Immobilienfonds Rendite: So viel bleibt nach Kosten und Steuern übrig

Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der das Kapital vieler Anleger sammelt und in Immobilien investiert. Das Fondsmanagement übernimmt dabei den Kauf, die Verwaltung und die Instandhaltung der Objekte. Für dich bedeutet das: Du partizipierst am Immobilienmarkt, ohne dich um Mietverträge oder Reparaturen kümmern zu müssen.

Die Rendite stammt aus zwei Quellen: laufende Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien im Fondsportfolio. Beide Komponenten werden vom Fondsmanagement aktiv gesteuert und hängen stark von der Qualität der Objekte und der Marktentwicklung ab.

Die Fondsgesellschaft kümmert sich um den Kauf, die Pflege und mögliche Renovierungen der Immobilien. Als Anlegerin oder Anleger bist du also nicht selbst Eigentümerin einer Immobilie, sondern hältst Anteile an einem Fonds, der wiederum Immobilien besitzt.

Ein Immobilienfonds bündelt das Geld vieler Anleger und investiert es in Gewerbeimmobilien oder Wohnimmobilien. Du beteiligst dich so am Immobilienmarkt, ohne selbst eine Immobilie kaufen oder verwalten zu müssen.

Immobilienfonds / Ein Investmentfonds, der das Kapital vieler Anleger sammelt und in Immobilien investiert. Das Fondsmanagement übernimmt Kauf, Verwaltung und Instandhaltung der Objekte. / Die Rendite stammt aus zwei Quellen: laufende Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien im Fondsportfolio.

Offene Immobilienfonds investieren in der Regel in viele Immobilien gleichzeitig. Du kannst Anteile grundsätzlich jederzeit kaufen und verkaufen, musst aber eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten beachten. Für Anteile, die du nach 2013 gekauft hast, gilt eine zwölfmonatige Kündigungsfrist.

Geschlossene Immobilienfonds bestehen meistens aus einer oder wenigen Immobilien, die mit dem gesammelten Fondskapital gebaut, saniert oder erworben und danach gewinnbringend verkauft werden sollen. Dein Kapital ist dabei langfristig gebunden, und die Liquidität ist niedrig.

Die Renditeerwartung unterscheidet sich deutlich: Offene Immobilienfonds liegen historisch bei durchschnittlich 2 bis 3 Prozent pro Jahr, während geschlossene Fonds bis zu 7 oder 8 Prozent pro Jahr erreichen können. Dafür trägst du bei geschlossenen Fonds ein höheres Risiko bis hin zum Totalausfall.

Für die meisten Anlegerinnen und Anleger ist ein offener Immobilienfonds der passendere Einstieg, weil er mit geringeren Einstiegssummen und breiter Streuung arbeitet. Geschlossene Fonds eignen sich nur für risikobereite Anleger mit langem Atem.

Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds / Offene Immobilienfonds / Geschlossene Immobilienfonds / Renditeerwartung / Historisch 2 bis 3 Prozent pro Jahr / Bis zu 7 oder 8 Prozent pro Jahr möglich / Risiko / Geringeres Risiko durch breite Streuung / Hohes Risiko bis hin zum Totalausfall / Liquidität / Hoch, Rückgabe nach Mindesthaltefrist möglich / Niedrig, Kapital ist langfristig gebunden / Anlagestrategie / Streuung auf viele verschiedene Immobilien / Fokus auf ein einzelnes Immobilienprojekt / Einstiegssumme / Niedrig, oft ab 50 Euro monatlich / Höhere Einstiegssumme

Das Fondsmanagement steuert beide aktiv.

Die erste Quelle sind die laufenden Mieteinnahmen. Die Fondsgesellschaft vermietet die Immobilien im Portfolio an Unternehmen oder Privatpersonen. Die Mieterträge fließen in den Fonds und werden in der Regel an die Anleger ausgeschüttet oder wieder angelegt.

Die zweite Quelle sind Wertsteigerungen. Steigt der Marktwert der gehaltenen Immobilien, erhöht sich der Anteilswert des Fonds. Realisiert wird dieser Gewinn, wenn das Fondsmanagement eine Immobilie mit Gewinn verkauft.

Die Qualität des Fondsmanagements entscheidet maßgeblich, wie stabil und hoch deine Rendite ausfällt. Es entscheidet über Kauf, Verkauf, Vermietung und Instandhaltung. Ein aktives Management kann auch in schwierigen Marktphasen Wert schaffen, wie große offene Fonds in den Jahren 2023 bis 2025 gezeigt haben.

Die Rendite entsteht also nicht passiv, sondern durch die tägliche Arbeit des Fondsmanagements. Mietverträge, Standortwahl und Verkaufszeitpunkte sind die Stellschrauben.

Mieteinnahmen / Die Fondsgesellschaft vermietet die Immobilien im Portfolio an Unternehmen oder Privatpersonen. Die laufenden Mieterträge fließen in den Fonds und werden in der Regel an die Anleger ausgeschüttet oder wieder angelegt. / Wertsteigerungen / Steigt der Marktwert der gehaltenen Immobilien, erhöht sich der Anteilswert des Fonds. Realisiert wird dieser Gewinn, wenn das Fondsmanagement eine Immobilie mit Gewinn verkauft. / Fondsmanagement / Das Management entscheidet über Kauf, Verkauf, Vermietung und Instandhaltung. Die Qualität dieser Entscheidungen bestimmt maßgeblich, wie stabil und hoch deine Rendite ausfällt.

Offene Immobilienfonds liegen historisch bei durchschnittlich 2 bis 3 Prozent pro Jahr. In schwachen Marktphasen wie 2024 rutschte der Durchschnitt zwar auf minus 1,3 Prozent, aber große, breit diversifizierte Fonds erzielten im Mittel ein Plus von 1,9 Prozent. Der Fonds hausInvest hat seit seiner Auflage 1972 jedes Jahr eine positive Rendite erzielt und lag im Geschäftsjahr 2025/2026 bei 1,6 Prozent.

Geschlossene Immobilienfonds können bei erfolgreichem Projektverlauf bis zu 7 oder 8 Prozent pro Jahr erreichen. Diese Werte sind jedoch nicht garantiert, und das Risiko eines Totalausfalls ist real. Das platzierte Eigenkapital in geschlossenen Fonds ist von über 1 Milliarde Euro im Jahr 2019 auf 348 Millionen Euro im Jahr 2024 gefallen, was das gesunkene Vertrauen zeigt.

Realistisch sind für offene Immobilienfonds 2 bis 3 Prozent pro Jahr, für geschlossene Fonds bis zu 7 oder 8 Prozent bei hohem Risiko. Zweistellige Renditen wie bei Aktien-ETFs sind bei offenen Immobilienfonds unrealistisch.

Realistische Renditeerwartungen nach Fondstyp / Realistisch / Unrealistisch / Offene Immobilienfonds: 2 bis 3 Prozent pro Jahr im historischen Durchschnitt / Große, breit diversifizierte offene Fonds: rund 2 Prozent pro Jahr auch in schwachen Marktphasen / Geschlossene Immobilienfonds: bis zu 7 oder 8 Prozent pro Jahr bei erfolgreichem Projektverlauf / Offene Immobilienfonds: zweistellige Renditen wie bei Aktien-ETFs / Geschlossene Immobilienfonds: garantierte Renditen ohne Risiko / Alle Immobilienfonds: positive Rendite in jedem einzelnen Jahr

Der Ausgabeaufschlag wird einmalig beim Kauf fällig und kann bis zu 5 Prozent deines Anlagebetrags betragen. Er reduziert sofort das Kapital, das für dich arbeitet. Viele Banken und Fondsgesellschaften bieten jedoch Rabatte an, wenn du online kaufst oder einen Sparplan einrichtest.

Die Verwaltungskosten laufen jährlich auf und liegen typischerweise zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des Fondsvermögens. Sie decken das Fondsmanagement, die Immobilienverwaltung und die Instandhaltung ab. Depotgebühren kommen je nach Bank mit 0 bis 0,5 Prozent pro Jahr hinzu.

Die laufenden Kosten sind der wichtigste Renditefresser, weil sie Jahr für Jahr anfallen und sich über die Zeit aufsummieren. Ein Fonds mit 1,5 Prozent Verwaltungskosten muss erst einmal 1,5 Prozent Rendite erwirtschaften, bevor du überhaupt einen Ertrag siehst.

Typische Kosten bei Immobilienfonds / Die Kosten fallen je nach Fonds und Vertriebsweg unterschiedlich hoch aus. / Ausgabeaufschlag / bis zu 5 % / warn / Verwaltungskosten pro Jahr / 0,5 bis 1,5 % / ink / Depotgebühren pro Jahr / 0 bis 0,5 % / ink / Der Ausgabeaufschlag wird einmalig beim Kauf fällig, Verwaltungskosten und Depotgebühren laufen jährlich auf.

Auf deine Erträge aus Immobilienfonds wird die Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent fällig, zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer. Das gilt für ausgeschüttete Erträge ebenso wie für Kursgewinne beim Verkauf deiner Anteile.

Pro Person und Jahr sind 1000 Euro an Kapitalerträgen steuerfrei. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren verdoppelt sich der Betrag auf 2000 Euro pro Jahr. Du kannst bei deiner Bank einen Freistellungsauftrag einrichten, damit der Sparer-Pauschbetrag automatisch berücksichtigt wird.

Für Aktienfonds gilt eine Teilfreistellung von 30 Prozent. Immobilienfonds profitieren davon in der Regel nicht, da sie nicht als Aktienfonds gelten. Deine Erträge aus Immobilienfonds werden also voll besteuert.

Die Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag reduziert deine Nettorendite spürbar. Bei einer Bruttorendite von 2 Prozent bleiben nach Steuern etwa 1,5 Prozent übrig, wenn dein Sparer-Pauschbetrag bereits ausgeschöpft ist.

Steuerliche Behandlung deiner Fondserträge / Abgeltungsteuer / 25 Prozent / Auf deine Erträge aus Immobilienfonds wird die Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent fällig, zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer. / Sparer-Pauschbetrag / 1000 EUR / Pro Person und Jahr sind 1000 EUR an Kapitalerträgen steuerfrei. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren verdoppelt sich der Betrag auf 2000 EUR pro Jahr. / Teilfreistellung / 30 Prozent / Für Aktienfonds gilt eine Teilfreistellung von 30 Prozent. Immobilienfonds profitieren davon in der Regel nicht, da sie nicht als Aktienfonds gelten.

Der Fondstyp ist die Grundsatzentscheidung: Ein offener Fonds passt zu dir, wenn du Stabilität und Flexibilität suchst. Ein geschlossener Fonds kommt nur infrage, wenn du das Risiko eines Totalausfalls tragen kannst und dein Geld langfristig nicht benötigst.

Die Renditehistorie zeigt, wie sich der Fonds in schwachen Marktphasen entwickelt hat. Große offene Fonds wie hausInvest haben auch in Krisenjahren positive Renditen erzielt, während kleinere Fonds mit schwächeren Immobilien in B-Lagen teils erhebliche Verluste hinnehmen mussten.

Die Kosten sind ein entscheidender Faktor: Ein Ausgabeaufschlag von 5 Prozent und laufende Kosten von 1,5 Prozent pro Jahr fressen einen großen Teil deiner Rendite auf. Vergleiche daher immer die Gesamtkostenquote, nicht nur die Bruttorendite.

Prüfe vor dem Kauf mindestens Fondstyp, Renditehistorie, Kosten, Diversifikation, Liquidität und Fondsmanagement. Diese sechs Punkte bestimmen, ob der Fonds zu deinem Anlageziel passt.

Prüfpunkte vor deiner Anlageentscheidung / Fondstyp: Passt ein offener oder geschlossener Fonds zu deinem Risikoprofil? / Renditehistorie: Wie hat sich der Fonds in schwachen Marktphasen entwickelt? / Kosten: Wie hoch sind Ausgabeaufschlag und laufende Verwaltungskosten? / Diversifikation: In wie viele verschiedene Immobilien und Lagen investiert der Fonds? / Liquidität: Wie lange ist dein Kapital bei geschlossenen Fonds gebunden? / Fondsmanagement: Welche Erfahrung hat das Management mit der aktuellen Marktlage?

Ein häufiger Fehler ist der Vergleich offener Immobilienfonds mit Aktien-ETFs. Offene Immobilienfonds sind nicht der Renditetreiber, sondern der Stabilisator im Portfolio. Wer zweistellige Renditen erwartet, wird enttäuscht und verkauft oft zum falschen Zeitpunkt.

Viele Anleger ignorieren die Kosten und schauen nur auf die Bruttorendite. Ein Fonds mit 2 Prozent Rendite und 1,5 Prozent laufenden Kosten bringt netto kaum mehr als ein Tagesgeldkonto. Die Gesamtkostenquote ist daher wichtiger als die historische Wertentwicklung.

Das Totalausfallrisiko bei geschlossenen Immobilienfonds wird oft unterschätzt. Verläuft das Projekt nicht wie geplant, ist dein Anlagekapital nicht abgesichert. Im schlimmsten Fall verlierst du dein investiertes Kapital vollständig.

Der größte Fehler ist, in einen geschlossenen Fonds zu investieren, obwohl du das Geld kurzfristig wieder benötigen könntest. Die Kapitalbindung über Jahre hinweg macht einen vorzeitigen Ausstieg fast unmöglich.

Fehler, die du vermeiden solltest / Du vergleichst die Rendite offener Immobilienfonds mit Aktien-ETFs und erwartest ähnliche Erträge. / Du ignorierst die Kosten und schaust nur auf die Bruttorendite des Fonds. / Du unterschätzt das Totalausfallrisiko bei geschlossenen Immobilienfonds. / Du investierst in einen geschlossenen Fonds, obwohl du das Geld kurzfristig wieder benötigen könntest. / Du verlässt dich auf die Wertentwicklung der Vergangenheit als Garantie für die Zukunft.

Ein offener Immobilienfonds lohnt sich für dich, wenn du dein Portfolio um eine stabile Komponente ergänzen möchtest. Die Renditen von 2 bis 3 Prozent pro Jahr wirken als Stabilisator, wenn Aktienmärkte schwanken. Du profitierst von Mieteinnahmen und einer breiten Risikostreuung, ohne dich um Verwaltung oder Instandhaltung kümmern zu müssen.

Geschlossene Immobilienfonds sind nur für dich geeignet, wenn du bereit bist, dein Kapital langfristig zu binden und ein höheres Risiko zu tragen. Die Chance auf 7 oder 8 Prozent Rendite pro Jahr erkaufst du dir mit der Gefahr, im schlimmsten Fall dein gesamtes Kapital zu verlieren.

Für die meisten Studierenden und Berufseinsteiger ist ein offener Immobilienfonds mit einer monatlichen Sparrate ab 50 Euro der bessere Einstieg. Er bietet Zugang zum Immobilienmarkt, ohne dass du viel Kapital auf einmal aufbringen musst.

Ein offener Immobilienfonds lohnt sich für dich, wenn du Stabilität suchst und langfristig anlegen möchtest. Geschlossene Fonds sind nur etwas für risikobereite Anleger mit hohem Einkommen und langem Anlagehorizont.

Ein offener Immobilienfonds lohnt sich für dich, wenn du dein Portfolio um eine stabile Komponente ergänzen möchtest. Die Renditen von 2 bis 3 Prozent pro Jahr wirken als Stabilisator, wenn Aktienmärkte schwanken. Du profitierst von Mieteinnahmen und einer breiten Risikostreuung, ohne dich um Verwaltung oder Instandhaltung kümmern zu müssen. / Geschlossene Immobilienfonds sind nur für dich geeignet, wenn du bereit bist, dein Kapital langfristig zu binden und ein höheres Risiko zu tragen. Die Chance auf 7 oder 8 Prozent Rendite pro Jahr erkaufst du dir mit der Gefahr, im schlimmsten Fall dein gesamtes Kapital zu verlieren.

Ein offener Immobilienfonds lohnt sich für dich, wenn du dein Portfolio um eine stabile Komponente ergänzen möchtest. Die Renditen von 2 bis 3 Prozent pro Jahr wirken als Stabilisator, wenn Aktienmärkte schwanken. Du profitierst von Mieteinnahmen und einer breiten Risikostreuung, ohne dich um Verwaltung oder Instandhaltung kümmern zu müssen.

Geschlossene Immobilienfonds sind nur für dich geeignet, wenn du bereit bist, dein Kapital langfristig zu binden und ein höheres Risiko zu tragen. Die Chance auf 7 oder 8 Prozent Rendite pro Jahr erkaufst du dir mit der Gefahr, im schlimmsten Fall dein gesamtes investiertes Kapital zu verlieren.

Für beide Fondstypen gilt: Sie ersetzen keine breit gestreute Geldanlage, sondern ergänzen sie. Deine Anlagestrategie sollte zu deinen Renditezielen und deiner Risikobereitschaft passen.