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Lernmaterialien für Immobilienmanagement 1 (WS20/21 Schäfers) an der Universität Regensburg

Greife auf kostenlose Karteikarten, Zusammenfassungen, Übungsaufgaben und Altklausuren für deinen Immobilienmanagement 1 (WS20/21 Schäfers) Kurs an der Universität Regensburg zu.

TESTE DEIN WISSEN

In Abteilung II des Grundbuches stehen Lasten und Beschränkungen

Nenne und definiere diese

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TESTE DEIN WISSEN

Erbbaurechte (§1 ErbbauVO)

verleihen dem Berechtigten das Recht, auf oder unter fremden Grundstück ein Bauwerk zuhaben


Grunddienstbarkeit (§1018 BGB)

ist das dingliche Absicherungsmittel eines Rechtes an einem Grundstück (dienendes Grundstück), das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (herrschendes Grundstück) zusteht

-  Beispiel: Geh- oder Fahrtrechte


beschränkt persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 BGB ff.)

berechtigt, denjenigen, zu dessen Gunsten die Dienstbarkeit eingetragen ist, das Grundstück in einer bestimmten Art und Weise zu nutzen.

Im Gegensatz zur allgemeinen Grunddienstbarkeit beschränkt sich das Nutzungsrecht bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit auf die namentlich im Grundbuch eingetragene Person und ist so nicht übertragbar.


Reallasten (§1105 BGB)

belasten ein Grundstück dergestalt, dass diese für wiederkehrende Leistungen des Berechtigten dringlich haftet

Beispiel: Erbbauzinsen, Kaufpreisrenten


Nießbrauchrecht (§1030 BGB)

ist eine Form der Dienst barkeit . Der Nießbrauch spalt et das jurist ische vom wirtschaftlichen Eigentum ab. Ein Grundstück wird in dieser Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, entsprechende Nutzungen (zb. Mietzahlungen) zu erhalten


Vorkaufsrechte (§1094 BGB)

verleiht dem Vorkaufsberechtigten das Recht, mit dem Käufer eines Grundstücks einen Kaufvertrag zu den Bedingungen zu schließen, zu denen vorher ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde

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Nennen und erläutern Sie kurz 3 Gründe für steigende Bedeutung von CG in der Immobilienbranche

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Trend zur Institutionalisierung   

• Institutionalisierung von Aktienbesitz und –beteiligungen an den Kapitalmärkten 

 • Verwaltung von Privatvermögen durch institutionelle Investoren (mithilfe modernster analytischer Methoden zur Diversifikation, Anlageentscheidung erst nach sorgfältiger Prüfung von Investitionsalternativen)  

• Corporate Governance entscheidendes Auswahlkriterium für institutionelle Investoren im Anlageentscheidungsprozess  


Integration internationaler Kapitalmärkte  

• Wettbewerb um internationales Kapital  

• Globalisierung von Kapitalmärkten: produktives Kapital sucht unabhängig von Landesgrenzen die bestmögliche Risiko-Verzinsung  

• Unternehmen suchen Zugang zu internationalem Kapital 

• Entscheidung zur Erweiterung des Anlegerkreises auf eine internationale Ebene erfordert Orientierung an international anerkannten Corporate Governance-Richtlinien   


Finanzskandale der Vergangenheit 

• Ausgelöst durch Fehlverhalten von Managern  

• Bewusste Kennzahlenmanipulation  Ausweisung eines höheren Jahresgewinns  

• Bekanntwerden: Einbruch des Aktienkurses und Wertvernichtung für Aktionäre  

• Folge: Forderung nach mehr Transparenz u. besseren Kontrollmechanismen 

• Deutliche Verstärkung im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise  

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Was sind Grundpfandrechte ?

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Grundpfandrecht ( in Abteilung III des Grundbuches)

-  Bei der Finanzierung von Immobilien wird dem Kreditinstitut die Immobilie als Pfand zur Verfügung gestellt. Dies erfolgt durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes

-  Ein Grundpfandrecht ist eine Kreditsicherung durch Verpfändung von unbeweglichem Vermögen (dingliche Sicherung)

-  Diese Verpfändung findet durch Eintrag ins Grundbuch statt

-  Mit Grundpfandrechten besicherte Kredite nennt man Immobiliarkredit, Realkredit, Bodenkredit oder Hypothekarkredit

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Beschreibe die immobilienwirtschaftliche Standortanalyse

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Standortanalyse

· Untersuchung der Charakteristika und des Umfelds eines Grundstücks in kritischer Art und Weise

· Grundlage: Beurteilung des Mikro- und Makrostandorts

Mikrostandort: Grundstück und dessen unmittelbares Umfeld

Makrostandort: Stadtteil, Stadt oder Ballungsraum

· Lage, Größe und Zuschnitt eines Grundstücks bestimmen dabei die entsprechenden Nutzungspotentiale und definieren dadurch den geographischen Umfang des Mikro- und Makrostandortes

·Unterscheidung in „harte“ (=quantifizierbare; z.B. Grundstücksgröße) und „weiche“(=qualitative o. schwer quantifizierbare; z.B. Standortimage) Kriterien

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Definiere Compliance Management

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Compliance Management in der Immobilienwirtschaft ist die Gesamtheit aller Vorkehrungen, und das rechtskonforme Verhalten eines Unternehmens, seiner Organe und Mitarbeiter hinsichtlich aller rechtlichen Vorschriften, die das Unternehmen und seine Aktivitäten betreffen, zu gewährleisten

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Wann wird Immobilienvermögen als Umlauf- und wann als Anlagevermögen klassifiziert ?

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Anlagevermögen

langfristig gehaltene vermietete/selbstgenutzte Immobilie


Umlaufvermögen :

von Projektentwickler zum Verkauf erbaute Immobilie, Immobilien mit kurzer Haltedauer

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Beschreibe die immobilienwirtschaftliche Marktanalyse

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Marktanalyse

· Einschätzung von Angebot und Nachfrage in Eigennutzer-, Anlage- und Vermietungsmärkten

·„aggregierte Analyse“: Untersuchung des Gesamtmarkts  oder 

disaggregierte Analyse“: Untersuchung basierend auf der genauen Differenzierung in räumliche/sachliche Teilmärkten

·Unterscheidung in quantitative und qualitative Analysen

·Wettbewerbsanalyse: Sonderform der Marktanalyse; direkter Vergleich konkurrierender Immobilien aus Sicht potentieller Nutzer oder Investoren

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Differenziere offene, geschlossene und Real Estate Private Equity Fonds anhand verschiedener Kriterien

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Kriterien

Offene Fonds 

Geschlossene Fonds 

Real Estate Private Equity 

Investorentyp

Institutionelle und

Privatanleger

 

Privatanleger (HNI)

Institutionelle 

Privatanleger (UHNI)

Gewichtete Durchschnittslaufzeit

Kein Limit

Zwischen 10 und 15 Jahre

 

Ca. 6-9 Jahre

Volumen

> 1 – 10 Mrd. EUR

 

< 500 Mio. EUR

1-3 Mrd. EUR 

Leverage 

< 50 % 

 

50 – 70 % 

70 – 90 % 

Liquidität

Hoch

Niedrig

Sehr niedrig

 

Asset Typen

Core Immobilien, 

Hauptsächlich Büro und EZH

Core / Core Plus Immobilien, hauptsächlich Büro und EZH

 

Einzelne Aktiva, Immobilienportfolios, Immobilienunternehmen, Projektentwicklungen, NPL-Portfolien

 

Strategischer Anlagefokus

Niedriges Risiko, stetiger Gewinn- und Wertzuwachs

Getrieben durch vglw. hohe und kontinuierliche Auszahlungen 

Höhere Rendite-Risiko Philosophie, Exit getrieben, Fokus auf EK-Maximierung 

 

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Nennen Sie 7 Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut

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TESTE DEIN WISSEN

-Heterogenität 

-Standortgebundenheit 

-Lange Entwicklungs- und Lebenszyklen

-Hohe Investitionsvolumina

-Hohe Transaktionskosten

-Geringe Substituierbarkeit

-Beschränkte Teilbarkeit 

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Nenne 3 Arten von Projektentwicklern

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Trade Developer

Projektentwicklung auf eigenes Risiko („spekulative PE”)


Service Developer

Projektentwicklung als Dienstleistung fur Dritte


Investor Developer

Projektentwicklung für eigenen Bestand

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Nennen und erläutern Sie kurz die zwei Zielrichtungen der Zahlungsbemessungsfunktion innerhalb der Unternehmensrechnung

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Gläubigerschutz

Wegen Haftungsbeschränkung der Kapitalgesellschaft (AG, GmbH)

1. notwendige Sicherung des Haftungsvermögens für die Gläubigeransprüche durch Begrenzung der Ausschüttung an Anteilseigner

2.Vermeidung von Vermögensüberbewertung durch Bewertunsvorschriften


Aktionärsschutz

1.Sicherung der Aktionärsinteressen durch

a)Mindestausschüttung, b)Begrenzung der Rücklagenbildung, c)Anfechtungsrecht der Gewinnverwendung,

2.Vermeidung Vermögensunterbewertung durch: a) Begrenzung außerplanmäßiger Abschreibungen, b) Wertaufholungsgebot

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Nenne Anwendungsvoraussetzungen für das 

Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren


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Vergleichswertverfahren: 

bebaute und unbebaute Grundstücke, die hinsichtlich der Art des Gebäudes, Baujahr, Bauzustand, Gebäudegröße, Ausstattung des Gebäudes und Art der Gebäudenutzung vergleichbar sind.

Weiter ist eine ausreichende Anzahl an Vergleichsobjekten erforderlich 


Ertragswertverfahren:

Objekte, die der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen dienen, (aber auch  Mietwohn-, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Sonderimmobilien)

-Ermittelbarkeit der Reinerträge bei ordungsgemäßer Bewirtschaftung und Einschätzbarkeit der Restnutzungsdauer

(Bsp Mietshäuser, Hotels/Gastronomie, Parkhäuser, Logistikimmobilien, Büroimmobilien, etc)


Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren (Cost Approach) kommt zur Anwendung, wenn die Ersatzbeschaffungkosten (=Herstellungskosten) des Wertermittlungsobjekts nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs preisbestimmend sind und eben nicht der Markt den Preis bestimmt.

 Dies gilt insbesondere für:

-öffentliche Immobilien/Einrichtungen (Schulen, Krankenhäuser, Friedhöfe, Stadtparks )

- Einfamilienhaus (wenn diese nicht vergleichend/einzeln betrachtet werden)
- Zweifamilienhäuser (")


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Beispielhafte Karteikarten für deinen Immobilienmanagement 1 (WS20/21 Schäfers) Kurs an der Universität Regensburg - von Kommilitonen auf StudySmarter erstellt!

Q:

In Abteilung II des Grundbuches stehen Lasten und Beschränkungen

Nenne und definiere diese

A:

Erbbaurechte (§1 ErbbauVO)

verleihen dem Berechtigten das Recht, auf oder unter fremden Grundstück ein Bauwerk zuhaben


Grunddienstbarkeit (§1018 BGB)

ist das dingliche Absicherungsmittel eines Rechtes an einem Grundstück (dienendes Grundstück), das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (herrschendes Grundstück) zusteht

-  Beispiel: Geh- oder Fahrtrechte


beschränkt persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 BGB ff.)

berechtigt, denjenigen, zu dessen Gunsten die Dienstbarkeit eingetragen ist, das Grundstück in einer bestimmten Art und Weise zu nutzen.

Im Gegensatz zur allgemeinen Grunddienstbarkeit beschränkt sich das Nutzungsrecht bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit auf die namentlich im Grundbuch eingetragene Person und ist so nicht übertragbar.


Reallasten (§1105 BGB)

belasten ein Grundstück dergestalt, dass diese für wiederkehrende Leistungen des Berechtigten dringlich haftet

Beispiel: Erbbauzinsen, Kaufpreisrenten


Nießbrauchrecht (§1030 BGB)

ist eine Form der Dienst barkeit . Der Nießbrauch spalt et das jurist ische vom wirtschaftlichen Eigentum ab. Ein Grundstück wird in dieser Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, entsprechende Nutzungen (zb. Mietzahlungen) zu erhalten


Vorkaufsrechte (§1094 BGB)

verleiht dem Vorkaufsberechtigten das Recht, mit dem Käufer eines Grundstücks einen Kaufvertrag zu den Bedingungen zu schließen, zu denen vorher ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde

Q:

Nennen und erläutern Sie kurz 3 Gründe für steigende Bedeutung von CG in der Immobilienbranche

A:

Trend zur Institutionalisierung   

• Institutionalisierung von Aktienbesitz und –beteiligungen an den Kapitalmärkten 

 • Verwaltung von Privatvermögen durch institutionelle Investoren (mithilfe modernster analytischer Methoden zur Diversifikation, Anlageentscheidung erst nach sorgfältiger Prüfung von Investitionsalternativen)  

• Corporate Governance entscheidendes Auswahlkriterium für institutionelle Investoren im Anlageentscheidungsprozess  


Integration internationaler Kapitalmärkte  

• Wettbewerb um internationales Kapital  

• Globalisierung von Kapitalmärkten: produktives Kapital sucht unabhängig von Landesgrenzen die bestmögliche Risiko-Verzinsung  

• Unternehmen suchen Zugang zu internationalem Kapital 

• Entscheidung zur Erweiterung des Anlegerkreises auf eine internationale Ebene erfordert Orientierung an international anerkannten Corporate Governance-Richtlinien   


Finanzskandale der Vergangenheit 

• Ausgelöst durch Fehlverhalten von Managern  

• Bewusste Kennzahlenmanipulation  Ausweisung eines höheren Jahresgewinns  

• Bekanntwerden: Einbruch des Aktienkurses und Wertvernichtung für Aktionäre  

• Folge: Forderung nach mehr Transparenz u. besseren Kontrollmechanismen 

• Deutliche Verstärkung im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise  

Q:

Was sind Grundpfandrechte ?

A:


Grundpfandrecht ( in Abteilung III des Grundbuches)

-  Bei der Finanzierung von Immobilien wird dem Kreditinstitut die Immobilie als Pfand zur Verfügung gestellt. Dies erfolgt durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes

-  Ein Grundpfandrecht ist eine Kreditsicherung durch Verpfändung von unbeweglichem Vermögen (dingliche Sicherung)

-  Diese Verpfändung findet durch Eintrag ins Grundbuch statt

-  Mit Grundpfandrechten besicherte Kredite nennt man Immobiliarkredit, Realkredit, Bodenkredit oder Hypothekarkredit

Q:

Beschreibe die immobilienwirtschaftliche Standortanalyse

A:

Standortanalyse

· Untersuchung der Charakteristika und des Umfelds eines Grundstücks in kritischer Art und Weise

· Grundlage: Beurteilung des Mikro- und Makrostandorts

Mikrostandort: Grundstück und dessen unmittelbares Umfeld

Makrostandort: Stadtteil, Stadt oder Ballungsraum

· Lage, Größe und Zuschnitt eines Grundstücks bestimmen dabei die entsprechenden Nutzungspotentiale und definieren dadurch den geographischen Umfang des Mikro- und Makrostandortes

·Unterscheidung in „harte“ (=quantifizierbare; z.B. Grundstücksgröße) und „weiche“(=qualitative o. schwer quantifizierbare; z.B. Standortimage) Kriterien

Q:

Definiere Compliance Management

A:

Compliance Management in der Immobilienwirtschaft ist die Gesamtheit aller Vorkehrungen, und das rechtskonforme Verhalten eines Unternehmens, seiner Organe und Mitarbeiter hinsichtlich aller rechtlichen Vorschriften, die das Unternehmen und seine Aktivitäten betreffen, zu gewährleisten

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Q:

Wann wird Immobilienvermögen als Umlauf- und wann als Anlagevermögen klassifiziert ?

A:

Anlagevermögen

langfristig gehaltene vermietete/selbstgenutzte Immobilie


Umlaufvermögen :

von Projektentwickler zum Verkauf erbaute Immobilie, Immobilien mit kurzer Haltedauer

Q:

Beschreibe die immobilienwirtschaftliche Marktanalyse

A:

Marktanalyse

· Einschätzung von Angebot und Nachfrage in Eigennutzer-, Anlage- und Vermietungsmärkten

·„aggregierte Analyse“: Untersuchung des Gesamtmarkts  oder 

disaggregierte Analyse“: Untersuchung basierend auf der genauen Differenzierung in räumliche/sachliche Teilmärkten

·Unterscheidung in quantitative und qualitative Analysen

·Wettbewerbsanalyse: Sonderform der Marktanalyse; direkter Vergleich konkurrierender Immobilien aus Sicht potentieller Nutzer oder Investoren

Q:

Differenziere offene, geschlossene und Real Estate Private Equity Fonds anhand verschiedener Kriterien

A:

Kriterien

Offene Fonds 

Geschlossene Fonds 

Real Estate Private Equity 

Investorentyp

Institutionelle und

Privatanleger

 

Privatanleger (HNI)

Institutionelle 

Privatanleger (UHNI)

Gewichtete Durchschnittslaufzeit

Kein Limit

Zwischen 10 und 15 Jahre

 

Ca. 6-9 Jahre

Volumen

> 1 – 10 Mrd. EUR

 

< 500 Mio. EUR

1-3 Mrd. EUR 

Leverage 

< 50 % 

 

50 – 70 % 

70 – 90 % 

Liquidität

Hoch

Niedrig

Sehr niedrig

 

Asset Typen

Core Immobilien, 

Hauptsächlich Büro und EZH

Core / Core Plus Immobilien, hauptsächlich Büro und EZH

 

Einzelne Aktiva, Immobilienportfolios, Immobilienunternehmen, Projektentwicklungen, NPL-Portfolien

 

Strategischer Anlagefokus

Niedriges Risiko, stetiger Gewinn- und Wertzuwachs

Getrieben durch vglw. hohe und kontinuierliche Auszahlungen 

Höhere Rendite-Risiko Philosophie, Exit getrieben, Fokus auf EK-Maximierung 

 

Q:

Nennen Sie 7 Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut

A:

-Heterogenität 

-Standortgebundenheit 

-Lange Entwicklungs- und Lebenszyklen

-Hohe Investitionsvolumina

-Hohe Transaktionskosten

-Geringe Substituierbarkeit

-Beschränkte Teilbarkeit 

Q:

Nenne 3 Arten von Projektentwicklern

A:

Trade Developer

Projektentwicklung auf eigenes Risiko („spekulative PE”)


Service Developer

Projektentwicklung als Dienstleistung fur Dritte


Investor Developer

Projektentwicklung für eigenen Bestand

Q:

Nennen und erläutern Sie kurz die zwei Zielrichtungen der Zahlungsbemessungsfunktion innerhalb der Unternehmensrechnung

A:

Gläubigerschutz

Wegen Haftungsbeschränkung der Kapitalgesellschaft (AG, GmbH)

1. notwendige Sicherung des Haftungsvermögens für die Gläubigeransprüche durch Begrenzung der Ausschüttung an Anteilseigner

2.Vermeidung von Vermögensüberbewertung durch Bewertunsvorschriften


Aktionärsschutz

1.Sicherung der Aktionärsinteressen durch

a)Mindestausschüttung, b)Begrenzung der Rücklagenbildung, c)Anfechtungsrecht der Gewinnverwendung,

2.Vermeidung Vermögensunterbewertung durch: a) Begrenzung außerplanmäßiger Abschreibungen, b) Wertaufholungsgebot

Q:

Nenne Anwendungsvoraussetzungen für das 

Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren


A:

Vergleichswertverfahren: 

bebaute und unbebaute Grundstücke, die hinsichtlich der Art des Gebäudes, Baujahr, Bauzustand, Gebäudegröße, Ausstattung des Gebäudes und Art der Gebäudenutzung vergleichbar sind.

Weiter ist eine ausreichende Anzahl an Vergleichsobjekten erforderlich 


Ertragswertverfahren:

Objekte, die der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen dienen, (aber auch  Mietwohn-, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Sonderimmobilien)

-Ermittelbarkeit der Reinerträge bei ordungsgemäßer Bewirtschaftung und Einschätzbarkeit der Restnutzungsdauer

(Bsp Mietshäuser, Hotels/Gastronomie, Parkhäuser, Logistikimmobilien, Büroimmobilien, etc)


Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren (Cost Approach) kommt zur Anwendung, wenn die Ersatzbeschaffungkosten (=Herstellungskosten) des Wertermittlungsobjekts nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs preisbestimmend sind und eben nicht der Markt den Preis bestimmt.

 Dies gilt insbesondere für:

-öffentliche Immobilien/Einrichtungen (Schulen, Krankenhäuser, Friedhöfe, Stadtparks )

- Einfamilienhaus (wenn diese nicht vergleichend/einzeln betrachtet werden)
- Zweifamilienhäuser (")


Immobilienmanagement 1 (WS20/21 Schäfers)

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