REIT-Rechner: So prüfst du Rendite und Ausschüttung

Die steuerliche Sonderstellung eines REITs ist an klare Bedingungen geknüpft. Mindestens 75 Prozent der Einnahmen müssen aus Immobiliengeschäften stammen, also aus Mieten, Verkäufen oder der Finanzierung von Immobilien. Aktive Bau- oder Entwicklungsprojekte sind REITs dagegen untersagt.

Für dich als Anleger bedeutet das: Du beteiligst dich an einem Unternehmen, das fast seinen gesamten Gewinn weiterreicht. Die Ausschüttungsquote von mindestens 90 Prozent des steuerpflichtigen Gewinns macht REITs zu einer eigenen Anlageklasse mit Fokus auf laufende Erträge statt auf einbehaltene Gewinne.

Mindestens 90 Prozent des steuerpflichtigen Gewinns müssen als Dividende ausgeschüttet werden.

Equity REITs investieren direkt in Immobilien und erzielen ihre Erträge aus Mieten und Wertsteigerungen. Mortgage REITs, oft mREITs abgekürzt, finanzieren dagegen Immobilien über Hypotheken und verdienen an der Differenz zwischen kurz- und langfristigen Zinsen. Hybrid REITs kombinieren beide Geschäftsmodelle.

Für deine Analyse heißt das: Bei einem Equity REIT schaust du vor allem auf Mietverträge, Leerstand und Objektqualität. Bei einem Mortgage REIT entscheidet das Zinsniveau über Erfolg oder Misserfolg, weil steigende Zinsen die Refinanzierung verteuern und Kreditausfälle das Ergebnis belasten.

• Equity REITs hängen vom Mietmarkt und der Qualität der Objekte ab.
• Mortgage REITs reagieren empfindlich auf Zinsänderungen und Kreditausfälle.
• Hybrid REITs verteilen das Risiko auf beide Ertragsquellen.

Der Funds from Operations korrigiert den bilanziellen Gewinn um Abschreibungen und Verkaufsgewinne. Da Immobilien oft über Jahrzehnte abgeschrieben werden, obwohl ihr Marktwert stabil bleibt oder steigt, verzerrt der klassische Jahresüberschuss die Ertragskraft eines REITs erheblich.

Für den Adjusted Funds from Operations ziehst du zusätzlich laufende Instandhaltungskosten und wiederkehrende Kapitalausgaben ab. Erst der AFFO zeigt, wie viel Geld tatsächlich für Dividenden zur Verfügung steht. Ein REIT mit hohem FFO, aber niedrigem AFFO verschlingt viel Geld für den Erhalt seiner Immobilien.

Die Payout Ratio setzt die Dividende pro Aktie ins Verhältnis zum AFFO pro Aktie. Eine Quote zwischen 80 und 90 Prozent gilt als solide, weil der REIT dann den Großteil seiner bereinigten Erträge ausschüttet, aber noch einen Puffer für unerwartete Kosten behält.

Liegt die Ausschüttungsquote über 100 Prozent, zahlt der REIT mehr aus, als er erwirtschaftet. Das kann er nur, indem er Schulden aufnimmt oder Immobilien verkauft. Beides schwächt langfristig die Substanz und gefährdet künftige Dividenden.

Eine Payout Ratio über 100 Prozent des AFFO ist ein Warnsignal.

Beim Kauf einer REIT-Aktie fallen Ordergebühren an, die je nach Broker zwischen 0 und 10 Euro liegen. Die Depotführung kostet pro Jahr zwischen 0 und 60 Euro, abhängig vom Anbieter und gewählten Modell.

Auf Dividenden zahlst du Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Steuer. Der Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr bleibt steuerfrei, bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro. Erst oberhalb dieser Freibeträge wird die Steuer fällig.

Der Sparer-Pauschbetrag liegt bei 1000 Euro pro Person und Jahr.

Ein REIT-Rechner liefert nur dann brauchbare Ergebnisse, wenn du die richtigen Daten aus dem Quartalsbericht übernimmst. Die wichtigsten Kennzahlen findest du im Abschnitt zu Funds from Operations, zur Verschuldung und zum Immobilienbestand.

Prüfe zuerst, ob der FFO stabil oder steigend ist und ob der AFFO die Dividendenzahlungen übersteigt. Danach schaust du auf die Verschuldung: Eine moderate Debt-to-Equity Ratio und eine Zinsdeckungsquote über 2 deuten auf finanzielle Stabilität hin. Abschließend vergleichst du den Aktienkurs mit dem Net Asset Value.

• Liegt die Payout Ratio unter 90 Prozent des AFFO?
• Ist die Interest Coverage Ratio höher als 2?
• Liegt der Aktienkurs unter dem NAV pro Aktie?
• Sind die Mietverträge langfristig abgeschlossen und die Leerstandsquote niedrig?

Ein häufiger Fehler ist der alleinige Blick auf die Dividendenrendite. Eine hohe Rendite kann verlockend wirken, aber wenn die Payout Ratio über 100 Prozent liegt, ist die Ausschüttung nicht nachhaltig finanziert.

Ebenso irreführend ist der Vergleich des Gewinns je Aktie mit Industrieunternehmen. Wegen der hohen Abschreibungen ist der klassische Gewinn bei REITs systematisch niedriger, ohne dass das operative Geschäft schlechter läuft. Nutze stattdessen FFO und AFFO als Vergleichsmaßstab.

• Du ignorierst die Zinsdeckungsquote bei hoch verschuldeten REITs.
• Du bewertest einen REIT nur anhand des Aktienkurses ohne Blick auf den NAV.
• Du übersiehst kurze Restlaufzeiten bei Mietverträgen im Portfolio.

Der Net Asset Value pro Aktie ergibt sich aus dem Gesamtvermögen abzüglich der Schulden, geteilt durch die Anzahl der Aktien. Liegt der Aktienkurs unter diesem Wert, kann der REIT unterbewertet sein. Das ist ein Hinweis, aber kein automatisches Kaufsignal, denn der Markt preist auch Risiken wie Leerstand oder anstehende Sanierungen ein.

Ein Kurs über dem NAV deutet auf Wachstumserwartungen oder eine starke Marktposition hin. Ein stabiler oder steigender NAV zeigt, dass der REIT seine Immobilienwerte erhält oder steigert. Du solltest den NAV immer zusammen mit FFO und AFFO betrachten, um ein vollständiges Bild zu erhalten.

Ein Aktienkurs unter dem NAV kann auf eine Unterbewertung hindeuten.

Der NAV pro Aktie berechnet sich aus dem Gesamtvermögen abzüglich der Schulden, geteilt durch die Anzahl der Aktien. Liegt der Aktienkurs unter dem NAV, kann der REIT unterbewertet sein. Das ist ein Hinweis, aber kein automatisches Kaufsignal.

Ein Kurs über dem NAV deutet auf Wachstumserwartungen oder eine starke Marktposition hin. Ein stabiler oder steigender NAV zeigt, dass der REIT seine Immobilienwerte erhält oder steigert. Du solltest den NAV immer im Zusammenhang mit FFO und AFFO betrachten.

Die Spezialisierung eines REITs bestimmt, wie anfällig er für Branchenzyklen ist. Realty Income setzt auf Einzelhandelsimmobilien und zahlt monatliche Dividenden, was für Anleger mit regelmäßigem Einkommensbedarf interessant sein kann. Equinix profitiert als Betreiber von Rechenzentren vom Wachstum der Digitalisierung.

Prologis ist auf Logistik- und Lagerimmobilien spezialisiert und damit eng an den Onlinehandel gekoppelt. American Tower betreibt Mobilfunkmasten und profitiert vom Ausbau der 5G-Netze. Jede Spezialisierung bringt eigene Abhängigkeiten mit, die du vor einem Investment verstehen solltest.

• Realty Income: Einzelhandelsimmobilien mit monatlicher Dividende.
• Equinix: Rechenzentren, abhängig vom Digitalisierungstrend.
• Prologis: Logistik- und Lagerimmobilien, gekoppelt an den Warenverkehr.
• American Tower: Mobilfunkmasten, abhängig vom Netzausbau.

Steigende Zinsen verteuern die Refinanzierung von Immobilienkrediten. Das drückt auf den Gewinn und kann die Dividende gefährden, besonders bei REITs mit hohem Fremdkapitalanteil. Gleichzeitig werden festverzinsliche Anlagen im Vergleich zu Dividendenpapieren attraktiver, was zusätzlichen Druck auf die Kurse ausübt.

Die Zinsdeckungsquote zeigt, wie gut der REIT seine Zinsverpflichtungen aus dem operativen Ergebnis bedienen kann. Ein Wert unter 2 gilt als Warnsignal, weil dann schon ein moderater Zinsanstieg oder ein leichter Ertragsrückgang die Finanzierung ins Wanken bringen kann.

Eine Interest Coverage Ratio unter 2 weist auf finanzielle Schwierigkeiten hin.

Steigende Zinsen verteuern die Refinanzierung von Immobilienkrediten. Das drückt auf den Gewinn und kann die Dividende gefährden. Gleichzeitig werden festverzinsliche Anlagen im Vergleich zu Dividendenpapieren attraktiver.

Ein hoher Fremdkapitalanteil macht einen REIT anfällig für Zinserhöhungen. Die Zinsdeckungsquote zeigt, wie gut der REIT seine Zinsverpflichtungen bedienen kann. Ein Wert unter 2 gilt als Warnsignal.

Die Ausschüttungspflicht ist das zentrale Merkmal eines REITs. Mindestens 90 Prozent des steuerpflichtigen Gewinns müssen als Dividende an die Aktionäre fließen. Im Gegenzug ist der REIT auf Unternehmensebene von der Körperschaftsteuer befreit, die Besteuerung findet erst bei dir als Anleger statt.

Diese Konstruktion führt dazu, dass REITs kaum Gewinne einbehalten und für Wachstum häufig neues Kapital aufnehmen müssen. Für dich bedeutet das: Du erhältst laufend hohe Ausschüttungen, musst aber auch damit rechnen, dass der REIT bei Expansionen neue Aktien ausgibt und deinen Anteil verwässert.

Die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene ist an die Ausschüttung von mindestens 90 Prozent des Gewinns gekoppelt.