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Lernmaterialien für Immocontrolling an der IU Internationale Hochschule

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Was versteht man unter einseitigen Risikomaßen?
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Häufig wird das immobilienwirtschaftliche Risiko mit einem Ausfallrisiko – d. h. mit einem möglichen Minderertrag bezogen auf den Erwartungswert der Immobilieninvestition – gleichgesetzt. Dieses einseitige Risikomaß bewertet ausschließlich die möglichen negativen Abweichungen von einer Bezugsgröße.
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Was beinhaltet der Value at Risk?
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Anders als bei den Ansätzen des Lower Partial Moments (Shortfall), die primär die Ausfallwahrscheinlichkeit untersuchen, konzentrieren sich die Ansätze des Value at Risks (Downside) auf die Höhe des Ausfalls, wobei die Datengrundlage (Verteilungsfunktion der Zielgröße) in der Regel die gleiche ist. Beide Verfahren können somit gut miteinander kombiniert werden. Der Value at Risk ist zudem eine Weiterentwicklung des Lower Partial Moments.
Der Value at Risk gibt den Verlust an, der in einer Periode mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit bzw. mit einem bestimmten Restrisiko maximal eintreten kann.
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Was versteht man unter zweiseitigen Risikomaßen?
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Ein Risiko kann als Grad der Schwankung um einen Mittelwert, d. h. im Sinne einer Volatilität verstanden werden.
Da Abweichungen in beide Richtungen betrachtet werden, spricht man auch von einem zweiseitigen Risikomaß.
Zweiseitige, schwankungsbezogene Risikomaße beschreiben das immobilienspezifische Risiko als allgemeine, richtungsunabhängige Gefahr einer Zielverfehlung.
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Wie ist der risikobezogene Ansatz von Konzentrationsmaßen definiert?
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Die Risiken im Sinne einer Volatilität können auch durch diverse Konzentrationsmaße bestimmt werden.
Konzentrationsmaße zur Anzahl an Merkmalsträgern beinhalten jedoch nur implizit eine Aussage zu möglichen Streuungen des Anlage- bzw. Portfolioergebnisses.
Im Sinne einer einfachen, naiven Diversifikation ist davon auszugehen, dass gut diversifizierte Portfolios tendenziell eine geringere Volatilität bzw. Ausfallwahrscheinlichkeit aufweisen als Portfolios mit wenigen dominanten Einzelobjekten.
Zwar ist ein Konzentrationsmaß nicht so genau wie das zentrale Moment zweiter oder höherer Ordnung; es ist aber eine Option bei fehlenden oder unvollständigen Daten, die eine vollständige Beschreibung einer Verteilungsfunktion verhindern.
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Welchen Ansatz verfolgt das Scoring-Verfahren?
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Die einzelnen Einflussfaktoren werden in einem zweiten Schritt analytisch in eine Wirkungshierarchie eingeordnet.
Je nach Anzahl und Detaillierung der Faktoren sind hierbei drei oder auch mehr Ebenen denkbar.
Ist ein Teil der Standortqualität beispielsweise die Verkehrsanbindung, so kann diese anteilig mit der Komponente „öffentlicher Nahverkehr“ erklärt werden, wobei anstatt einer pauschalen Bewertung, dann die Anzahl der Linien, die Bedienungsfrequenz und die Fahrtzeit herangezogen werden können.
Über Gewichtungen berechnet sich ein Gesamtscore, der für Vergleiche herangezogen werden kann.
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Wie funktionieren Sensitivitätsanalysen?
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Sensitivitätsanalysen untersuchen den Zusammenhang zwischen einer Eingangsgröße und einer Zielgröße durch den Vergleich der jeweiligen Änderungsraten.
Hierfür ist ein funktionaler Zusammenhang, beispielsweise in Form einer strukturierten Investitionsrechnung oder eines quantitativen Prognosemodells, notwendig.
Die Analyse zeigt dabei auf, in welchem Maß sich die Zielgröße verändert, wenn mindestens eine Input-Variable verändert wird.
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TESTE DEIN WISSEN
Erklären Sie, nach welchen Kriterien einzelne Immobilien gemäß der modernen Portfoliotheorie miteinander kombiniert werden sollten.
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Als Besonderheit gilt der Nachweis, dass es durch eine Streuung des Anlagebetrages auf mehrere Assets möglich ist, das Risiko der Gesamtanlage zu verringern.
Die Gesamtrendite des Portfolios ergibt sich dabei aus den gewichteten Renditen der darin enthaltenen Assets, wobei das Risiko eines diversifizierten Portfolios tendenziell geringer ausfällt als es das gewichtete Mittel der Einzelrisiken erwarten ließe.
In einem optimalen Portfolio ist somit das Risiko meist kleiner als das durchschnittliche Risiko der einzelnen Assets.
Das Portfoliorisiko wird dabei nicht nur durch die Anzahl der einbezogenen Assets bestimmt, sondern vor allem durch deren Korrelationen.
Die Korrelation ist dabei ein Maß für den Gleichverlauf von zwei Renditereihen. Sind die Renditereihen nicht vollständig positiv korreliert, kann eine Diversifikation das Gesamtrisiko einer Investition verringern.
Bei stark negativer Korrelation können bereits zwei Immobilien zu einer starken Reduzierung des Risikos führen.
Im Mittelpunkt des Modells steht die Frage, wie die einzelnen Immobilien im Portfolio gewichtet werden müssten, um eine optimale Risiko-Rendite-Kombination zu erhalten.
Hierzu werden aus der großen Menge möglicher Portfolios diejenigen identifiziert, die bezüglich ihres Erwartungswerts und ihrer Varianz der Rendite effizient sind.
Eine Effizienz kann in der Regel für mehrere Rendite-Risiko-Kombinationen angenommen werden, weshalb es nicht nur ein einzelnes Optimum gibt.
Das für den einzelnen Investor optimale Portfolio kann daher ausschließlich unter Zuhilfenahme von spezifischen Nutzenfunktionen, die die Präferenzen des Investors repräsentieren, bestimmt werden.
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Stellen Sie die anlegerbezogenen Entscheidungsprämissen der Portfolio Selection dar.
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Die Portfolio Selection beinhaltet die folgenden Entscheidungsprämissen:
• Der Investor handelt rational und orientiert sich dabei ausschließlich am Erwartungswert und Risiko der Rendite.
• Der Investor ist risikoavers, d. h., ein Investment A mit niedrigerem Risiko wird einem zweiten Investment B mit höherem Risiko vorgezogen, sofern bei beiden Investments die Renditeerwartung gleich ist.
• Der Investor maximiert seinen Nutzen, indem er seinen Vermögenszuwachs mit möglichst wenig Risiko erreicht. Er ist in der Lage, eine individuelle Nutzenfunktion aus gleichwertigen Rendite-Risiko-Kombinationen darzustellen und daraus seine optimale Portfolioauswahl abzuleiten.
• Der Investor betrachtet bei seiner Entscheidung einen einperiodigen Planungshorizont. Damit entfallen weitergehende Berechnungen wie z. B. zur Diskontierung oder Wiederanlage.
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Grenzen Sie das systematische und das unsystematische Risiko voneinander ab.
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Aus immobilienökonomischer Sicht bezieht sich das systematische Risiko auf den gesamten Markt der für eine Investition infrage kommenden Immobilien. Von diesem Marktrisiko (z. B. Inflation, Finanzkrise oder politische Einflussnahme) sind alle potenziellen Investments gleichermaßen betroffen. Dieser Teil des Risikos ist daher über eine Streuung in verschiedene Anlagen nicht reduzierbar, da über die gemeinsamen Markteinflüsse automatisch eine gewisse Grundkorrelation besteht.
Demgegenüber beschreibt die unsystematische Risikokomponente das Risiko von Einzel-Assets oder Teilmärkten.
Diese Risikokomponente beruht auf Faktoren, die individuell anders ausgeprägt sind (z. B. Mietausfallrisiko infolge von Bonitätsproblemen, technischen Ausfällen oder Managementfehlern).
Dieser Teil des Risikos lässt sich portfoliobezogen durch eine Streuung reduzieren, indem geeignete, möglichst gegenläufig korrelierte Assets miteinander kombiniert werden.
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Warum werden gerade bei Portfoliosimulationen mit mehr als zwei Immobilien spezielle Softwarelösungen benötigt?
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Die Berechnung effizienter Portfolios erfordert umfangreiche Tests verschiedener Portfoliostrukturen. Während dies früher eine Einschränkung darstellte, sind heutige Softwarelösungen ausreichend schnell, um auch eine größere Anzahl an Immobilien und diverse Assetverteilungen in kurzer Zeit berechnen zu können.
Die gesuchte Effizienzkurve lässt sich mathematisch nicht direkt beschreiben oder berechnen. Sie ist das Ergebnis zahlreicher Einzellösungen. Alternative Portfoliokonstellationen müssen wiederholt berechnet, verglichen und ausgewählt werden. Bezogen auf die Effizienzlinie werden die entsprechenden Verfahren auch als „Abtasten“ (tracing out) bezeichnet, wobei das Risiko (Varianz) bezogen auf eine gegebene Rendite (Erwartungswert) laufend minimiert wird.
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Was versteht man unter einer Effizienzkurve?
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Die wiederholte Berechnung von Szenarien ergibt eine Menge an Ergebnissen im Sinne von Rendite-Standardabweichungs-Paaren.
Diese lassen sich in einem Diagramm grafisch darstellen, wobei üblicherweise die Renditen auf der Ordinate und die Standardabweichungen auf der Abszisse abgetragen werden.
Die gesuchten effizienten Portfolios liegen auf der sogenannten Effizienzkurve, die die linke obere Begrenzung der Szenariomenge bildet.
Die Effizienzkurve ist somit die geometrische Darstellung der Teilmenge an Portfolios, die für ein bestimmtes Risiko die jeweils höchste Rendite aufweisen. Ausgehend von einer gegebenen Rendite, wird das Portfolio mit dem dafür minimalen Risiko bestimmt.
Die Effizienzkurve verläuft ab dem kleinsten Wert der Standardabweichung (= Minimumvarianz-Portfolio) zum größten Wert der Rendite (= Renditemaximum-Portfolio).
Diese höchstmögliche Rendite ergibt sich unter den gegebenen Prämissen in einem Portfolio, das zu 100 Prozent aus der renditestärksten Immobilie besteht.
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Was sind besondere Punkte auf der Effizienzkurve?
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• varianzminimales Portfolio (geringstes Risiko)
• renditemaximales Portfolio (enthält häufig nur ein Asset zu 100 Prozent)
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Q:
Was versteht man unter einseitigen Risikomaßen?
A:
Häufig wird das immobilienwirtschaftliche Risiko mit einem Ausfallrisiko – d. h. mit einem möglichen Minderertrag bezogen auf den Erwartungswert der Immobilieninvestition – gleichgesetzt. Dieses einseitige Risikomaß bewertet ausschließlich die möglichen negativen Abweichungen von einer Bezugsgröße.
Q:
Was beinhaltet der Value at Risk?
A:
Anders als bei den Ansätzen des Lower Partial Moments (Shortfall), die primär die Ausfallwahrscheinlichkeit untersuchen, konzentrieren sich die Ansätze des Value at Risks (Downside) auf die Höhe des Ausfalls, wobei die Datengrundlage (Verteilungsfunktion der Zielgröße) in der Regel die gleiche ist. Beide Verfahren können somit gut miteinander kombiniert werden. Der Value at Risk ist zudem eine Weiterentwicklung des Lower Partial Moments.
Der Value at Risk gibt den Verlust an, der in einer Periode mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit bzw. mit einem bestimmten Restrisiko maximal eintreten kann.
Q:
Was versteht man unter zweiseitigen Risikomaßen?
A:
Ein Risiko kann als Grad der Schwankung um einen Mittelwert, d. h. im Sinne einer Volatilität verstanden werden.
Da Abweichungen in beide Richtungen betrachtet werden, spricht man auch von einem zweiseitigen Risikomaß.
Zweiseitige, schwankungsbezogene Risikomaße beschreiben das immobilienspezifische Risiko als allgemeine, richtungsunabhängige Gefahr einer Zielverfehlung.
Q:
Wie ist der risikobezogene Ansatz von Konzentrationsmaßen definiert?
A:
Die Risiken im Sinne einer Volatilität können auch durch diverse Konzentrationsmaße bestimmt werden.
Konzentrationsmaße zur Anzahl an Merkmalsträgern beinhalten jedoch nur implizit eine Aussage zu möglichen Streuungen des Anlage- bzw. Portfolioergebnisses.
Im Sinne einer einfachen, naiven Diversifikation ist davon auszugehen, dass gut diversifizierte Portfolios tendenziell eine geringere Volatilität bzw. Ausfallwahrscheinlichkeit aufweisen als Portfolios mit wenigen dominanten Einzelobjekten.
Zwar ist ein Konzentrationsmaß nicht so genau wie das zentrale Moment zweiter oder höherer Ordnung; es ist aber eine Option bei fehlenden oder unvollständigen Daten, die eine vollständige Beschreibung einer Verteilungsfunktion verhindern.
Q:
Welchen Ansatz verfolgt das Scoring-Verfahren?
A:
Die einzelnen Einflussfaktoren werden in einem zweiten Schritt analytisch in eine Wirkungshierarchie eingeordnet.
Je nach Anzahl und Detaillierung der Faktoren sind hierbei drei oder auch mehr Ebenen denkbar.
Ist ein Teil der Standortqualität beispielsweise die Verkehrsanbindung, so kann diese anteilig mit der Komponente „öffentlicher Nahverkehr“ erklärt werden, wobei anstatt einer pauschalen Bewertung, dann die Anzahl der Linien, die Bedienungsfrequenz und die Fahrtzeit herangezogen werden können.
Über Gewichtungen berechnet sich ein Gesamtscore, der für Vergleiche herangezogen werden kann.
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Q:
Wie funktionieren Sensitivitätsanalysen?
A:
Sensitivitätsanalysen untersuchen den Zusammenhang zwischen einer Eingangsgröße und einer Zielgröße durch den Vergleich der jeweiligen Änderungsraten.
Hierfür ist ein funktionaler Zusammenhang, beispielsweise in Form einer strukturierten Investitionsrechnung oder eines quantitativen Prognosemodells, notwendig.
Die Analyse zeigt dabei auf, in welchem Maß sich die Zielgröße verändert, wenn mindestens eine Input-Variable verändert wird.
Q:
Erklären Sie, nach welchen Kriterien einzelne Immobilien gemäß der modernen Portfoliotheorie miteinander kombiniert werden sollten.
A:
Als Besonderheit gilt der Nachweis, dass es durch eine Streuung des Anlagebetrages auf mehrere Assets möglich ist, das Risiko der Gesamtanlage zu verringern.
Die Gesamtrendite des Portfolios ergibt sich dabei aus den gewichteten Renditen der darin enthaltenen Assets, wobei das Risiko eines diversifizierten Portfolios tendenziell geringer ausfällt als es das gewichtete Mittel der Einzelrisiken erwarten ließe.
In einem optimalen Portfolio ist somit das Risiko meist kleiner als das durchschnittliche Risiko der einzelnen Assets.
Das Portfoliorisiko wird dabei nicht nur durch die Anzahl der einbezogenen Assets bestimmt, sondern vor allem durch deren Korrelationen.
Die Korrelation ist dabei ein Maß für den Gleichverlauf von zwei Renditereihen. Sind die Renditereihen nicht vollständig positiv korreliert, kann eine Diversifikation das Gesamtrisiko einer Investition verringern.
Bei stark negativer Korrelation können bereits zwei Immobilien zu einer starken Reduzierung des Risikos führen.
Im Mittelpunkt des Modells steht die Frage, wie die einzelnen Immobilien im Portfolio gewichtet werden müssten, um eine optimale Risiko-Rendite-Kombination zu erhalten.
Hierzu werden aus der großen Menge möglicher Portfolios diejenigen identifiziert, die bezüglich ihres Erwartungswerts und ihrer Varianz der Rendite effizient sind.
Eine Effizienz kann in der Regel für mehrere Rendite-Risiko-Kombinationen angenommen werden, weshalb es nicht nur ein einzelnes Optimum gibt.
Das für den einzelnen Investor optimale Portfolio kann daher ausschließlich unter Zuhilfenahme von spezifischen Nutzenfunktionen, die die Präferenzen des Investors repräsentieren, bestimmt werden.
Q:
Stellen Sie die anlegerbezogenen Entscheidungsprämissen der Portfolio Selection dar.
A:
Die Portfolio Selection beinhaltet die folgenden Entscheidungsprämissen:
• Der Investor handelt rational und orientiert sich dabei ausschließlich am Erwartungswert und Risiko der Rendite.
• Der Investor ist risikoavers, d. h., ein Investment A mit niedrigerem Risiko wird einem zweiten Investment B mit höherem Risiko vorgezogen, sofern bei beiden Investments die Renditeerwartung gleich ist.
• Der Investor maximiert seinen Nutzen, indem er seinen Vermögenszuwachs mit möglichst wenig Risiko erreicht. Er ist in der Lage, eine individuelle Nutzenfunktion aus gleichwertigen Rendite-Risiko-Kombinationen darzustellen und daraus seine optimale Portfolioauswahl abzuleiten.
• Der Investor betrachtet bei seiner Entscheidung einen einperiodigen Planungshorizont. Damit entfallen weitergehende Berechnungen wie z. B. zur Diskontierung oder Wiederanlage.
Q:
Grenzen Sie das systematische und das unsystematische Risiko voneinander ab.
A:
Aus immobilienökonomischer Sicht bezieht sich das systematische Risiko auf den gesamten Markt der für eine Investition infrage kommenden Immobilien. Von diesem Marktrisiko (z. B. Inflation, Finanzkrise oder politische Einflussnahme) sind alle potenziellen Investments gleichermaßen betroffen. Dieser Teil des Risikos ist daher über eine Streuung in verschiedene Anlagen nicht reduzierbar, da über die gemeinsamen Markteinflüsse automatisch eine gewisse Grundkorrelation besteht.
Demgegenüber beschreibt die unsystematische Risikokomponente das Risiko von Einzel-Assets oder Teilmärkten.
Diese Risikokomponente beruht auf Faktoren, die individuell anders ausgeprägt sind (z. B. Mietausfallrisiko infolge von Bonitätsproblemen, technischen Ausfällen oder Managementfehlern).
Dieser Teil des Risikos lässt sich portfoliobezogen durch eine Streuung reduzieren, indem geeignete, möglichst gegenläufig korrelierte Assets miteinander kombiniert werden.
Q:
Warum werden gerade bei Portfoliosimulationen mit mehr als zwei Immobilien spezielle Softwarelösungen benötigt?
A:
Die Berechnung effizienter Portfolios erfordert umfangreiche Tests verschiedener Portfoliostrukturen. Während dies früher eine Einschränkung darstellte, sind heutige Softwarelösungen ausreichend schnell, um auch eine größere Anzahl an Immobilien und diverse Assetverteilungen in kurzer Zeit berechnen zu können.
Die gesuchte Effizienzkurve lässt sich mathematisch nicht direkt beschreiben oder berechnen. Sie ist das Ergebnis zahlreicher Einzellösungen. Alternative Portfoliokonstellationen müssen wiederholt berechnet, verglichen und ausgewählt werden. Bezogen auf die Effizienzlinie werden die entsprechenden Verfahren auch als „Abtasten“ (tracing out) bezeichnet, wobei das Risiko (Varianz) bezogen auf eine gegebene Rendite (Erwartungswert) laufend minimiert wird.
Q:
Was versteht man unter einer Effizienzkurve?
A:
Die wiederholte Berechnung von Szenarien ergibt eine Menge an Ergebnissen im Sinne von Rendite-Standardabweichungs-Paaren.
Diese lassen sich in einem Diagramm grafisch darstellen, wobei üblicherweise die Renditen auf der Ordinate und die Standardabweichungen auf der Abszisse abgetragen werden.
Die gesuchten effizienten Portfolios liegen auf der sogenannten Effizienzkurve, die die linke obere Begrenzung der Szenariomenge bildet.
Die Effizienzkurve ist somit die geometrische Darstellung der Teilmenge an Portfolios, die für ein bestimmtes Risiko die jeweils höchste Rendite aufweisen. Ausgehend von einer gegebenen Rendite, wird das Portfolio mit dem dafür minimalen Risiko bestimmt.
Die Effizienzkurve verläuft ab dem kleinsten Wert der Standardabweichung (= Minimumvarianz-Portfolio) zum größten Wert der Rendite (= Renditemaximum-Portfolio).
Diese höchstmögliche Rendite ergibt sich unter den gegebenen Prämissen in einem Portfolio, das zu 100 Prozent aus der renditestärksten Immobilie besteht.
Q:
Was sind besondere Punkte auf der Effizienzkurve?
A:
• varianzminimales Portfolio (geringstes Risiko)
• renditemaximales Portfolio (enthält häufig nur ein Asset zu 100 Prozent)
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