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Lernmaterialien für Immobilien und Portfoliocontrolling an der IU Internationale Hochschule

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Welche öffentlichen und halböffentlichen Informationen können als Datenquellen für das Immobiliencontrolling dienen?
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Öffentliche Stellen sammeln und liefern relevante Immobilienmarkt- und sonstige Daten auf verschiedenen Ebenen. So ist überwiegend die Gliederung der Gebietskörperschaften (in Deutschland: Gemeinden, Bundesländer, Staat) maßgeblich für die entsprechenden räumlich fokussierten Datensammlungen und Schnittstellen. Darüber hinaus existieren übergreifende Statistiken bestimmter Behörden und Institutionen. Die inländische amtliche Statistik, bestehend aus dem Statistischen Bundesamt und diversen Statistischen Landesämtern sowie spezialisierten Fachressorts anderer Institutionen (z. B. Bundesbank), ist dabei zunehmend in eine übergeordnete Statistik (Statistisches Amt der Europäischen Gemeinschaft, Datensammlung der OECD) integriert, wodurch eine weitgehend einheitliche und vergleichbare Datenstruktur entsteht.
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Warum ist das Modell der Portfolio Selection im Immobilienbereich schwierig umsetzbar?
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Die Anwendung der Portfolio Selection auf Immobilienportfolios unterliegt gewissen Einschränkungen. Vor allem die Voraussetzung, dass Assets innerhalb eines Portfolios mit beliebigen Anteilen kombinierbar sind, was die Annahme einer beliebigen Teilbarkeit, Verfügbarkeit und Liquidierbarkeit impliziert, ist nicht haltbar. Auch die Vernachlässigung von Transaktionskosten, Steuern und Markteintrittsbarrieren ist nicht realistisch.
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Auswirkungen von zu hohen Bewirtschaftungskosten
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Bei vermieteten Objekten werden zwar sämtliche Betriebs- sowie gegebenenfalls weitere Kosten – sofern möglich – an den Mieter weitergegeben. Dennoch sind fast alle Immobilieneigentümer (un-)mittelbar mit Kostenproblemen konfrontiert. Zu den Situationen, in denen beispielsweise die Bewirtschaftungskosten vollständig vom Eigentümer zu tragen sind, zählen insbesondere die Eigennutzung, der Leerstand sowie die rechtliche oder vertragliche Beschränkung der Umlagemöglichkeit einzelner Kosten auf den Mieter.
Eine mittelbare Belastung des Eigentümers mit Bewirtschaftungskosten resultiert z. B. aus etwaigen Vermietungsproblemen aufgrund zu hoher Bewirtschaftungskosten (Mietausfälle durch Zeitverzug oder eine zu geringe Nettokaltmiete) und der rechtlichen Anfechtung von Umlageforderungen durch die Mieter.
Aus Managementfehlern wie schlechten Nutzungskonzepten oder einer ineffizienten Ressourcenverwendung entstehen somit stets Nachteile für die jeweiligen Eigentümer einer Immobilie.
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Welche fachlichen Bereiche umfasst typischerweise eine Due Diligence im Immobilienmanagement?
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Innerhalb der Due Diligence (DD) werden die Financial DD, die Commercial DD, die Tax DD, die Technical DD, die Legal DD und die Environmental DD unterschieden.



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Wie können Informationen aus verschiedenen Datenquellen zu einer Gesamtaussage integriert werden?
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Da allgemeine Prognosedaten für das Einzelobjekt nicht immer vorliegen und unterschiedliche Datenquellen miteinander kombiniert werden müssen, bietet sich für die spezifische Prognose ein mehrstufiger Ansatz an. Dieser beinhaltet die folgenden Stufen:
1. Daten zur volkswirtschaftlichen Entwicklung
2. Allgemeine Daten zur Immobilienbranche
3. Informationen zu dem betrachteten Teilmarkt
4. Informationen zum Untersuchungsobjekt
Auf dieser Daten-/Informationsbasis wird ein Prognoseergebnis erstellt. In dem mehrstufigen Prognoseansatz gilt grundsätzlich, dass spezifische Daten die jeweils schon als Standardvorgabe enthaltenen allgemeinen Daten überschreiben. D. h. dort, wo keine spezifischen Daten existieren, gelten die allgemeinen Daten unverändert. Am Ende erhält man so eine möglichst spezifische Prognose für das Untersuchungsobjekt.
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Worin besteht der Unterschied zwischen absoluten und relativen Kennzahlen?
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Absolute Kennzahlen sind Einzelwerte, Summen, Differenzen oder Mittelwerte. Bezeichnet werden sie auch als Basis- bzw. Grundzahlen. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie eine betrachtete Eigenschaft direkt darstellen, wobei Einzelinformationen meist verdichtet werden. Es erfolgt keine Umrechnung oder Bezugnahme auf andere Größen. Absolute Kennzahlen im Immobilienbereich sind z. B. die Grundstücksfläche, die Bruttogeschossfläche, die Nutzfläche, der Verkehrswert, die Summe der Soll-Mieten, der Cashflow, die Baukosten oder die Anzahl der Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten. Geeignet sind absolute Kennzahlen primär zur Klassifikation. So können Größenordnungen (z. B. Objektwert, Nutzfläche) u. a. zur Abgrenzung von Teilportfolios dienen. Potenzialaussagen (z. B. erwartete Wertsteigerung von 2,5 Millionen Euro) sind in diesem Sinne ebenfalls mit absoluten Kennzahlen darstellbar. Aus mehreren absoluten Kennzahlen können auch einfache Zeitreihen gebildet werden (z. B. Gewinnübersicht für mehrere Perioden).
Relative Kennzahlen entstehen durch die rechnerische Verknüpfung von einzelnen absoluten und/oder relativen Kennzahlen und besitzen gegenüber Einzelgrößen eine höhere Aussagekraft und Allgemeingültigkeit. Abhängig von Art und Inhalt der verwendeten Beobachtungs- und Bezugszahlen lassen sich relative Kennzahlen in Untergruppen unterteilen. Im Immobiliencontrolling sind z. B. auch Beziehungszahlen, Gliederungszahlen und Messzahlen typisch.



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Nennen Sie die wesentlichen Anforderungen an Controlling-Instrumente.
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Controlling-Module müssen …
• … fundierte Ergebnisse liefern,
• flexibel sein,
• eine Langfristbetrachtung unterstützen,
• Informationen bedarfsgerecht liefern, gleichzeitig jedoch eine Informationsflut vermeiden sowie
• effizient sein, d. h. in einem angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis stehen.
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Basismodule des Immobiliencontrollings
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Zu den Basismodulen in den Systemen des Immobiliencontrollings zählen insbesondere:
• Balanced Scorecards zur Integration von Zielen und Daten,
• multidimensionale Kennzahlensysteme zur Informationsaufbereitung,
• Benchmarking zur kontinuierlichen Optimierung von Parametern sowie
• Entscheidungsunterstützungssysteme (z. B. Investitionsrechnung, Risikobewertung) zur Bewertung von Handlungsalternativen.
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Ziele des Vermieters? Zu welchen Problem führt das?
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Vermieter streben meist eine Ertragsmaximierung an, die durch eine schnelle und dauerhafte Vermietung sowie durch hohe und sichere Mieteinnahmen erreicht werden kann. Werden die Immobilien nicht, zu spät oder an die falschen Mieter vermietet, entstehen dem Eigentümer Ertragseinbußen bzw. Verluste. Während operative Fehler oft schnell und einfach korrigierbar sind, haben strategische Fehler in der Regel weitreichendere Folgen. So führt beispielsweise ein unzureichendes Nutzungskonzept zu einem geringen Mietenniveau, einer hohen Fluktuationsrate oder einem strukturellen Leerstand (kein marktfähiges Angebot).



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Nennen Sie häufige Problemfelder im klassischen Immobilienmanagement.
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Keine Lebenszyklusperspektive
Schlechtes Vertragsmanagement
Unzureichende Marktübersicht
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Welche Ziele haben Eigennutzer? Welche Probleme führen diese zu ungünstigem Ereignis?
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Bei eigengenutzten Immobilien sind die bedarfsgerechten Eigenschaften einer Immobilie entscheidend. Kann die benötigte Fläche nicht genutzt werden, so entstehen unter Umständen Kosten für eine zusätzlich anzumietende Fremdfläche oder umfangreiche und teure Renovierungen. Zudem kann ein Wertverlust durch mangelhafte bauliche Eigenschaften (z. B. Nutzbarkeit, Zustand) sowie einen schlechten Gesamteindruck entstehen.
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Warum ist eine Einzelimmobilie grundsätzlich substituierbar? Welche Alternativen bestehen und sind bei Entscheidungen zu berücksichtigen?
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Das Immobiliencontrolling setzt grundsätzlich die Realisierung von Eigentümerzielen an die oberste Stelle, wodurch eine einzelne Immobilie sekundär wird. Die Eigentümer benötigen zur Erreichung ihrer Ziele nicht zwingend eine (bestimmte) Immobilie; sie können ihre Ziele in der Regel auch alternativ realisieren. So lassen sich Cashflow-Ziele beispielsweise auch mit anderen Immobilien, mit Aktien oder mit Anleihen erreichen. Die bisherige Selbstnutzung einer im Eigentum befindlichen Immobilie kann insbesondere durch Fremdanmietung, Leasing oder Outsourcing ersetzt werden. Die potenziellen Substitute lassen sich dabei hinsichtlich ihrer typologischen Nähe zur jeweiligen Immobilie in ein anderes Nutzungskonzept eines bestehenden Gebäudes, ein anderes Gebäude auf dem gleichen Grundstück, ein anderes Grundstück oder einen anderen Typ des Wirtschafts- bzw. Konsumguts unterschieden. Das Immobiliencontrolling muss die Einzelimmobilie bei Bewertungen immer an ihren Alternativen messen. Da sich jedoch eine detaillierte Erfassung der real vorhandenen Auswahl als unmöglich erweist, können zumindest Bezüge zu Standardalternativen hergestellt werden. Denkbare Vergleichsparameter sind beispielsweise:
• die mittleren Kapitalmarktrenditen (verschiedene Risikogruppen) im Vergleich zur Rendite einer Immobilie;
• das ortsübliche Mietenniveau gegenüber den Kosten einer eigengenutzten Immobilie;
• die Eigenschaften des bestehenden Altgebäudes im Vergleich zu den Eigenschaften eines neuen Gebäudes auf dem aktuellen Stand der Technik und Energieeffizienz;
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Beispielhafte Karteikarten für deinen Immobilien und Portfoliocontrolling Kurs an der IU Internationale Hochschule - von Kommilitonen auf StudySmarter erstellt!

Q:
Welche öffentlichen und halböffentlichen Informationen können als Datenquellen für das Immobiliencontrolling dienen?
A:
Öffentliche Stellen sammeln und liefern relevante Immobilienmarkt- und sonstige Daten auf verschiedenen Ebenen. So ist überwiegend die Gliederung der Gebietskörperschaften (in Deutschland: Gemeinden, Bundesländer, Staat) maßgeblich für die entsprechenden räumlich fokussierten Datensammlungen und Schnittstellen. Darüber hinaus existieren übergreifende Statistiken bestimmter Behörden und Institutionen. Die inländische amtliche Statistik, bestehend aus dem Statistischen Bundesamt und diversen Statistischen Landesämtern sowie spezialisierten Fachressorts anderer Institutionen (z. B. Bundesbank), ist dabei zunehmend in eine übergeordnete Statistik (Statistisches Amt der Europäischen Gemeinschaft, Datensammlung der OECD) integriert, wodurch eine weitgehend einheitliche und vergleichbare Datenstruktur entsteht.
Q:
Warum ist das Modell der Portfolio Selection im Immobilienbereich schwierig umsetzbar?
A:
Die Anwendung der Portfolio Selection auf Immobilienportfolios unterliegt gewissen Einschränkungen. Vor allem die Voraussetzung, dass Assets innerhalb eines Portfolios mit beliebigen Anteilen kombinierbar sind, was die Annahme einer beliebigen Teilbarkeit, Verfügbarkeit und Liquidierbarkeit impliziert, ist nicht haltbar. Auch die Vernachlässigung von Transaktionskosten, Steuern und Markteintrittsbarrieren ist nicht realistisch.
Q:
Auswirkungen von zu hohen Bewirtschaftungskosten
A:
Bei vermieteten Objekten werden zwar sämtliche Betriebs- sowie gegebenenfalls weitere Kosten – sofern möglich – an den Mieter weitergegeben. Dennoch sind fast alle Immobilieneigentümer (un-)mittelbar mit Kostenproblemen konfrontiert. Zu den Situationen, in denen beispielsweise die Bewirtschaftungskosten vollständig vom Eigentümer zu tragen sind, zählen insbesondere die Eigennutzung, der Leerstand sowie die rechtliche oder vertragliche Beschränkung der Umlagemöglichkeit einzelner Kosten auf den Mieter.
Eine mittelbare Belastung des Eigentümers mit Bewirtschaftungskosten resultiert z. B. aus etwaigen Vermietungsproblemen aufgrund zu hoher Bewirtschaftungskosten (Mietausfälle durch Zeitverzug oder eine zu geringe Nettokaltmiete) und der rechtlichen Anfechtung von Umlageforderungen durch die Mieter.
Aus Managementfehlern wie schlechten Nutzungskonzepten oder einer ineffizienten Ressourcenverwendung entstehen somit stets Nachteile für die jeweiligen Eigentümer einer Immobilie.
Q:
Welche fachlichen Bereiche umfasst typischerweise eine Due Diligence im Immobilienmanagement?
A:
Innerhalb der Due Diligence (DD) werden die Financial DD, die Commercial DD, die Tax DD, die Technical DD, die Legal DD und die Environmental DD unterschieden.



Q:
Wie können Informationen aus verschiedenen Datenquellen zu einer Gesamtaussage integriert werden?
A:
Da allgemeine Prognosedaten für das Einzelobjekt nicht immer vorliegen und unterschiedliche Datenquellen miteinander kombiniert werden müssen, bietet sich für die spezifische Prognose ein mehrstufiger Ansatz an. Dieser beinhaltet die folgenden Stufen:
1. Daten zur volkswirtschaftlichen Entwicklung
2. Allgemeine Daten zur Immobilienbranche
3. Informationen zu dem betrachteten Teilmarkt
4. Informationen zum Untersuchungsobjekt
Auf dieser Daten-/Informationsbasis wird ein Prognoseergebnis erstellt. In dem mehrstufigen Prognoseansatz gilt grundsätzlich, dass spezifische Daten die jeweils schon als Standardvorgabe enthaltenen allgemeinen Daten überschreiben. D. h. dort, wo keine spezifischen Daten existieren, gelten die allgemeinen Daten unverändert. Am Ende erhält man so eine möglichst spezifische Prognose für das Untersuchungsobjekt.
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Q:
Worin besteht der Unterschied zwischen absoluten und relativen Kennzahlen?
A:
Absolute Kennzahlen sind Einzelwerte, Summen, Differenzen oder Mittelwerte. Bezeichnet werden sie auch als Basis- bzw. Grundzahlen. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie eine betrachtete Eigenschaft direkt darstellen, wobei Einzelinformationen meist verdichtet werden. Es erfolgt keine Umrechnung oder Bezugnahme auf andere Größen. Absolute Kennzahlen im Immobilienbereich sind z. B. die Grundstücksfläche, die Bruttogeschossfläche, die Nutzfläche, der Verkehrswert, die Summe der Soll-Mieten, der Cashflow, die Baukosten oder die Anzahl der Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten. Geeignet sind absolute Kennzahlen primär zur Klassifikation. So können Größenordnungen (z. B. Objektwert, Nutzfläche) u. a. zur Abgrenzung von Teilportfolios dienen. Potenzialaussagen (z. B. erwartete Wertsteigerung von 2,5 Millionen Euro) sind in diesem Sinne ebenfalls mit absoluten Kennzahlen darstellbar. Aus mehreren absoluten Kennzahlen können auch einfache Zeitreihen gebildet werden (z. B. Gewinnübersicht für mehrere Perioden).
Relative Kennzahlen entstehen durch die rechnerische Verknüpfung von einzelnen absoluten und/oder relativen Kennzahlen und besitzen gegenüber Einzelgrößen eine höhere Aussagekraft und Allgemeingültigkeit. Abhängig von Art und Inhalt der verwendeten Beobachtungs- und Bezugszahlen lassen sich relative Kennzahlen in Untergruppen unterteilen. Im Immobiliencontrolling sind z. B. auch Beziehungszahlen, Gliederungszahlen und Messzahlen typisch.



Q:
Nennen Sie die wesentlichen Anforderungen an Controlling-Instrumente.
A:
Controlling-Module müssen …
• … fundierte Ergebnisse liefern,
• flexibel sein,
• eine Langfristbetrachtung unterstützen,
• Informationen bedarfsgerecht liefern, gleichzeitig jedoch eine Informationsflut vermeiden sowie
• effizient sein, d. h. in einem angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis stehen.
Q:
Basismodule des Immobiliencontrollings
A:
Zu den Basismodulen in den Systemen des Immobiliencontrollings zählen insbesondere:
• Balanced Scorecards zur Integration von Zielen und Daten,
• multidimensionale Kennzahlensysteme zur Informationsaufbereitung,
• Benchmarking zur kontinuierlichen Optimierung von Parametern sowie
• Entscheidungsunterstützungssysteme (z. B. Investitionsrechnung, Risikobewertung) zur Bewertung von Handlungsalternativen.
Q:
Ziele des Vermieters? Zu welchen Problem führt das?
A:
Vermieter streben meist eine Ertragsmaximierung an, die durch eine schnelle und dauerhafte Vermietung sowie durch hohe und sichere Mieteinnahmen erreicht werden kann. Werden die Immobilien nicht, zu spät oder an die falschen Mieter vermietet, entstehen dem Eigentümer Ertragseinbußen bzw. Verluste. Während operative Fehler oft schnell und einfach korrigierbar sind, haben strategische Fehler in der Regel weitreichendere Folgen. So führt beispielsweise ein unzureichendes Nutzungskonzept zu einem geringen Mietenniveau, einer hohen Fluktuationsrate oder einem strukturellen Leerstand (kein marktfähiges Angebot).



Q:
Nennen Sie häufige Problemfelder im klassischen Immobilienmanagement.
A:
Keine Lebenszyklusperspektive
Schlechtes Vertragsmanagement
Unzureichende Marktübersicht
Q:
Welche Ziele haben Eigennutzer? Welche Probleme führen diese zu ungünstigem Ereignis?
A:
Bei eigengenutzten Immobilien sind die bedarfsgerechten Eigenschaften einer Immobilie entscheidend. Kann die benötigte Fläche nicht genutzt werden, so entstehen unter Umständen Kosten für eine zusätzlich anzumietende Fremdfläche oder umfangreiche und teure Renovierungen. Zudem kann ein Wertverlust durch mangelhafte bauliche Eigenschaften (z. B. Nutzbarkeit, Zustand) sowie einen schlechten Gesamteindruck entstehen.
Q:
Warum ist eine Einzelimmobilie grundsätzlich substituierbar? Welche Alternativen bestehen und sind bei Entscheidungen zu berücksichtigen?
A:
Das Immobiliencontrolling setzt grundsätzlich die Realisierung von Eigentümerzielen an die oberste Stelle, wodurch eine einzelne Immobilie sekundär wird. Die Eigentümer benötigen zur Erreichung ihrer Ziele nicht zwingend eine (bestimmte) Immobilie; sie können ihre Ziele in der Regel auch alternativ realisieren. So lassen sich Cashflow-Ziele beispielsweise auch mit anderen Immobilien, mit Aktien oder mit Anleihen erreichen. Die bisherige Selbstnutzung einer im Eigentum befindlichen Immobilie kann insbesondere durch Fremdanmietung, Leasing oder Outsourcing ersetzt werden. Die potenziellen Substitute lassen sich dabei hinsichtlich ihrer typologischen Nähe zur jeweiligen Immobilie in ein anderes Nutzungskonzept eines bestehenden Gebäudes, ein anderes Gebäude auf dem gleichen Grundstück, ein anderes Grundstück oder einen anderen Typ des Wirtschafts- bzw. Konsumguts unterschieden. Das Immobiliencontrolling muss die Einzelimmobilie bei Bewertungen immer an ihren Alternativen messen. Da sich jedoch eine detaillierte Erfassung der real vorhandenen Auswahl als unmöglich erweist, können zumindest Bezüge zu Standardalternativen hergestellt werden. Denkbare Vergleichsparameter sind beispielsweise:
• die mittleren Kapitalmarktrenditen (verschiedene Risikogruppen) im Vergleich zur Rendite einer Immobilie;
• das ortsübliche Mietenniveau gegenüber den Kosten einer eigengenutzten Immobilie;
• die Eigenschaften des bestehenden Altgebäudes im Vergleich zu den Eigenschaften eines neuen Gebäudes auf dem aktuellen Stand der Technik und Energieeffizienz;
Immobilien und Portfoliocontrolling

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