REITs kaufen: So investierst du 2026 in Immobilienaktien

Ein REIT bündelt das Kapital vieler Anleger und investiert es in ein Portfolio aus Immobilien oder Immobilienkrediten. Die Besonderheit liegt in der gesetzlichen Verpflichtung, einen Großteil der erwirtschafteten Gewinne regelmäßig an die Aktionäre auszuschütten. Im Gegenzug ist der REIT auf Unternehmensebene von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit.

Für dich bedeutet das: Du partizipierst an den Mieteinnahmen großer Gewerbeimmobilien, ohne selbst Vermieter sein zu müssen. Die Besteuerung erfolgt erst bei dir als Anleger, wenn die Dividende auf deinem Konto eingeht.

Die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene ist der zentrale Vorteil eines REIT. Der REIT selbst zahlt keine Körperschaft- oder Gewerbesteuer, wenn er die Ausschüttungsregeln einhält.

Die meisten REITs, die du an der Börse findest, sind Equity-REITs. Sie besitzen und vermieten Immobilien direkt und erzielen ihre Einnahmen aus Mietzahlungen und Verkaufserlösen. Mortgage-REITs hingegen vergeben oder kaufen Immobilienkredite und profitieren von Zinseinnahmen, was sie deutlich abhängiger vom Zinsniveau macht.

Hybrid-REITs kombinieren beide Geschäftsmodelle. Für den Einstieg sind Equity-REITs meist besser geeignet, weil ihr Geschäftsmodell transparenter ist und die Erträge aus realen Mietverhältnissen stammen.

• Equity-REITs wie Realty Income oder Prologis besitzen und vermieten Immobilien direkt.
• Mortgage-REITs finanzieren Immobilien über Kredite und erzielen Zinseinnahmen.
• Hybrid-REITs mischen beide Ansätze und tragen dadurch ein kombiniertes Risiko.

Der Kauf eines REITs läuft technisch genauso ab wie der Kauf einer normalen Aktie. Du benötigst ein Wertpapierdepot bei einer Bank oder einem Online-Broker und suchst den gewünschten REIT über seine Wertpapierkennnummer (ISIN) oder das Tickersymbol.

Nach der Orderausführung wird der REIT in deinem Depot eingebucht. Die Dividenden schüttet der REIT direkt an dein Verrechnungskonto aus, bei vielen US-REITs geschieht das vierteljährlich.

• Du eröffnest ein Wertpapierdepot bei einer Bank oder einem Online-Broker.
• Du wählst einen REIT anhand seines Geschäftsmodells und seiner Dividendenhistorie aus.
• Du gibst eine Order über die ISIN oder das Tickersymbol auf.
• Die Ausschüttungen werden deinem Verrechnungskonto gutgeschrieben.

Beim direkten Kauf eines REITs fallen keine laufenden Verwaltungsgebühren an, wie du sie von Fonds oder ETFs kennst. Die einzigen Kosten sind die Ordergebühr deines Brokers beim Kauf und gegebenenfalls beim Verkauf.

Diese Ordergebühren liegen je nach Anbieter zwischen 0 und 10 Euro pro Transaktion. Auf die Dividenden wird zusätzlich die Abgeltungsteuer fällig, die dein Broker automatisch einbehält.

Der Sparer-Pauschbetrag von 1000 Euro pro Person und Jahr (2000 Euro bei Zusammenveranlagung) kann die Steuerlast auf Dividenden reduzieren. Bis zu diesem Betrag bleiben deine Kapitalerträge steuerfrei.

Auf deine Dividende fallen 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag an. Der Solidaritätszuschlag beträgt 5,5 Prozent der Abgeltungsteuer, was die Gesamtbelastung auf etwa 26,375 Prozent erhöht.

Die Abgeltungsteuer auf REIT-Dividenden beträgt 25 Prozent. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Steuer, nicht auf die Dividende selbst.

Bei Aktienfonds bleiben 30 Prozent der Erträge steuerfrei, was deine Steuerlast spürbar senkt.

Voraussetzung ist, dass der Fonds laut Anlagebedingungen zu mindestens 51 Prozent in Aktien investiert. REITs zählen dabei als Aktien, sodass auch reine REIT-Fonds von der Teilfreistellung profitieren können.

Bei Aktienfonds bleiben 30 Prozent der Erträge steuerfrei. Die Teilfreistellung gilt nicht für den direkten Kauf einzelner REIT-Aktien, hier wird die Dividende voll als Kapitalertrag besteuert.

Ein REIT ist nur so gut wie seine Mieter und seine Bilanz. Bevor du kaufst, solltest du das Geschäftsmodell verstehen und die wichtigsten Kennzahlen prüfen.

Besonders wichtig ist die Dividendenhistorie: Wurde die Ausschüttung über mehrere Jahre stabil gezahlt oder sogar erhöht? Eine hohe Verschuldung kann in Zeiten steigender Zinsen zum Problem werden, weil die Refinanzierung teurer wird.

• Verstehst du, womit der REIT sein Geld verdient?
• Wie breit ist die Basis der Mietverträge verteilt?
• Wurde die Ausschüttung über mehrere Jahre stabil gezahlt oder erhöht?
• Ist die Fremdkapitalquote im Branchenvergleich tragbar?
• Bei US-REITs trägst du zusätzlich das Wechselkursrisiko zum US-Dollar.

Eine sehr hohe Rendite kann auf einen gefallenen Kurs oder eine unsichere Ausschüttung hindeuten.

Das Zinsumfeld spielt eine zentrale Rolle: Steigende Zinsen verteuern die Refinanzierung und drücken oft auf die Bewertung von REITs. Bei US-REITs kommt das Währungsrisiko hinzu, denn der Dollar-Euro-Kurs beeinflusst deine Gesamtrendite.

• Nur auf die Dividendenrendite zu schauen, kann in die Irre führen.
• Das Zinsumfeld zu ignorieren, gefährdet deine Renditeerwartung.
• Währungsrisiken bei US-REITs werden oft unterschätzt.
• Ein einzelner REIT aus einem einzigen Sektor ist ein Klumpenrisiko.
• Hohe Ordergebühren fressen bei kleinen Anlagebeträgen die Rendite.

REITs eignen sich für Anleger, die laufende Erträge aus Dividenden suchen und gleichzeitig an der Wertentwicklung von Immobilien teilhaben möchten. Im Gegensatz zum direkten Immobilienkauf bist du mit REITs flexibel: Du kannst Anteile jederzeit über die Börse kaufen oder verkaufen.

Historisch haben sich REITs in Phasen mit spürbarer Inflation oft besser entwickelt als der breite Aktienmarkt. Das liegt am Sachwertcharakter der Immobilien, deren Mieten in solchen Zeiten häufig steigen.

REITs sind nicht risikofrei. Steigende Zinsen, konjunkturelle Schwächen oder strukturelle Veränderungen im Immobilienmarkt können die Erträge belasten. Eine breite Streuung über mehrere REITs und Sektoren reduziert dieses Risiko.

REITs eignen sich für Anleger, die laufende Erträge aus Dividenden suchen und gleichzeitig an der Wertentwicklung von Immobilien teilhaben möchten. Im Gegensatz zum direkten Immobilienkauf bist du mit REITs flexibel: Du kannst Anteile jederzeit über die Börse kaufen oder verkaufen.

Historisch haben sich REITs in Phasen mit spürbarer Inflation oft besser entwickelt als der breite Aktienmarkt. Das liegt am Sachwertcharakter der Immobilien, deren Mieten in solchen Zeiten häufig steigen.

Gleichzeitig sind REITs nicht risikofrei. Steigende Zinsen, konjunkturelle Schwächen oder strukturelle Veränderungen wie der Trend zum Homeoffice können einzelne Sektoren unter Druck setzen. Eine Streuung über mehrere REITs und Branchen reduziert dieses Risiko.