Immobilienfonds Erklärung: So funktioniert die Geldanlage in Immobilien

Für dein angelegtes Kapital erwirbt das Fondsmanagement vor allem Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Logistikzentren. Einige Fonds konzentrieren sich auch auf Wohngebäude. Anders als reine Wertpapierfonds investierst du hier in Sachwerte, deren Erträge hauptsächlich aus Mieteinnahmen und möglichen Wertsteigerungen stammen.

Das gesamte im Fonds gebündelte Kapital zählt als Sondervermögen. Das bedeutet, es ist getrennt vom Vermögen der Fondsgesellschaft und bleibt dir als Anlegerin auch dann erhalten, wenn die Gesellschaft selbst in finanzielle Schwierigkeiten gerät.

Die gesetzliche Quote schreibt vor, dass mindestens 51 Prozent des Fondsvolumens in bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte oder Gewerbeimmobilien fließen. Die restlichen bis zu 49 Prozent hält der Fonds als liquide Mittel in Bankguthaben oder festverzinslichen Wertpapieren, um zahlungsfähig zu bleiben.

Offene Immobilienfonds haben keine feste Laufzeit und nehmen fortlaufend neues Kapital auf. Du kannst bereits mit kleinen Beträgen einsteigen, in der Regel ab 50 Euro, und auch Sparpläne mit niedrigen monatlichen Raten sind möglich. Die Anzahl der ausgegebenen Anteile ist nicht begrenzt, wodurch das Fondsvolumen mit steigender Nachfrage wächst und das Risiko auf immer mehr Objekte verteilt wird.

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren anders. Sie sammeln nur in einer festgelegten Zeichnungsphase Kapital ein und schließen danach. Die Mindestanlage liegt meist bei 5.000 Euro, bei Ein-Objekt-Fonds sogar bei 20.000 Euro. Weil das Volumen begrenzt ist, investiert der Fonds oft nur in eine oder wenige Immobilien, was das Risiko deutlich erhöht.

Für dich bedeutet das: Offene Fonds bieten mehr Flexibilität und eine breitere Streuung, geschlossene Fonds locken mit höheren Renditechancen, verlangen aber einen langen Atem und die Bereitschaft, dein Kapital über viele Jahre zu binden.

• Offene Immobilienfonds haben keine feste Laufzeit und erlauben den Einstieg ab etwa 50 Euro.
• Geschlossene Immobilienfonds verlangen meist mindestens 5.000 Euro und binden dein Geld über einen festgelegten Zeitraum.
• Ein vorzeitiger Verkauf geschlossener Fondsanteile ist kaum möglich und oft nur mit Verlusten am Zweitmarkt realisierbar.

Du kaufst Anteile entweder direkt bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft, über deine Bank oder an der Börse. Bei einem Kauf über die Börse gelten die dort notierten Kurse, die je nach Angebot und Nachfrage von den Ausgabe- und Rücknahmepreisen der Gesellschaft abweichen können. Nicht jeder offene Immobilienfonds ist an der Börse handelbar.

Das Fondsmanagement entscheidet, welche Objekte gekauft, gehalten oder verkauft werden. Es agiert dabei häufig antizyklisch, kauft also in schwachen Marktphasen günstig ein und verkauft in Hochphasen mit Gewinn. Deine Erträge setzen sich aus Mieteinnahmen, Verkaufserlösen und Zinserträgen aus den liquiden Mitteln des Fonds zusammen.

Die Gewinne fließen zurück in den Fonds und werden an dich und die anderen Anlegerinnen und Anleger verteilt. Du kannst sie dir auszahlen lassen oder wieder anlegen, je nachdem, welche Variante dein Fonds anbietet.

• Du investierst einmalig oder per Sparplan in einen offenen Immobilienfonds.
• Das Fondsmanagement kauft mit dem gesammelten Kapital Immobilien und verwaltet sie.
• Erträge aus Miete, Verkauf und Zinsen werden an die Anteilseigner ausgeschüttet oder thesauriert.

Beim Kauf außerhalb der Börse zahlst du zusätzlich zum Anteilspreis meist einen Ausgabeaufschlag. Bei offenen Immobilienfonds kann dieser bis zu 6 Prozent deiner Anlagesumme betragen. Hinzu kommen laufende Kosten, die direkt aus dem Fondsvermögen entnommen werden und damit deine Rendite mindern.

Die jährliche Verwaltungsgebühr liegt üblicherweise zwischen 0,5 und 2 Prozent des Fondsvermögens. Sie deckt das Fondsmanagement, die Verwahrstelle und weitere Pflichten wie die Prüfung des Rechenschaftsberichts ab. Zusätzlich können Performance-Gebühren anfallen, wenn der Fonds eine vorher festgelegte Wertentwicklung übertrifft.

Bei der Rückgabe deiner Anteile an die Kapitalverwaltungsgesellschaft kann ein Rücknahmeabschlag den Auszahlungsbetrag verringern. Manche Banken verlangen außerdem jährliche Depotgebühren für die Verwahrung deiner Fondsanteile. Alle Kosten müssen dir vor dem Kauf in einer Ex-ante-Kosteninformation mitgeteilt werden.

• Der Ausgabeaufschlag beträgt bei offenen Immobilienfonds bis zu 6 Prozent der Anlagesumme.
• Die jährliche Verwaltungsgebühr liegt meist zwischen 0,5 und 2 Prozent des Fondsvermögens.
• Rücknahmeabschläge und Depotgebühren können die Rendite zusätzlich schmälern.

Das zentrale Risiko ist der Wertverlust deiner Anteile. Du weißt nicht, wie sich der Fonds tatsächlich entwickelt, und kannst dein Kapital teilweise oder im Extremfall vollständig verlieren. Die Entwicklung hängt stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage an den Standorten der Immobilien ab.

Typische Immobilienrisiken betreffen die Einnahmenseite. Wenn Mieter insolvent werden, drohen Mietausfälle. Stehen Objekte leer, sinken die Erträge und damit die Rendite des Fonds. Auch die Immobilienbewertung im Portfolio kann sich verschlechtern, was den Anteilswert drückt.

Investiert der Fonds außerhalb des Euroraums, kommen ungesicherte Wechselkursrisiken hinzu. In gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen kann die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt werden, etwa wenn der Fonds nicht genügend Liquidität hat, um alle Rückgabewünsche zu bedienen. Dann kommst du vorübergehend nicht an dein Geld.

• Der Wert deiner Anteile kann sinken, im Extremfall ist ein Totalverlust möglich.
• Mietausfälle und Leerstand reduzieren die Erträge des Fonds.
• Bei Fonds mit Anlagen außerhalb des Euroraums können Währungsschwankungen den Wert mindern.

Der größte Vorteil liegt im Zugang zum Immobilienmarkt ohne eigenen Immobilienkauf. Du musst dich nicht um Finanzierung, Verwaltung, Instandhaltung oder Mietermanagement kümmern, sondern beteiligst dich indirekt an einem breit gestreuten Immobilienbestand. Das Fondsmanagement übernimmt alle operativen Aufgaben.

Offene Immobilienfonds streuen dein Kapital über viele Objekte, Regionen und Nutzungsarten. Dadurch reduziert sich das Risiko im Vergleich zu einer Einzelinvestition in eine bestimmte Immobilie. Die niedrige Einstiegssumme von oft nur 50 Euro macht den Einstieg auch mit kleinem Budget möglich.

Als Sondervermögen ist das Fondsvermögen vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt. Das schützt dich vor einem Zugriff von Gläubigern der Gesellschaft. Zudem erzielen offene Immobilienfonds Erträge aus mehreren Quellen: Mieteinnahmen, Wertsteigerungen und Zinserträgen aus den liquiden Mitteln.

• Du beteiligst dich am Immobilienmarkt, ohne selbst eine Immobilie kaufen oder verwalten zu müssen.
• Die breite Streuung über viele Objekte und Regionen reduziert das Verlustrisiko.
• Das Sondervermögen ist vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt und damit geschützt.

Offene Immobilienfonds passen zu dir, wenn du mittel- bis langfristig investieren möchtest und Wertschwankungen sowie mögliche Kapitalverluste verkraften kannst. Sie eignen sich als Beimischung zu einem bestehenden Portfolio aus Aktien- oder Rentenfonds, weil sie eine andere Risiko- und Ertragsstruktur aufweisen.

Wenn du ohne großen Kapitaleinsatz in Immobilien investieren willst, bieten offene Fonds einen einfachen Zugang. Die Mindestanlage von etwa 50 Euro und die Möglichkeit von Sparplänen machen sie auch für Einsteigerinnen und Einsteiger interessant, die schrittweise ein Immobilienengagement aufbauen möchten.

Weniger geeignet sind offene Immobilienfonds, wenn du kurzfristig auf dein Geld angewiesen bist. Die Haltefrist von 24 Monaten und die Kündigungsfrist von 12 Monaten bedeuten, dass du dein Kapital nicht schnell verfügbar hast. Auch wenn du keine Wertschwankungen akzeptieren kannst oder eine garantierte Rendite erwartest, solltest du auf andere Anlageformen ausweichen.

• Geeignet sind offene Immobilienfonds für mittel- bis langfristig orientierte Anlegerinnen und Anleger.
• Sie passen als Beimischung zu einem breit gestreuten Portfolio aus Aktien- und Rentenfonds.
• Nicht geeignet sind sie für kurzfristige Anlagehorizonte oder den Wunsch nach garantierten Erträgen.

Für offene Immobilienfonds gelten zwei wichtige Fristen, die du vor dem Kauf kennen solltest. Ab dem Kaufdatum musst du deine Anteile mindestens 24 Monate halten, bevor du sie an die Kapitalverwaltungsgesellschaft zurückgeben kannst. Diese Haltefrist verhindert, dass kurzfristige Spekulationen den Fonds destabilisieren.

Für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 erworben hast, gilt zusätzlich eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Du musst die Rückgabe also ein Jahr im Voraus ankündigen. Der Rücknahmepreis steht bei deiner Kündigung nicht fest und kann vom Anteilswert zum Zeitpunkt der Auszahlung abweichen.

Eine Alternative zur Rückgabe an die Gesellschaft ist der Verkauf an der Börse. Dort kannst du deine Anteile jederzeit handeln, sofern der Fonds börsennotiert ist. Allerdings können die Börsenkurse je nach Angebot und Nachfrage stark von den offiziellen Ausgabe- und Rücknahmepreisen abweichen, was zu Verlusten führen kann.

• Die Haltefrist beträgt 24 Monate ab Kaufdatum, bevor du Anteile zurückgeben kannst.
• Die Kündigungsfrist von 12 Monaten gilt für Anteile, die du nach dem 21. Juli 2013 erworben hast.
• Der Rücknahmepreis steht bei der Kündigung nicht fest und kann vom späteren Anteilswert abweichen.

Erträge aus Immobilienfonds wie Ausschüttungen und Kursgewinne unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer. Diese Steuern werden in der Regel direkt von deiner Bank oder der Fondsgesellschaft einbehalten und an das Finanzamt abgeführt.

Für Aktienfonds gilt eine Teilfreistellung von 30 Prozent. Das bedeutet, dass 30 Prozent der Erträge steuerfrei bleiben und nur 70 Prozent versteuert werden müssen. Immobilienfonds profitieren von dieser Teilfreistellung nicht in gleichem Umfang, da sie nicht als Aktienfonds gelten.

Der Sparer-Pauschbetrag liegt bei 1000 Euro pro Person und Jahr. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro pro Jahr. Erst wenn deine Kapitalerträge diesen Freibetrag übersteigen, fällt Abgeltungsteuer an. Du kannst den Freibetrag durch einen Freistellungsauftrag bei deiner Bank nutzen.

• Die Abgeltungsteuer auf Erträge aus Immobilienfonds beträgt 25 Prozent.
• Der Solidaritätszuschlag liegt bei 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer.
• Der Sparer-Pauschbetrag beträgt 1000 Euro pro Person und Jahr, bei Ehepaaren 2000 Euro.

Erträge aus Immobilienfonds wie Ausschüttungen und Kursgewinne unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Abgeltungsteuer.

Für Aktienfonds gilt eine Teilfreistellung von 30 Prozent. Das bedeutet, dass 30 Prozent der Erträge steuerfrei bleiben und nur 70 Prozent versteuert werden müssen. Immobilienfonds profitieren von dieser Teilfreistellung nicht in gleichem Umfang.

Der Sparer-Pauschbetrag liegt bei 1000 Euro pro Person und Jahr. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren sind es 2000 Euro pro Jahr. Erst wenn deine Kapitalerträge diesen Freibetrag übersteigen, fällt Abgeltungsteuer an.

Bevor du Anteile an einem offenen Immobilienfonds kaufst, müssen dir mehrere Pflichtunterlagen kostenlos zur Verfügung gestellt werden. Das Basisinformationsblatt ist das wichtigste Dokument für den schnellen Überblick. Es informiert über Art und Risiken des Fonds, die Zielgruppe, die empfohlene Haltedauer, die Anlageziele, verschiedene Performance-Szenarien sowie die Kosten und Gebühren.

Der Verkaufsprospekt enthält alle wirtschaftlichen und juristischen Details zum Fonds. Für bestehende Fonds kommen die neuesten Halbjahres- und Jahresberichte hinzu, die über die tatsächliche Fondsentwicklung informieren. Diese Unterlagen erhältst du auf einem dauerhaften Datenträger wie einer E-Mail oder einer Website, auf Wunsch auch in Papierform.

Lässt du dich von einer Bank oder einem Finanzdienstleister beraten, muss dir zusätzlich eine Geeignetheitserklärung ausgehändigt werden. Sie legt dar, warum der empfohlene Fonds zu deiner persönlichen Situation passt. Außerdem erhältst du eine Kostenaufstellung für den Kauf oder Verkauf der Fondsanteile, damit du alle Gebühren transparent vergleichen kannst.

• Das Basisinformationsblatt zeigt dir Risiken, Kosten und Performance-Szenarien des Fonds.
• Der Verkaufsprospekt enthält alle wirtschaftlichen und juristischen Details zum Fonds.
• Bei Beratung erhältst du eine Geeignetheitserklärung und eine Kostenaufstellung.