Marktorientierung Und Vertrieb, Marklertätigkeiten an der Steinbeis-Hochschule | Karteikarten & Zusammenfassungen

Lernmaterialien für Marktorientierung und Vertrieb, Marklertätigkeiten an der Steinbeis-Hochschule

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Welche schuldrechtlichen Vereinbarungen werden im Grundstückskaufvertrag geregelt? (Situationsaufgabe)
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Schuldrechtliche Vereinbarungen:
- Kaufpreishöhe
- Fälligkeit der Kaufpreiszahlung
- Übergang von Nutzen und Lasten
- Besitzübergang
 - Nutzungsvorbehalte des Verkäufers (z.B. Überlassung von Räumen über den Zeitpunkt des Besitzübergangs hinaus)
- Etwaige Leistungen des Verkäufers (z.B. Durchführung bestimmter Renovierungsarbeiten)
- Zusätzliche Leistungen des Käufers (z.B. Übernahme eines noch zu Zahlenden Erschließungsbeitrages
- Tragen der Erwerbsnebenkosten
- Maklerklausel im Kaufvertrag
- Gewährleitungsrechte (in der Regel Ausschluss beim Gebrauchtkauf)
- Zusicherung bestimmter Eigenschaften
- Eventuelle Grundschuldübernahme
- Mitwirkung des Verkäufers bei der Finanzierung (Eintragung einer Grundschuld) des
Käufers
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Bauvorlagen sind Unterlagen, die einem Bauantrag beigefügt werden müssen, um das Bau- vorhaben genau darzustellen. Welche sind das in der Regel?
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Üblicherweise sind dies:
• Übersichtsplan (Maßstab 1:2000)
• Lageplan (Maßstab 1:500)
• Bauzeichnungen, Schnitten und Ansichten (Maßstab 1:100)
• Nachweis der Standsicherheit
• Nachweis der Einhaltung der Energieeinsparverordnung
• Angaben zum Schallschutz
• Darstellung zur Grundstücksentwässerung
• Berechnung des umbauten Raums
• Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
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Erklären Sie die Begriffe Auflassung, Auflassungsvormerkung und Rückauflassung.
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Auflassungsvormerkung:
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Grundstückserwerbers auf Übertra- gung des Eigentums am Grundstück. Sie ist üblich, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vollziehen lässt. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und Zug um Zug mit der Eigentumsum- schreibung wieder gelöscht. Werden später Belastungen, Lasten oder Beschränkungen im Rang nach der Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Verkäufer betreffen, z.B. ein Zwangsversteigerungs- oder ein Insolvenzvermerk, entfalten sie keine Wirksamkeit mehr und müssen wieder gelöscht werden. (4 Punkte)
Auflassung:
Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentums- wechsel beim Grundstückskauf. Die Auflassung muss zusätzlich zum Kaufvertrag erfolgen und von beiden Vertragsseiten bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar erklärt wer- den. Die Vertragsparteien können sich auch vertreten lassen. Anschließend wird der Eigen- tümerwechsel im Grundbuch eingetragen. Beim Immobilienkaufvertrag wird die Auflassung in der Regel bereits in der Kaufvertragsurkunde erklärt. Existiert das Kaufgrundstück noch nicht als handelbares Gut, weil es erst Vermessen werden muss, kann die Auflassung erst dann erklärt werden, wenn das Grundstück als Rechtsobjekt entstanden ist. (4 Punkte)
Rückauflassung:
Eine Rückauflassungsvormerkung sichert den Anspruch eines Verkäufers einer Immobilie auf Rückübertragung des Eigentums (Eigentumsvormerkung). Sie wird in der Regel als Si- cherungsinstrument des Verkäufers verwendet. Für den Fall, dass der Käufer bestimmte vertraglich vereinbarte Bedingungen nicht erfüllt (Beispiel Bebauung eines Grundstücks in- nerhalb einer bestimmten Zeit), kann der Rückerwerb der verkauften Immobilie durch den Verkäufer von Interesse sein. Die Rückerwerbsmöglichkeit kann im Grundbuch durch eine Rückauflassungsvormerkung abgesichert werden.
Probleme kann die Rückauflassungsvormerkung bereiten, wenn dadurch eine Finanzierung des Kaufpreises blockiert wird. Gemeinden, die sich z.B. im Rahmen von Einheimischenmo- dellen den Rückkauf vorbehalten, sichern in solchen Fällen einen Rangrücktritt zu. Bei Ei- gentumsübertragungen von Immobilien an künftige Erben wird nicht selten eine Rückauflas-sungsvormerkung eingetragen. Dadurch soll erreicht werden, dass eine weitere Verfügung des Erben während der Lebenszeit des Erblassers über das Grundstück blockiert wird.
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Die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages führt nicht unmittelbar dazu, dass der Käufer gleich Eigentümer des erworbenen Grundstücks wird. In einigen Fällen ist die Wirk- samkeit des Vertrages von Zustimmungen bzw. Genehmigungen abhängig. Nennen Sie hier- für vier Beispiele.
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1. Zustimmen muss dem Vertrag ein Ehegatte, wenn nur der andere im Grundbuch als Ei- gentümer eingetragen ist und gesetzlicher Güterstand vorliegt. Ausnahme, wenn der Verkäu- fer nicht über sein wesentliches Vermögen verfügt (§1365 BGB). (2 Punkte)
2. Wenn einer der Mitwirkenden am Vertrag noch nicht volljährig ist, muss der Vertrag durch das Familien- oder Vormundschaftsgericht genehmigt werden (§1643, 1821 BGB). (2 Punk- te)
3. Beim Verkauf von Wohnungseigentum ist es möglich, dass der Verwalter der Anlage dem Kaufvertrag im Namen der Eigentümergemeinschaft zustimmen muss (§ 12 WEG). (2 Punk- te)
4. Wird ein noch zu vermessender Grundstücksanteil verkauft, der im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, ist es möglich, dass die Genehmigung der Gemeinde zur Teilung des Grundstücks erforderlich ist (§ 19 BauGB). (2 Punkte)
5. Wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt ist eine Veränderungssperre einge- treten, die alle das Gebiet verändernden Vorhaben- und Rechtsvorgänge genehmigungsab-hängig machen.
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Wodurch erlangt der Inhalt des Vorhaben- und Erschließungsplans planungsrechtliche Rechtskraft? ( Situationsaufgabe)
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Die Gemeinde beschließt auf der Grundlage eines solchen Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP) und einem mit dem Investor abgeschlossenen Durchführungsvertrag mit Hilfe einer Satzung den „vorhabenbezogenen Bebauungsplan“. Dieser erlangt als solche Rechtskraft.
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Wann kann die Gemeinde einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufheben und welche
Ansprüche können vom Vorhabenträger daraus abgeleitet werden? ( Situationsaufgabe)
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Wenn der Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist vom Vorhabenträger durchgeführt wird, kann die Gemeinde den „vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufheben“. Der Vorhabenträger kann keine Ansprüche gegen die Gemeinde geltend machen.
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Neben der dem Maß der baulichen Nutzung wird in Bebauungsplänen auch die Bauweise festgesetzt. Dabei wird unterschieden zwischen einer offenen und geschlossenen Bauweise. Erklären Sie den Unterschied.
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Die offene Bauweise ist dadurch gekennzeichnet, dass bei den Gebäuden seitliche Grenzabstände einzuhalten sind. Zur offenen Bauweise zählen neben Einzel- und Doppelhäuser auch Hausgruppen bis maximal 50 m Länge. Garagen und Stellplätze können dabei in der Regel an die Grenze gebaut werden. Die geschlossene Bauweise kennt keine seitlichen Grenzabstände. Die Häuser werden zusammengebaut. Die Grenzwände sind als „Brandwände“ bzw. „Gebäudeabschlusswände“ zu errichten. Besondere Formen der geschlossenen Bauweise sind die Blockbebauung und die Kettenbauweise, bei der jeweils Einzelhäuser und Garagen wie an einer Kette aneinandergebaut sind.
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Welche schuldrechtlichen Vereinbarungen werden im Grundstückskaufvertrag geregelt. Nennen Sie mindestens 10 Punkte.
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Der Grundstückskaufvertrag ist ein Verpflichtungsgeschäft und enthält Regelungen über folgende schuldrechtlichen Vereinbarungen:
• Kaufpreisfälligkeiten,
• Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung,
• Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung bei Nichtzahlung des Kaufpreises,
• Auflassungsvormerkung,
• Besitzübergang
• Mängelhaftung des Verkäufers (wird meist vertraglich ausgeschlossen),
• Zusicherung von Eigenschaften,
• etwaige Übernahme von Lasten oder Grundpfandrechten,
• Tragung der Erwerbsnebenkosten,
• Provisionsklausel,
• Mitwirkung des Verkäufers bei einer etwa erforderlichen Grundpfandrechtsbestellung zur Finanzierung sowie
• etwaige Rücktrittsvorbehalte.
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Welche Vertragsform hat ein Vorhaben- und Erschließungsplan? (Situationsaufgabe)
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Der Vorhaben- und Erschließungsplan verbindet verschiedene Vertragsformen miteinander, nämlich den Vertrag zur Sicherung der Durchführung einer städtebaulichen Planung, sowie einen Erschließungsvertrag und gegebenenfalls den Folgekostenvertrag. Er ist eine Kombination von Baurecht und Erschließungsrecht.
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Welche Prinzipien gelten im Maklergeschäft? Stellen Sie diese und die Auswirkungen bzw. Risikopotentiale dar.
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Erfolgsprinzip:
Welche Prinzipien gelten im Maklergeschäft? Stellen Sie diese und die Auswirkungen bzw. Risikopotentiale dar. (10 Punkte)
 Das Erfolgsprinzip besagt, dass zugunsten des Maklers nur dann ein Provisionsanspruch entsteht, wenn durch seine Maklertätigkeit ein Vertrag wirksam zustande kommt. Gelingt dies dem Makler nicht, hat er keinen Anspruch auf Vergütung oder Aufwendungsersatz. Abgemildert werden können die Auswirkungen dieses Prinzips dadurch, dass mit dem Auftraggeber ausdrücklich ein Aufwendungsersatz für den Nichterfolgsfall vereinbart wird.
Das Erfolgsprinzip gilt auch bei Vereinbarung von Alleinaufträgen und ist jedenfalls im Rahmen von Vertragsformularen nicht abdingbar. Die Wirkungsweise des Erfolgsprinzips führt dazu, dass der Makler
aus eigenem Interesse nur Aufträge zu Angebotsbedingungen übernehmen sollte, die am Markt auch durchsetzbar sind.
Wenn der Angebotspreis während der Vertragslaufzeit nicht erzielt werden kann, sind folgende Gründe denkbar:
- falsche Einschätzung des Gegenwartsmarktes
- falsche Einschätzung der Marktentwicklung
- ungenügende Auftragsbearbeitung
- zur kurze Laufzeit des Maklervertrages
Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers:
Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers besagt, dass der Auftraggeber nicht verpflichtet ist einen vom Makler vermittelten Mieter oder Käufer zu akzeptieren. Der Makler hat keinen Rechtsanspruch auf Abnahme seiner Leistung durch den Auftraggeber.
Das daraus resultierende Risiko wird als Nichterfolgsrisiko bezeichnet und kann folgende Ursachen haben:
- Der Auftraggeber gibt seine Verkaufsabsicht auf
- Der Auftraggeber verhandelt nicht mit den Interessenten des Maklers
- Der Auftraggeber verlangt einen höheren Preis
- Der Auftraggeber schaltet mehrere Makler ein usw.
Rechtsgrundlagen der Entscheidungsfreiheit: Dem Fehlen der Pflicht zur Abnahme der Maklerleistung durch den Auftraggeber entspricht dem Fehlen einer Tätigkeitspflicht des Maklers. Der Makler kann jedoch, für den Fall einer Tätigkeit, Aufwendungsersatz vereinbaren. Der Aufwendungsersatz bezieht sich auf die Auftragsbearbeitungskosten, daraus resultiert kein Deckungsbeitrag.
Prinzip der gegenseitigen Unabhängigkeit:
Dieses Prinzip besagt, das der Makler durch seine Drittstellung definiert wird. Der Verlust dieser Drittstellung kann durch folgende Verflechtungen oder Bindungen entstehen:
- Wirtschaftliche Verflechtung (z.B. Kapitalbeteiligung des Maklers an einer Bauträger GmbH und umgekehrt in Bezug auf Bauträgerobjekte)
- Rechtliche Verflechtung (Makler ist Geschäftsführer der Bauträger GmbH und umgekehrt)
- Vertragliche Bindung (Makler ist ausschließlicher Vertriebspartner eines Bauträgers = Handelsvertreter)
Neutralitätsprinzip:
Dieses Prinzip gilt nur bei einer Doppelmaklertätigkeit. Der Makler darf bei der Vermittlung oder Beratung keine Parteiinteressen vertreten und muss neutral vermitteln. Die Folgen hieraus sind:
- Vermittlungsbeschränkung
- Beratungsbeschränkung
- Verminderte Erfolgswahrscheinlichkeit
- Zusätzliches Provisionsrisiko
Prinzip der Interessenidentität:
Gemeinsames Ziel von Auftragnehmer und Makler ist der Objektverkauf zu bestmöglichen Bedingungen. Die Zusammenarbeit von Auftraggeber und Makler muss so koordiniert werden, dass der Objektverkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit möglich wird. Beitrag des Auftraggebers  ein marktrealistischer Objektpreis, Beitrag des Maklers  eine hohe Intensität der Auftragsbearbeitung. Die Grundlage hierfür ist der „Qualifizierte Alleinauftrag“.
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Situation:
Sie sind Inhaber eines Immobilienbüros in Freiburg. Durch ihre Vermittlung soll ein Kaufvertrag über eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung in der Eisenbahnstraße abgeschlossen werden.
Aufgabe:
1. Bei welcher Stelle und weshalb wird der Vertrag beurkundet und welche Hauptpflichten aus dem Grundstückskaufvertrag entstehen für Käufer und Verkäufer?
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Der Vertrag muss bei einem Notar beurkundet werden, da nach §311b BGB Verträge über Grundstücke der notariellen Beurkundung bedürfen. Der Verkäufer verpflichtet sich das Eigentum am Grundstück Lastenfrei (sofern Lasten nicht ausdrücklich übernommen werden) auf den Käufer zu übertragen § 433 (1) BGB. Der Käufer verpflichtet sich den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen und das Grundstück zu übernehmen § 433 (2) BGB.
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Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer und was ist deren allgemeine Bemessungsgrundlage und speziell die Bemessungsgrundlage beim Kauf von einer Immobilie? Was gehört beim Grundstückskaufvertrag nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer? (Situationsaufgabe)
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Die Bemessungsgrundlage ist im Allgemeinen der Wert der Gegenleistung. Er besteht beim Kaufvertrag aus dem Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Soweit im mit dem Kaufpreis Gegenleistungen abgegolten wird, die nicht in einem Grundstück oder wesentlichen Bestandteil eines Grundstücks bestehen – z. B. Zubehör oder sonstige bewegliche Gegenstände, Anteil an einer Instandhaltungsrücklage, ist dieser Teil vom Wert der Gegenleistung abzuziehen. Daraus errechnet sich die Grunderwerbssteuer mit 3,5 % (Bayern und Sachsen) und z.B. in Berlin mit 6,5 %.
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Q:
Welche schuldrechtlichen Vereinbarungen werden im Grundstückskaufvertrag geregelt? (Situationsaufgabe)
A:
Schuldrechtliche Vereinbarungen:
- Kaufpreishöhe
- Fälligkeit der Kaufpreiszahlung
- Übergang von Nutzen und Lasten
- Besitzübergang
 - Nutzungsvorbehalte des Verkäufers (z.B. Überlassung von Räumen über den Zeitpunkt des Besitzübergangs hinaus)
- Etwaige Leistungen des Verkäufers (z.B. Durchführung bestimmter Renovierungsarbeiten)
- Zusätzliche Leistungen des Käufers (z.B. Übernahme eines noch zu Zahlenden Erschließungsbeitrages
- Tragen der Erwerbsnebenkosten
- Maklerklausel im Kaufvertrag
- Gewährleitungsrechte (in der Regel Ausschluss beim Gebrauchtkauf)
- Zusicherung bestimmter Eigenschaften
- Eventuelle Grundschuldübernahme
- Mitwirkung des Verkäufers bei der Finanzierung (Eintragung einer Grundschuld) des
Käufers
Q:
Bauvorlagen sind Unterlagen, die einem Bauantrag beigefügt werden müssen, um das Bau- vorhaben genau darzustellen. Welche sind das in der Regel?
A:

Üblicherweise sind dies:
• Übersichtsplan (Maßstab 1:2000)
• Lageplan (Maßstab 1:500)
• Bauzeichnungen, Schnitten und Ansichten (Maßstab 1:100)
• Nachweis der Standsicherheit
• Nachweis der Einhaltung der Energieeinsparverordnung
• Angaben zum Schallschutz
• Darstellung zur Grundstücksentwässerung
• Berechnung des umbauten Raums
• Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
Q:
Erklären Sie die Begriffe Auflassung, Auflassungsvormerkung und Rückauflassung.
A:
Auflassungsvormerkung:
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Grundstückserwerbers auf Übertra- gung des Eigentums am Grundstück. Sie ist üblich, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vollziehen lässt. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und Zug um Zug mit der Eigentumsum- schreibung wieder gelöscht. Werden später Belastungen, Lasten oder Beschränkungen im Rang nach der Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Verkäufer betreffen, z.B. ein Zwangsversteigerungs- oder ein Insolvenzvermerk, entfalten sie keine Wirksamkeit mehr und müssen wieder gelöscht werden. (4 Punkte)
Auflassung:
Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentums- wechsel beim Grundstückskauf. Die Auflassung muss zusätzlich zum Kaufvertrag erfolgen und von beiden Vertragsseiten bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar erklärt wer- den. Die Vertragsparteien können sich auch vertreten lassen. Anschließend wird der Eigen- tümerwechsel im Grundbuch eingetragen. Beim Immobilienkaufvertrag wird die Auflassung in der Regel bereits in der Kaufvertragsurkunde erklärt. Existiert das Kaufgrundstück noch nicht als handelbares Gut, weil es erst Vermessen werden muss, kann die Auflassung erst dann erklärt werden, wenn das Grundstück als Rechtsobjekt entstanden ist. (4 Punkte)
Rückauflassung:
Eine Rückauflassungsvormerkung sichert den Anspruch eines Verkäufers einer Immobilie auf Rückübertragung des Eigentums (Eigentumsvormerkung). Sie wird in der Regel als Si- cherungsinstrument des Verkäufers verwendet. Für den Fall, dass der Käufer bestimmte vertraglich vereinbarte Bedingungen nicht erfüllt (Beispiel Bebauung eines Grundstücks in- nerhalb einer bestimmten Zeit), kann der Rückerwerb der verkauften Immobilie durch den Verkäufer von Interesse sein. Die Rückerwerbsmöglichkeit kann im Grundbuch durch eine Rückauflassungsvormerkung abgesichert werden.
Probleme kann die Rückauflassungsvormerkung bereiten, wenn dadurch eine Finanzierung des Kaufpreises blockiert wird. Gemeinden, die sich z.B. im Rahmen von Einheimischenmo- dellen den Rückkauf vorbehalten, sichern in solchen Fällen einen Rangrücktritt zu. Bei Ei- gentumsübertragungen von Immobilien an künftige Erben wird nicht selten eine Rückauflas-sungsvormerkung eingetragen. Dadurch soll erreicht werden, dass eine weitere Verfügung des Erben während der Lebenszeit des Erblassers über das Grundstück blockiert wird.
Q:
Die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages führt nicht unmittelbar dazu, dass der Käufer gleich Eigentümer des erworbenen Grundstücks wird. In einigen Fällen ist die Wirk- samkeit des Vertrages von Zustimmungen bzw. Genehmigungen abhängig. Nennen Sie hier- für vier Beispiele.
A:
1. Zustimmen muss dem Vertrag ein Ehegatte, wenn nur der andere im Grundbuch als Ei- gentümer eingetragen ist und gesetzlicher Güterstand vorliegt. Ausnahme, wenn der Verkäu- fer nicht über sein wesentliches Vermögen verfügt (§1365 BGB). (2 Punkte)
2. Wenn einer der Mitwirkenden am Vertrag noch nicht volljährig ist, muss der Vertrag durch das Familien- oder Vormundschaftsgericht genehmigt werden (§1643, 1821 BGB). (2 Punk- te)
3. Beim Verkauf von Wohnungseigentum ist es möglich, dass der Verwalter der Anlage dem Kaufvertrag im Namen der Eigentümergemeinschaft zustimmen muss (§ 12 WEG). (2 Punk- te)
4. Wird ein noch zu vermessender Grundstücksanteil verkauft, der im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, ist es möglich, dass die Genehmigung der Gemeinde zur Teilung des Grundstücks erforderlich ist (§ 19 BauGB). (2 Punkte)
5. Wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt ist eine Veränderungssperre einge- treten, die alle das Gebiet verändernden Vorhaben- und Rechtsvorgänge genehmigungsab-hängig machen.
Q:
Wodurch erlangt der Inhalt des Vorhaben- und Erschließungsplans planungsrechtliche Rechtskraft? ( Situationsaufgabe)
A:
Die Gemeinde beschließt auf der Grundlage eines solchen Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP) und einem mit dem Investor abgeschlossenen Durchführungsvertrag mit Hilfe einer Satzung den „vorhabenbezogenen Bebauungsplan“. Dieser erlangt als solche Rechtskraft.
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Q:
Wann kann die Gemeinde einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufheben und welche
Ansprüche können vom Vorhabenträger daraus abgeleitet werden? ( Situationsaufgabe)
A:
Wenn der Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist vom Vorhabenträger durchgeführt wird, kann die Gemeinde den „vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufheben“. Der Vorhabenträger kann keine Ansprüche gegen die Gemeinde geltend machen.
Q:
Neben der dem Maß der baulichen Nutzung wird in Bebauungsplänen auch die Bauweise festgesetzt. Dabei wird unterschieden zwischen einer offenen und geschlossenen Bauweise. Erklären Sie den Unterschied.
A:
Die offene Bauweise ist dadurch gekennzeichnet, dass bei den Gebäuden seitliche Grenzabstände einzuhalten sind. Zur offenen Bauweise zählen neben Einzel- und Doppelhäuser auch Hausgruppen bis maximal 50 m Länge. Garagen und Stellplätze können dabei in der Regel an die Grenze gebaut werden. Die geschlossene Bauweise kennt keine seitlichen Grenzabstände. Die Häuser werden zusammengebaut. Die Grenzwände sind als „Brandwände“ bzw. „Gebäudeabschlusswände“ zu errichten. Besondere Formen der geschlossenen Bauweise sind die Blockbebauung und die Kettenbauweise, bei der jeweils Einzelhäuser und Garagen wie an einer Kette aneinandergebaut sind.
Q:
Welche schuldrechtlichen Vereinbarungen werden im Grundstückskaufvertrag geregelt. Nennen Sie mindestens 10 Punkte.
A:
Der Grundstückskaufvertrag ist ein Verpflichtungsgeschäft und enthält Regelungen über folgende schuldrechtlichen Vereinbarungen:
• Kaufpreisfälligkeiten,
• Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung,
• Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung bei Nichtzahlung des Kaufpreises,
• Auflassungsvormerkung,
• Besitzübergang
• Mängelhaftung des Verkäufers (wird meist vertraglich ausgeschlossen),
• Zusicherung von Eigenschaften,
• etwaige Übernahme von Lasten oder Grundpfandrechten,
• Tragung der Erwerbsnebenkosten,
• Provisionsklausel,
• Mitwirkung des Verkäufers bei einer etwa erforderlichen Grundpfandrechtsbestellung zur Finanzierung sowie
• etwaige Rücktrittsvorbehalte.
Q:
Welche Vertragsform hat ein Vorhaben- und Erschließungsplan? (Situationsaufgabe)
A:
Der Vorhaben- und Erschließungsplan verbindet verschiedene Vertragsformen miteinander, nämlich den Vertrag zur Sicherung der Durchführung einer städtebaulichen Planung, sowie einen Erschließungsvertrag und gegebenenfalls den Folgekostenvertrag. Er ist eine Kombination von Baurecht und Erschließungsrecht.
Q:
Welche Prinzipien gelten im Maklergeschäft? Stellen Sie diese und die Auswirkungen bzw. Risikopotentiale dar.
A:
Erfolgsprinzip:
Welche Prinzipien gelten im Maklergeschäft? Stellen Sie diese und die Auswirkungen bzw. Risikopotentiale dar. (10 Punkte)
 Das Erfolgsprinzip besagt, dass zugunsten des Maklers nur dann ein Provisionsanspruch entsteht, wenn durch seine Maklertätigkeit ein Vertrag wirksam zustande kommt. Gelingt dies dem Makler nicht, hat er keinen Anspruch auf Vergütung oder Aufwendungsersatz. Abgemildert werden können die Auswirkungen dieses Prinzips dadurch, dass mit dem Auftraggeber ausdrücklich ein Aufwendungsersatz für den Nichterfolgsfall vereinbart wird.
Das Erfolgsprinzip gilt auch bei Vereinbarung von Alleinaufträgen und ist jedenfalls im Rahmen von Vertragsformularen nicht abdingbar. Die Wirkungsweise des Erfolgsprinzips führt dazu, dass der Makler
aus eigenem Interesse nur Aufträge zu Angebotsbedingungen übernehmen sollte, die am Markt auch durchsetzbar sind.
Wenn der Angebotspreis während der Vertragslaufzeit nicht erzielt werden kann, sind folgende Gründe denkbar:
- falsche Einschätzung des Gegenwartsmarktes
- falsche Einschätzung der Marktentwicklung
- ungenügende Auftragsbearbeitung
- zur kurze Laufzeit des Maklervertrages
Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers:
Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers besagt, dass der Auftraggeber nicht verpflichtet ist einen vom Makler vermittelten Mieter oder Käufer zu akzeptieren. Der Makler hat keinen Rechtsanspruch auf Abnahme seiner Leistung durch den Auftraggeber.
Das daraus resultierende Risiko wird als Nichterfolgsrisiko bezeichnet und kann folgende Ursachen haben:
- Der Auftraggeber gibt seine Verkaufsabsicht auf
- Der Auftraggeber verhandelt nicht mit den Interessenten des Maklers
- Der Auftraggeber verlangt einen höheren Preis
- Der Auftraggeber schaltet mehrere Makler ein usw.
Rechtsgrundlagen der Entscheidungsfreiheit: Dem Fehlen der Pflicht zur Abnahme der Maklerleistung durch den Auftraggeber entspricht dem Fehlen einer Tätigkeitspflicht des Maklers. Der Makler kann jedoch, für den Fall einer Tätigkeit, Aufwendungsersatz vereinbaren. Der Aufwendungsersatz bezieht sich auf die Auftragsbearbeitungskosten, daraus resultiert kein Deckungsbeitrag.
Prinzip der gegenseitigen Unabhängigkeit:
Dieses Prinzip besagt, das der Makler durch seine Drittstellung definiert wird. Der Verlust dieser Drittstellung kann durch folgende Verflechtungen oder Bindungen entstehen:
- Wirtschaftliche Verflechtung (z.B. Kapitalbeteiligung des Maklers an einer Bauträger GmbH und umgekehrt in Bezug auf Bauträgerobjekte)
- Rechtliche Verflechtung (Makler ist Geschäftsführer der Bauträger GmbH und umgekehrt)
- Vertragliche Bindung (Makler ist ausschließlicher Vertriebspartner eines Bauträgers = Handelsvertreter)
Neutralitätsprinzip:
Dieses Prinzip gilt nur bei einer Doppelmaklertätigkeit. Der Makler darf bei der Vermittlung oder Beratung keine Parteiinteressen vertreten und muss neutral vermitteln. Die Folgen hieraus sind:
- Vermittlungsbeschränkung
- Beratungsbeschränkung
- Verminderte Erfolgswahrscheinlichkeit
- Zusätzliches Provisionsrisiko
Prinzip der Interessenidentität:
Gemeinsames Ziel von Auftragnehmer und Makler ist der Objektverkauf zu bestmöglichen Bedingungen. Die Zusammenarbeit von Auftraggeber und Makler muss so koordiniert werden, dass der Objektverkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit möglich wird. Beitrag des Auftraggebers  ein marktrealistischer Objektpreis, Beitrag des Maklers  eine hohe Intensität der Auftragsbearbeitung. Die Grundlage hierfür ist der „Qualifizierte Alleinauftrag“.
Q:
Situation:
Sie sind Inhaber eines Immobilienbüros in Freiburg. Durch ihre Vermittlung soll ein Kaufvertrag über eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung in der Eisenbahnstraße abgeschlossen werden.
Aufgabe:
1. Bei welcher Stelle und weshalb wird der Vertrag beurkundet und welche Hauptpflichten aus dem Grundstückskaufvertrag entstehen für Käufer und Verkäufer?
A:
Der Vertrag muss bei einem Notar beurkundet werden, da nach §311b BGB Verträge über Grundstücke der notariellen Beurkundung bedürfen. Der Verkäufer verpflichtet sich das Eigentum am Grundstück Lastenfrei (sofern Lasten nicht ausdrücklich übernommen werden) auf den Käufer zu übertragen § 433 (1) BGB. Der Käufer verpflichtet sich den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen und das Grundstück zu übernehmen § 433 (2) BGB.
Q:
Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer und was ist deren allgemeine Bemessungsgrundlage und speziell die Bemessungsgrundlage beim Kauf von einer Immobilie? Was gehört beim Grundstückskaufvertrag nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer? (Situationsaufgabe)
A:
Die Bemessungsgrundlage ist im Allgemeinen der Wert der Gegenleistung. Er besteht beim Kaufvertrag aus dem Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Soweit im mit dem Kaufpreis Gegenleistungen abgegolten wird, die nicht in einem Grundstück oder wesentlichen Bestandteil eines Grundstücks bestehen – z. B. Zubehör oder sonstige bewegliche Gegenstände, Anteil an einer Instandhaltungsrücklage, ist dieser Teil vom Wert der Gegenleistung abzuziehen. Daraus errechnet sich die Grunderwerbssteuer mit 3,5 % (Bayern und Sachsen) und z.B. in Berlin mit 6,5 %.
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