Freistellungs­auftrag für Immobilienfonds: So sparst du Steuern

Für Erträge aus offenen Immobilienfonds gilt steuerlich eine Besonderheit: Bevor dein Freistellungsauftrag überhaupt zum Einsatz kommt, wird ein Teil der Erträge durch die Teilfreistellung von der Steuer befreit. Nur der verbleibende steuerpflichtige Teil wird mit deinem Sparer-Pauschbetrag verrechnet. Deine depotführende Bank nimmt diesen Steuerabzug automatisch vor, wenn kein ausreichender Freistellungsauftrag vorliegt.

Der Freistellungsauftrag selbst ist immer eine Anweisung an die Bank, die dein Depot verwahrt. Er wirkt auf alle Kapitalerträge in diesem Depot, nicht nur auf die eines einzelnen Immobilienfonds. Du kannst den Auftrag über mehrere Banken verteilen, insgesamt aber nur bis zu 1000 EUR pro Person und Jahr.

Für Ehepaare, die sich zusammen veranlagen lassen, gilt der doppelte Betrag von 2000 EUR. Wichtig ist, dass du den Auftrag bei der Stelle einreichst, die dein Depot führt, und nicht beim Fondsanbieter selbst.

Der Freistellungsauftrag greift bei allen laufenden und einmaligen Erträgen, die deine Bank deinem Konto gutschreibt. Bei offenen Immobilienfonds sind das in erster Linie die Ausschüttungen. Schüttet der Fonds nicht aus, sondern behält die Erträge ein, wird eine sogenannte Vorabpauschale fällig, die ebenfalls zu den Kapitalerträgen zählt.

Auch Gewinne aus dem Verkauf von Fondsanteilen gehören dazu. Die Bank berücksichtigt den Freistellungsauftrag jedoch nur auf den Teil der Erträge, der nach Abzug der Teilfreistellung steuerpflichtig bleibt. Der steuerfreie Teil wird von vornherein nicht in die Berechnung einbezogen.

• Erfasst werden Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Veräußerungsgewinne aus offenen Immobilienfonds.
• Nicht erfasst werden die Körperschaftsteuer auf Fondsebene und Erträge aus Depots im Ausland.

Die Teilfreistellung ist ein fester Prozentsatz, der deine Steuerlast bei Immobilienfonds deutlich senkt. Sie gleicht die steuerliche Vorbelastung aus, die auf Fondsebene durch die Körperschaftsteuer entsteht. Für dich als Privatanlegerin bedeutet das: Du musst nur einen Teil der Erträge versteuern.

Die Höhe hängt davon ab, wo der Fonds schwerpunktmäßig investiert. Bei einem offenen Immobilienfonds mit überwiegend inländischen Immobilien sind 60 Prozent der Erträge steuerfrei. Liegt der Schwerpunkt auf ausländischen Immobilien, sind es sogar 80 Prozent. Die Abgeltungsteuer von 25 Prozent fällt nur auf den verbleibenden steuerpflichtigen Teil an.

• Inländischer Immobilienfonds: 60 Prozent steuerfrei, 40 Prozent steuerpflichtig.
• Auslands-Immobilienfonds: 80 Prozent steuerfrei, 20 Prozent steuerpflichtig.

Bevor du den Auftrag erteilst, solltest du prüfen, wie viel von deinem Sparer-Pauschbetrag bereits verbraucht ist. Hast du mehrere Depots, addiere die bereits erteilten Freistellungsaufträge. Nur die Differenz zum Höchstbetrag von 1000 EUR kannst du noch vergeben.

Den Auftrag selbst erteilst du im Onlinebanking oder mit einem Formular der Bank. Du gibst dabei deine Steueridentifikationsnummer an und legst den gewünschten Betrag fest. Die Bank bestätigt den Auftrag und wendet ihn ab dem nächsten steuerpflichtigen Ertrag an.

Das passiert auch dann, wenn dein gesamter Sparer-Pauschbetrag noch ungenutzt wäre. Du gibst dem Staat in diesem Fall ein zinsloses Darlehen, bis du die Steuer über die Steuererklärung zurückholst.

Die Abgeltungsteuer beträgt 25 Prozent auf den steuerpflichtigen Ertrag. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer. Bei 100 EUR steuerpflichtigem Ertrag werden ohne Freistellungsauftrag 26,38 EUR einbehalten, sofern keine Kirchensteuer anfällt.

Je nach Kirchenmitgliedschaft kann der Abzug höher ausfallen. Die einbehaltene Steuer erstattet dir das Finanzamt nur auf Antrag im Rahmen deiner Einkommensteuererklärung.

Der Sparer-Pauschbetrag ist der zentrale Freibetrag für alle deine Kapitalerträge. Er liegt bei 1000 EUR pro Person und Jahr, bei zusammenveranlagten Ehepaaren bei 2000 EUR. Alle Erträge bis zu dieser Grenze bleiben steuerfrei, wenn du einen Freistellungsauftrag eingerichtet hast.

Die Teilfreistellung ist davon zu unterscheiden. Sie ist eine zusätzliche Steuervergünstigung für Investmentfonds, die unabhängig vom Sparer-Pauschbetrag gilt. Bei offenen Immobilienfonds beträgt sie 60 Prozent, bei Auslandsimmobilienfonds 80 Prozent. Die Vorabpauschale wiederum ist eine Mindestbesteuerung für thesaurierende Fonds, die am ersten Werktag des Folgejahres als zugeflossen gilt.

• Der Sparer-Pauschbetrag ist dein persönlicher Freibetrag für Kapitalerträge.
• Die Teilfreistellung reduziert die Steuerpflicht der Fondserträge pauschal.
• Die Vorabpauschale stellt sicher, dass auch thesaurierte Erträge jährlich besteuert werden.

Ein korrekt eingerichteter Freistellungsauftrag verhindert unnötige Steuerabzüge. Prüfe zunächst, ob du bei jeder Bank, die ein Depot für dich führt, einen Auftrag hinterlegt hast. Ein häufiger Fehler ist, dass ein Depot ohne Auftrag bleibt, während ein anderes den vollen Betrag nutzt.

Die Summe aller Aufträge darf den Sparer-Pauschbetrag nicht überschreiten. Liegt die Summe über 1000 EUR pro Person, kann das Finanzamt eine Nachzahlung verlangen. Bei Ehepaaren lohnt es sich, die Aufträge auf beide Partner zu verteilen, um den gemeinsamen Betrag von 2000 EUR voll auszuschöpfen.

• Hast du bei jeder depotführenden Bank einen Freistellungsauftrag eingerichtet?
• Überschreitet die Summe aller Aufträge nicht den Sparer-Pauschbetrag von 1000 EUR pro Person?
• Hast du bei Ehepartnern die Aufträge auf beide Personen verteilt?
• Ist deine Steueridentifikationsnummer bei der Bank hinterlegt?
• Hast du geprüft, ob dein Fonds die Voraussetzungen für die Teilfreistellung erfüllt?

Der häufigste Fehler ist, den Freistellungsauftrag beim Fondsanbieter einzureichen. Zuständig ist jedoch immer die Bank, die dein Depot führt und die Erträge auszahlt. Ein Auftrag beim Fondsanbieter läuft ins Leere und du zahlst trotzdem Abgeltungsteuer.

Ein weiterer Fehler ist, die Summe aller Freistellungsaufträge nicht im Blick zu behalten. Übersteigt sie den Sparer-Pauschbetrag, fordert das Finanzamt die zu viel gewährte Steuerfreiheit nach. Nach einem Depotübertrag wird der Freistellungsauftrag nicht automatisch auf das neue Depot übertragen. Du musst ihn bei der neuen Bank neu einrichten.

• Der Auftrag wird beim Fondsanbieter statt bei der depotführenden Bank eingereicht.
• Die Summe aller Aufträge übersteigt den Sparer-Pauschbetrag.
• Der Auftrag wird nach einem Depotübertrag nicht erneuert.
• Die Vorabpauschale bei thesaurierenden Fonds wird vergessen.

Für Anteile, die vor dem 1. Januar 2018 gekauft wurden, gelten Übergangsregeln. Diese Alt-Anteile werden in bestandsgeschützte und nicht bestandsgeschützte Anteile unterteilt. Bestandsgeschützte Anteile stammen aus der Zeit vor dem 1. Januar 2009 und genießen einen besonderen Freibetrag.

Wertveränderungen dieser bestandsgeschützten Anteile sind ab 2018 nur steuerpflichtig, soweit sie einen Freibetrag von 100.000 EUR überschreiten. Diesen Freibetrag berücksichtigt die Bank beim Steuerabzug nicht automatisch. Du musst den Veräußerungsgewinn in deiner Steuererklärung angeben und einen Antrag auf Überprüfung des Steuereinbehalts stellen.

Nicht bestandsgeschützte Alt-Anteile gelten zum 31. Dezember 2017 als fiktiv veräußert und zum 1. Januar 2018 als neu angeschafft. Die bis dahin entstandenen Gewinne versteuerst du erst bei der tatsächlichen Veräußerung.

Investmentanteile, die vor dem 1. Januar 2018 gekauft wurden, gelten als Alt-Anteile. Für bestandsgeschützte Alt-Anteile, die vor dem 1. Januar 2009 erworben wurden, sind Wertveränderungen ab 2018 nur steuerpflichtig, soweit sie einen Freibetrag von 100.000 EUR überschreiten.

Diesen Freibetrag berücksichtigt die Bank beim Steuerabzug nicht automatisch. Du musst den Veräußerungsgewinn in deiner Steuererklärung angeben und einen Antrag auf Überprüfung des Steuereinbehalts stellen.

Nicht bestandsgeschützte Alt-Anteile gelten zum 31. Dezember 2017 als fiktiv veräußert und zum 1. Januar 2018 als neu angeschafft. Die bis Ende 2017 entstandenen Gewinne versteuerst du erst bei der tatsächlichen Veräußerung.

War dein Freistellungsauftrag zu niedrig oder nicht eingerichtet, hat die Bank Abgeltungsteuer einbehalten. Diese Steuer ist nicht verloren. Du kannst sie im Rahmen deiner Einkommensteuererklärung zurückfordern, indem du die Kapitalerträge in der Anlage KAP angibst.

Deine Bank stellt dir dafür eine Jahressteuerbescheinigung aus. Sie weist alle Erträge und die einbehaltene Kapitalertragsteuer aus. Liegt dein persönlicher Einkommensteuersatz unter 25 Prozent, beantrage die Günstigerprüfung. Das Finanzamt erstattet dann die Differenz zwischen Abgeltungsteuer und deinem niedrigeren Steuersatz.