen, wenn du ihn voraussichtlich auch nutzt.

Seit 2024 gelten für die Arbeitnehmersparzulage mehr als doppelt so hohe Einkommensgrenzen wie früher. Viele Bausparer profitieren außerdem von der staatlichen Wohnungsbauprämie, wenn sie vermögenswirksame Leistungen in den Vertrag einzahlen.

Die Förderungen sind an wohnwirtschaftliche Zwecke gebunden. Du kannst sie für Modernisierung, Kauf oder Bau einer Immobilie nutzen, nicht aber für Konsumausgaben wie ein Auto oder eine Reise.

Eine Ausnahme gilt für den ersten Bausparvertrag, den du vor deinem 25. Geburtstag abschließt. Dieser ist nicht an eine Immobilie gebunden und kann auch für Auslandsreisen oder das Studium verwendet werden.

Die Bewertungszahl wird von der Bausparkasse intern berechnet und ergibt sich aus deinen Sparraten, der Vertragslaufzeit und den Zinsen. Sie bestimmt die Reihenfolge, in der die Darlehen aus dem gemeinsamen Topf vergeben werden.

Erreicht dein Vertrag die nötige Bewertungszahl, ist er zuteilungsreif. Dann kannst du das Darlehen abrufen oder das Guthaben auszahlen lassen. Voraussetzung ist in der Regel, dass du 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme angespart hast.

Der monatliche Regelsparbeitrag beeinflusst, wie schnell du die Zuteilungsreife erreichst. Da sich die genaue Zuteilungszeit nicht exakt vorhersagen lässt, solltest du bei deiner Planung einen Puffer einrechnen.

Plane sie so, dass du 40 bis 50 Prozent davon in der Ansparphase erreichst, sonst verlängert sich die Zeit bis zur Zuteilungsreife.

Orientiere dich an den geplanten Kosten deiner Modernisierung oder deines Immobilienkaufs. Das Bauspardarlehen ist die Differenz zwischen Bausparsumme und angespartem Guthaben, nicht die gesamte Bausparsumme.

• Wähle die Bausparsumme nicht zu hoch, sonst wartest du länger auf die Zuteilung.
• Kombiniere den Bausparvertrag bei einer Baufinanzierung mit einem Bankdarlehen, um den Beleihungsauslauf unter 80 Prozent zu drücken.
• Berücksichtige die Abschlussgebühr, die sofort fällig wird und dein Guthaben zu Beginn schmälert.

Eine zu hohe Bausparsumme führt oft dazu, dass die Zuteilung länger dauert als geplant. Du zahlst dann jahrelang Raten ein, ohne dass dein Vertrag zuteilungsreif wird, und die Abschlussgebühr belastet dein Guthaben zusätzlich.

Der Guthabenzins ist meist sehr niedrig und sollte nicht der Grund für den Abschluss sein. Entscheidend ist der Zinssatz für das spätere Darlehen, den du dir bei Abschluss sicherst.

• Kündige nicht ohne Not in der Ansparphase: Die Abschlussgebühr wird nicht erstattet, Förderungen gehen verloren.
• Beachte die Zweckbindung: Bei geförderten Verträgen darf das Darlehen nur wohnwirtschaftlich verwendet werden.
• Unterschätze nicht die Kosten für Agio oder Kontoführung, die bei einigen Tarifen hinzukommen.

Ein Bausparvertrag sichert dir den Zinssatz für das spätere Bauspardarlehen bereits bei Abschluss zu. Das ist besonders wertvoll, wenn du eine Modernisierung oder einen Immobilienkauf in sechs bis zwölf Jahren planst und nicht von der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt abhängig sein willst.

Steigen die Bauzinsen bis zur Zuteilung, profitierst du von deinem festgeschriebenen Zinssatz. Sinken die Zinsen dagegen, bist du nicht verpflichtet, das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Du kannst dein angespartes Guthaben dann als Eigenkapital in eine klassische Baufinanzierung einbringen.

Für kleinere Modernisierungsprojekte wie einen Heizungsaustausch eignet sich das Bauspardarlehen besonders, weil Banken für Immobiliendarlehen unter 50.000 Euro oft Zinsaufschläge verlangen. Der Bausparzins gilt dagegen auch für geringere Kreditsummen.

Ein Bausparvertrag sichert dir den Zinssatz für das spätere Bauspardarlehen bereits bei Abschluss zu. Das ist besonders wertvoll, wenn du eine Modernisierung oder einen Immobilienkauf in sechs bis zwölf Jahren planst und nicht von der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt abhängig sein willst.

Steigen die Bauzinsen bis zur Zuteilung, profitierst du von deinem festgeschriebenen Zinssatz. Sinken die Zinsen dagegen, bist du nicht verpflichtet, das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Du kannst dein angespartes Guthaben dann als Eigenkapital in eine klassische Baufinanzierung einbringen.

Für kleinere Darlehen unter 50.000 Euro bietet der Bausparvertrag einen weiteren Vorteil: Banken verlangen für solche Summen oft Zinsaufschläge, während der Bausparzins unabhängig von der Darlehenshöhe gilt.

Du kannst deinen Bausparvertrag in der Ansparphase mit einer Frist von drei bis sechs Monaten kündigen. Die Abschlussgebühr wird dabei nicht zurückerstattet, bereits erteilte staatliche Förderungen gehen verloren.

Auch die Bausparkasse kann den Vertrag unter bestimmten Bedingungen kündigen. Zehn Jahre nach Zuteilung darf sie das tun, wenn du kein Darlehen abgerufen hast. Bei Erreichen der vollen Bausparsumme ohne Darlehensabruf besteht ebenfalls ein Kündigungsrecht.

Eine Kündigung ohne Verlust der Abschlussgebühr oder bereits erteilter Förderungen ist nicht möglich. Deshalb solltest du den Vertrag nur abschließen, wenn du ihn voraussichtlich auch für wohnwirtschaftliche Zwecke nutzt.

Beim Immobilienkauf verschafft dir ein Bausparvertrag einen oft unterschätzten Vorteil: Du brauchst weniger Geld von der Bank. Schaffst du es, den Bankkredit mithilfe deines Bausparguthabens unter 80 oder sogar unter 60 Prozent des Immobilienwerts zu drücken, erhältst du fast immer einen besseren Zinssatz.

Das Bauspardarlehen eignet sich außerdem für Modernisierungen, die du erst in einigen Jahren umsetzen willst. Du kannst die Bausparsumme so wählen, dass sie genau zu deinem Projekt passt, etwa 20.000 Euro für eine neue Heizung oder 70.000 Euro für einen Dachausbau.

Wichtig ist, dass du das Gesamtpaket aus Sparplan und Darlehen zu deinem Vorhaben passend justierst. Die Konditionen für beides stehen bereits beim Abschluss fest, deshalb lohnt sich ein genauer Vergleich der Tarifvarianten.

Beim Immobilienkauf verschafft dir ein Bausparvertrag einen oft unterschätzten Vorteil: Du brauchst weniger Geld von der Bank. Schaffst du es, den Bankkredit mithilfe deines Bausparguthabens unter 80 oder sogar unter 60 Prozent des Immobilienwerts zu drücken, erhältst du fast immer einen besseren Zinssatz.

Das Bauspardarlehen eignet sich außerdem für Modernisierungen, die du erst in einigen Jahren umsetzen willst. Du kannst die Bausparsumme so wählen, dass sie genau zu deinem Projekt passt, etwa 20.000 Euro für eine neue Heizung oder 70.000 Euro für einen Dachausbau.

Wichtig ist, dass du den Bausparvertrag nicht als reine Geldanlage betrachtest. Die Guthabenzinsen sind niedrig, die Abschlussgebühr hoch. Der Nutzen liegt in der Zinssicherung und der staatlichen Förderung.