Bausparvertrag Risiko: Was du vor dem Abschluss wissen musst

Der vereinbarte Tarif regelt die Zinssätze für Einlagen und Darlehen, die Mindestsparzeit sowie die Voraussetzungen für die Gewährung des Darlehens. Dazu gehören das Mindestsparguthaben und die Mindestbewertungszahl.

Nur Bausparkassen dürfen das Bauspargeschäft betreiben. Sie bündeln viele Sparerinnen und Sparer zu einer Gemeinschaft, die es ermöglichen soll, Einzelnen zinsgünstige Darlehen für wohnwirtschaftliche Projekte zu gewähren. Diese Struktur bringt besondere Anforderungen mit sich, die den Bausparvertrag von einem normalen Sparplan unterscheiden.

Ein Standardtarif läuft inklusive Rückzahlung meist bis zu 20 Jahre. Du musst beim Vertragsabschluss zudem festlegen, welche Regelsparbeiträge, Zins- und Tilgungsraten zu zahlen sind und welche Abschlussgebühr anfällt. Um das Bauspardarlehen später zu erhalten, musst du deine Bonität beziehungsweise ausreichende Sicherheiten nachweisen.

Die Abschlussgebühr wird sofort bei Vertragsbeginn fällig und mindert dein anfängliches Guthaben. Sie liegt je nach Anbieter bei 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Bei einer Bausparsumme von 10.000 Euro sind das 100 bis 160 Euro, die du erst einmal durch spätere Vorteile wieder hereinholen musst.

Während der Sparphase kommen die Guthabenzinsen hinzu, die bei neuen Tarifen oft nur bei 0,1 Prozent pro Jahr liegen. In einem Beispiel mit 50 Euro monatlicher Sparrate über 8,5 Jahre erwirtschaftest du lediglich 21,94 Euro Zinsen. Damit machst du nach Abzug der Abschlussgebühr ein klares Minusgeschäft, wenn keine staatlichen Förderungen fließen.

Willst du das Guthaben sofort ausgezahlt bekommen, statt die reguläre Kündigungsfrist abzuwarten, wird ein Kündigungsabschlag von etwa 3 Prozent des Guthabens fällig. Diese Kostenposition solltest du einplanen, wenn du den Vertrag vorzeitig beenden und das Geld schnell verfügbar haben willst.

Bei 0,1 Prozent Zinsen pro Jahr und einer Abschlussgebühr von 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme machst du in den ersten Jahren ein Minusgeschäft. Ohne staatliche Förderungen wie Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage ist die Sparphase als reine Geldanlage unrentabel.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass die Bausparkasse den Vertrag kündigen kann, wenn du mit den Regelsparbeiträgen in Rückstand gerätst. Die Bausparkasse kann dann verlangen, dass du die rückständigen Raten in einer Summe binnen 3 Monaten nachzahlst. Leistest du diese Nachzahlung nicht, riskierst du die Kündigung deines Vertrags.

Die Guthabenzinsen liegen bei neuen Tarifen oft nur bei 0,1 Prozent pro Jahr und damit deutlich unter der Inflationsrate. Dein angespartes Geld verliert also real an Kaufkraft, während du auf die Zuteilungsreife wartest. Diesen Zinsverzicht musst du als Preis für die spätere Darlehensoption einkalkulieren.

Die Angaben zur voraussichtlichen Zuteilungsreife sind bis dahin Schätzungen, das Auszahlungsdatum kann sich also noch verschieben.

Für die Zuteilung musst du zwei Voraussetzungen erfüllen. Du zahlst regelmäßig Regelsparbeiträge ein, bis du das tariflich festgelegte Mindestsparguthaben erreicht hast, üblich ist ein Guthaben von etwa 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Zusätzlich musst du eine bestimmte Mindestbewertungszahl erreichen, die die Reihenfolge der Zuteilung in der Bauspargemeinschaft steuert.

Wenn wegen steigender Zinsen immer mehr Bausparer ein Bauspardarlehen beantragen, musst du mit einer deutlich späteren Zuteilung rechnen als ursprünglich in Aussicht gestellt. Die Bausparkasse steuert ihr Geschäft über die Berechnung der Bewertungszahl. Erst wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind, teilt dir die Bausparkasse den Vertrag zu.

Der Zins für dieses Darlehen ist so festgelegt, wie er bei Abschluss des Vertrages vereinbart wurde. Sieht dein Tarif einen Zins von 2,5 Prozent vor, erhältst du das Darlehen zu diesem Zins, auch wenn die Marktzinsen inzwischen gestiegen sind.

Ein zentrales Risiko liegt in der schnellen Rückzahlung. Bauspardarlehen musst du meist viel schneller zurückzahlen als andere Darlehen, dadurch ist die monatliche Belastung meist höher. In der Regel ist es wegen der zu hohen Rate unrealistisch, eine Immobilie nur mit Bausparverträgen zu kaufen.

Das Bauspardarlehen ist an eine wohnwirtschaftliche Verwendung geknüpft. Du darfst das Geld aus dem Kredit nur zum Zweck von Renovierung, Sanierung oder den Wohnungsbau verwenden. Zudem hast du dir die günstigen Darlehenskonditionen durch den vorherigen Zinsverzicht teuer erkauft, rechnet man den Zinsverzicht als Kosten dem Bauspardarlehenszins hin, beträgt der effektive Darlehenszins je nach Fall deutlich über 5 Prozent.

Ohne diese Förderungen ist die Sparphase als reine Geldanlage unrentabel.

Die Wohnungsbauprämie ist ein staatlicher Zuschuss auf deine Sparleistungen, wenn du die Einkommensgrenzen einhältst. Die Arbeitnehmersparzulage erhältst du auf vermögenswirksame Leistungen deines Arbeitgebers, wenn dein zu versteuerndes Einkommen unter der Grenze liegt. Wohn-Riester fördert selbstgenutztes Wohneigentum, wenn du einen Riester-Vertrag zur Finanzierung einsetzt.

Keine Förderung erhältst du, wenn du den Bausparvertrag ohne wohnwirtschaftliche Verwendung nutzt. Auch bei Überschreiten der Einkommensgrenze entfällt die Arbeitnehmersparzulage. Die Wohnungsbauprämie ist ebenfalls an Bedingungen geknüpft, die du vor Vertragsabschluss prüfen solltest.

Du kannst dir damit bereits heute einen festen Darlehenszins für die Zukunft sichern, was bei steigenden Zinsen ein Vorteil sein kann.

Das Risiko besteht darin, dass du während der Sparphase auf Rendite verzichtest und die Abschlussgebühr zahlst, ohne zu wissen, ob du das Darlehen später tatsächlich benötigst. Ob sich der Vertrag gelohnt hat, zeigt sich erst im Rückblick, wenn du die Darlehenszinsen am Markt mit deinem Bauspardarlehenszins vergleichen kannst. Für eine komplette Immobilienfinanzierung ist der Bausparvertrag wegen der schnellen Tilgung und der hohen Monatsraten meist ungeeignet.

Ein Vorteil zeigt sich bei Darlehenssummen unter 50.000 Euro, die oft für Umbauten oder Sanierungen ausreichen. Banken bieten günstige Baukredite oft erst ab einer Kreditsumme von 50.000 Euro an, bei kleineren Krediten wird ein teurerer Konsumentenkredit fällig. Mit einem Bauspardarlehen spielt die Kredithöhe keine Rolle, du musst aber die wohnwirtschaftliche Verwendung beachten.

In der Baufinanzierung wird der Bausparvertrag häufig als Ergänzung zu einem Annuitätendarlehen eingesetzt. Du kannst dir damit bereits heute einen festen Darlehenszins für die Zukunft sichern, was bei steigenden Zinsen ein Vorteil sein kann.

Das Risiko besteht darin, dass du während der Sparphase auf Rendite verzichtest und die Abschlussgebühr zahlst, ohne zu wissen, ob du das Darlehen später tatsächlich benötigst. Ob sich der Vertrag gelohnt hat, zeigt sich erst im Rückblick, wenn du die Darlehenszinsen am Markt mit deinem Bauspardarlehenszins vergleichen kannst.

Für eine komplette Immobilienfinanzierung ist ein Bausparvertrag meist ungeeignet, weil die Monatsraten durch die schnelle Tilgung zu hoch sind. Sinnvoller ist er für Modernisierungen, Sanierungen oder als Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung deines Hauptdarlehens.

Du kannst den Bausparvertrag jederzeit kündigen, die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Willst du das Guthaben sofort ausgezahlt bekommen, wird ein Kündigungsabschlag von etwa 3 Prozent des Guthabens fällig. Die Bausparkasse kann kündigen, wenn du mit den Regelsparbeiträgen in Rückstand gerätst und die Nachzahlung nicht innerhalb von 3 Monaten leistest. Dieses Kündigungsrecht steht in deinen Bausparbedingungen.

Die Bausparkasse kann einen Bausparvertrag grundsätzlich 10 Jahre nach Zuteilung kündigen, das hat der Bundesgerichtshof entschieden. In der Praxis dürfte es aber kaum so lange dauern, denn bei den meisten Bauspartarifen wird das Guthaben wegen der Regelsparbeiträge schon rund 17 Jahre nach Vertragsschluss so hoch sein, dass es die Bausparsumme erreicht. Sollten die Zinsen steigen, musst du damit rechnen, dass die Bausparkasse nach Gründen sucht, deinen Vertrag mit niedrigen Darlehenszinsen zu kündigen.

Ein Bausparvertrag ist kein Produkt für alle. Er eignet sich vor allem für Menschen mit konkreten Immobilienplänen und einem klaren Finanzierungsziel. Du solltest die Abschlussgebühr und die niedrige Sparrendite verkraften können, weil dein Fokus auf der Zinssicherung liegt.

Der Vertrag kann sinnvoll sein, wenn du in einigen Jahren den Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie planst. Auch wenn du dir einen festen Darlehenszins für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern möchtest, kann ein Bausparvertrag helfen. Erhältst du staatliche Förderungen wie Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage, verbessert das die Rendite.

Für ein Darlehen unter 50.000 Euro für Sanierung oder Umbau ist der Bausparvertrag oft die günstigste Option, weil Banken für kleine Kredite teurere Konsumentenkredite anbieten. Ohne Immobilienpläne oder mit ausreichend liquiden Mitteln lohnt sich der Vertrag dagegen meist nicht.

Ein Annuitätendarlehen eignet sich für die sofortige Immobilienfinanzierung, hat aber meist eine Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren.

Für die reine Geldanlage ohne Zweckbindung sind Sparpläne oder Festgeld flexibler. Sie bieten in der Sparphase eine positive Rendite, die allerdings vom Zinsniveau abhängt. Im Gegensatz zum Bausparvertrag gibt es hier keine Darlehenszusage und keine Zinssicherung für eine spätere Finanzierung.

Der Bausparvertrag bietet dir als Hauptzweck die Zinssicherung für ein späteres Immobiliendarlehen. Dafür nimmst du eine meist negative Rendite in der Sparphase in Kauf. Ein Annuitätendarlehen hat keine Sparphase, du nimmst sofort einen Kredit auf und tilgst ihn flexibel. Ein Sparplan oder Festgeld ist eine flexible Geldanlage ohne Zweckbindung, bietet aber keine Darlehenszusage.