Immobilienbewertung an der IUBH Internationale Hochschule

Karteikarten und Zusammenfassungen für Immobilienbewertung an der IUBH Internationale Hochschule

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Immobilien sind hinsichtlich bestimmter Charakteristika von anderen Anlageprodukten (wie z.b. Aktien) verschieden, wie beispielsweise ...

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Dem Bewerter stellen sich von Anfang an viele Fragen, mit denen er sich im Rahmen seiner Sachverständigentätigkeit intensiv befassen muss. 
Ist die Immobilie ihren Preis wert?

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Vorrangiges und übergeordnetes Ziel einer Immobilienbewertung 

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Verkehrswert gesetzliche Definition § 194 BauGB

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Verkehrswert 

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Was macht die Immobilienbewertung besonders?

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Beleihungswert gesetzliche Definition § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz

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Beleihungswert 

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Versicherungswert gesetzliche Definition § 88 Versicherungsvertragsgesetz

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Versicherungswert 

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Einheitswert (steuerlicher Bedarfswert) gesetzliche Definition § 9 Abs. 2 Bewertungsgesetz

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Einheitswert (steuerlicher Bedarfswert / gemeiner Wert)

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Immobilienbewertung

Immobilien sind hinsichtlich bestimmter Charakteristika von anderen Anlageprodukten (wie z.b. Aktien) verschieden, wie beispielsweise ...
  • Ihrer hohen Transaktionskosten (viel höhere Erwerbsnebenkosten als bei Aktien)
  • Ihrer Immobilität (Standortgebundenheit)
  • Ihrer Heterogenität 
  • Der geringen Markttransparenz

-> Bewertung einer Immobilie erfordert sehr viel Sachverstand und Marktkenntnis 

Immobilienbewertung

Dem Bewerter stellen sich von Anfang an viele Fragen, mit denen er sich im Rahmen seiner Sachverständigentätigkeit intensiv befassen muss. 
Ist die Immobilie ihren Preis wert?
  • Durch Standortgebundenheit spielt sie Lage große Rolle. Wie wird sie eingewertet?
  • Es gibt kein in Größe oder Zustand vergleichbares Gebäude in unmittelbarer Nähe. Wie kann trotzdem ein neutraler Wert kalkuliert werden?
  • Das Gebäude auf dem Grundstück ist schon etwas älter. Wie wird der Wertverfall über die Jahre berücksichtigt?
  • Das Gebäude könnte auch abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden, der selbst genutzt oder vermietet werden kann. Wie finden die Nutzungen Einfluss in die Bewertung?
  • Aufgrund des aktuell sehr vitalen Marktgeschehens kann sich der Marktwert schnell verändern. Kann die aktuelle Marktdynamik berücksichtigt werden?

Immobilienbewertung

Vorrangiges und übergeordnetes Ziel einer Immobilienbewertung 
Ermittlung des Marktwerts bzw. Verkehrswertes eines bebauten oder unbebauten Grundstücks 

Immobilienbewertung

Verkehrswert gesetzliche Definition § 194 BauGB
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“

Immobilienbewertung

Verkehrswert 
Gesetzliche Anforderungen (teils fiktive Annahmen):
  • Bewertung erfolgt stichtagsbezogen
  • Verkehrswert ist eine zeitbezogene Größe
  • Bewertung allein nach objektiven Merkmalen
  • Jegliche subjektive Meinung ausblenden 
  • Ignorieren von (ungerechtfertigten) Marktüberhitzungstendenzen
  • Annahme eines gewöhnlichen Geschäftsverkehrs (kein Zugzwang, keine emotionale Verbindung zur Immobilie, keine Notverkäufe - diese wirken nur auf den Preis, nicht auf den Wert)
Was sind die objektiven Merkmale?:
  • Tatsächliche und rechtliche Eigenschaften eines Grundstücks
  • Lage und Zustand des Grundstücks
  • Angebot und Nachfrage am Markt, Kaufkraft der Region
-> zum jeweiligen Zeitpunkt der Wertermittlung 

Immobilienbewertung

Was macht die Immobilienbewertung besonders?
  • Bewertung ist komplex und erfordert Marktkenntnis und Sachverstand, da die Informationsbeschaffung langwierig und schwierig ist
  • Angebotspreise von Immobilienportalen sind für eine fundierte Immobilienbewertung nicht hinreichend
  • Immobilien unterscheiden sich hinsichtlich bestimmter Charakteristiken von anderen Anlageprodukten
  • Bewertung basiert auf Zahlen und Daten und einer tiefergehende Kenntnis aktueller Marktgegebenheiten
  • Sie ist eine kaufmännische/finanzwirtschaftliche Aufgabe mit interdisziplinärer Orientierung (z.B. Feststellung eines Instandhaltungsrückstaus oder Identifikation von Baumängeln)
-> wird daher oft von Architekten und Ingenieuren angeboten 

Immobilienbewertung

Beleihungswert gesetzliche Definition § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz
„Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.“

Immobilienbewertung

Beleihungswert 
  • Die Anforderungen an Verkehrswert und den Beleihungswert sind grundsätzlich ähnlich, aber nicht identisch -> Generell bestehen weitere Anforderungen an den Beleihungswert
  • Der Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen (Übersicherung ausgeschlossen)
  • Anwendungsfall: Finanzierungsvorgänge / Darlehensvergabe bei Kreditinstituten
  • Ziel: gutachterliche Aussage zur Beleihungsgrenze, d.h. dem rechnerisch möglichen und von der Bank akzeptierten Belastungs-/Verschuldungsgrenze des Grundstücks 
  • Die Beleihungsgrenzen unterscheiden sich nach Bankart:
-> 60% des Beleihungswertes bei Beleihung durch Pfandbriefbanken
-> bis zu 80% oder 90% des Beleihungswertes bei Beleihung durch normale Geschäftsbanken

Immobilienbewertung

Versicherungswert gesetzliche Definition § 88 Versicherungsvertragsgesetz
„Soweit nichts anderes vereinbart ist, gilt als Versicherungswert, wenn sich die Versicherung auf eine Sache oder einen Inbegriff von Sachen bezieht, der Betrag, den der Versicherungsnehmer zur Zeit des Eintrittes des Versicherungsfalles für die Wiederbeschaffung oder Wiederherstellung der versicherten Sache in neuwertigem Zustand unter Abzug des sich aus dem Unterschied zwischen alt und neu ergebenden Minderwertes aufzuwenden hat“

Immobilienbewertung

Versicherungswert 
  • Nur Ermittlung des Gebäudewertes (Grundstück ist „unzerstörbar“)
  • Versicherungswert differenzierbar entsprechend des Leistungsumfanges:
  • -> Neuwertversicherung: Versicherungssumme ist ortsüblicher Neuwert (wird regelmäßig an Baukosten angepasst)
  • -> Gleitende Neuwertversicherung: Versicherungssumme passt sich automatisch den Wertverhältnissen an, Unterversicherung möglich 
  • -> Zeitwertversicherung, Versicherung zum gemeinen Wert 

Immobilienbewertung

Einheitswert (steuerlicher Bedarfswert) gesetzliche Definition § 9 Abs. 2 Bewertungsgesetz
„Der gemeine Wert (Einheitswert) wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.“

Immobilienbewertung

Einheitswert (steuerlicher Bedarfswert / gemeiner Wert)
  • Ähnlich zur Definition des Verkehrswerts
  • Methodischer Unterschied: Bewertungsstichtag fiktiv 1.1.1964, in den neuen Bundesländern 1.1.1935 (da keine Einheitswerte aus 1964 vorhanden)
  • Massenbewertungsverfahren, vereinfacht gegenüber den Methoden in Individualgutachten 

  • Bedeutung: noch Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer, BVerfG hat bereits Verfassungswidrigkeit festgestellt, die im Wesentlichen mit Wertverzerrungen und Ungleichbehandlungen aufgrund des Bewertungsstichtags 1964 begründet wird -> derzeit noch keine Nachfolgeregelung beschlossen
  • Bei der Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer würde der Einheitswert bereits 1996 gekippt (nun Bedarfsbewertungen des steuerlichen Grundbesitzwertes)
  • Vermögenssteuer wird seit 1997 nicht mehr erhoben (würde auch auf dem Einheitswert aufbauen)

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