Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Was Studierende & junge Vermieter wissen müssen

Mieteinnahmen versteuern: Das Wichtigste auf einen Blick

Wer ein Zimmer untervermietet, eine Eigentumswohnung besitzt oder ein Grundstück verpachtet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG – und muss diese grundsätzlich in der Steuererklärung angeben. Doch gerade für Sparer:innen und Anleger:innen gibt es zahlreiche Freibeträge, Werbungskostenposten und Gestaltungsmöglichkeiten, die die tatsächliche Steuerlast deutlich reduzieren oder sogar auf null senken können.

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Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung? (§ 21 EStG)

Das deutsche Einkommensteuerrecht kennt sieben Einkunftsarten. Eine davon ist die in § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelte Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung". Sie erfasst alle Erträge, die jemand dadurch erzielt, dass er einem anderen gegen Entgelt die Nutzung eines Wirtschaftsguts – typischerweise einer Immobilie oder eines Grundstücks – überlässt. Dazu gehören klassische Wohnungsvermietungen ebenso wie die Verpachtung von Ackerland, die Vermietung von Garagen oder Tiefgaragenstellplätzen und sogar die Überlassung von Rechten, etwa Urheberrechten oder Erbbaurechten.

Besonders relevant für viele Sparer:innen: Auch die Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Mietwohnung fällt unter § 21 EStG. Wer also selbst Mieter ist und ein Zimmer seiner Wohnung an eine weitere Person weitervermietet, erzielt damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – keine gewerblichen Einkünfte, keine Einkünfte aus selbstständiger Arbeit. Das ist steuerlich vorteilhaft, weil die Verlustverrechnung und die Werbungskostenabzugsmöglichkeiten bei dieser Einkunftsart besonders großzügig ausgestaltet sind.

Abzugrenzen ist die private Vermietung von der gewerblichen Vermietung. Wer eine Immobilie kurzfristig und wiederholt über Plattformen wie Airbnb vermietet, zusätzliche Serviceleistungen wie Frühstück oder Wäscheservice anbietet und damit das Bild eines Beherbergungsbetriebs erzeugt, kann vom Finanzamt als Gewerbetreibender eingestuft werden. Die Abgrenzung ist fließend und hängt vom Einzelfall ab – im Zweifelsfall lohnt sich eine steuerliche Beratung oder eine verbindliche Auskunft beim zuständigen Finanzamt, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Wann werden Mieteinnahmen steuerpflichtig?

Die bloße Tatsache, dass du Mieteinnahmen erzielst, führt nicht automatisch zu einer Steuerzahlung. Entscheidend ist das zu versteuernde Gesamteinkommen aus allen Einkunftsarten zusammen. Liegt dieses Gesamteinkommen unterhalb des Grundfreibetrags, fällt keine Einkommensteuer an. Im Jahr 2026 beträgt der Grundfreibetrag für Alleinstehende 12.348 € und für gemeinsam veranlagte Ehepaare bzw. eingetragene Lebenspartnerschaften 24.696 €. Viele Sparer:innen mit einem Nebenjob und einem vermieteten Zimmer bleiben damit auch bei positiven Mieteinkünften unter dieser Schwelle.

Wichtig ist jedoch: Die Erklärungspflicht und die Pflicht zur Abgabe der Anlage V bestehen unabhängig davon, ob letztendlich Steuern anfallen. Wenn das Finanzamt zur Abgabe auffordert oder wenn bestimmte Grenzen überschritten werden – etwa wenn Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit vorliegen und zusätzliche Einkünfte aus anderen Quellen hinzukommen – muss eine Steuererklärung abgegeben werden. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, riskiert Verspätungszuschläge und Schätzungen durch das Finanzamt.

Ein oft übersehener Vorteil: Verluste aus Vermietung und Verpachtung – also negative Einkünfte, bei denen die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen – können mit anderen positiven Einkünften desselben Jahres verrechnet werden. Wenn du also nebenbei einen Minijob oder eine Teilzeitstelle hast und gleichzeitig Verluste aus der Vermietung ansammelst, kann sich deine Gesamtsteuerlast verringern. Das ist insbesondere in den ersten Jahren einer Immobilienfinanzierung interessant, wenn hohe Schuldzinsen und Abschreibungen anfallen.

Mieteinnahmen vollständig erfassen: Was muss ich angeben?

Als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gilt nicht nur die monatliche Kaltmiete. Auch Nebenkostenvorauszahlungen und Nebenkostenabrechnungen sind vollständig als Einnahmen anzusetzen – die entsprechenden Kosten, die du als Vermieter trägst (Müllgebühren, Hausmeister, Wasser), setzt du dann auf der anderen Seite als Werbungskosten ab. Vom Mieter direkt an Dritte gezahlte Umlagen, bei denen du als Vermieter lediglich als Durchleitungsstation fungierst, bleiben hingegen in der Regel außen vor.

Besondere Aufmerksamkeit erfordern einmalige Zahlungen: Abstandszahlungen des Mieters für übernommene Einrichtungsgegenstände, Baukostenzuschüsse oder Mietsicherheiten, die über die reine Kaution hinausgehen, können ebenfalls einnahmepflichtig sein. Bei der Kaution selbst kommt es darauf an: Solange du sie treuhänderisch für den Mieter verwahren musst und sie zurückzahlst, ist sie keine Einnahme. Verfällt sie jedoch wegen Schäden am Mietobjekt zu deinen Gunsten, ändert sich die steuerliche Einordnung.

Für Personen, die eine Immobilie im Ausland vermieten und die Mieteinnahmen in Fremdwährung erhalten, gilt: Die Einnahmen sind zum Kurs des jeweiligen Zuflusstags in Euro umzurechnen. Je nach Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und dem anderen Staat können unterschiedliche Regelungen gelten – hier ist eine individuelle Prüfung besonders wichtig, um Doppelbesteuerung zu vermeiden oder korrekt anzurechnen.

Werbungskosten: Was kann ich als Vermieter absetzen?

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die dir zur Erzielung von Mieteinnahmen entstehen. Sie mindern den steuerpflichtigen Überschuss und können im besten Fall sogar zu einem steuerlichen Verlust führen. Der häufig größte Posten bei Eigentümern, die ihre Immobilie fremdfinanziert haben, sind die Schuldzinsen für das Immobiliendarlehen. Achtung: Nur der Zinsanteil der Darlehensrate ist abzugsfähig, nicht die Tilgung. Wer von Verwandten ein zinsgünstiges Darlehen erhält, sollte auf eine klare schriftliche Vereinbarung mit fremdüblichem Inhalt achten, damit das Finanzamt die Zinsen anerkennt.

Ein weiterer bedeutender Posten ist die Absetzung für Abnutzung (AfA), also die steuerliche Abschreibung des Gebäudes. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, beträgt der lineare Abschreibungssatz laut § 7 Abs. 4 EStG grundsätzlich 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr – für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, 2,5 %. Für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude gilt ein erhöhter Satz von 3 % pro Jahr. Der Bodenwert ist dabei stets herauszurechnen, da Grund und Boden nicht abgeschrieben werden darf.

Zu den laufenden abzugsfähigen Kosten zählen außerdem: Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherungsprämien, Hausgeldzahlungen bei Eigentumswohnungen (WEG-Verwaltungskosten), Kontoführungsgebühren für ein gesondertes Vermietungskonto sowie Kosten für Inserate bei der Mietersuche. Reparatur- und Instandhaltungskosten sind grundsätzlich sofort in voller Höhe abzugsfähig – es sei denn, sie fallen in die gefährliche Zone des sogenannten anschaffungsnahen Herstellungsaufwands: Übersteigen die Kosten für Renovierung und Instandsetzung (ohne Umsatzsteuer) innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf der Immobilie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie nicht sofort abgezogen, sondern müssen über die AfA verteilt werden. Für Käufer, die eine sanierungsbedürftige Wohnung erwerben, ist diese Grenze besonders relevant.

Zimmer vermieten als Mieter: Besonderheiten der Untervermietung

Viele Menschen wohnen zur Miete und vermieten ein freies Zimmer in ihrer Wohnung unter. Diese Untervermietung fällt steuerlich unter § 21 EStG und erzeugt damit echte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – auch wenn du selbst nur Mieter bist. Rechtlich musst du dabei beachten, dass du für die Untervermietung in der Regel die Zustimmung deines Hauptvermieters benötigst. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung oder sogar Kündigung. Außerdem sollte ein schriftlicher Untermietvertrag geschlossen werden, der Mietbeginn, Miethöhe, Nebenkosten und Kündigungsfristen regelt – das schützt dich auch bei steuerlichen Nachfragen.

Als Untervermieter kannst du anteilige Kosten als Werbungskosten absetzen: den Teil der Hauptmiete, der auf das untervermietete Zimmer entfällt, anteilige Nebenkosten sowie anteilige Einrichtungskosten, sofern die Einrichtung mit dem Zimmer vermietet wird. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Flächen. Eine gesetzliche Freigrenze, unterhalb derer Einnahmen aus der Untervermietung steuerfrei wären, existiert im deutschen Einkommensteuerrecht nicht – jeder Cent der Einnahmen ist anzugeben. Da aber die anteiligen Kosten gegengerechnet werden dürfen, ist der tatsächlich steuerpflichtige Überschuss oft deutlich geringer als die reinen Mieteinnahmen.

Ein oft unterschätzter Aspekt: Empfänger von staatlichen Transferleistungen müssen Mieteinnahmen als Einnahmen im Rahmen der Leistungsberechnung berücksichtigen. Anders als bei der Einkommensteuer gelten hier andere Anrechnungsregeln – der Freibetrag und die Art der Anrechnung weichen vom Steuerrecht ab. Wer also Mieteinnahmen erzielt und gleichzeitig solche Leistungen bezieht, sollte dies beim zuständigen Amt melden und prüfen lassen, wie sich die Einnahmen auf die Leistung auswirken. Im schlimmsten Fall kann eine Nichtmeldung zu Rückforderungen führen.

Steuerliche Verluste aus Vermietung: Wenn Kosten die Einnahmen übersteigen

Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen, wenn die abzugsfähigen Werbungskosten – also Schuldzinsen, AfA, Reparaturen und sonstige laufende Kosten – die erzielten Mieteinnahmen übersteigen. Das ist in den ersten Jahren nach dem Immobilienerwerb häufig der Fall, insbesondere wenn ein hoher Fremdkapitalanteil finanziert wurde und die Zinslast entsprechend hoch ist. Diese Situation ist keineswegs nur negativ: Steuerlich können diese Verluste den Gesamtsteuerbetrag senken.

Im Rahmen des vertikalen Verlustausgleichs dürfen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit positiven Einkünften anderer Einkunftsarten – etwa Lohn aus einem Nebenjob oder steuerpflichtigen Stipendienanteilen – im selben Kalenderjahr verrechnet werden. Verbleibende Verluste, die im laufenden Jahr nicht vollständig verrechnet werden können, werden als Verlustvortrag nach § 10d EStG in das nächste Jahr übertragen und mindern dort die Steuerlast. Ein Verlustrücktrag in das Vorjahr ist ebenfalls möglich, allerdings auf einen bestimmten Höchstbetrag begrenzt.

Wichtige Einschränkung: Das Finanzamt erkennt Verluste aus Vermietung nur dann dauerhaft an, wenn eine echte Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen werden kann – die sogenannte „Liebhaberei-Prüfung". Wer eine Immobilie dauerhaft weit unter dem Marktwert vermietet (etwa an Freunde oder Verwandte) oder über viele Jahre systematisch Verluste produziert, ohne Aussicht auf einen künftigen Überschuss, riskiert, dass das Finanzamt die Einkünfte als steuerlich irrelevante Liebhaberei einstuft. In diesem Fall würden nicht nur die Verluste nicht anerkannt, sondern auch etwaige zukünftige Überschüsse steuerfrei bleiben – was in der Praxis aber selten als Vorteil wahrgenommen wird, da dann auch keine Werbungskosten mehr absetzbar sind.

Anlage V der Einkommensteuererklärung: So füllst du sie aus

Mieteinnahmen und die dazugehörigen Werbungskosten werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erfasst. Wer mehrere Objekte vermietet – etwa eine Eigentumswohnung und ein separat vermietetes Zimmer – muss für jedes Objekt eine eigene Anlage V ausfüllen. Die Anlage fragt zunächst nach den Grunddaten des Objekts: Adresse, Art der Nutzung, Gesamtfläche und vermietete Fläche. Dann folgen die Einnahmen- und Ausgabenfelder, aufgeteilt nach einzelnen Werbungskostenarten.

Für die AfA-Berechnung musst du die Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstücksanteil) kennen und den zutreffenden Abschreibungssatz anwenden. Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie ist es oft sinnvoll, ein Wertgutachten anfertigen zu lassen oder die Kaufpreisaufteilung nach dem offiziellen Rechner des Bundesfinanzministeriums zu ermitteln – denn eine höhere Gebäudequote führt zu einer höheren jährlichen Abschreibung und damit zu einer geringeren Steuerlast.

Denke an die Belegaufbewahrung: Alle relevanten Unterlagen – Mietverträge, Kontoauszüge, Handwerkerrechnungen, Versicherungsscheine, Darlehensverträge mit Zinsabrechnungen – sollten sorgfältig aufbewahrt werden. Für private Vermieter gilt zwar keine spezielle steuerliche Aufbewahrungsfrist wie für Unternehmer (dort 10 Jahre), es empfiehlt sich jedoch, Belege mindestens so lange aufzubewahren, wie der betreffende Steuerbescheid noch änderbar ist – also in der Regel mindestens vier Jahre nach dem Ende des betreffenden Steuerjahres, bei laufenden Prüfungen länger.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Was Eigentümer wissen müssen

Wer eine vermietete Immobilie verkauft, sollte unbedingt die Spekulationsfrist des § 23 EStG im Blick haben. Für vermietete Immobilien beträgt diese Frist zehn Jahre ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Verkaufst du innerhalb dieser Frist, ist der erzielte Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern – und zwar mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz, nicht mit einem pauschalen Satz wie bei Kapitalerträgen. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn vollständig steuerfrei.

Eine wichtige Ausnahme gilt für selbst genutzte Immobilien: Wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hast, entfällt die Besteuerung des Veräußerungsgewinns auch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist. Für Eigentümer, die zunächst selbst in einer Wohnung gelebt haben und sie dann vermieten, bevor sie sie verkaufen, kann diese Regelung relevant sein – allerdings müssen die Voraussetzungen exakt erfüllt sein.

Der Veräußerungsgewinn berechnet sich vereinfacht als Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten, abzüglich der Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) und abzüglich weiterer Werbungskosten – vermindert um die in den Vorjahren bereits abgezogene AfA. Das bedeutet: Je mehr du abgeschrieben hast, desto höher ist im Zweifel der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist. Diese Wechselwirkung zwischen laufendem Steuervorteil und möglicher späterer Besteuerung sollte bei der langfristigen Planung berücksichtigt werden.

Häufige Fragen