privates Immobilienrecht (WS20/21 Grziwotz, Stellmann, Helm) an der Universität Regensburg

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Was passiert am Ende der Laufzeit des Erbbaurechts mit dem Gebäude ?

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Wie erfolgt die Eintragung in das Grundbuch ?

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Wann wird beim Immobilienerwerb der Kaufpreis bezahlt bzw. wie wird ein sicherer Eigentumsübergang gewährleistet?

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Wem ist es erlaubt, Grundbucheinsicht zu nehmen ?

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Was ist gemeinschaftliches Eigentum ?

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Wann ist eine Sache ein Bestandteil des Grundstücks ?

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Wann gilt ein Antrag beim Grundbuchamt als eingegangen ?

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Was ist der Unterschied zwischen Wohn- und Teileigentum ?


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Wie kann man erkennen, welche Räume bei Wohnungs-Teileigentum wem gehören ?

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Was passiert, wenn Immobilien ohne die Form einzuhalten veräußert wurden ?

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Kann man Wohneigentum auch "einfach so" aufteilen ?

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Wie lassen sich Wohn- und Gewerbemietverträge voneinander abgrenzen ?

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privates Immobilienrecht (WS20/21 Grziwotz, Stellmann, Helm)

Was passiert am Ende der Laufzeit des Erbbaurechts mit dem Gebäude ?

Das Bauwerk wird zum Bestandteil des Grundstücks (§ 12 Abs. 3 ErbbauRG). Meist wird für das Bauwerk eine Entschädigung vereinbart

Nach Zeitablauf erlischt das Erbbaurecht

Durch das Erlöschen wird das Grundbuch unrichtig.

Der Anspruch auf die Entschädigung tritt an die Stelle des erloschenen Erbbaurechts (§ 28 ErbbauRG)



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Wie erfolgt die Eintragung in das Grundbuch ?

  1. § 13 GBO - Grundbuchamt trägt auf Antrag in das Grundbuch ein
  2. § 19 GBO - Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird 
  3.  § 20 GBO - Bei Auflassung darf Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist
  4. § 29 GBO - Eintragung nur durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (Übereilungsschutz durch beglaubigte Unterschrift)
  5. § 39 GBO - Eingetragung nur für berechtigte Personen

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Wann wird beim Immobilienerwerb der Kaufpreis bezahlt bzw. wie wird ein sicherer Eigentumsübergang gewährleistet?

Die Auflassung § 925 BGB ist Bestandteil des notariellen Kaufvertrages, in dem der Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer vereinbart wird (= Eintragung in Grundbuch).

Da die Eigentumsumschreibung im Grundbuch einige "unsichere" Zeit beansprucht, wird eine Auflassungsvormerkung (als Anspruch auf Übertragung des Eigentums) im Grundbuch eingetragen (Abteilung II).

Sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, greift ihre Schutzfunktion und der Verkäufer kann nicht mehr über den Besitz verfügen, wodurch dann der Kaufpreis "sicher" bezahlt werden kann und der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Danach Löschungsbewilligung/-vollmacht durch Notar zur Löschung der Vormerkung.


Wird der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrages insolvent, sorgt die Auflassungsvormerkung dafür, dass nicht im Rahmen einer Zwangsvollstreckung auf den Besitz zugegriffen werden kann. Diese Regelung heißt relative Unwirksamkeit.


Finanziert der Käufer das Geschäft über einen Immobilienkredit, dient die (Auflassung)vormerkung der finanzierenden Bank als Sicherheit. Ohne Nachweis, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt ist, zahlt die Bank das Darlehen nicht aus.


Probleme:

Eine Verpachtung oder Vermietung ist aber auch nach einer Auflassungsvormerkung rechtlich nach wie vor möglich. In diesem Fall würden nach dem vollendeten Eigentumserwerb die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Käufer übergehen.

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Wem ist es erlaubt, Grundbucheinsicht zu nehmen ?


Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.


Für die Grundbucheinsicht sind nicht nur die Grundbuchämter, sondern auch die Notare zuständig
Der vom Notar erteilte Grundbuchauszug ist mit der Aufschrift „Abdruck“ und dem Datum des Abrufs zu versehen

Trotz eines berechtigten Interesses den eigenen Teil des Grundbuches zu sehen, dürfen demjenigen nicht Schulden/Nießbrauch etc. anderer Eigentümer gezeigt werden, soweit hier sein Interesse aufhört.


Im Falle einer „isolierten“ Mitteilung des Grundbuchinhalts muss durch den Notar ein Protokoll erstellt werden, wenn der Grundbuchinhalt nicht dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten selbst mitgeteilt wird (§ 85a GBV).


Als berechtigt angesehen werden deshalb das Interesse der Gläubiger des Eigentümers oder eines eingetragenen Berechtigten oder das eines Kaufinteressenten, der mit dem Eigentümer bereits in Verhandlungen steht


Weitere Fälle:

  • desjenigen, der eine Zahlung bei einem Verkauf verlangen kann
  • Ein Grundstücksmakler kann die Grundakten nur einsehen, wenn eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für die behauptete Entstehung seines Provisionsanspruchs spricht
  • des Maklers zur Durchsetzung seines Provisionsanspruchs
  • des getrennt lebenden Ehegatten beim Güterstand der Zugewinngemeinschaft
  • des nichtehelichen Lebensgefährten für Ausgleichsansprüche beim Hausbau am Haus der Partnerin
  • des Erben in das Grundbuch der Eltern nach deren Ableben
  • zur Geltendmachung eines Anspruchs auf Grundstücksübereignung
  • des Miterben zur Klärung der Erbausschlagung
  • der Bauhandwerker zur Sicherung ihrer Forderungen aus dem Bauvertrag
  • des Mietinteressenten zur Feststellung des Eigentümers

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Was ist gemeinschaftliches Eigentum ?

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG)

z.B. Fundamente, tragende Mauern, Dach, Treppenhaus, Aufzug, Speicher, Heizungsanlage, Außenputz, Abschlusstüren und sondereigentumsfähige Räume, die dem gemeinschaftlichen Eigentum zugewiesen sind (§ 5 WEG)


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Wann ist eine Sache ein Bestandteil des Grundstücks ?

Nenne Beispiele hierfür

Nach §94 Abs. 1 BGB soll eine Sache und ihre wesentlichen Bestandteile ein einheitliches rechtliches Schicksal haben. Dies beruht auf wirtschaftlichen Gesichtspunkten.


Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen

Ob Sachen mit dem Grund und Boden fest verbunden sind, ist nach der Verkehrsanschauung zu beurteilen. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die Trennung zur Beschädigung oder Änderung des Wesens der mit dem Grundstück verbundenen Sache führt.


Bsp: festverklebter Teppichboden, Einfriedungsmauer, Zäune, Leitungen, Brücken, Tiefgaragen, nicht mit Boden verbundene Fertiggaragen aus Beton, Getreide/Obst/Bäume

nicht aber Teile der Substanz, die den Grund und Boden ausmachen, wie Lehm, Ton, Sand oder Kies


Scheinbestandteile §95BGB nennt Ausnahmen hierfür

Betroffen sind Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden oder in ein Gebäude eingefügt sind

Dies ist in der Regel der Fall, wenn der Verbindende in Ausübung eines zeitlich begrenzten Nutzungsrechtes (z.B. Miete) handelt

Bsp Wintergarten für Restaurant, vermietete Dachfläche für Photovoltaikanlage

Nach § 97 BGB gilt als Zubehör, was dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache dient
Bsp: Öl als Zubehör einer Heizung, Holz als Zubehör für Holzofen
nicht aber:   ein Bild ist kein Zubehör für Wohnung



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Wann gilt ein Antrag beim Grundbuchamt als eingegangen ?

Ein Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist, d.h. in deren Besitz kommt (§13 Abs. 2 GBO).

Der Eingangsvermerk durch den zuständigen Beamten hat Tag, Stunde und Minute mit Angabe oder Anzahl der Anlagen anzugeben. Er ist mit ausgeschriebenem Namen zu unterzeichnen


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Was ist der Unterschied zwischen Wohn- und Teileigentum ?



Wohnungseigentum ist das Miteigentum an einem Grundstück in Verbindung mit dem Sondereigentum an einer Wohnung (§ 1 Abs. 2 WEG).

Handelt es sich nicht um eine Wohnung, sondern einen nicht zu Wohnzwecken dienenden, in sich abgeschlossenen Gebäudeteil (z.B. Laden, Werkstatt, Garage), so liegt ein Teileigentum vor (§ 1 Abs. 3 WEG)


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Wie kann man erkennen, welche Räume bei Wohnungs-Teileigentum wem gehören ?

Bestandteil der Teilungserklärung ist der abgeschlossenheitsbescheinigte Aufteilungsplan. Dieser ist Voraussetzung dafür, dass Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann. Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich sind. Er soll auch Sondereigentum von anderem Sondereigentum und vom Gemeinschaftseigentum abgrenzen. Alle zu einem bestimmten Wohnungseigentum gehörenden Räume sind mit derselben Nummer zu versehen. Die Zeichnung, die Siegel und Unterschrift der Baubehörde tragen muss, soll gewährleisten, dass die Zuordnung eines jeden Raumes unmissverständlich erkennbar ist.

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Was passiert, wenn Immobilien ohne die Form einzuhalten veräußert wurden ?

Bei der Veräußerung von Immobilien gilt der Formzwang

Erforderlich sind 

  • hinreichende Bezeichnung des Kaufgegenstandes (durch Grundbuch oder Kataster-/Lageplan)
  • notarielle Beurkundung (Warnungs- und Beratungsfunktion, Gültigkeitsgewähr, Beweissicherung)


Beurkunden Verkäufer und Käufer bewusst etwas Unrichtiges, ist die Beurkundungsform nicht eingehalten mit der Folge, dass das Rechtsgeschäft insgesamt nichtig ist.


Wird die gesetzlich vorgeschriebene Form der notariellen Beurkundung nicht eingehalten, ist der abgeschlossene Vertrag formnichtig mit der Folge, dass keine der beiden Vertragsparteien gebunden ist.


Für den beteiligten Makler hat dies zur Konsequenz, dass die Provisionspflicht sowohl des Verkäufer als auch des Käufers entfällt (es liegt kein Kaufvertrag vor, da Formnichtigkeit gegeben ist).


Werden Gesellschaftsanteile übertragen an einer Gesellschaft, deren Vermögen im Wesentlichen aus Grundstücken besteht, gilt der Formzwang nicht, weil der Grundstückserwerb nicht unmittelbar Vertragsgegenstand ist.

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Kann man Wohneigentum auch "einfach so" aufteilen ?

Nein, bei der Aufteilung gilt ein Formzwang.


Zur Teilung ist eine Teilungserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich, die der notariellen Beglaubigung bedarf.


Anforderung hierfür ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein Aufteilungsplan, die von der unteren Baurechtsbehörde ausgestellt werden müssen.

  • Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bescheinigt, dass die Wohnung und die sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.
  • Der dazugehörige Aufteilungsplan ist eine von der Bauaufsichtsbehörde mit Stempel oder Siegel und Unterschrift versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist.


Mit der Anlegung der sogenannten "Wohnungsgrundbücher" wird die Teilung wirksam.

Bei diesen Wohnungsgrundbüchern handelt es sich um besondere Grundbuchblätter, die für jeden Miteigentumsanteil (für jede Wohnung) angelegt werden.

Hier stehen:

  • der Bruchteil des Miteigentums am Grundstück
  • das zum Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum
  • die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte (als Beschränkung des Miteigentums)

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Wie lassen sich Wohn- und Gewerbemietverträge voneinander abgrenzen ?

Hierbei ist nach dem Schwerpunkt des Mietvertrages (Vertagszweck) zu abstrahieren.


Beispiel hierzu:

Es soll eine Wohnung an einen Asylsuchenden vermietet werden.

Mietet die Person die Wohnung direkt selbst, ist der Vertragszweck = Wohnen

Mietet dagegen die Stadt, welche die Wohnung für den Asylsuchenden weiterorganisiert, ist der Vertragszweck = Gewerbe, da hier kein direkter Wohnzweck des Mieters gegeben ist.

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