Immobilienfonds vs. Fonds: Wo liegen die Unterschiede für deine Geldanlage?

Ein klassischer Investmentfonds bündelt das Geld vieler Anleger und investiert es in Wertpapiere wie Aktien, Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Du erhältst Anteile am Fondsvermögen und partizipierst an Kursgewinnen, Dividenden und Zinsen. Das Fondsvermögen besteht aus Finanzinstrumenten, nicht aus physischen Sachwerten.

Ein offener Immobilienfonds steckt dein Geld dagegen überwiegend in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Shopping Malls, Hotels oder Logistikzentren. Einige Fonds konzentrieren sich auf Wohngebäude. Mindestens 51 Prozent des Kapitals fließen in bebaute oder unbebaute Grundstücke, der Rest liegt als Liquidität in Bankguthaben oder festverzinslichen Wertpapieren.

Die Erträge eines Immobilienfonds stammen vor allem aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien. Zinserträge kommen hinzu, wenn der Fonds sein Vermögen als Bankguthaben oder in festverzinslichen Wertpapieren anlegt. Bei einem klassischen Fonds hängen deine Erträge von der Entwicklung der enthaltenen Wertpapiere ab.

Der entscheidende Unterschied liegt im Vermögensgegenstand: Sachwerte bei Immobilienfonds, Finanzinstrumente bei klassischen Fonds.

Offene Immobilienfonds investieren überwiegend in Gewerbeimmobilien wie Büros, Hotels oder Logistikzentren, teils auch in Wohnimmobilien. Klassische Wertpapierfonds setzen auf Aktien, Anleihen, Geldmarktinstrumente oder Mischformen. Diese unterschiedlichen Anlageobjekte führen zu verschiedenen Ertragsquellen und Risikoprofilen.

Bei der Handelbarkeit zeigt sich ein gravierender Unterschied. Anteile an klassischen Wertpapierfonds kannst du in der Regel börsentäglich über die Fondsgesellschaft oder die Börse kaufen und verkaufen. Bei offenen Immobilienfonds gilt eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine zwölfmonatige Kündigungsfrist, wenn du Anteile an die Gesellschaft zurückgeben möchtest.

Die Ertragsquellen unterscheiden sich ebenfalls. Immobilienfonds erwirtschaften ihre Rendite aus Mieteinnahmen, Wertsteigerungen der Immobilien und Zinserträgen aus der Liquiditätshaltung. Klassische Fonds profitieren von Kursgewinnen, Dividenden und Zinserträgen der enthaltenen Wertpapiere.

Für deine Anlageentscheidung bedeutet das: Immobilienfonds erfordern einen längeren Atem, klassische Fonds bieten mehr Flexibilität.

Bei offenen Immobilienfonds zahlst du beim Kauf über die Fondsgesellschaft in der Regel einen Ausgabeaufschlag von bis zu 6 Prozent. Dazu kommen laufende Verwaltungskosten von durchschnittlich 1,5 Prozent pro Jahr.

Aktive Wertpapierfonds verlangen oft einen Ausgabeaufschlag von 3 bis 5 Prozent und laufende Kosten von 1,0 bis 2,0 Prozent pro Jahr. Indexfonds, sogenannte ETFs, sind deutlich günstiger: Der Ausgabeaufschlag liegt oft bei 0 bis 1,5 Prozent, die laufenden Kosten bei 0,1 bis 0,5 Prozent pro Jahr.

Zusätzlich können bei beiden Fondsarten Depotgebühren deiner Bank anfallen. Bei Immobilienfonds kann bei Rückgabe an die Kapitalverwaltungsgesellschaft ein Rücknahmeabschlag den Wert deiner Anteile mindern. Alle Kosten müssen dir vor dem Kauf in der Ex-ante-Kosteninformation mitgeteilt werden.

Vergleiche die Kosteninformationen verschiedener Anbieter sorgfältig, denn hohe Gebühren schmälern deine Rendite über Jahre erheblich.

Der Gesetzgeber hat feste Fristen vorgesehen, die du vor dem Kauf kennen solltest. Diese Regeln schützen den Fonds vor plötzlichen Mittelabflüssen, wenn viele Anleger gleichzeitig aussteigen wollen.

Du erwirbst Anteile an einem offenen Immobilienfonds über eine Bank, die Kapitalverwaltungsgesellschaft oder die Börse. Ab Kaufdatum musst du die Anteile mindestens 24 Monate halten, bevor du sie an die Gesellschaft zurückgeben kannst. Für Anteile, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden, gilt zusätzlich eine zwölfmonatige Kündigungsfrist.

Der Rücknahmepreis steht bei Kündigung nicht fest und kann vom Anteilswert abweichen. In dieser Zeit hast du keinen Zugriff auf dein Kapital, es sei denn, du verkaufst die Anteile direkt an der Börse. Beachte, dass nicht alle Fonds dort verfügbar sind und die Kurse je nach Angebot und Nachfrage stark von den Ausgabe- und Rücknahmepreisen der Gesellschaften abweichen können.

Plane bei offenen Immobilienfonds immer eine Haltedauer von mindestens fünf Jahren ein, um die gesetzlichen Fristen nicht zum Problem werden zu lassen.

Bei Immobilienfonds drohen Mietausfälle bei Insolvenz von Mietern, Leerstand von Gewerbeimmobilien und eine Verschlechterung der Immobilienbewertung im Portfolio. Wechselkursrisiken kommen hinzu, wenn der Fonds außerhalb des Euroraums investiert.

In gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen kann die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt werden, etwa bei unzureichender Liquidität im Fonds. Dann kommst du vorübergehend nicht an dein Geld, selbst wenn du die Fristen eingehalten hast. Dieses Risiko besteht bei klassischen Wertpapierfonds in dieser Form nicht.

Klassische Wertpapierfonds tragen Kursverluste durch fallende Aktien- oder Anleihemärkte. Dazu kommen Bonitätsrisiken von Anleiheemittenten, Branchen- oder Länderrisiken im Portfolio und Wechselkursrisiken bei Fremdwährungspapieren. Bei wenig gehandelten Wertpapieren kann ein Liquiditätsrisiko entstehen.

Das Hauptrisiko beider Anlageformen ist ein möglicher Wertverlust: Du kannst dein Kapital teilweise oder im Extremfall sogar vollständig verlieren.

Für beide Fondsarten gelten die Regeln der Abgeltungsteuer. Auf deine Erträge zahlst du 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer. Der Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr bleibt steuerfrei, bei Zusammenveranlagung sind es 2000 Euro.

Bei Aktienfonds reduziert eine Teilfreistellung von 30 Prozent die Steuerlast spürbar. Diese Vergünstigung gilt für Fonds mit mindestens 51 Prozent Aktienquote. Bei Immobilienfonds greift diese Teilfreistellung nicht, da sie nicht in Aktien investieren.

Verluste aus Kapitalvermögen kannst du mit Gewinnen aus Kapitalvermögen verrechnen. Das gilt für beide Fondsarten gleichermaßen. Beachte, dass die Teilfreistellung nur auf Erträge aus Aktienfonds angewendet wird, nicht auf Immobilienfondserträge.

Für deine Steuerplanung bedeutet das: Aktienfonds sind durch die Teilfreistellung steuerlich begünstigt, Immobilienfonds werden voll besteuert.

Verrechnung von Verlusten mit Gewinnen aus Kapitalvermögen

Ein Immobilienfonds eignet sich, wenn du mittel- bis langfristig investieren möchtest und Wertschwankungen sowie mögliche Verluste verkraften kannst.

Du benötigst keinen kurzfristigen Zugriff auf dein Kapital und akzeptierst Mindesthaltefristen von 24 Monaten sowie eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Du suchst eine Beimischung von Sachwerten zu deinem Wertpapierdepot und möchtest von Mieteinnahmen und Immobilienwertsteigerungen profitieren.

Du legst Wert auf eine breite Streuung über viele Objekte und Regionen. Die Fonds bieten gegenüber Einzelinvestitionen den Vorteil, das Verlustrisiko durch Streuung auf viele Immobilien zu mindern. Investitionen in verschiedene Regionen und Nutzungsarten erhöhen zusätzlich die Risikostreuung.

Wenn du bereit bist, Ausgabeaufschläge von bis zu 6 Prozent zu zahlen und eine langfristige Perspektive mitbringst, kann ein offener Immobilienfonds als Beimischung sinnvoll sein.

Ein häufiger Fehler ist, Immobilienfonds mit klassischen Wertpapierfonds gleichzusetzen und tägliche Handelbarkeit zu erwarten. Die Mindesthaltefrist von 24 Monaten und die zwölfmonatige Kündigungsfrist werden oft übersehen.

Viele Anleger lassen den Ausgabeaufschlag von bis zu 6 Prozent bei der Renditeberechnung außer Acht. Auch die laufenden Verwaltungskosten von durchschnittlich 1,5 Prozent pro Jahr bei Immobilienfonds werden häufig ignoriert. Diese Kosten schmälern deine Nettorendite erheblich.

Ein weiterer Fehler ist, geschlossene Immobilienfonds mit offenen Immobilienfonds zu verwechseln und das höhere Risiko zu unterschätzen. Geschlossene Fonds gelten als deutlich riskanter, ein vorzeitiger Verkauf der Anteile ist kaum möglich. Auch die Teilfreistellung von 30 Prozent für Aktienfonds wird fälschlicherweise auf Immobilienfonds angewendet.

Prüfe vor jedem Kauf die Kosteninformationen und die gesetzlichen Fristen, damit du keine falschen Erwartungen an deine Anlage stellst.

Offene Immobilienfonds haben keine feste Laufzeit und können fortlaufend neue Anteile ausgeben. Sie investieren mindestens 51 Prozent des Kapitals in Immobilien und halten zwischen 5 und 49 Prozent als Liquidität in Bankguthaben oder festverzinslichen Wertpapieren.

Geschlossene Immobilienfonds verfügen über ein deutlich kleineres Volumen und eine begrenzte Anzahl von Anteilen. Für Privatanleger aufgelegte geschlossene Fonds müssen in mindestens drei gleichwertige Objekte investieren oder das Ausfallrisiko streuen. Alternativ können sie als Ein-Objekt-Fonds mit einer Mindestinvestition von 20.000 Euro aufgelegt werden.

Die Investition in geschlossene Fonds erfolgt über einen festgelegten langen Zeitraum, ein vorzeitiger Verkauf der Anteile ist kaum möglich. Im Vergleich zu offenen Fonds gelten geschlossene Immobilienfonds als deutlich riskanter. Offene Fonds bieten durch ihre Struktur eine breitere Streuung und mehr Flexibilität bei der Rückgabe.

Für die meisten Privatanleger sind offene Immobilienfonds die geeignetere Wahl, weil sie breiter streuen und gesetzliche Rückgabemöglichkeiten vorsehen.

Offene Immobilienfonds haben keine feste Laufzeit und können fortlaufend neue Anteile ausgeben. Sie investieren mindestens 51 Prozent des Kapitals in Immobilien und halten zwischen 5 und 49 Prozent als Liquidität in Bankguthaben oder festverzinslichen Wertpapieren. Diese Struktur ermöglicht eine breite Streuung über viele Objekte und Regionen.

Geschlossene Immobilienfonds verfügen über ein deutlich kleineres Volumen und eine begrenzte Anzahl von Anteilen. Für Privatanleger aufgelegte geschlossene Fonds müssen in mindestens drei gleichwertige Objekte investieren oder das Ausfallrisiko streuen. Alternativ sind Ein-Objekt-Fonds mit einer Mindestinvestition von 20.000 Euro möglich. Ein vorzeitiger Verkauf der Anteile ist kaum möglich, weshalb geschlossene Fonds als deutlich riskanter gelten.

Das Basisinformationsblatt enthält Angaben zu Anlagezielen, Risiken, Performance-Szenarien, Kosten und empfohlener Haltedauer in einheitlichem Format. Es hilft dir, verschiedene Fonds besser zu vergleichen.

Der Verkaufsprospekt enthält alle relevanten wirtschaftlichen und juristischen Details zum Fonds, einschließlich Anlagebedingungen und Verwaltungsregeln. Jahres- und Halbjahresberichte informieren über die Fondsentwicklung, Vermögensaufstellung und Ertragsrechnung der vergangenen Periode.

Die Ex-ante-Kosteninformation zeigt die voraussichtlichen Kosten der Kapitalanlage. Bevor du einen Kaufauftrag erteilst, müssen dir das Basisinformationsblatt, der Verkaufsprospekt und die neuesten Halbjahres- und Jahresberichte kostenlos bereitgestellt werden. Das gilt auch, wenn du keine Beratung in Anspruch nimmst.

Lies das Basisinformationsblatt sorgfältig, bevor du einen Fondsanteil kaufst, und vergleiche die Kosteninformationen verschiedener Anbieter.