Lernmaterialien für Immobiliensteuerrecht WS20/21 (Volckens) an der Universität Regensburg

 Prinzip, dass im Rahmen der unbeschränkten Steuerpflicht alle Einkünfte, unabhängig davon, ob sie aus dem Inland oder Ausland stammen, steuerlich erfasst werden. Das Welteinkommensprinzip ist notwendig, weil die Erfassung nur der inländischen Einkünfte (Territorialitätsprinzip) einen Anreiz darstellen würde, Kapital und wirtschaftliche Aktivitäten ins steuerlich günstigere Ausland zu verlagern.

Ein weiteres Ziel ist die Vermeidung der Doppelbesteuerung.

Steuern sind Geldleistungen, die nicht eine Gegenleistung für eine besondere Leistung darstellen und von einem öffentlich-rechtlichen Gemeinwesen zur Erzielung von Einnahmen allen auferlegt werden, bei denen der Tatbestand zutrifft, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft; die Erzielung von Einnahmen kann Nebenzweck sein (§ 3 Abs. 1 AO).

Im Gegensatz zu Abgaben und Gebühren keine Gegenleistung

Steuerzweck:

• Finanzierung der Ausgaben des öffentlich-rechtlichen Gemeinwesen
• Lenkungsfunktion
• Verteilungs-/Sozialfunktion

Sie besagt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel – und keine private Vermögensverwaltung – regelmäßig vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei „Objekte“ in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft. Die Gewinne aus dem Verkauf führen dann zu gewerblichen Einkünften. 

Die Spekulationsfrist (  § 23 EStG ) beginnt mit Erwerb des Grundstückes, also mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages über das Grundstück. Die Bebauung eines Grundstück stellt keinen Erwerbsvorgang dar. Auch die Teilung des Grundstückes ist kein Erwerbsvorgang, genauso wenig wie die Schaffung von Eigentumswohnungen.

Wird die 3-Objekt-Grenze überschritten, ist nicht nur der Gewinn für Veräußerungsgeschäfte größer drei gewerblich zu versteuern, sondern auch rückwirkend die Immobilien eins bis drei.

Ausnahmen:

•  Veräußerungsgewinn bei Haltedauer von mind. 10 Jahren einer vermieteten Immobilie muss nicht versteuert werden
• Veräußerungsgewinn einer für eigene Wohnzwecke in den letzten zwei Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzte Immobilie muss nicht versteuert werden
  (Kinder können auch die Immobilie genutzt haben;
  ein im Dezember 2020 erworbenes Objekt darf schon im Januar 2022 wieder verkauft werden, da die drei angefangenen Kalenderjahre zählen
  § 23 Abs.1 Nr.1 S.3 EStG)
• mehrere Immobilie auf ein und demselben Grundstück zählen als ein einziges Objekt
• Bei Eheleuten gilt die 3-Objekte Grenze pro Personen
• Erbe

Vermietung und Verpachtung von Wohnraum ist umsatzssteuerfrei. 

Im Planungs und Entwicklungszeitraum sowie im Bewirtschaftungszeitraum fallen aber meist umsatzsteuerpflichtige Leistungen an. Da die Verwendung als Wohnraum nicht zum Umsatzssteuervorabzug berechtigt (keine Optionsmöglichkeit), kann sich der Entwickler die gezahlte Umsatzsteuer nicht rückerstatten lassen.
-> Kapitalisiert sich in höher Miete/Kaufpreisen zu Lastend es Endverbrauchers

Ist die Miete weniger als 50% (Stand 2021; zuvor 66%) der ortsüblichen Miete, können die Werbungskosten (Zinsen für Darlehen, Abschreibungen + sonst. laufenden Kosten) nicht mehr zu 100% abgezogen werden, sondern genau um den prozentualen Anteil der tatsächlichen Miete verglichen mit der ortsüblichen Miete.
Grundlage für die ortsüblichen Miete ist die Warmmiete.

Bsp:

Vermietung im Jahr 2020 (=alte 66% Grenze) einer Wohnung an Ihren Sohn.
Ortsübliche Miete (warm): 9,32 €/m²
Tatsächliche Miete (warm): 5,50 €/m²
Prozentual: 59 %
Die vergünstigte Miete beträgt nur 59 Prozent der ortsüblichen Miete. Damit liegt sie unter der 66-Prozent-Grenze. Sämtliche Werbungskosten dürfen in der Steuererklärung nur noch zu 59 Prozent angesetzt werden.

Ist die tatsächliche Miete jedoch >66% (alter Stand) unter der ortsüblichen Vergleichsmiete können die Werbungskosten zu 100% geltend gemacht werden.

Was weiter zu beachten ist, mietfreies Wohnen wird auf den Schenkungsfreibetrag gerechnet

Der Steuermessbetrag (§ 11 GewStG) 

beträgt für Gewerbe 3,5% und wird anschließend immer auf 100er Stellen gerundet

Einzelunternehmen und Personengesellschaften haben einen Steuerschuld Freibetrag von 24.500€

Er stellt einen Faktor dar, der zur Ermittlung der Steuerschuld mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert wird.

Liebhaberei ist eine verlustbringende Tätigkeit ohne Einkünfteerzielungsabsicht, die der Stpfl. nur aus im Bereich der privaten Lebensführung liegenden persönlichen Gründen und Neigungen ausübt.

Also das Gegenteil der Absicht positiver Einkünfte.

Diese Absicht ist bei Immobilien gegeben, wenn auf Dauer der voraussichtlichen Vermögensnutzung ein Totalüberschuss der Einnahmen über dem der Ausgaben liegt.

Der ledige Spanier Costa C. hat keinen Wohnsitz im Inland, da die Absicht einer von vornherein nur vorübergehenden Innehabung einer Wohnung keinen Wohnsitz im Sinne § 8 AO begründet.

Die Abschreibung erfolgt linear

• Generell werden Grund+Boden nicht abgeschrieben (Ausnahme außerplanmäßig: dauerhafte Verschmutzung,
  planmäßig: Bodenressourcenausbeutung)

• Gebäude aus Betriebsvermögen und nicht Wohnzwecken dienend 3%/a

• Wohngebäude 2%/a, wenn nach 1924 fertiggestellt
• Wohngebäude vor 1925 fertiggestellt 2,5%/a

bei Anschaffung/Fertigstellung wird die Abschreibung auf die verbleibenden Monate des Jahres verrechnet

bei Verkauf auf die verbleibenden Tage des Jahres

Ausnahmen nur gewerblich:
Nur ein Wertverlust, der mindestens während der halben Restnutzungsdauer des Wirtschaftsgutes andauert, ermöglicht bei abnutzbaren Wirtschaftsgütern eine außerplanmäßige Teilwertabschreibung

Abschreibungen sind der Wertverzehr als feste Prozentsätze, die über einen Zeitraum, basierend auf den Anschaffungskosten des Wirtschaftsgutes verrechnet werden. Sie verringern die aus dem Wirtschaftsgut gezogen, steuerbaren Erträge und verringern somit die Steuerlast des Eigentümers.

Beschreibe, was und wie bei einer Immobilie abzuschreiben ist

Die Abschreibung erfolgt linear

• Generell werden Grund+Boden nicht abgeschrieben (Ausnahme außerplanmäßig: dauerhafte Verschmutzung,
  planmäßig: Bodenressourcenausbeutung)

• Gebäude aus Betriebsvermögen und nicht Wohnzwecken dienend 3%/a

• Wohngebäude 2%/a, wenn nach 1924 fertiggestellt
• Wohngebäude vor 1925 fertiggestellt 2,5%/a

bei Anschaffung/Fertigstellung wird die Abschreibung auf die verbleibenden Monate des Jahres verrechnet

bei Verkauf auf die verbleibenden Tage des Jahres

Ausnahmen nur gewerblich:
Nur ein Wertverlust, der mindestens während der halben Restnutzungsdauer des Wirtschaftsgutes andauert, ermöglicht bei abnutzbaren Wirtschaftsgütern eine außerplanmäßige Teilwertabschreibung