Immobilienentwicklung II (WS 20/21 Bonewinkel) an der Universität Regensburg

Karteikarten und Zusammenfassungen für Immobilienentwicklung II (WS 20/21 Bonewinkel) an der Universität Regensburg

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Bewährte Anlagestrategien müssen in einer Reihe von Bereichen für die zukünftigen Bedürfnisse des Marktes überprüft werden, beschreiben Sie den Paradigmenwechsel.

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Was sind die strategischen Möglichkeiten für Developer die die Herausforderungen des Marktgeschehens widerspiegeln? (Entwicklungstrends Markt und Akteure)

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Was sind typische Verhaltensprobleme von Entwicklern und Investoren?

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Was sind die Key Findings aus der Case Study Frankfurter Tor?

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Woraus ergibt sich ein erfolgreiches Projekt?

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Nennen Sie drei Ausgangssituationen einer Projektentwicklung im statischen Ansatz

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Welche Zukunftsfragen ergeben Sich über Arbeitsplätze?

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Warum verlängert oder kündigt ein Nutzer einen Mietvertrag?

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Was ist die dynamische Definition der Projektentwicklung?

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Was sind die Parameter für eine Beteiligungs- Entscheidung auf Projekt Ebene?

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Immobilienentwicklung II (WS 20/21 Bonewinkel)

Bewährte Anlagestrategien müssen in einer Reihe von Bereichen für die zukünftigen Bedürfnisse des Marktes überprüft werden, beschreiben Sie den Paradigmenwechsel.

  • Neue Anlageklassen in der Asset Allocation
  • Zyklen konvergieren regional und sektoral
  • Fokussierung auf Due Diligence auf Makro- und Mikro-Standortebene
  • Wert und Preis divergieren über die Zeit
  • Wettbewerbsstrategien werden immer wichtiger, um Mieter zu finden und zu binden
  • Finanzierung vs. all-cash ist ein entscheidender Faktor
  • Asset-Management ist der Schlüssel: Make-or-buy
  • Ökonomische Nachhaltigkeit 
  • Ökologische Nachhaltigkeit

Immobilienentwicklung II (WS 20/21 Bonewinkel)

Was sind die strategischen Möglichkeiten für Developer die die Herausforderungen des Marktgeschehens widerspiegeln? (Entwicklungstrends Markt und Akteure)

1. Einstieg in/ Angebot von Asset Management

Entwickler entdecken derzeit die Nutzungsphase von Immobilien als neues Marktsegment und bieten fortlaufende Asset-Management-Dienstleistungen an, insbesondere bei Gebäuden mit hohen Entwicklungsmöglichkeiten

 

2. Erschließung neuer Marktsegmente/Diversifizierung

Entwickler heben sich durch ihre Dienstleistungen, neue Objekttypen und Nutzungsarten vom Wettbewerb ab. So gewinnt der klassische Geschosswohnungsbau bei institutionellen Investoren wieder an Beliebtheit. Dies gilt auch für Hotel- und Gesundheitsimmobilien.

 

3. Entwicklung von Bestandsgebäuden

Entwickler konzentrieren sich auf die Sanierung leer stehender Gebäude, da die Finanzierung von Bestandsgebäuden im Vergleich zu Neubauten schneller, kostengünstiger und einfacher ist.

 

4. Joint Ventures mit institutionellen Investoren

Entwickler gehen in frühen Phasen Joint Ventures mit institutionellen Investoren ein. In dieser Konstellation tritt der institutionelle Investor als Finanzier auf und hält die Investition langfristig in seinem Portfolio. Joint Ventures beschränken sich in der Regel auf exzellente Lagen oder Hotel- und Einzelhandelsobjekte mit hoher Vorvermietungsquote.

 

5. Kauf von teilvermieteten Gebäuden mit Wertsteigerungspotenzial

Statt rohe Grundstücke zu erwerben, suchen Entwickler nach Objekten, die bereits Mieteinnahmen generieren, wodurch die Finanzierung der Investition teilweise gesichert ist. Die leerstehende Fläche wird saniert und vermietet. Nachdem das Gebäude vollständig vermietet ist, wird es an Investoren verkauft. Typisch ist das "Sale and lease back"-Modell, bei dem Firmen mit guter Bonität ihre nicht mehr bewertbaren Immobilien an Entwickler verkaufen und zurückmieten. Die Entwickler übernehmen die Verantwortung für das Asset Management und das Risiko, das sich aus leerstehenden/unbebauten Flächen ergibt. Übergeordnetes Ziel ist es, die Immobilie investierbar zu machen.

Immobilienentwicklung II (WS 20/21 Bonewinkel)

Welche Immobilie ist Core?

Problem: Investoren können nicht den "Markt", sondern individuell verfügbare Objekte auf dem Markt kaufen

  • Es gibt Kernmärkte, Kernstandorte und Kernmieter, die sich nachhaltig dem Premiumsegment zugeordnet werden können.
  • Ein Neubau genießt den Core-Status nur vor dem Erstbezug.
  • Nach dem Erwerb bildet eine Immobilie nicht den Markt ab. Es bildet lediglich die individuelle Vermietungssituation. Eine Immobilie kann nicht als Wertpapier betrachtet werden, schon gar nicht als Indexzertifikat.
  • Jeder Bereich unterliegt einem eigenen Produktlebenszyklus, der sich deutlich vom Marktzyklus unterscheidet.

 

Immobilienentwicklung II (WS 20/21 Bonewinkel)

Was sind typische Verhaltensprobleme von Entwicklern und Investoren?

Ungleiche Verteilung von Informationen, Know-how und Kapital

Unsicherheit in der Zusammenarbeit zwischen Entwickler und Eigenkapitalpartner


Verhalten der Vertragsparteien vor Abschluss des Vertrages


1. Qualitätsunsicherheit

▪ Wer ist der richtige Vertragspartner? Qualität und Leistung der Partner sind ex-ante unsicher.

Fehlende Standards für die Leistung. 

Fehlende Überprüfbarkeit und Übertragbarkeit von vergangenen Erfolge auf neue Projekte.

▪ Leistung wird von exogenen Faktoren beeinflusst (z.B. Marktentwicklung, Meinungen).


2. Versteckte bzw. zurückgehaltene Informationen

Entwickler profitiert von einer umfangreicheren Wissen vor Vertragsabschluss

Equity Partner trifft Entscheidungen aufgrund von Analysen des des Entwicklers.

Zurückgehaltene oder veränderte Informationen können eine positive Nutzenerwartung für den Equity Partner oder den Entwickler.


Verhalten der Vertragsparteien nach Abschluss des Vertrages


3. Versteckte Absicht

Abhängigkeit von bestimmten Inputs bzw. Informationen des Entwicklers. Potenzielle Ausnutzung durch den Investor.

▪ Risiko der opportunistischen Ausnutzung von möglichen Regulierungs und Vertragslücken im Verlauf des Projekts. 

Informationsvorsprung des Entwicklers vs. Mehrheit der Stimmen des Kapitalpartners.


4. Versteckte Aktion

▪ Die Leistung des Entwicklers lässt sich oft nur am Ergebnis messen. Zusammenhang zwischen Aktivitätsniveau/ Engagement und Ergebnis unklar.

▪ Gefahr von opportunistischem Verhalten des Entwicklers. Risiko von zu viel Kontrolle und falschen Zielvorgaben durch den Eigenkapitalpartner.


Immobilienentwicklung II (WS 20/21 Bonewinkel)

Was sind die Key Findings aus der Case Study Frankfurter Tor?

In der langfristigen Betrachtung sollten Investoren mit

  1. - sinkenden Mieten bei Anschlussvermietungen
  2. - steigenden Incentives und TI's
  3. - Abschreibungen für Abnutzung und Verschleiß
  4. - steigenden Betriebskosten
  5. - hohen Investitionen zum Erhalt des Status (Core)


Wie hoch ist die Gesamtrendite einer Immobilienkalkulation mit

realistischen Marktmiet- und Kapitalwachstumsannahmen?

Wie hoch ist der Preis für die Immobilie im Jahr 2032?


Fazit:

Aus der Sicht des Bewohners Perspektive muss der Raum billiger und besser sein als die tatsächlich belegte Fläche.

Im Wettbewerb mit neuen Gebäuden ist es sehr kostspielig, auf auf lange Sicht besser.

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Woraus ergibt sich ein erfolgreiches Projekt?

Ein erfolgreiches Projekt ergibt sich aus der sinnvollen Kombination (Balance) der Faktoren Standort, Nutzung und Kapital vor bei gleichzeitig gutem Timing

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Definieren Sie Projektentwicklung

“Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.”

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Nennen Sie drei Ausgangssituationen einer Projektentwicklung im statischen Ansatz

▪ Standort sucht Projektidee (und Kapital)

▪ Projektidee sucht Standort (und Kapital)

▪ Kapital sucht Standort und Projektidee

Immobilienentwicklung II (WS 20/21 Bonewinkel)

Welche Zukunftsfragen ergeben Sich über Arbeitsplätze?

1. Wie wird sich "Nachhaltigkeit" auf Büros auswirken? 

2. Wie werden sich Büroimmobilien in Zukunft finanzieren

3. Was werden die Büro-Hotspots von morgen sein? 

4. Wie verändert sich das Verhältnis von Vermieter und Mieter?

5. Wie werden sich Smart Offices und andere Technologien auf Büros auswirken?

6. Was wird wichtiger sein und warum - Bürostandort oder Büroqualität?

7. Wie wird sich das Gleichgewicht zwischen Investitionen in Neubauten und nachhaltigen Sanierungen entwickeln? 

8. Wofür werden die Büros der Zukunft "sein"? 

9. Wie werden externe Kräfte die Zukunft von Büroimmobilien bestimmen? 

10. Wie ist der Ausblick für den Bürosektor und wird er sich verändern?

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Warum verlängert oder kündigt ein Nutzer einen Mietvertrag?

  • Ein Mieter benötigt selten eine langfristige und stabile Fläche.
  • Mieter wachsen, verkleinern sich, fusionieren oder ziehen um.
  • Mieter werden zunehmend schlauer in Bezug auf Mietentscheidungen.
  • Mieter sind sich bewusst, dass nur die Mieteinnahmen eine Dividende für Investoren generieren.
  • Gerade Premium-Mieter sind zunehmend mobil, um ihren Mitarbeitern gute und moderne Büroflächen zu bieten.

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Was ist die dynamische Definition der Projektentwicklung?

Projektentwicklung lässt sich definieren als das interdisziplinäre Management von planungs- und baubezogenen Wertschöpfungsprozessen im Lebenszyklus der Immobilie.

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Was sind die Parameter für eine Beteiligungs- Entscheidung auf Projekt Ebene?

Projektstatus bei Ankauf

▪ Strategie / Machbarkeit

▪ Stand der Sicherung des Grundstücks

▪ Welche Wertschöpfung wurde bereits geschaffen worden?

▪ Balance der Leistungen des Bauträgers


Marktentwicklung

▪ Wettbewerbsumfeld

▪ Marktzyklus und Verhalten der Marktakteure

▪ Flächenbedarf

▪ Risikoanalyse / klarer Fokus


Timing/Exit

▪ Art und Struktur der Exit-Möglichkeiten in Abhängigkeit vom Risiko-Rendite-Verhältnis

▪ Höhe und Dauer der Kapital Bindung und Amortisation 


Projektorganisation

▪ Strikte Verteilung der Aufgaben innerhalb dem Projektteam

▪ Transparenz bei Standards, Verfahren und Systemen

▪ Kulturelle Kompatibilität


Entscheidungen

▪ Zuweisung von Verantwortung

▪ Geschwindigkeit / Anpassungsfähigkeit bei Änderungen

▪ Hierarchisierung 

▪ Adhocracy vs. Bürokratie


Interessenkonflikte

▪ Synchronisation für Ziele, Gebühren, Ausstiegswege

▪ Reaktion auf Abweichungen vom Geschäftsplan


Finanzstruktur

▪ Herkunft und Höhe des Eigen- und Fremdkapitals

▪ Haftungsregelungen (Non Rückgriff? Covenants?)


Honorarstruktur

▪ Festsetzung von Grund- und Erfolgshonorare

▪ Festlegen der Meilensteine zur Erfolgsmessung


Gewinnbeteiligung

▪ Verteilungsplan für Gewinne oder Verluste

▪ Leistungsvergütung vs. Kapitalvergütung

▪ Incentives Projektpartner

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Privates Immobilienrecht

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Immo. Entwicklung an der

Universität Stuttgart

Immobilienbewertung an der

Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen

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