Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien an der Hochschule RheinMain

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Wo ist das "Materielle Grundstücksrecht" geregelt?

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Wo ist das Formelle Grundstücksrecht geregelt?

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Worüber gibt das Grundbuch Auskunft? 

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Begriff des „Grundstücks“ im allgemeinen Sprachgebrauch

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Begriff des „Grundstücks“ im Rechtssinne?

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Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks

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Hauskauf im allg. Sprachgebrauch vs. Hauskauf im Rechtssinne

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Wo sind im BGB die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks geregelt?

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Inwiefern kann ein Eigentümer über das ihm gehörende Grundstück verfügen?

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Vollrecht vs. Beschränkte dingliche Rechte

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Schuldrecht vs. Sachenrecht

(Absolute Geltung der Sachenrechte/ Relativität der Schuldverhältnisse)

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Was setzt die Geltung der Sachenrechte voraus?

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Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Wo ist das "Materielle Grundstücksrecht" geregelt?

Nicht nur im BGB, sondern auch in anderen Gesetztestexten

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Wo ist das Formelle Grundstücksrecht geregelt?

• Grundbuchordnung (GBO)
• Die GBO ist Kern des formellen Grundstücksrechts
• Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, geführt durch die Amtsgerichte

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Worüber gibt das Grundbuch Auskunft? 

Das Grundbuch gibt Auskunft über die Rechtsverhältnisse des Grundstücks

  • Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, geführt durch die Amtsgerichte
  • Am Grundstück bestehende Rechte sollen erkennbar sein
  • Grundbuch gibt Auskunft über:
    • Bestand (Bestandsverzeichnis), 
    • das Eigentum in Abt. I und 
    • die Belastungen des Grundstücks in Abt. II und III

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Begriff des „Grundstücks“ im allgemeinen Sprachgebrauch

räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, welcher für bestimmten Zweck genutzt wird (Wohn-, Industrie-, Waldgrundstück…)

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Begriff des „Grundstücks“ im Rechtssinne?

Teil der Erdoberfläche, der

  • in einem amtlichen Verzeichnis (Kataster) erfasst und vermessen ist
  • im Grundbuch unter einer eigenen lfd. Nummer im Bestandsverzeichnis eingetragen („gebucht“) ist.

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks

Alle sog. wesentlichen Bestandteile des Grundstücks, insbesondere Gebäude, gehören grundsätzlich zum Grundstück. Sie teilen das rechtliche Schicksal des

Grundstücks.

  • D.h. Sonderrechte an diesen wesentlichen Teilen können nicht bestehen

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Hauskauf im allg. Sprachgebrauch vs. Hauskauf im Rechtssinne

im allg. Sprachgebrauch: 

Man spricht nur vom Gebäude, nicht vom Grundstück.

im Rechtssinne: 

Aus rechtlicher Sicht hingegen ist der Erwerb des Grundstücks das Wesentliche > Der Erwerb des Gebäudes auf dem Grundstück ist lediglich die automatische Folge des Grundstückskaufs

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Wo sind im BGB die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks geregelt?

  • §§ 93 und 94 
  • Insbesondere Gebäude, es gibt kein Sondereigentum an Gebäuden
  • Eigentümer des Grundstücks = Eigentümer des Gebäudes
  • Hiervon gibt es Ausnahmen, z.B. das Wohnungseigentum oder Erbbaurecht
  • Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes: § 94 (2), § 946 (Verbindung mit einem Grundstück)

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Inwiefern kann ein Eigentümer über das ihm gehörende Grundstück verfügen?

  • Eigentümer kann über das ihm gehörende Grundstück nach Belieben verfügen, § 903 (Vollrecht)
    • Er kann u.a. das Grundstück, verkaufen, verpachten, vermieten, verschenken
  • Er kann einem Dritten auch sonstige Rechte am Grundstück einräumen (beschränkte dingliche Rechte)
    • Beschränkte dingliche Rechte (in Abteilungen II u. III des Grdb. einzutragen)

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Vollrecht vs. Beschränkte dingliche Rechte

  • Vollrecht = Eigentum am Grundstück
  • Beschränkte dingliche Rechte 

(in Abteilungen II u. III des Grdb. einzutragen) = u.a.

  • Dienstbarkeiten
    • Grunddienstbarkeit
    • Beschränkt persönliche Diensbarkeit
  • Vorkaufsrecht
  • Hypothek
  • Grundschuld

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Schuldrecht vs. Sachenrecht

(Absolute Geltung der Sachenrechte/ Relativität der Schuldverhältnisse)

Schuldrecht:

  • Regelt Rechtsbeziehungen zwischen einzelnen Personen
  • Relativität im Schuldrecht besagt, dass aus einem Vertrag grundsätzlich nur gegen den Vertragspartner vorgegangen werden kann
  • Publizität der Rechte ist nicht erforderlich und häufig nicht erwünscht, z.B. keiner muss wissen, dass A einen Darlehensvertrag mit der Bank hat

Sachenrecht:

  • Im Gegensatz zum Schuldrecht wirkt das Sachenrecht absolut
  • Sachenrechte, wie z.B. Eigentum wirken ggü. Jedermann, unabhängig vom Bestehen vertraglicher Beziehungen

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Was setzt die Geltung der Sachenrechte voraus?

Die absolute Geltung der Sachenrechte setzt voraus, dass die Sachenrechte für Jeden erkennbar sind. Dies wird erreicht:

  • Bei beweglichen Sachen durch den Besitz, § 854 ff., vgl. § 1006 (1)
  • Bei Grundstücken durch den Zwang zur Eintragung ins Grundbuch
    • Erst mit der Eintragung im Grundbuch entsteht das Recht am Grundstück, vgl. § 873 (1); (konstitutive Wirkung der Grundbucheintragung)

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