Immobilienfinanzierung an der IUBH Internationale Hochschule

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Aufbau eines Basiskonzept des Immobilienratings

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Welche Parameter sind bei der Strukturierung und Vereinbarung eines Darlehens zu beachten, sodass dieses optimal auf den Finanzbedarf und die Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers ausgerichtet werden kann?

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Woraus entsteht grundsätzlich der Bedarf an Immobilienfinanzierungen?
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Charakterisieren Sie Private Equity.

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Unterscheiden Sie Wandel- und Optionsanleihe.

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Formel Debt Cover Ratio

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Was ist ein Genussrecht bzw. ein Genussschein?
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Was beinhaltet die Zwangsvollstreckung von Grundstücken?
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Was versteht man unter einer stillen Beteiligung?

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Immobilienfinanzierung

Aufbau eines Basiskonzept des Immobilienratings
In der Umsetzung eines einheitlichen Rating-Systems ist es unabdingbar, die Ordnung von Risikoträgern und Risiko-Eigenschaften zueinander hierarchisch zu strukturieren. Dies geschieht unter Anwendung des Top-Down-Ansatzes. D.h., ausgehend von der obersten Ebene von Risikoträgern und deren zugehörigen Risiko-Eigenschaften werden die nachfolgenden Ebenen abgeleitet. Die erste hierarchische Ebene stellt das Immobilien- Rating dar, welches durch die Dimensionen Corporate-Rating und Objekt-Rating charakterisiert wird. Das Ergebnis des jeweiligen Corporate- oder Objekt-Ratings ergibt sich in der zweiten Ebene durch die Gewichtung der jeweiligen Hard- und Softfact-Ratings. Die Bewertung der einzelnen Kennzahlen und Scores stellt die dritte Ebene der Hierarchie im Immobilien-Rating dar.
Innerhalb dieses Systems sind jeweils alle Hierarchieebenen zu analysieren. D[Dies wird durch einen entsprechenden Workflow gewährleistet, welcher den Rating-Analysten automatisiert durch die Ebenen führt

Immobilienfinanzierung

Welche Parameter sind bei der Strukturierung und Vereinbarung eines Darlehens zu beachten, sodass dieses optimal auf den Finanzbedarf und die Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers ausgerichtet werden kann?
Ein Darlehensvertrag stellt zunächst einmal die Verpflichtung des Darlehensgebers gegenüber dem Darlehensnehmer dar, einen bestimmten Darlehensbetrag zur Verfügung zu stellen. Gleichzeitig besteht die Verpflichtung des Darlehensnehmers zu Zinszahlung, Tilgung, Sicherheitenstellung und bestimmten Verhaltensweisen. Zahlreiche Parameter eines Darlehens können in der Darlehensvereinbarung mit der Bank gestaltet werden. Daraus ergeben sich unterschiedliche Wirkungen auf Liquidität, Wirtschaftlichkeit und Risiko der Investition bzw. Finanzierung.
Dies umfasst u. a. Absprachen zu:
• Zinsen (Höhe, Zahlungstermine, Festschreibung über eine bestimmte Laufzeit, Zinsbestimmung in anderen Fällen über Referenzgrößen, Zinsgrenzen wie Cap, Floor, Collar);
• Tilgungsplan (Beginn der Tilgung, Höhe der Tilgung, Möglichkeiten einer Tilgungsaussetzung, Sondertilgungen);
• Zusatzgebühren (Immobilienbewertung, Kontoführung, Serviceleistungen);
• Behandlung von immobilienspezifischen Risiken (Wertänderung der Sicherheiten, Beteiligung an Gewinnen und Verlusten z. B. durch Sondervergütungen oder Zahlungsaufschub);
• Sicherheiten und Haftung, Garantien und evtl. Nebenabsprachen.

Immobilienfinanzierung

Woraus entsteht grundsätzlich der Bedarf an Immobilienfinanzierungen?
Die Wahl bestimmter Immobilienfinanzierungen lässt sich im Wesentlichen mit zwei Argumenten begründen. Zum einen muss fallweise ein mehr oder weniger hoher Anteil der Gesamtinvestition mit externen Mitteln abgedeckt werden, sofern im Bereich des Investors die liquiden Mittel dafür nicht ausreichend sind. Zum anderen kann eine zinsgünstige Fremdfinanzierung durch Nutzung des Leverage-Effektes auch einfach wirtschaftlich sein, sodass anteilig bewusst auf den Einsatz des grundsätzlich vorhandenen Eigenkapitals verzichtet werden soll.

Immobilienfinanzierung

Charakterisieren Sie Private Equity.
Der Begriff Private Equity beinhaltet die Eigenkapitalbeteiligung an nicht börsennotierten Unternehmen. Dabei kommt es auch zu einer wachsenden Bedeutung von Private Equity auf dem Immobilien-Finanzierungsmarkt. Das Ziel einer Private-Equity-Beteiligung ist es, den Wert der Beteiligung zu steigern bzw. durch deren laufende Erträge zu profitieren. Meist ist die Beteiligung nur temporär und wird mittelfristig wieder aufgelöst.
Die wesentlichen Merkmale von Private Equity sind:
• Der PE-Investor geht keinen erstrangigen Rückzahlungsanspruch bzw. keinen Anspruch auf eine feste Zinszahlung ein.
• Der PE-Investor partizipiert an Cashflows (aus Mieterlösen) und Wertsteigerungen (potenzielle Verkaufserlöse) der Immobilie bzw. des Unternehmens.
• Der PE-Investor verzichtet auf die Stellung von Sicherheiten.
• Das PE-Investment beinhaltet ein relativ hohes Risiko (z. B. auch Projektentwicklungen), aber auch hohe Renditen.
• Es bestehen Mitbestimmungs- und Kontrollrechte des PE-Investors.
• Der Anlagehorizont ist mittelfristig (meist ca. 3–7 Jahre). Danach erfolgt eine Veräußerung oder Auflösung der Beteiligung.
Die Finanzierungsstruktur umfasst somit eine Unternehmensbeteiligung (Beteiligung an der Immobiliengesellschaft).

Immobilienfinanzierung

Unterscheiden Sie Wandel- und Optionsanleihe.
Options- und Wandelanleihen sind spezifische Anleihen (bzw. gleichzeitig Schuldverschreibungen), bei denen für den Kapitalgeber die Möglichkeit der Teilhabe am Unternehmenserfolg als Anteilseigner bzw. Eigenkapitalgeber besteht. Durch die zusätzlichen Optionen (Recht zum Kauf einer Aktie zu einem bestimmten Preis) bzw. das Umtauschrecht (Umtausch/Wandel der Anleihe in Aktienkapital) sind günstigere Kapitalkosten als bei reinen Fremdfinanzierungen erzielbar. Die zeitliche und betragsmäßige Entstehung von zusätzlichem Eigenkapital ist jedoch unsicher. Typischerweise sind die Laufzeiten im langfristigen Bereich anzusiedeln, da die Performance der Immobilien-Unternehmung auch erst im Zeitablauf steigt und sich die Wandlungs- und Optionsrechte erst damit für den Investor lohnen.
Optionsanleihen mit Optionsschein (Cum Warrant) verbriefen einen Zinsanspruch während der Laufzeit der Anleihe neben dem Anspruch auf Tilgung am Ende der Laufzeit. Zusätzlich wird das Recht gehandelt, künftig einen Anteil der Gesellschaft erwerben zu können (Recht auf Bezug von Aktien). Dies erfolgt zu einem heute vereinbarten Preis, unter bestimmten Bedingungen und einer festgelegten Frist innerhalb der die Option ausgeübt werden darf. Vorteil ist die Flexibilität dieser Finanzierung für den Kapitalgeber, da die Option (Warrant) getrennt von der Anleihe (ex Warrant) handelbar ist. Die höhere Flexibilität des Kapitalgebers wirkt über günstigere Kapitalkosten auch auf den Kapitalnehmer.
Auch bei einer Wandelanleihe besteht für den Anleiheninhaber die Möglichkeit, innerhalb einer vorher festgelegten Frist zu einer ebenfalls zuvor definierten Wandlungsquote die Rückzahlungsansprüche seiner Anleihen in Gesellschaftsanteile (meist Aktien), also Eigenkapital zu wechseln – der Fremdkapitalgeber wird somit zum Eigenkapitalgeber und die Immobiliengesellschaft tauscht Fremd- in Eigenkapital. Dadurch kann der Kapitalgeber am Gewinn und der Wertentwicklung des Unternehmens teilnehmen.

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Formel Debt Cover Ratio
Cashflow Bewirtschaftung / Zinsen und Tilgung

Kapitaldienstfähigkeit

Immobilienfinanzierung

Was ist ein Genussrecht bzw. ein Genussschein?
Genussrechte sind eine heute verstärkt genutzte Form der Beteiligungsfinanzierung und können vom schuldscheinähnlichen bis hin zum aktienähnlichen Papier ausgestaltet werden. Charakteristisch ist die große Flexibilität der Ausgestaltung und des Einsatzes der Finanzierung. Aufgrund der großen Vielfalt an Gestaltungsformen wird der Genussschein als wesentliches Instrument der mezzaninen Finanzierung gesehen.
Grundsätzlich kann jede Art von Vermögensrechten an der Gesellschaft, wie Unternehmensgewinne oder Restwertgewinne (= Liquidationserlös – Buchwert), verbrieft werden. Aber auch hinsichtlich der Rechtsform des Emittenten und der Laufzeit (befristet/unbefristet) besteht hohe Flexibilität. Zur Einordnung als Genussschein wird allerdings eine Laufzeit von mindestens fünf Jahren vorausgesetzt. Geeignet sind Genussscheinfinanzierungen deshalb eher für langfristige und große Platzierungen auf dem Kapitalmarkt.
Der Emittent (z. B. ein Immobilienunternehmen) kann nach seinen individuellen Zielen und den erwarteten Zahlungsströmen die Verbriefung als Genussschein gestalten. Beispielsweise kann eine Projektentwicklung mit anschließender Vermietung und einem Weiterverkauf in acht Jahren am besten so finanziert werden, dass bis zur Fertigstellung keine Kapitalvergütungen (Zinsen, Gewinnausschüttungen) gezahlt werden, in der Vermietungsphase laufende Zahlungen in geringer Höhe geleistet werden und nach der Veräußerung des Objektes ein größerer Gewinn in einer Summe ausgeschüttet wird. Somit entstehen in keiner Phase unnötige Liquiditätsbelastungen.

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Formel Loan to Value II
Kreditsumme / Beleihungswert

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Umsatzrentabilität
Cashflow Bewirtschaftung / Einzahlung Bewirtschaftung

Renditekennzahl

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Formel Verschuldungsgrad
Kreditsumme / EK

Finanzierungskennzahl

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Was beinhaltet die Zwangsvollstreckung von Grundstücken?
Bei der Zwangsversteigerung von Immobilien handelt es sich um eine Zwangsvollstreckung von Amts wegen, die um den eigentlichen Pfändungsakt gekürzt wurde. Der Inhaber eines Pfandrechts kann in der Regel sein Recht ohne Einschaltung einer behördlichen Vollstreckungsinstanz durchsetzen. Handelt es sich hingegen um ein Grundpfandrecht, muss der Gläubiger über den Rechtsweg der Zwangsvollstreckung seine Rechte aus dem Grundstück und den darauf befindlichen Gegenständen befriedigen. Dies geschieht nicht zuletzt aus dem Grund, weil komplizierte Rangfolgen bestehen und nicht selten öffentliche Ansprüche bzw. Eigentumsvorbehalte auf den Grundstücken lasten. Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind neben den Grundstücken Berechtigungen, wie z. B. Wohnungs- und Teileigentum, Erbbaurechte, Wohnungs- und Teilerbbaurechte sowie Bruchteile eines Grundstücks oder einer Berechtigung. Als Verfahrensbeteiligte werden im Gesetz neben Gläubiger und Schuldner diejenigen benannt, für die zum Zeitpunkt der Eintragung der Vollstreckung ein Recht im Grundbuch eingetragen ist. Wesentliche Schritte sind Beschlagnahme, ggf. Zwangsverwaltung, Wertfestsetzung, Versteigerungstermin mit Zuschlag und Verteilungsverfahren.

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Was versteht man unter einer stillen Beteiligung?
Die typische stille Beteiligung bzw. Gesellschaft ist eine Sonderform einer Gesellschaft, bei der sich eine Person (auch eine juristische Person oder andere Gesellschaften) als stiller Gesellschafter derart am Unternehmen eines Unternehmers beteiligt, dass die Einlage gegen einen Anteil am Gewinn in das Vermögen des Unternehmens übergeht. Die Einlage des stillen Gesellschafters kann in Geld-, Sach-, Dienstleistungen und Ähnlichem bestehen. Ein Gesellschaftsvermögen entsteht nicht. Der stille Gesellschafter wird durch die Beteiligung nicht zum Kaufmann; der Inhaber muss aber Kaufmann sein und wird aus den mit Dritten abgeschlossenen Geschäften alleinberechtigt und verpflichtet. Die stille Gesellschaft ist als solche keine Handelsgesellschaft, sondern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).
Dagegen besitzt ein atypischer stiller Gesellschafter weitergehende Eigentümerrechte der unternehmerischen Mitsprache und Kontrolle. Die Stellung als Mitunternehmer wird neben der Mitunternehmerinitiative auch durch das Tragen von unternehmerischem Risiko als Resultat der Verlust- und Substanzbeteiligung begründet. Die Haftung im Schadens- und Insolvenzfall ist vertragsabhängig.

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