Steuerrecht Immobilien an der Universität Regensburg

Karteikarten und Zusammenfassungen für Steuerrecht Immobilien an der Universität Regensburg

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Publikumsinvestmentfonds Grundlagen

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Grunderwerbsteuer Grundsätze


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Lebenszyklus eines Fonds 1

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Publikumsinvestmentfonds Vorteile:

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Lebenszyklus eines Fonds 3

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Verzicht auf Steuerbefreiungen nach § 9 UStG

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Beispiele UST Option


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Grunderwerbsteuertatbestände Befreiung und Sperrfristen:

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Lebenszyklus eines Fonds 2

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Grunderwerbsteuertatbestände bei Anteilsgeschäften

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Verzicht auf Steuerbefreiungen nach § 9 UStG Lösungen

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Steuerrecht Immobilien

Publikumsinvestmentfonds Grundlagen

— Fondsebene:

      − Steuerpflicht für inländische Immobilienerträge und inländische Dividenden (Abgeltungswirkung durch Einbehalt ausschüttender Gesellschaft)

       − Gewerbesteuerbefreiung bei Einhaltung der Voraussetzungen (siehe unter Aktive unternehmerische Bewirtschaftung)

— Keine steuerliche Qualifikation bzw. Besteuerung ausländischer Erträge im Inland

— Pauschaler Ausgleich für Vorbelastung inländischer Erträge bzw. Steuerbelastung im Ausland: Teilfreistellung (inländischer Immobilienfonds 60%; ausländischer Immobilienfonds 80%)

— Ausschüttung an Anleger = Cash-Flow-Betrachtung, Abgeltungssteuer von 25% zzgl. Soli auf steuerpflichtigen Teil nach Anwendung der Teilfreistellung

— Keine Ausschüttung: Besteuerung über sog. Vorabpauschale mit Anwendung der Teilfreistellung

— Besteuerung bei Veräußerung von Anteilen: Anwendung Teilfreistellung

Steuerrecht Immobilien

Grunderwerbsteuer Grundsätze


  • Verkehrsteuer
  • Grundsätzliche Anknüpfung an zivilrechtliche Vorgänge
  • Nur wenn inländische Grundstücke betroffen sind

Steuerrecht Immobilien

Lösung UST Option


Lösung

Die Vermietungen sind steuerbar, jedoch grundsätzlich nach §4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei. Für jeden einzelnen Vermietungsumsatz muss geprüft werden, ob eine Umsatzsteueroption möglich ist.

Unternehmer? - Für dessen Unternehmen? - Umsätze schließen VorSt-Abzug nicht aus?

Steuerrecht Immobilien

Lebenszyklus eines Fonds 1

Auflage eines Fonds

  • Auflage eines Fonds
  • Erstellung von Anlegervereinbarungen
  • Investition in Immobilien/ Immobiliengesellschaften
  • Wahl Fondsvehikel
  • Steuerliche Fondskriterien
  • Optimale Investmentstruktur
  • Cash Flow Modell
  • Tax Due Diligence

Steuerrecht Immobilien

Publikumsinvestmentfonds Vorteile:

− Keine steuerlichen Anforderungskriterien zu erfüllen

− Höhe der Teilfreistellungssätze

− Einfache Besteuerungssystematik und damit weniger Kosten

− Vorteilhaft für steuerpflichtige Anleger wegen Anwendung Teilfreistellung

− Keine ausschüttungsgleichen Erträge mehr und somit Vorteil für Lebens- /Krankenversicherungen wegen RfB-Systematik

Steuerrecht Immobilien

Lebenszyklus eines Fonds 3

Abwicklung

  1. Abverkauf Immobilien- bzw. Immobiliengesellschaften
  2. Auszahlung Anleger
  • Steuerliche Vorschriften Abwicklung
  • Optimierung Abverkauf

Steuerrecht Immobilien

Verzicht auf Steuerbefreiungen nach § 9 UStG

Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger Unternehmer ist und das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Dies gilt für Mietumsätze, nicht für den Umsatz aus dem Grundstücksverkauf. Bei letzteren ist ausreichend, wenn der Käufer ein Unternehmer ist.

Steuerrecht Immobilien

Beispiele UST Option


1. OG: Wohnung A wird von Dr. B als Arztpraxis genutzt. Miete € 2.000 monatlich  

      Umsatzsteueroption nicht möglich. Miete bleibt umsatzsteuerfrei

1. OG: Wohnung B ist an den Steuerberater C vermietet, der sie als Kanzlei nutzt, monatlicher Mietzins € 2.000

      Umsatzsteueroption möglich. Miete wird steuerpflichtig behandelt

Steuerrecht Immobilien

Grunderwerbsteuertatbestände Befreiung und Sperrfristen:

Grundstücksübertragungen von Gesellschafter auf Gesamthand (PersG)

Anteil A: 70 %

Anteil B: 30 %

-> Grundstück von A ist für A 70 % GrESt-frei

 

Grundstücksübertragung von der Gesamthand auf den Alleineigentümer (Gesellschafter)

Anteil A: 50 %

Anteil B: 50 %

Grundstück in KG

-> Grundstück von KG ist für A 50 % GrESt-frei

Steuerrecht Immobilien

Lebenszyklus eines Fonds 2

  1. Aufbau Immobilienportfolio, ggf. Projektentwicklung
  2. Verwaltung der Immobilien: Mieterbetreuung, Gebäudeinstandhaltung
  3. Ggf. Investition in Wertpapiere, Zielfonds, Unternehmensbeteiligungen
  4. Betreuung der Investoren
  5. Ausschüttung: Erträgen, Veräußerungsgewinne
  • Steuerliche Fondsberechnung
  • Steuerliches Anlegerreporting
  • Erfüllung Steuerkriterien
  • Steuererklärungen Immobiliengesellschaften
  • Abbildung Anlegerebene

Steuerrecht Immobilien

Grunderwerbsteuertatbestände bei Anteilsgeschäften

§ 1 Abs. 2a GrEStG: Fingierte Direktübertragung des Grundstücks einer Gesamthand (Personengesellschaft) bei mind.

95% Wechsel innerhalb von 5 Jahren

                Übereignung der Grundstücke der PersG alt auf die PersG neu — „Grunderwerbsteuerliche Fiktion“

 

§ 1 Abs. 3 GrEStG: Anteilsvereinigung von mind. 95% in der Hand eines Erwerbers – durch Bewegung von Anteilen neue Zurechnung des Grundstücks (KapG und PersG)

 

§ 1 Abs. 3a GrEStG: Rechtsvorgang aufgrund dessen ein Rechtsträger eine wirtschaftliche Beteiligung in Höhe von mindestens 95% innehat

Steuerrecht Immobilien

Verzicht auf Steuerbefreiungen nach § 9 UStG Lösungen

 ➢ Die Umsatzsteueroption muss in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden

➢ Die Option wird dadurch ausgeübt, dass der Vermieter im Mietvertrag auf die Steuerbefreiung verzichtet und mit gesondertem Steuerausweis abrechnet

➢ Die Umsatzsteuer gehört nicht zum Kaufpreis

➢ Steuerschuldner der Umsatzsteuer ist der Käufer („Reverse-Charge-Verfahren“)

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