Lernmaterialien für Immobilienentwicklung II (WS 20/21 Bonewinkel) an der Universität Regensburg

Problem: Investoren können nicht den "Markt", sondern individuell verfügbare Objekte auf dem Markt kaufen

• Es gibt Kernmärkte, Kernstandorte und Kernmieter, die sich nachhaltig dem Premiumsegment zugeordnet werden können.
• Ein Neubau genießt den Core-Status nur vor dem Erstbezug.
• Nach dem Erwerb bildet eine Immobilie nicht den Markt ab. Es bildet lediglich die individuelle Vermietungssituation. Eine Immobilie kann nicht als Wertpapier betrachtet werden, schon gar nicht als Indexzertifikat.
• Jeder Bereich unterliegt einem eigenen Produktlebenszyklus, der sich deutlich vom Marktzyklus unterscheidet.

+ insgesamt nur drei Verträge

+ gutes Verhältnis aus Sicherheit und Flexibilität

+ wenig Schnittstellen und erträglicher Admin- und Koordinationsaufwand

- wenige fähige Partner im Markt

- relativ teure Lösung durch die Zuschläge

- unflexible Lösung wenn es nicht läuft – Black Box Effekt

1. Einstieg in/ Angebot von Asset Management

Entwickler entdecken derzeit die Nutzungsphase von Immobilien als neues Marktsegment und bieten fortlaufende Asset-Management-Dienstleistungen an, insbesondere bei Gebäuden mit hohen Entwicklungsmöglichkeiten

2. Erschließung neuer Marktsegmente/Diversifizierung

Entwickler heben sich durch ihre Dienstleistungen, neue Objekttypen und Nutzungsarten vom Wettbewerb ab. So gewinnt der klassische Geschosswohnungsbau bei institutionellen Investoren wieder an Beliebtheit. Dies gilt auch für Hotel- und Gesundheitsimmobilien.

3. Entwicklung von Bestandsgebäuden

Entwickler konzentrieren sich auf die Sanierung leer stehender Gebäude, da die Finanzierung von Bestandsgebäuden im Vergleich zu Neubauten schneller, kostengünstiger und einfacher ist.

4. Joint Ventures mit institutionellen Investoren

Entwickler gehen in frühen Phasen Joint Ventures mit institutionellen Investoren ein. In dieser Konstellation tritt der institutionelle Investor als Finanzier auf und hält die Investition langfristig in seinem Portfolio. Joint Ventures beschränken sich in der Regel auf exzellente Lagen oder Hotel- und Einzelhandelsobjekte mit hoher Vorvermietungsquote.

5. Kauf von teilvermieteten Gebäuden mit Wertsteigerungspotenzial

Statt rohe Grundstücke zu erwerben, suchen Entwickler nach Objekten, die bereits Mieteinnahmen generieren, wodurch die Finanzierung der Investition teilweise gesichert ist. Die leerstehende Fläche wird saniert und vermietet. Nachdem das Gebäude vollständig vermietet ist, wird es an Investoren verkauft. Typisch ist das "Sale and lease back"-Modell, bei dem Firmen mit guter Bonität ihre nicht mehr bewertbaren Immobilien an Entwickler verkaufen und zurückmieten. Die Entwickler übernehmen die Verantwortung für das Asset Management und das Risiko, das sich aus leerstehenden/unbebauten Flächen ergibt. Übergeordnetes Ziel ist es, die Immobilie investierbar zu machen.

▪ Standort sucht Projektidee (und Kapital)

▪ Projektidee sucht Standort (und Kapital)

▪ Kapital sucht Standort und Projektidee

Projektstatus bei Ankauf

▪ Strategie / Machbarkeit

▪ Stand der Sicherung des Grundstücks

▪ Welche Wertschöpfung wurde bereits geschaffen worden?

▪ Balance der Leistungen des Bauträgers

Marktentwicklung

▪ Wettbewerbsumfeld

▪ Marktzyklus und Verhalten der Marktakteure

▪ Flächenbedarf

▪ Risikoanalyse / klarer Fokus

Timing/Exit

▪ Art und Struktur der Exit-Möglichkeiten in Abhängigkeit vom Risiko-Rendite-Verhältnis

▪ Höhe und Dauer der Kapital Bindung und Amortisation 

Projektorganisation

▪ Strikte Verteilung der Aufgaben innerhalb dem Projektteam

▪ Transparenz bei Standards, Verfahren und Systemen

▪ Kulturelle Kompatibilität

Entscheidungen

▪ Zuweisung von Verantwortung

▪ Geschwindigkeit / Anpassungsfähigkeit bei Änderungen

▪ Hierarchisierung 

▪ Adhocracy vs. Bürokratie

Interessenkonflikte

▪ Synchronisation für Ziele, Gebühren, Ausstiegswege

▪ Reaktion auf Abweichungen vom Geschäftsplan

Finanzstruktur

▪ Herkunft und Höhe des Eigen- und Fremdkapitals

▪ Haftungsregelungen (Non Rückgriff? Covenants?)

Honorarstruktur

▪ Festsetzung von Grund- und Erfolgshonorare

▪ Festlegen der Meilensteine zur Erfolgsmessung

Gewinnbeteiligung

▪ Verteilungsplan für Gewinne oder Verluste

▪ Leistungsvergütung vs. Kapitalvergütung

▪ Incentives Projektpartner

KG 100 Grundstück

• Grundstückswert, Grundstücksnebenkosten, Freimachen

KG 200 Vorbereitende Maßnahmen

• Herrichten, Öff. Erschließung, Nöff. Erschließung, Ausgleichsangaben, Übergangsmaßnahmen

KG 300 Bauwerk – Baukonstruktionen

• Baugrube/ Erdbau, Gründung/ Unterbau, Außenwände/ Vertikale Baukonstruktionen außen
• Innenwände/ Vertikale Baukonstruktionen innen, Decken/ Horizontale Baukonstruktionen
• Dächer, Infrastrukturanlagen, Baukonstruktive Einbauten, Sonst. Maßnahmen für Baukonstruktionen

KG 400 Bauwerk – Technische Anlagen

• Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen, Wärmeversorgungsanl., Raumlufttechnische Anl., Elektrische Anl.
• Kommunikations-, sicherheits und informationstechnische Anl., Förderanlagen, Nutzungsspezifische und verfahrenstechnische Anlagen, Gebäude- und Anlagenautomation, Sonst. Maßnahmen für technische Anl.

KG 500 Außenanlagen und Freiflächen

• Geländeflächen, Befestigte Flächen, Baukonstruktionen in Außenanlagen, tech. Anlagen in Außenanlagen
• Wasserflächen, Pflanz- und Saatflächen, Sonst. Außenanlagen

KG 600 Ausstattung und Kunstwerke

• Ausstattung, Kunstwerke

KG 700 Baunebenkosten

• Bauherrenaufgaben, Vorbereitung der Objektplanung, Objektplanung, Fachplanung,
• Künstlerische Leistungen, Allgemeine Baunebenkosten, Sonstige Baunebenkosten

KG 800 Finanzierung

• Finanzierungsnebenkosten, Fremdkapitalzinsen, Eigenkapitalzinsen, Bürgschaften
• Sonstige Finanzierungskosten