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Lernmaterialien für Immobilienentwicklung II (WS 20/21 Bonewinkel) an der Universität Regensburg

Greife auf kostenlose Karteikarten, Zusammenfassungen, Übungsaufgaben und Altklausuren für deinen Immobilienentwicklung II (WS 20/21 Bonewinkel) Kurs an der Universität Regensburg zu.

TESTE DEIN WISSEN

Definieren Sie Projektentwicklung

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“Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.”

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Definieren ein Projekt in drei Begriffen

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  • Kosten
  • Termine
  • Qualitäten
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Welche Immobilie ist Core?

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Problem: Investoren können nicht den "Markt", sondern individuell verfügbare Objekte auf dem Markt kaufen

  • Es gibt Kernmärkte, Kernstandorte und Kernmieter, die sich nachhaltig dem Premiumsegment zugeordnet werden können.
  • Ein Neubau genießt den Core-Status nur vor dem Erstbezug.
  • Nach dem Erwerb bildet eine Immobilie nicht den Markt ab. Es bildet lediglich die individuelle Vermietungssituation. Eine Immobilie kann nicht als Wertpapier betrachtet werden, schon gar nicht als Indexzertifikat.
  • Jeder Bereich unterliegt einem eigenen Produktlebenszyklus, der sich deutlich vom Marktzyklus unterscheidet.

 

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Nennen Sie 4 Ziele der TDD

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  • Überprüfung der Angaben des Verkäufers
  • Chancen-Risiko-Analyse → Was erwartet den Investor?
  • Zustandsbewertung des Objekts • K.O.-Kriterien / Deal-Breaker aufdecken
  • Aufdeckung von versteckten Kostenverursachern und Kostenprognose für empfohlene Maßnahmen
  • Verhandlungspotenziale aufzeigen → Kaufpreisfestsetzung
  • Entscheidungsgrundlage für spätere Investitionen durch verlässliche Aussagen über den technischen Zustand der Immobilie
  • Schaffung einer Datengrundlage für „die Zeit danach“…
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TESTE DEIN WISSEN

Bewährte Anlagestrategien müssen in einer Reihe von Bereichen für die zukünftigen Bedürfnisse des Marktes überprüft werden, beschreiben Sie den Paradigmenwechsel.

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  • Neue Anlageklassen in der Asset Allocation
  • Zyklen konvergieren regional und sektoral
  • Fokussierung auf Due Diligence auf Makro- und Mikro-Standortebene
  • Wert und Preis divergieren über die Zeit
  • Wettbewerbsstrategien werden immer wichtiger, um Mieter zu finden und zu binden
  • Finanzierung vs. all-cash ist ein entscheidender Faktor
  • Asset-Management ist der Schlüssel: Make-or-buy
  • Ökonomische Nachhaltigkeit 
  • Ökologische Nachhaltigkeit
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Nennen Sie Vor und Nachteile des  GP+GU Modells

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+ insgesamt nur drei Verträge

+ gutes Verhältnis aus Sicherheit und Flexibilität

+ wenig Schnittstellen und erträglicher Admin- und Koordinationsaufwand


- wenige fähige Partner im Markt

- relativ teure Lösung durch die Zuschläge

- unflexible Lösung wenn es nicht läuft – Black Box Effekt

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TDD /EDD – die Aspekte der Bearbeitung?

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1. Dokumentenprüfung  

2. Objektbegehung 

                     3. Interviews mit Objektmanager

Risiken 


  • Instandhaltungsmängel
  • Planung- / Ausführungsmängel
  • Technische Gebäudeausrüstung
  • Mangelnde Flächeneffizienz
  • Energetische Mängel
  • Außen- & Innenraumschadstoffe
  • Altlasten im Untergrund / Emissionen
  • Auflagen (z.B. Denkmal- / Brand- / Naturschutz)
  • Ggfs. Betriebs- / Nebenkosten


 

Chancen 


  • Gebäudezustand
  • Flexibilität
  • Fungibilität (Austauschbarkeit)
  • Innere & äußere Gestaltung
  • Grundrissoptimierung
  • Gebäudemanagement
  • Energieeinsparpotential
  • Zertifizierungen


 

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Was sind die strategischen Möglichkeiten für Developer die die Herausforderungen des Marktgeschehens widerspiegeln? (Entwicklungstrends Markt und Akteure)

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1. Einstieg in/ Angebot von Asset Management

Entwickler entdecken derzeit die Nutzungsphase von Immobilien als neues Marktsegment und bieten fortlaufende Asset-Management-Dienstleistungen an, insbesondere bei Gebäuden mit hohen Entwicklungsmöglichkeiten

 

2. Erschließung neuer Marktsegmente/Diversifizierung

Entwickler heben sich durch ihre Dienstleistungen, neue Objekttypen und Nutzungsarten vom Wettbewerb ab. So gewinnt der klassische Geschosswohnungsbau bei institutionellen Investoren wieder an Beliebtheit. Dies gilt auch für Hotel- und Gesundheitsimmobilien.

 

3. Entwicklung von Bestandsgebäuden

Entwickler konzentrieren sich auf die Sanierung leer stehender Gebäude, da die Finanzierung von Bestandsgebäuden im Vergleich zu Neubauten schneller, kostengünstiger und einfacher ist.

 

4. Joint Ventures mit institutionellen Investoren

Entwickler gehen in frühen Phasen Joint Ventures mit institutionellen Investoren ein. In dieser Konstellation tritt der institutionelle Investor als Finanzier auf und hält die Investition langfristig in seinem Portfolio. Joint Ventures beschränken sich in der Regel auf exzellente Lagen oder Hotel- und Einzelhandelsobjekte mit hoher Vorvermietungsquote.

 

5. Kauf von teilvermieteten Gebäuden mit Wertsteigerungspotenzial

Statt rohe Grundstücke zu erwerben, suchen Entwickler nach Objekten, die bereits Mieteinnahmen generieren, wodurch die Finanzierung der Investition teilweise gesichert ist. Die leerstehende Fläche wird saniert und vermietet. Nachdem das Gebäude vollständig vermietet ist, wird es an Investoren verkauft. Typisch ist das "Sale and lease back"-Modell, bei dem Firmen mit guter Bonität ihre nicht mehr bewertbaren Immobilien an Entwickler verkaufen und zurückmieten. Die Entwickler übernehmen die Verantwortung für das Asset Management und das Risiko, das sich aus leerstehenden/unbebauten Flächen ergibt. Übergeordnetes Ziel ist es, die Immobilie investierbar zu machen.

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Nennen Sie drei Ausgangssituationen einer Projektentwicklung im statischen Ansatz

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▪ Standort sucht Projektidee (und Kapital)

▪ Projektidee sucht Standort (und Kapital)

▪ Kapital sucht Standort und Projektidee

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Was sind die Parameter für eine Beteiligungs- Entscheidung auf Projekt Ebene?

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Projektstatus bei Ankauf

▪ Strategie / Machbarkeit

▪ Stand der Sicherung des Grundstücks

▪ Welche Wertschöpfung wurde bereits geschaffen worden?

▪ Balance der Leistungen des Bauträgers


Marktentwicklung

▪ Wettbewerbsumfeld

▪ Marktzyklus und Verhalten der Marktakteure

▪ Flächenbedarf

▪ Risikoanalyse / klarer Fokus


Timing/Exit

▪ Art und Struktur der Exit-Möglichkeiten in Abhängigkeit vom Risiko-Rendite-Verhältnis

▪ Höhe und Dauer der Kapital Bindung und Amortisation 


Projektorganisation

▪ Strikte Verteilung der Aufgaben innerhalb dem Projektteam

▪ Transparenz bei Standards, Verfahren und Systemen

▪ Kulturelle Kompatibilität


Entscheidungen

▪ Zuweisung von Verantwortung

▪ Geschwindigkeit / Anpassungsfähigkeit bei Änderungen

▪ Hierarchisierung 

▪ Adhocracy vs. Bürokratie


Interessenkonflikte

▪ Synchronisation für Ziele, Gebühren, Ausstiegswege

▪ Reaktion auf Abweichungen vom Geschäftsplan


Finanzstruktur

▪ Herkunft und Höhe des Eigen- und Fremdkapitals

▪ Haftungsregelungen (Non Rückgriff? Covenants?)


Honorarstruktur

▪ Festsetzung von Grund- und Erfolgshonorare

▪ Festlegen der Meilensteine zur Erfolgsmessung


Gewinnbeteiligung

▪ Verteilungsplan für Gewinne oder Verluste

▪ Leistungsvergütung vs. Kapitalvergütung

▪ Incentives Projektpartner

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TESTE DEIN WISSEN

Woraus ergibt sich ein erfolgreiches Projekt?

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TESTE DEIN WISSEN

Ein erfolgreiches Projekt ergibt sich aus der sinnvollen Kombination (Balance) der Faktoren Standort, Nutzung und Kapital vor bei gleichzeitig gutem Timing

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TESTE DEIN WISSEN

Beschreiben Sie die Basisgliederung der Kostengruppe nach DIN 276 und deren Inhalte


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TESTE DEIN WISSEN

KG 100 Grundstück

  • Grundstückswert, Grundstücksnebenkosten, Freimachen


KG 200 Vorbereitende Maßnahmen

  • Herrichten, Öff. Erschließung, Nöff. Erschließung, Ausgleichsangaben, Übergangsmaßnahmen


KG 300 Bauwerk – Baukonstruktionen

  • Baugrube/ Erdbau, Gründung/ Unterbau, Außenwände/ Vertikale Baukonstruktionen außen
  • Innenwände/ Vertikale Baukonstruktionen innen, Decken/ Horizontale Baukonstruktionen
  • Dächer, Infrastrukturanlagen, Baukonstruktive Einbauten, Sonst. Maßnahmen für Baukonstruktionen


KG 400 Bauwerk – Technische Anlagen

  • Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen, Wärmeversorgungsanl., Raumlufttechnische Anl., Elektrische Anl.
  • Kommunikations-, sicherheits und informationstechnische Anl., Förderanlagen, Nutzungsspezifische und verfahrenstechnische Anlagen, Gebäude- und Anlagenautomation, Sonst. Maßnahmen für technische Anl.


KG 500 Außenanlagen und Freiflächen

  • Geländeflächen, Befestigte Flächen, Baukonstruktionen in Außenanlagen, tech. Anlagen in Außenanlagen
  • Wasserflächen, Pflanz- und Saatflächen, Sonst. Außenanlagen

KG 600 Ausstattung und Kunstwerke

  • Ausstattung, Kunstwerke


KG 700 Baunebenkosten

  • Bauherrenaufgaben, Vorbereitung der Objektplanung, Objektplanung, Fachplanung,
  • Künstlerische Leistungen, Allgemeine Baunebenkosten, Sonstige Baunebenkosten


KG 800 Finanzierung

  • Finanzierungsnebenkosten, Fremdkapitalzinsen, Eigenkapitalzinsen, Bürgschaften
  • Sonstige Finanzierungskosten
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  • 141205 Karteikarten
  • 2840 Studierende
  • 177 Lernmaterialien

Beispielhafte Karteikarten für deinen Immobilienentwicklung II (WS 20/21 Bonewinkel) Kurs an der Universität Regensburg - von Kommilitonen auf StudySmarter erstellt!

Q:

Definieren Sie Projektentwicklung

A:

“Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.”

Q:

Definieren ein Projekt in drei Begriffen

A:
  • Kosten
  • Termine
  • Qualitäten
Q:

Welche Immobilie ist Core?

A:

Problem: Investoren können nicht den "Markt", sondern individuell verfügbare Objekte auf dem Markt kaufen

  • Es gibt Kernmärkte, Kernstandorte und Kernmieter, die sich nachhaltig dem Premiumsegment zugeordnet werden können.
  • Ein Neubau genießt den Core-Status nur vor dem Erstbezug.
  • Nach dem Erwerb bildet eine Immobilie nicht den Markt ab. Es bildet lediglich die individuelle Vermietungssituation. Eine Immobilie kann nicht als Wertpapier betrachtet werden, schon gar nicht als Indexzertifikat.
  • Jeder Bereich unterliegt einem eigenen Produktlebenszyklus, der sich deutlich vom Marktzyklus unterscheidet.

 

Q:

Nennen Sie 4 Ziele der TDD

A:
  • Überprüfung der Angaben des Verkäufers
  • Chancen-Risiko-Analyse → Was erwartet den Investor?
  • Zustandsbewertung des Objekts • K.O.-Kriterien / Deal-Breaker aufdecken
  • Aufdeckung von versteckten Kostenverursachern und Kostenprognose für empfohlene Maßnahmen
  • Verhandlungspotenziale aufzeigen → Kaufpreisfestsetzung
  • Entscheidungsgrundlage für spätere Investitionen durch verlässliche Aussagen über den technischen Zustand der Immobilie
  • Schaffung einer Datengrundlage für „die Zeit danach“…
Q:

Bewährte Anlagestrategien müssen in einer Reihe von Bereichen für die zukünftigen Bedürfnisse des Marktes überprüft werden, beschreiben Sie den Paradigmenwechsel.

A:
  • Neue Anlageklassen in der Asset Allocation
  • Zyklen konvergieren regional und sektoral
  • Fokussierung auf Due Diligence auf Makro- und Mikro-Standortebene
  • Wert und Preis divergieren über die Zeit
  • Wettbewerbsstrategien werden immer wichtiger, um Mieter zu finden und zu binden
  • Finanzierung vs. all-cash ist ein entscheidender Faktor
  • Asset-Management ist der Schlüssel: Make-or-buy
  • Ökonomische Nachhaltigkeit 
  • Ökologische Nachhaltigkeit
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Q:

Nennen Sie Vor und Nachteile des  GP+GU Modells

A:

+ insgesamt nur drei Verträge

+ gutes Verhältnis aus Sicherheit und Flexibilität

+ wenig Schnittstellen und erträglicher Admin- und Koordinationsaufwand


- wenige fähige Partner im Markt

- relativ teure Lösung durch die Zuschläge

- unflexible Lösung wenn es nicht läuft – Black Box Effekt

Q:

TDD /EDD – die Aspekte der Bearbeitung?

A:

1. Dokumentenprüfung  

2. Objektbegehung 

                     3. Interviews mit Objektmanager

Risiken 


  • Instandhaltungsmängel
  • Planung- / Ausführungsmängel
  • Technische Gebäudeausrüstung
  • Mangelnde Flächeneffizienz
  • Energetische Mängel
  • Außen- & Innenraumschadstoffe
  • Altlasten im Untergrund / Emissionen
  • Auflagen (z.B. Denkmal- / Brand- / Naturschutz)
  • Ggfs. Betriebs- / Nebenkosten


 

Chancen 


  • Gebäudezustand
  • Flexibilität
  • Fungibilität (Austauschbarkeit)
  • Innere & äußere Gestaltung
  • Grundrissoptimierung
  • Gebäudemanagement
  • Energieeinsparpotential
  • Zertifizierungen


 

Q:

Was sind die strategischen Möglichkeiten für Developer die die Herausforderungen des Marktgeschehens widerspiegeln? (Entwicklungstrends Markt und Akteure)

A:

1. Einstieg in/ Angebot von Asset Management

Entwickler entdecken derzeit die Nutzungsphase von Immobilien als neues Marktsegment und bieten fortlaufende Asset-Management-Dienstleistungen an, insbesondere bei Gebäuden mit hohen Entwicklungsmöglichkeiten

 

2. Erschließung neuer Marktsegmente/Diversifizierung

Entwickler heben sich durch ihre Dienstleistungen, neue Objekttypen und Nutzungsarten vom Wettbewerb ab. So gewinnt der klassische Geschosswohnungsbau bei institutionellen Investoren wieder an Beliebtheit. Dies gilt auch für Hotel- und Gesundheitsimmobilien.

 

3. Entwicklung von Bestandsgebäuden

Entwickler konzentrieren sich auf die Sanierung leer stehender Gebäude, da die Finanzierung von Bestandsgebäuden im Vergleich zu Neubauten schneller, kostengünstiger und einfacher ist.

 

4. Joint Ventures mit institutionellen Investoren

Entwickler gehen in frühen Phasen Joint Ventures mit institutionellen Investoren ein. In dieser Konstellation tritt der institutionelle Investor als Finanzier auf und hält die Investition langfristig in seinem Portfolio. Joint Ventures beschränken sich in der Regel auf exzellente Lagen oder Hotel- und Einzelhandelsobjekte mit hoher Vorvermietungsquote.

 

5. Kauf von teilvermieteten Gebäuden mit Wertsteigerungspotenzial

Statt rohe Grundstücke zu erwerben, suchen Entwickler nach Objekten, die bereits Mieteinnahmen generieren, wodurch die Finanzierung der Investition teilweise gesichert ist. Die leerstehende Fläche wird saniert und vermietet. Nachdem das Gebäude vollständig vermietet ist, wird es an Investoren verkauft. Typisch ist das "Sale and lease back"-Modell, bei dem Firmen mit guter Bonität ihre nicht mehr bewertbaren Immobilien an Entwickler verkaufen und zurückmieten. Die Entwickler übernehmen die Verantwortung für das Asset Management und das Risiko, das sich aus leerstehenden/unbebauten Flächen ergibt. Übergeordnetes Ziel ist es, die Immobilie investierbar zu machen.

Q:

Nennen Sie drei Ausgangssituationen einer Projektentwicklung im statischen Ansatz

A:

▪ Standort sucht Projektidee (und Kapital)

▪ Projektidee sucht Standort (und Kapital)

▪ Kapital sucht Standort und Projektidee

Q:

Was sind die Parameter für eine Beteiligungs- Entscheidung auf Projekt Ebene?

A:

Projektstatus bei Ankauf

▪ Strategie / Machbarkeit

▪ Stand der Sicherung des Grundstücks

▪ Welche Wertschöpfung wurde bereits geschaffen worden?

▪ Balance der Leistungen des Bauträgers


Marktentwicklung

▪ Wettbewerbsumfeld

▪ Marktzyklus und Verhalten der Marktakteure

▪ Flächenbedarf

▪ Risikoanalyse / klarer Fokus


Timing/Exit

▪ Art und Struktur der Exit-Möglichkeiten in Abhängigkeit vom Risiko-Rendite-Verhältnis

▪ Höhe und Dauer der Kapital Bindung und Amortisation 


Projektorganisation

▪ Strikte Verteilung der Aufgaben innerhalb dem Projektteam

▪ Transparenz bei Standards, Verfahren und Systemen

▪ Kulturelle Kompatibilität


Entscheidungen

▪ Zuweisung von Verantwortung

▪ Geschwindigkeit / Anpassungsfähigkeit bei Änderungen

▪ Hierarchisierung 

▪ Adhocracy vs. Bürokratie


Interessenkonflikte

▪ Synchronisation für Ziele, Gebühren, Ausstiegswege

▪ Reaktion auf Abweichungen vom Geschäftsplan


Finanzstruktur

▪ Herkunft und Höhe des Eigen- und Fremdkapitals

▪ Haftungsregelungen (Non Rückgriff? Covenants?)


Honorarstruktur

▪ Festsetzung von Grund- und Erfolgshonorare

▪ Festlegen der Meilensteine zur Erfolgsmessung


Gewinnbeteiligung

▪ Verteilungsplan für Gewinne oder Verluste

▪ Leistungsvergütung vs. Kapitalvergütung

▪ Incentives Projektpartner

Q:

Woraus ergibt sich ein erfolgreiches Projekt?

A:

Ein erfolgreiches Projekt ergibt sich aus der sinnvollen Kombination (Balance) der Faktoren Standort, Nutzung und Kapital vor bei gleichzeitig gutem Timing

Q:

Beschreiben Sie die Basisgliederung der Kostengruppe nach DIN 276 und deren Inhalte


A:

KG 100 Grundstück

  • Grundstückswert, Grundstücksnebenkosten, Freimachen


KG 200 Vorbereitende Maßnahmen

  • Herrichten, Öff. Erschließung, Nöff. Erschließung, Ausgleichsangaben, Übergangsmaßnahmen


KG 300 Bauwerk – Baukonstruktionen

  • Baugrube/ Erdbau, Gründung/ Unterbau, Außenwände/ Vertikale Baukonstruktionen außen
  • Innenwände/ Vertikale Baukonstruktionen innen, Decken/ Horizontale Baukonstruktionen
  • Dächer, Infrastrukturanlagen, Baukonstruktive Einbauten, Sonst. Maßnahmen für Baukonstruktionen


KG 400 Bauwerk – Technische Anlagen

  • Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen, Wärmeversorgungsanl., Raumlufttechnische Anl., Elektrische Anl.
  • Kommunikations-, sicherheits und informationstechnische Anl., Förderanlagen, Nutzungsspezifische und verfahrenstechnische Anlagen, Gebäude- und Anlagenautomation, Sonst. Maßnahmen für technische Anl.


KG 500 Außenanlagen und Freiflächen

  • Geländeflächen, Befestigte Flächen, Baukonstruktionen in Außenanlagen, tech. Anlagen in Außenanlagen
  • Wasserflächen, Pflanz- und Saatflächen, Sonst. Außenanlagen

KG 600 Ausstattung und Kunstwerke

  • Ausstattung, Kunstwerke


KG 700 Baunebenkosten

  • Bauherrenaufgaben, Vorbereitung der Objektplanung, Objektplanung, Fachplanung,
  • Künstlerische Leistungen, Allgemeine Baunebenkosten, Sonstige Baunebenkosten


KG 800 Finanzierung

  • Finanzierungsnebenkosten, Fremdkapitalzinsen, Eigenkapitalzinsen, Bürgschaften
  • Sonstige Finanzierungskosten
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