REIT & Immobilienaktien Immobilien investieren ohne Eigenkapital

Immobilien als Investment – auch ohne Eigenkapital möglich

Wer an Immobilieninvestments denkt, sieht oft das gleiche Bild: horrende Kaufpreise, Notartermin, Kredit über Jahrzehnte. Doch REITs und Immobilienaktien bieten einen anderen Weg – börsengehandelt, ab kleinen Beträgen und ohne Immobilienschein.

Rechner: Sparplan & Zinseszins

Was steckt hinter dem Begriff REIT?

REIT steht für Real Estate Investment Trust – auf Deutsch in etwa: Immobilien-Investmentgesellschaft. Das Konzept entstand in den 1960er-Jahren in den USA, als der Kongress Privatanleger:innen Zugang zu großen, diversifizierten Immobilienportfolios ermöglichen wollte, ohne dass diese direkt Gebäude kaufen mussten. Seitdem hat sich das Modell weltweit verbreitet: Heute gibt es REITs in mehr als 40 Ländern, von Australien über Singapur bis nach Deutschland.

Die Grundidee ist bestechend einfach: Ein REIT-Unternehmen kauft, baut oder finanziert Immobilien – Bürogebäude, Wohnkomplexe, Einkaufszentren, Rechenzentren, Krankenhäuser oder Lagerhallen. Die Einnahmen daraus (vor allem Mieten) werden größtenteils direkt an die Aktionär:innen weitergegeben. Du kaufst also keinen Quadratmeter Beton, sondern einen Anteil an einem Unternehmen, dem dieser Beton gehört. Ein einziger globaler REIT-ETF kann dir damit Zugang zu Hunderten von Objekten in dutzenden Ländern geben – mit einem Sparplan-Betrag, der kleiner ist als eine monatliche Miete.

In Deutschland existiert das Pendant unter dem Namen G-REIT (German REIT), geregelt durch das REIT-Gesetz (REITG) von 2007. G-REITs unterliegen besonderen nationalen Anforderungen: unter anderem einem Mindeststreubesitz von 15 Prozent der Aktien im Publikum sowie dem expliziten Ausschluss von Wohnimmobilien, die vor 2007 erbaut wurden – eine politische Entscheidung zum Schutz des Mietmarkts. Der G-REIT-Markt ist im internationalen Vergleich noch überschaubar; die meisten hierzulande investierten REITs sind US-amerikanischer oder internationaler Herkunft.

Wie ein REIT funktioniert – Pflichten, Steuer und der Asset-Test

Was einen REIT von einer normalen Immobilienaktie unterscheidet, sind seine gesetzlichen Pflichten. Das wichtigste Merkmal ist die Ausschüttungspflicht: In den USA beispielsweise müssen REITs mindestens 90 Prozent ihres zu versteuernden Einkommens als Dividende an die Aktionär:innen auszahlen. Im Gegenzug sind sie auf Unternehmensebene von der Körperschaftsteuer befreit – was bedeutet, dass die Steuerlast erst beim Anleger entsteht, nicht doppelt (einmal im Unternehmen und einmal beim Anteilsinhaber). In Deutschland gilt für G-REITs eine ähnliche Logik: Sie sind gewerbe- und körperschaftsteuerfrei, Ausschüttungen unterliegen beim Empfänger der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag (5,5 Prozent auf die Steuer).

Damit ein Unternehmen als REIT anerkannt bleibt, muss es verschiedene Tests bestehen. Der Asset-Test schreibt vor, dass ein definierter Mindestanteil des Vermögens aus Immobilien bestehen muss. Der Income-Test verlangt, dass der überwiegende Teil der Erträge aus Immobiliengeschäften – also Mieten, Pachten oder Hypothekenzinsen – stammen muss. Diese Regeln sollen verhindern, dass das Steuerprivileg von Unternehmen genutzt wird, die eigentlich gar keine echten Immobilienbetriebe sind. Verstößt ein REIT gegen diese Anforderungen, droht der Verlust des Sonderstatus – mit erheblichen steuerlichen Folgen.

Für Anleger:innen in Deutschland bedeutet das konkret: Dividenden aus US-amerikanischen REITs unterliegen zunächst einer US-Quellensteuer. Dank des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) zwischen Deutschland und den USA kann ein Teil davon auf die deutsche Abgeltungsteuer angerechnet werden – aber nicht immer vollständig und nicht immer automatisch. Wer einen Freistellungsauftrag bei seinem Broker gestellt hat, kann zunächst den Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro (für Einzelpersonen) bzw. 2.000 Euro (für Ehepaare/eingetragene Partnerschaften) steuerfrei nutzen. Das ist besonders für Anleger:innen interessant, deren Kapitalerträge oft noch unter dieser Grenze liegen.

Welche REIT-Typen es gibt – und warum der Sektor entscheidend ist

Nicht alle REITs sind gleich. Die wichtigste Unterscheidung liegt zwischen Equity REITs, die Immobilien direkt besitzen und aus Mieteinnahmen leben, und Mortgage REITs (mREITs), die in Hypotheken oder hypothekenbesicherte Wertpapiere investieren und von Zinsdifferenzen profitieren. Erstere reagieren stärker auf den Immobilienmarkt und Konjunktur, letztere sind stark zinsabhängig und können in Hochzinsphasen unter erheblichem Druck stehen. Daneben existieren Hybrid REITs, die beide Ansätze kombinieren – in der Praxis aber selten anzutreffen sind.

Innerhalb der Equity REITs ist die Sektor-Auswahl entscheidend. Büro-REITs litten nach 2020 erheblich unter dem Homeoffice-Trend; viele Unternehmen haben ihren Flächenbedarf dauerhaft reduziert. Einzelhandels-REITs (Shopping-Center, Malls) stehen durch den E-Commerce-Boom unter Druck. Ganz anders sieht es bei Rechenzentren-REITs aus: Die Explosion von Cloud-Computing und künstlicher Intelligenz treibt die Nachfrage nach Serverkapazitäten. Ähnlich dynamisch wachsen Logistik- und Industrie-REITs durch den boomenden Versandhandel sowie Healthcare-REITs (Pflegeheime, Arztpraxen), die vom demografischen Wandel profitieren. Self-Storage-REITs gelten als konjunkturresistenter Nischenmarkt, da Menschen in guten wie in schlechten Zeiten Lagerfläche benötigen.

Diese Sektordynamik ist der Grund, warum Einsteiger:innen meist besser mit einem breit gestreuten REIT-ETF fahren als mit einzelnen REIT-Titeln. Wer auf einen einzelnen Sektor setzt, übernimmt strukturelle Risiken, die sich über Jahre – manchmal Jahrzehnte – entfalten. Ein ETF verteilt dieses Risiko automatisch über viele Sektoren und Regionen.

Chancen für Sparer:innen und Berufseinsteiger:innen

Der offensichtlichste Vorteil: Immobilien ohne Eigenkapital. Wer keine 50.000 Euro für eine Eigenkapitalquote beim Wohnungskauf hat – und das ist für die meisten Sparer:innen der Fall – war bislang vom Immobilienmarkt faktisch ausgeschlossen. Ein REIT-Sparplan beginnt dagegen oft schon ab einstelligen Euro-Beträgen pro Monat. Man partizipiert damit an Mietrenditen von Gewerbe- und Wohnimmobilien, ohne einen Kredit aufnehmen oder für eine Renovierung aufkommen zu müssen.

Dazu kommt der Compounding-Effekt: Viele REITs schütten quartalsweise oder sogar monatlich aus. Wer diese Dividenden konsequent reinvestiert (sogenannte DRIP-Strategie – Dividend Reinvestment Plan), kauft mit jeder Ausschüttung neue Anteile, die wiederum Dividenden generieren. Über lange Zeiträume – und Anleger:innen haben typischerweise einen Anlagehorizont von 30 bis 40 Jahren vor sich – kann dieser Zinseszinseffekt erhebliche Unterschiede im Endvermögen machen. Je früher man beginnt, desto stärker entfaltet sich dieser Mechanismus.

REITs können außerdem als Inflationsschutz wirken: Viele gewerbliche Mietverträge enthalten Indexierungsklauseln, die die Miete automatisch an die Inflation anpassen. Steigen die Preise, steigen tendenziell auch die Mieteinnahmen – und damit die Dividenden. Das ist kein vollständiger Schutz, aber ein strukturelles Merkmal, das reine Anleihen nicht bieten. Darüber hinaus zeigen REITs in bestimmten Marktphasen eine geringere Korrelation zu klassischen Aktienindizes, was die Diversifikation eines Portfolios verbessern kann.

Was Einsteiger:innen über die Nachteile wissen müssen

Das größte Einzelrisiko für REITs ist das Zinsrisiko. Steigende Leitzinsen wirken gleich auf zwei Ebenen: Erstens verteuern sie die Refinanzierung – REITs sind oft stark fremdfinanziert und müssen laufend Kredite verlängern. Zweitens machen höhere Zinsen sichere Anleihen attraktiver im Vergleich zu REIT-Dividenden, was Anleger:innen aus REITs heraus in Richtung Anleihen treibt. Die Jahre 2022 und 2023 haben das eindrucksvoll demonstriert: Als die Notenbanken die Zinsen stark anhoben, verloren viele REIT-Indizes erheblich an Wert – obwohl die zugrunde liegenden Immobilien weiterhin Miete einbrachten. Das ist ein fundamentales strukturelles Merkmal, das jede:r kennen sollte.

Dazu kommt die Kursvolatilität. Auch wenn das Fundament aus stabilen Mietverträgen besteht, werden REIT-Anteile täglich an der Börse gehandelt – und reagieren auf Nachrichten, Zinserwartungen, Konjunkturdaten und Marktstimmungen genauso wie normale Aktien. Das war 2008 während der Finanzkrise besonders schmerzhaft zu beobachten, als viele Mortgage REITs kollabiert sind oder drastisch an Wert verloren. Auch im Corona-Crash 2020 fielen REIT-Kurse – teils erheblich schneller als der breite Markt – bevor sie sich in vielen Segmenten rasch erholten. Wer kurzfristig auf sein Geld angewiesen ist, sollte REITs nicht übergewichten.

Sektorspezifische Risiken sind ein weiterer blinder Fleck für Einsteiger:innen. Strukturwandel trifft bestimmte REIT-Segmente dauerhaft: Büro-REITs kämpfen mit dauerhaft niedrigerer Büroflächennachfrage, Einzelhandels-REITs mit dem E-Commerce. Das sind keine kurzfristigen Schwächephasen, sondern potenziell langfristige Nachfrageverschiebungen. Steuerliche Komplexität rundet das Bild ab – insbesondere ausländische Quellensteuer, die nicht immer vollständig angerechnet werden kann, sowie die Vorabpauschale bei thesaurierenden REIT-ETFs, die bei negativen Renditen theoretisch zu einer Steuerzahlung ohne tatsächlichen Gewinn führen kann.

REITs vs. Immobilien-ETF vs. offene Immobilienfonds – was passt zu dir?

Wer in Immobilien investieren möchte, ohne direkt zu kaufen, hat mehrere Optionen – und die Unterschiede sind erheblich. REIT-Einzelaktien ermöglichen eine gezielte Wette auf einen bestimmten Sektor oder eine Region. Das erfordert aber eigene Recherche, Risikotoleranz für Einzeltitelrisiken und die Bereitschaft, ein Portfolio aktiv zu beobachten. Für Berufseinsteiger:innen, die noch keine tiefen Marktkenntnisse haben, ist das oft keine gute erste Wahl.

REIT-ETFs lösen dieses Problem durch Streuung: Ein einziger ETF auf einen globalen Immobilienindex hält Anteile an Dutzenden bis Hunderten von REITs weltweit – über alle Sektoren und Regionen hinweg. Die Kosten sind gering (die Gesamtkostenquote, kurz TER, liegt bei vielen REIT-ETFs im niedrigen Bereich), sie sind börsengehandelt und täglich liquide. Zudem lassen sie sich problemlos in Sparpläne einbinden. Bei der Auswahl sollte man auf die Replikationsmethode (physisch vs. synthetisch), die Ausschüttungsart (thesaurierend für automatisches Reinvestieren vs. ausschüttend für regelmäßige Dividendenzahlungen) und die Fondsgröße achten.

Offene Immobilienfonds sind ein völlig anderes Vehikel: Sie sind nicht börslich gehandelt, ihr Wert basiert auf regelmäßigen Gutachterwerten (NAV-basiert) und sie unterliegen gesetzlichen Haltefristen – Anleger:innen müssen Anteile in der Regel mindestens zwei Jahre halten und mit einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist rechnen. Das macht sie für Sparer:innen, die Flexibilität benötigen, wenig geeignet. Geschlossene Immobilienfonds erfordern oft Mindestanlagen im fünfstelligen Bereich und sind illiquide über viele Jahre – für die meisten Anleger:innen praktisch ungeeignet. Der REIT-ETF bleibt damit der zugänglichste und transparenteste Weg für Einsteiger:innen.

Schritt für Schritt: So investierst du in REITs

Der erste Schritt ist die Depot-Eröffnung. Neobroker wie Trade Republic, Scalable Capital oder Justtrade bieten kostenlose oder sehr günstige Depots – ideal für Einsteiger:innen mit kleinen Beträgen. Klassische Direktbanken und Filialbanken sind oft teurer in den Ordergebühren, bieten aber teils mehr Beratung und Sicherheitsgefühl. Wichtig: Vor der Eröffnung prüfen, ob der jeweilige Broker den gewünschten REIT-ETF im Sparplan-Angebot hat und zu welchen Konditionen.

Im zweiten Schritt sollte die Anlagestrategie feststehen: Einmalanlage oder Sparplan? Einzelner REIT-Titel oder ETF? Thesaurierend (Erträge werden automatisch reinvestiert) oder ausschüttend (Dividenden werden ausgezahlt)? Für Anleger:innen mit regelmäßigen, aber begrenzten Einnahmen bietet sich ein monatlicher Sparplan auf einen REIT-ETF an – der automatisiert investiert, ohne dass man jeden Monat aktiv handeln muss. Die emotionale Komponente – kaufen, auch wenn der Markt gerade fällt – ist bei Sparplänen strukturell gelöst, da die Käufe automatisch erfolgen.

Nicht vergessen: den Freistellungsauftrag beim Broker einrichten. Kapitalerträge bis 1.000 Euro pro Jahr (Sparerpauschbetrag für Einzelpersonen gemäß § 20 Abs. 9 EStG) sind steuerfrei. Wer mehrere Depots bei verschiedenen Brokern hat, kann den Betrag aufteilen – aber nicht überschreiten. Ohne Freistellungsauftrag zieht der Broker automatisch 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag ab, auch wenn man unter dem Freibetrag bleibt – das Geld muss man sich dann über die Steuererklärung zurückholen.

REIT-Dividenden und Steuern in Deutschland – das Wichtigste kompakt

Dividenden aus REITs unterliegen in Deutschland grundsätzlich der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag (5,5 Prozent auf die Steuer, also effektiv 1,375 Prozent zusätzlich) und gegebenenfalls Kirchensteuer. Auf Kapitalerträge bis zum Sparerpauschbetrag – 1.000 Euro für Einzelpersonen, 2.000 Euro für gemeinsam veranlagte Ehepaare bzw. eingetragene Partnerschaften – fällt keine Steuer an, sofern ein Freistellungsauftrag gestellt wurde. Für Sparer:innen, die noch am Anfang ihres Vermögensaufbaus stehen, sind Kapitalerträge oberhalb dieser Grenze in der Regel noch nicht relevant – ein Vorteil, den man in frühen Jahren mitnehmen kann.

Bei ausländischen REITs – und das ist die Mehrheit der in Deutschland gehandelten REITs – kann im Quellenland eine Quellensteuer einbehalten werden. Bei US-REITs beträgt diese oft 15 Prozent (nach DBA) oder sogar 30 Prozent (ohne Freistellungsbescheinigung). Die deutsche Abgeltungsteuer wird dann um den bereits im Ausland bezahlten Betrag reduziert – aber nur bis zu einer bestimmten Grenze und nur dann, wenn das DBA das vorsieht. Bei REIT-ETFs übernimmt die Fondsgesellschaft diese Verrechnung in der Regel automatisch; bei Einzeltiteln kann es komplizierter werden.

Wer in thesaurierende REIT-ETFs investiert, muss außerdem die Vorabpauschale kennen. Sie ist eine jährliche fiktive Mindestrendite, auf die Steuer fällig werden kann – auch wenn der ETF keine Ausschüttungen vorgenommen hat. Das Ziel ist, Steuerstundung zu begrenzen. Praktisch bedeutet das: Zu Jahresbeginn kann der Broker Steuer vom Verrechnungskonto abbuchen. Wer kein ausreichendes Guthaben hat, sollte das im Blick behalten. Für sehr kleine Depots fällt die Vorabpauschale oft noch unter den Sparerpauschbetrag und ist damit steuerlich irrelevant.

REITs im Vermögensaufbau – warum der frühe Start entscheidet

REITs sind kein Ersatz für ein gut diversifiziertes Portfolio – aber sie können ein sinnvoller Baustein sein. Finanzplaner:innen empfehlen häufig, REITs als Ergänzung zu einem globalen Aktien-ETF zu betrachten: Der Kern des Portfolios besteht aus breiten Marktindizes, während REITs eine Immobilienkomponente einbringen, die in bestimmten Marktphasen unterschiedlich reagiert. Die genaue Gewichtung hängt von der persönlichen Risikotoleranz, dem Anlagehorizont und den Lebenszielen ab.

Der entscheidende Faktor beim Vermögensaufbau ist die Zeit. Wer mit 22 Jahren anfängt, monatlich einen kleinen Betrag zu investieren und die Dividenden konsequent zu reinvestieren, profitiert über Jahrzehnte vom Zinseszinseffekt – selbst wenn die monatliche Rate zu Beginn noch sehr klein ist. Das Prinzip ist mathematisch: Je früher das Kapital arbeitet, desto weniger Eigenleistung braucht es später, um das gleiche Endvermögen zu erreichen. Wer erst mit 40 beginnt, muss entsprechend mehr selbst einzahlen, um eine vergleichbare Vermögensposition zu erreichen.

Im Kontext der privaten Altersvorsorge spielt das eine besondere Rolle. Die gesetzliche Rente wird für die heutige Generation von Erwerbstätigen voraussichtlich nicht ausreichen, um den Lebensstandard im Alter zu sichern – die sogenannte Rentenlücke. Immobilien galten traditionell als Mittel, diese Lücke zu schließen. REITs können diesen Gedanken demokratisieren: Auch ohne Immobilienkauf kann man an den Erträgen des Immobilienmarkts teilhaben und so einen Teil der privaten Vorsorge aufbauen – liquide, transparent und mit kleinen monatlichen Beiträgen.

Häufige Fragen