REITs einfach erklärt: So investierst du in Immobilienaktien

Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die sich auf das passive Investieren in Immobilien spezialisiert hat. Anders als eine gewöhnliche Immobilien-AG ist ein REIT eng reguliert und muss sich auf das Halten, Verwalten und Veräußern von Immobilien fokussieren.

Das entscheidende Merkmal ist die gesetzliche Verpflichtung, mindestens 90 Prozent des handelsrechtlichen Jahresüberschusses als Dividende an die Aktionäre auszuschütten. Diese Regel gilt in Deutschland und vielen anderen Ländern, in Australien sind es sogar 100 Prozent.

Für dich bedeutet das: Du erhältst einen großen Teil der erwirtschafteten Mieteinnahmen direkt als Dividende, ohne dich um Verwaltung oder Instandhaltung kümmern zu müssen.

Der größte Unterschied liegt im Kapitalbedarf. Für eine eigene Immobilie brauchst du in der Regel einen hohen Eigenkapitalanteil und einen Kredit, während du REIT-Anteile bereits mit kleinen Beträgen über die Börse kaufen kannst.

Bei der eigenen Immobilie trägst du ein Klumpenrisiko: Dein gesamtes Kapital hängt an einem Objekt an einem Standort. Ein REIT streut dein Geld über viele Objekte, Regionen und Branchen, von Bürogebäuden über Logistikzentren bis zu Wohnanlagen.

Die eigene Immobilie bindet dich zeitlich: Vermietung, Instandhaltung und Verwaltung liegen bei dir. Beim REIT übernimmt das Management der Gesellschaft diese Aufgaben, und deine Anteile sind börsentäglich handelbar, während ein Immobilienverkauf Wochen bis Monate dauern kann.

Der Weg des Gewinns beginnt bei den Mieteinnahmen. Der REIT erzielt Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung seiner Immobilien, etwa Bürogebäude, Logistikzentren oder Wohnanlagen.

Von diesen Einnahmen zieht die Gesellschaft alle Kosten ab, darunter Personal, Instandhaltung, Abschreibungen und Verwaltung. Übrig bleibt der handelsrechtliche Jahresüberschuss, von dem mindestens 90 Prozent als Dividende ausgeschüttet werden müssen. Viele REITs zahlen vierteljährlich oder sogar monatlich.

Auf deine Dividende fällt die Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag an. Bei ausländischen REITs kann zusätzlich Quellensteuer anfallen, die sich je nach Doppelbesteuerungsabkommen teilweise anrechnen lässt.

Die wichtigsten Vorgaben betreffen die Vermögensstruktur und die Ausschüttung:

• Mindestens 75 Prozent des Vermögens müssen in unbewegliches Vermögen wie Grundstücke und Immobilien investiert sein.
• Mindestens 75 Prozent des Umsatzes müssen aus der Bewirtschaftung des unbeweglichen Vermögens stammen.
• Mindestens 90 Prozent des handelsrechtlichen Jahresüberschusses müssen als Dividende ausgeschüttet werden.
• Mindestens 15 Prozent der Aktien müssen im Streubesitz liegen, also bei kleineren Anlegern, die jeweils nicht mehr als drei Prozent des Aktienbestands besitzen.
• Mindestens 45 Prozent des Kapitals muss Eigenkapital sein, die Verschuldung ist auf maximal 55 Prozent begrenzt.

Der Handel mit Immobilien ist deutschen REITs weitgehend untersagt. Maximal die Hälfte des Immobilienbestands darf alle fünf Jahre durch Verkäufe und Käufe ausgetauscht werden.

Für das Jahr 2026 gilt: Der Sparer-Pauschbetrag liegt bei 1000 Euro pro Person und Jahr, bei zusammenveranlagten Ehepaaren bei 2000 Euro. Erst wenn deine Kapitalerträge diesen Freibetrag übersteigen, wird die Abgeltungsteuer von 25 Prozent fällig.

Zusätzlich fällt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer an. Bei Aktienfonds mit REIT-Anteilen greift eine Teilfreistellung von 30 Prozent, das heißt, nur 70 Prozent der Erträge sind steuerpflichtig. Kursgewinne aus REIT-Anteilen sind ebenfalls steuerpflichtig, sofern sie den Sparer-Pauschbetrag übersteigen.

Die wichtigsten Klauseln und Fachausdrücke haben direkte Auswirkungen auf dein Investment.

Die Ausschüttungsquote beschreibt den Anteil des Gewinns, den ein REIT als Dividende auszahlt. In Deutschland und vielen anderen Ländern liegt die Pflicht bei mindestens 90 Prozent. Der Streubesitz bezeichnet Anteile, die von kleineren Anlegern gehalten werden, die jeweils nicht mehr als drei Prozent des Aktienbestands besitzen.

Das Klumpenrisiko entsteht, wenn dein gesamtes Kapital in einem einzigen Objekt oder einer einzigen Anlage konzentriert ist. Ein REIT reduziert dieses Risiko durch die Streuung über viele Immobilien, Regionen und Branchen.

Bevor du Anteile kaufst, solltest du die wichtigsten Kriterien prüfen, um dein Risiko zu begrenzen.

Die folgenden Punkte helfen dir bei der Auswahl:

• Region: Investiert der REIT in Länder und Märkte, deren Immobilienentwicklung du einschätzen kannst?
• Branche: Auf welche Immobiliensegmente ist der REIT spezialisiert, etwa Büro, Logistik, Wohnen oder Gesundheit?
• Ausschüttungshistorie: Zahlt der REIT seit mehreren Jahren zuverlässig Dividenden?
• Verschuldung: Liegt die Fremdkapitalquote in einem moderaten Bereich, bei deutschen REITs unter 55 Prozent?
• Streubesitz: Ist die Aktionärsstruktur breit gestreut oder hängt der REIT von wenigen Großanlegern ab?
• Kosten: Welche laufenden Gebühren fallen für dein Depot oder einen REIT-ETF an?

Ein breit gestreuter REIT-ETF kann viele dieser Prüfschritte vereinfachen, da er das Risiko über zahlreiche Gesellschaften und Segmente verteilt.

Der häufigste Fehler ist, die Dividende mit der Gesamtrendite zu verwechseln. Ein hoher Ausschüttungsbetrag kann durch Kursverluste aufgezehrt werden, daher solltest du immer auf die Gesamtrendite aus Dividende und Kursentwicklung achten.

Ein weiterer Fehler ist das Unterschätzen des Zinsrisikos. Steigende Zinsen machen die Dividende im Vergleich zu Festgeld oder Anleihen weniger attraktiv, was oft zu Kursverlusten bei REITs führt. Auch das Branchenrisiko wird häufig ignoriert: Ein REIT, der nur in Bürogebäude investiert, leidet stärker unter Homeoffice-Trends als ein breit aufgestellter REIT.

In Deutschland gibt es nur wenige REITs, daher setzen manche Anlegerinnen ausschließlich auf ausländische Gesellschaften. Das kann zusätzliche Quellensteuer und Währungsrisiken mit sich bringen.

Für den Kauf von REIT-Anteilen benötigst du ein Wertpapierdepot bei einer Bank oder einem Online-Broker. Dort suchst du über die Wertpapierkennnummer (WKN) oder den Namen gezielt nach einzelnen REITs oder nach REIT-ETFs.

Einzelne REIT-Aktien bieten dir die Möglichkeit, gezielt in bestimmte Branchen oder Regionen zu investieren. Du trägst dann aber das Risiko, dass ein einzelnes Unternehmen schlecht wirtschaftet oder eine Branche in eine Krise gerät.

REIT-ETFs bilden einen Index aus vielen verschiedenen REITs ab und streuen dein Risiko über zahlreiche Gesellschaften, Immobiliensegmente und Länder. Diese Variante eignet sich besonders, wenn du weniger Zeit für die Analyse einzelner Unternehmen aufwenden möchtest.

Für den Kauf von REIT-Anteilen benötigst du ein Wertpapierdepot bei einer Bank oder einem Online-Broker. Dort suchst du über die Wertpapierkennnummer (WKN) oder den Namen gezielt nach einzelnen REITs oder nach REIT-ETFs.

Einzelne REIT-Aktien bieten dir die Möglichkeit, gezielt in bestimmte Branchen oder Regionen zu investieren. Du trägst dann aber das Risiko, dass ein einzelnes Unternehmen schlecht wirtschaftet oder eine Branche in eine Krise gerät.

REIT-ETFs bilden einen Index aus vielen verschiedenen REITs ab und streuen dein Risiko über zahlreiche Gesellschaften, Immobiliensegmente und Länder. Diese passiven Fonds sind in der Regel kostengünstiger als aktiv gemanagte REIT-Fonds, bei denen ein Fondsmanager einzelne Titel auswählt.

Achte bei deiner Entscheidung auf die laufenden Kosten des Produkts und auf die Zusammensetzung des Index. Ein weltweiter REIT-ETF ist für die meisten Anlegerinnen der einfachste Weg, um breit gestreut vom Immobilienmarkt zu profitieren.