AKF Immomanagement an der IUBH Internationale Hochschule

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Kennzeichnen Sie drei Definitionen für den Begriff „Grundstück“

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Was ist unter einer „Immobilie“ zu verstehen?

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Woraus resultiert letztendlich der Ertrag einer Immobilie?

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Was sind typische Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Immobilie?

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Wie sind die grundsätzlich möglichen Zustände (Entwicklungsstufen) eines Grundstückes?

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In welche Phasen unterteilt sich der Lebenszyklus einer Immobilie?

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Nach welchen wichtigen Kriterien kann der Immobilienmarkt segmentiert werden?

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Systematisieren Sie Immobilien nach ihrer Nutzungsart.

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Welche externen Effekte und Prämissen sollte der Immobilienökonom über die Immobilienbranche im eigentlichen Sinn hinaus beachten?

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Was beinhaltet der § 34c GewO?

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Entstehen aus öffentlichen Vorschriften wie § 34c GewO oder MaBV wirksame Kontrollmechanismen für eine qualifizierte Beratungstätigkeit von Immobilienmakle rn?

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Wie lassen sich Immobilien -Akteure nach ihren Geschäftsfelder n systematisieren?

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Kennzeichnen Sie drei Definitionen für den Begriff „Grundstück“
Je nach Blickwinkel lässt sich der Begriff des Grundstückes im natürlichen, im katastertechnischen oder im rechtlichen Sinne definieren. Grundsätzlich ist unter dem Begriff eines Grundstückes ein bestimmter, abgegrenzter Teil der Erdoberfläche zu verstehen, welcher durch seine Eigenschaften (z.B. Größe, Geometrie, Tragfähigkeit) einen bestimmten Nutzen generiert. Katastertechnisch wird primär der Begriff des Flurstückes verwendet. Flurstücke sind im Kataster über Grenzen und Messpunkte beschrieben. Ein oder mehrere Flurstücke bilden dann ein Grundstück im rechtlichen Sinne, welches einen bestimmten Eigentümer aufweist und im Grundbuch vermerkt ist.

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Was ist unter einer „Immobilie“ zu verstehen?
Umgangssprachlich verbindet man mit dem Begriff „Immobilie“ eine funktional zusammenhängende Einheit von Grundstück, Gebäuden und baulichen Anlagen.

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Woraus resultiert letztendlich der Ertrag einer Immobilie?
Ausgehend von den technischen Ei genschaften von Grundstück und Gebäude wird die Immobilie als eine spezifische Ressource definiert. Von diesem durch Zäune, Wände, Tore oder Türen begrenzten (abgeschlossenen) Raum geht grundsätzlich ein spezifischer Nutzen aus. Dieser kann z.B. bei einer Wiese als Erholungs -oder Weideland relativ überschaubar sein, während eine innerstädtische Ladenfläche sicher höher zu bewerten ist. Dementsprechend kommt es auch zu mehr oder weniger hohen Erträgen aus der jeweiligen Nutzung. Allgemein kann folgende Wirk ungskette definiert werden: Ressource => Nutzung => Ertrag

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Was sind typische Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Immobilie?
Maßgeblich für die jeweilige Nutzenstiftung sind: • Immobilität: Die Standortgebundenheit der Immobilie kann nicht verändert werden und bestimmt bedeutend die Nutzungsmöglichkeiten und den Ertrag. • Heterogenität: Aufgrund der immobilen Eigenschaft sind Unterschiede zwischen zwei Grundstücken zwangsläufig vorbestimmt. Daraus resultiert die Einzigartigkeit der Immobilie. • Langlebigkeit: Immobilien erfordern in der Regel hohe Investitionssummen und rentieren sich vornehmlich über einen bevorzugt längeren Zeitraum.

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Wie sind die grundsätzlich möglichen Zustände (Entwicklungsstufen) eines Grundstückes?
Die ursprüngliche Nutzung des Bodens beinhaltet –sieht man von wirtschaftlich nicht relevanten Freiflächen ab –meist eine landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Verwendung der natürlichen Ressourcen. Werden Flächen später in Prozessen der öffentlichen Bauleitplanung planerisch als B auland geprüft und ist ein positives Ergebnis der Prüfung wahrscheinlich, so spricht man von Bauerwartungsland. Eine abgeschlossene und rechtsgültige Planung führt zum Rohbauland. Die weitere Erschließung mit allen relevanten Medien generiert baureife Grun dstücke. Nach Abschluss der Bebauung erhält man ein bebautes Grundstück.

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In welche Phasen unterteilt sich der Lebenszyklus einer Immobilie?
Der Lebenszyklus einer Immobilie umfasst mehrere, aufeinander aufbauende bzw. aufeinander folgende Entwicklungspha sen. Im Einzelnen kommt es in den Phasen zu folgenden Teilprozessen: • Zuerst findet sich ein unbebautes Grundstück in Form einer Brache, z.B. im Sinne einer Reservefläche oder für geringfügige Nutzung im Sinne einer Land -oder Forstwirtschaft. • Eine dies es Grundstück nutzende Projektentwicklung beinhaltet eine entsprechende Planung und Bebauung, welche technische, rechtliche und wirtschaftliche Aspekte beachtet und eine höherwertige Nutzung erreicht. • Die Nutzungsphase erstreckt sich über einen längeren Zeitraum. Sie kann eine Eigennutzung und/oder eine Vermietung beinhalten. • Marktabhängig oder aufgrund technischer Probleme kann es nach einiger Zeit zu einem vollständigen oder teilweisen Leerstand kommen (technische oder wirtschaftliche Überalterung bzw . temporäre Marktsituation). • Eine Nutzung kann wieder stattfinden, wenn sich die Marktsituation verbessert oder eine qualitativ geringer wertige Nutzung Akzeptanz findet (z.B. ehemalige Handelsfläche nun nur noch als Lager genutzt). • Ein Redevelopment e rmöglicht eine weitere, höherwertige Nutzung. Eine solche Modernisierung (Renovierung, Umbau) kann sich gegebenenfalls mehrfach wiederholen, solange die bauliche Substanz noch vorhanden und wirtschaftlich zu entwickeln ist. • Ein vollständiger Abriss finde t statt, sofern ein Redevelopment nicht mehr wirtschaftlich ist oder bessere Optionen für die Verwendung des Grundstücks gegeben sind. • Zwischenzeitlich kann (nach einem Abriss) wieder ein unbebautes Grundstück vorhanden sein, welches für einen neuen Gebäude -Lebenszyklus bereitsteht. • Einige Phasen, z.B. die Wiedernutzung oder ein Redevelopment, sind nicht zwingend. Andererseits können sich diese Phasen auch mehrfach wiederholen. Je nach wirtschaftlicher oder bautechnischer Situation kann der komplett e Abriss des Gebäudes zu präferieren sein. Der Lebenszyklus eines Gebäudes ist wie folgt zu charakterisieren:

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Nach welchen wichtigen Kriterien kann der Immobilienmarkt segmentiert werden?
Immobilienmärkte können nach verschiedenen Kriterien segmentiert w erden. Beispielsweise lassen sich Nutzungsarten wie Wohnen, Einzelhandel oder Büro zur Unterscheidung entsprechender Teilmärkte nutzen. Auch ist vertragsbezogen in Verkauf (Transaktionsmarkt) und Vermietung (Vermietungsmarkt) zu unterscheiden. Die räumlich e Abgrenzung ist häufig entscheidend, da sich die Marktsituationen lokal, regional und international stark unterscheiden können. Eine Kombination mehrerer Kriterien ist meist sinnvoll, sodass sich beispielsweise das Marktsegment „Bürovermietung Hamburg“ od er „Transaktionsmarkt Logistikflächen Frankfurt“ spezifisch definieren lässt. Aus nachfolgender Grafik sind übliche Kriterien für die Segmentierung des Immobilienmarktes abzuleiten.

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Systematisieren Sie Immobilien nach ihrer Nutzungsart.
Für Immobilien si nd verschiedene Nutzungen möglich, welche sich hinsichtlich bestimmter Unterschiede und Gemeinsamkeiten abgrenzen und systematisieren lassen. Im Detail gibt es keine abschließende, branchenweit einheitliche Gliederung. Ansatzpunkt bilden gesetzliche Regelu ngen wie die Baunutzungsverordnung, statistische Datensammlungen und Marktberichte. Typischerweise werden Wohnimmobilien von Gewerbeimmobilien unterschieden. Eine zusätzliche Gruppe bilden die sogenannten Sonderimmobilien, welche oft bestimmte Merkmale von Wohn -und Gewerbeimmobilien aufweisen (z.B. Heime, Kliniken). Einige Quellen betrachten großflächige und nutzerspezifische Industrieimmobilien als separate Gruppe. Untergruppen resultieren aus den jeweiligen Konstruktionsformen bzw. spezifischen Nutzungen . Zwei Grafiken sind im Folgenden dargestellt.

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Welche externen Effekte und Prämissen sollte der Immobilienökonom über die Immobilienbranche im eigentlichen Sinn hinaus beachten?
Für den immobilienökonomischen Erfolg spielen beispi elhaft folgende Disziplinen eine Rolle: -volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen -Politik und Recht -Stadt -und Raumplanung -Demografie -Umwelteinflüsse -Architektur und Ingenieurwissenschaft -technische Entwicklung -Soziologie -Kultur

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Was beinhaltet der § 34c GewO?
Für die Immobilienwirtschaft resultieren aus der Gewerbeordnung einige Einschränkungen. So verlangt die Gewerbeordnung für bestimmte Berufe bzw. Unternehmen eine Erlaubnis durch die Gewerbebehörde (§ 34c GewO). Im Detail bedeutet dies: • Erlaubnispflicht für Immobilienmakler und Darlehensvermittler sowie Bauträger und Baubetreuer. • Voraussetzung für eine Erteilung sind Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. • Nicht erlaubnispflichtig sind Tätigkeiten der Verwalter, Erschließungs -, Sanierungs -und Entwicklungsträger, Architekten und Generalunternehmer/ -übernehmer.

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Entstehen aus öffentlichen Vorschriften wie § 34c GewO oder MaBV wirksame Kontrollmechanismen für eine qualifizierte Beratungstätigkeit von Immobilienmakle rn?
Von der Ausgrenzung einschlägiger Straftäter einmal abgesehen, ist eine Qualitätssicherung im Endeffekt kaum gegeben –dies ist kritisch zu sehen. Es müssen faktisch keine Qualifikationen für die auszuübende Tätigkeit nachgewiesen werden. Der Kenntniss tand der Akteure ist infolgedessen sehr heterogen. Geschäftspartner sollten die Vertrauenswürdigkeit intensiv prüfen. Hilfreich sind z.B. Ausbildungszeugnisse, Leistungsbilanzen und Referenzen.

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Wie lassen sich Immobilien -Akteure nach ihren Geschäftsfelder n systematisieren?
Zu unterscheiden sind: • Unternehmen mit Immobilien als Kerngeschäft (sogenannte Property Companies), z.B. Bauträger, Wohnungsunternehmen, Gutachter, ... • Unternehmen mit Immobilien als Produktionsfaktor oder Nebengeschäft (sogenannte Non Property -Companies), z.B. Industrieunternehmen, ... • Unternehmen mit angrenzenden Geschäftsfeldern, z.B. Banken, Wirtschaftsprüfer, Unternehmensberater, ...

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