Immobilien und Portfoliocontrolling an der IUBH Internationale Hochschule

Karteikarten und Zusammenfassungen für Immobilien und Portfoliocontrolling an der IUBH Internationale Hochschule

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Nennen Sie häufige Problemfelder im klassischen Immobilienmanagement.

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Ziele des Vermieters? Zu welchen Problem führt das?

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Welche Ziele haben Eigennutzer? Welche Probleme führen diese zu ungünstigem Ereignis?

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Auswirkungen von zu hohen Bewirtschaftungskosten

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Ansatzpunkte bei Planung und Implementierung Immobiliencontrolling

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Warum ist eine Einzelimmobilie grundsätzlich substituierbar? Welche Alternativen bestehen und sind bei Entscheidungen zu berücksichtigen?

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Definieren den Begriff „Immobiliencontrolling“ möglichst kompakt in einem Satz und erläutern Sie die Elemente der Definition im Einzelnen.

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Nennen Sie die wesentlichen Anforderungen an Controlling-Instrumente.

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Basismodule des Immobiliencontrollings

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Welche Möglichkeiten gibt es, die Effizienz eines Controlling-Systems durch die Anbindung weiterer immobilienwirtschaftlicher Lösungen über geeignete Schnittstellen zu erhöhen?

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Warum ist eine IT-nahe Entwicklung der Controlling-Konzeption vorteilhaft?

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Wozu dient eine Due Diligence?

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Immobilien und Portfoliocontrolling

Nennen Sie häufige Problemfelder im klassischen Immobilienmanagement.
Keine Lebenszyklusperspektive
Schlechtes Vertragsmanagement
Unzureichende Marktübersicht

Immobilien und Portfoliocontrolling

Ziele des Vermieters? Zu welchen Problem führt das?
Vermieter streben meist eine Ertragsmaximierung an, die durch eine schnelle und dauerhafte Vermietung sowie durch hohe und sichere Mieteinnahmen erreicht werden kann. Werden die Immobilien nicht, zu spät oder an die falschen Mieter vermietet, entstehen dem Eigentümer Ertragseinbußen bzw. Verluste. Während operative Fehler oft schnell und einfach korrigierbar sind, haben strategische Fehler in der Regel weitreichendere Folgen. So führt beispielsweise ein unzureichendes Nutzungskonzept zu einem geringen Mietenniveau, einer hohen Fluktuationsrate oder einem strukturellen Leerstand (kein marktfähiges Angebot).



Immobilien und Portfoliocontrolling

Welche Ziele haben Eigennutzer? Welche Probleme führen diese zu ungünstigem Ereignis?
Bei eigengenutzten Immobilien sind die bedarfsgerechten Eigenschaften einer Immobilie entscheidend. Kann die benötigte Fläche nicht genutzt werden, so entstehen unter Umständen Kosten für eine zusätzlich anzumietende Fremdfläche oder umfangreiche und teure Renovierungen. Zudem kann ein Wertverlust durch mangelhafte bauliche Eigenschaften (z. B. Nutzbarkeit, Zustand) sowie einen schlechten Gesamteindruck entstehen.

Immobilien und Portfoliocontrolling

Auswirkungen von zu hohen Bewirtschaftungskosten
Bei vermieteten Objekten werden zwar sämtliche Betriebs- sowie gegebenenfalls weitere Kosten – sofern möglich – an den Mieter weitergegeben. Dennoch sind fast alle Immobilieneigentümer (un-)mittelbar mit Kostenproblemen konfrontiert. Zu den Situationen, in denen beispielsweise die Bewirtschaftungskosten vollständig vom Eigentümer zu tragen sind, zählen insbesondere die Eigennutzung, der Leerstand sowie die rechtliche oder vertragliche Beschränkung der Umlagemöglichkeit einzelner Kosten auf den Mieter.
Eine mittelbare Belastung des Eigentümers mit Bewirtschaftungskosten resultiert z. B. aus etwaigen Vermietungsproblemen aufgrund zu hoher Bewirtschaftungskosten (Mietausfälle durch Zeitverzug oder eine zu geringe Nettokaltmiete) und der rechtlichen Anfechtung von Umlageforderungen durch die Mieter.
Aus Managementfehlern wie schlechten Nutzungskonzepten oder einer ineffizienten Ressourcenverwendung entstehen somit stets Nachteile für die jeweiligen Eigentümer einer Immobilie.

Immobilien und Portfoliocontrolling

Ansatzpunkte bei Planung und Implementierung Immobiliencontrolling
• eine Verbesserung der Informationsversorgung;
• die Bereitstellung fundierter Instrumente für strategische Kontroll-, Planungs- und Entscheidungsaufgaben auf der Basis von Informationen;
• die Sicherung einer zieladäquaten Anwendung von Instrumenten durch eine entsprechende Managementqualifikation und die Implementierung im EDV-System sowie
• die Sicherung der Wirtschaftlichkeit bei der Einführung von Neuentwicklungen.



Immobilien und Portfoliocontrolling

Warum ist eine Einzelimmobilie grundsätzlich substituierbar? Welche Alternativen bestehen und sind bei Entscheidungen zu berücksichtigen?
Das Immobiliencontrolling setzt grundsätzlich die Realisierung von Eigentümerzielen an die oberste Stelle, wodurch eine einzelne Immobilie sekundär wird. Die Eigentümer benötigen zur Erreichung ihrer Ziele nicht zwingend eine (bestimmte) Immobilie; sie können ihre Ziele in der Regel auch alternativ realisieren. So lassen sich Cashflow-Ziele beispielsweise auch mit anderen Immobilien, mit Aktien oder mit Anleihen erreichen. Die bisherige Selbstnutzung einer im Eigentum befindlichen Immobilie kann insbesondere durch Fremdanmietung, Leasing oder Outsourcing ersetzt werden. Die potenziellen Substitute lassen sich dabei hinsichtlich ihrer typologischen Nähe zur jeweiligen Immobilie in ein anderes Nutzungskonzept eines bestehenden Gebäudes, ein anderes Gebäude auf dem gleichen Grundstück, ein anderes Grundstück oder einen anderen Typ des Wirtschafts- bzw. Konsumguts unterschieden. Das Immobiliencontrolling muss die Einzelimmobilie bei Bewertungen immer an ihren Alternativen messen. Da sich jedoch eine detaillierte Erfassung der real vorhandenen Auswahl als unmöglich erweist, können zumindest Bezüge zu Standardalternativen hergestellt werden. Denkbare Vergleichsparameter sind beispielsweise:
• die mittleren Kapitalmarktrenditen (verschiedene Risikogruppen) im Vergleich zur Rendite einer Immobilie;
• das ortsübliche Mietenniveau gegenüber den Kosten einer eigengenutzten Immobilie;
• die Eigenschaften des bestehenden Altgebäudes im Vergleich zu den Eigenschaften eines neuen Gebäudes auf dem aktuellen Stand der Technik und Energieeffizienz;

Immobilien und Portfoliocontrolling

Definieren den Begriff „Immobiliencontrolling“ möglichst kompakt in einem Satz und erläutern Sie die Elemente der Definition im Einzelnen.
Immobiliencontrolling ist ein ganzheitliches Instrument zur Durchsetzung von Eigentümerzielen, das selbstständig und kontinuierlich bei Immobilien unter Beachtung ihres Umfeldes entsprechende Informations-, Planungs-, Steuerungs- und Kontrollaufgaben definiert und wahrnimmt.
Diese Definition des Immobiliencontrollings beinhaltet im Einzelnen:
• Die Eigentümerinteressen stehen an oberster Stelle.
• Das Immobiliencontrolling arbeitet weitgehend selbstständig und ohne unmittelbare Weisungsgebundenheit.
• Kontinuierliche Arbeit bedeutet, dass einmalige Optimierungsprojekte nicht Kern des Immobiliencontrollings sind, sondern unterstützend durchgeführt werden können.
• Das Immobiliencontrolling widmet sich Einzelobjekten, ohne aber eine Beschränkung hinsichtlich Typ, Größe und Nutzung vorzunehmen.
• Die Beachtung des Umfeldes berücksichtigt alle relevanten Einflüsse und Wechselwirkungen.
• Die Funktionen „Information“, „Planung“, „Steuerung“, „Kontrolle“ drücken das managementorientierte Verständnis des Immobiliencontrollings aus und umfassen ein breites Spektrum an Aufgaben und Funktionen.

Immobilien und Portfoliocontrolling

Nennen Sie die wesentlichen Anforderungen an Controlling-Instrumente.
Controlling-Module müssen …
• … fundierte Ergebnisse liefern,
• flexibel sein,
• eine Langfristbetrachtung unterstützen,
• Informationen bedarfsgerecht liefern, gleichzeitig jedoch eine Informationsflut vermeiden sowie
• effizient sein, d. h. in einem angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis stehen.

Immobilien und Portfoliocontrolling

Basismodule des Immobiliencontrollings
Zu den Basismodulen in den Systemen des Immobiliencontrollings zählen insbesondere:
• Balanced Scorecards zur Integration von Zielen und Daten,
• multidimensionale Kennzahlensysteme zur Informationsaufbereitung,
• Benchmarking zur kontinuierlichen Optimierung von Parametern sowie
• Entscheidungsunterstützungssysteme (z. B. Investitionsrechnung, Risikobewertung) zur Bewertung von Handlungsalternativen.

Immobilien und Portfoliocontrolling

Welche Möglichkeiten gibt es, die Effizienz eines Controlling-Systems durch die Anbindung weiterer immobilienwirtschaftlicher Lösungen über geeignete Schnittstellen zu erhöhen?
Entscheidend für die Effizienz des Controlling-Systems ist die Möglichkeit, Daten direkt in das oder aus dem Controlling-System zu übernehmen und ohne manuelle Eingriffe weiterzuverarbeiten.
Zu vermeiden sind dabei insbesondere:
• zueinander inkompatible Speichermedien und/oder Datentypen (sogenannte Medienbrüche),
• die Notwendigkeit einer manuellen Selektion (z. B. Durcharbeiten von unstrukturierten Texten) und
• die Weitergabe oder Entgegennahme unspezifischer oder nicht benötigter Informationen.
Das moderne, IT-orientierte Immobiliencontrolling zeichnet sich also dadurch aus, dass es den angebundenen Managementinstrumenten qualitativ hochwertige Daten zeitnah und im richtigen Format sowie in einem angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis zur Verfügung stellt.

Immobilien und Portfoliocontrolling

Warum ist eine IT-nahe Entwicklung der Controlling-Konzeption vorteilhaft?
Um die Controlling-Analysen dauerhaft im Unternehmen zu etablieren, ist eine gute software- und datentechnische Integration der Controlling-Tools erforderlich. Die Basisstruktur des Immobiliencontrollings muss somit auf die Verknüpfung von tatsächlich verfügbaren oder mit vertretbarem Aufwand beschaffbaren Daten und den vom Management und weiteren Empfängern tatsächlich benötigten Informationen ausgerichtet sein.

Immobilien und Portfoliocontrolling

Wozu dient eine Due Diligence?
Die Due Diligence („angemessene Sorgfalt“) ist ein Prüfungsverfahren, das ein umfassendes Bild über die Vor- und Nachteile eines Objektes erstellt. Bei der Ausgestaltung dieses Verfahrens steht der vorhandene Informationsbedarf im Vordergrund, weshalb die Primär- und die Sekundärerhebung flexibel miteinander kombiniert und in das Gesamtverfahren integriert werden können.

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