Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien an der Hochschule RheinMain

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Motive eines Investors zur Nutzung einer Gesellschaftsform für Immobilieninvestment

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Wie hoch ist die Beleihungsgrenze für Grundpfandrechte?

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Beteiligte eines GKVs

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Wer kann Begünstigter eines VR sein?

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Wie wird das Wohnungseigentum vom Grundbuchamt festgehalten?

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Worüber gibt das Grundbuch Auskunft? 

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Wo ist das Formelle Grundstücksrecht geregelt?

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Wo sind Grundpfandrechte im Gesetz geregelt?

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Wo ist das "Materielle Grundstücksrecht" geregelt?

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Hauskauf im allg. Sprachgebrauch vs. Hauskauf im Rechtssinne

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Was setzt die Geltung der Sachenrechte voraus?

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Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks

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Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Motive eines Investors zur Nutzung einer Gesellschaftsform für Immobilieninvestment

• Gestaltungsmöglichkeiten für den Todesfall eines Gesellschafters
• Gemeinsamer Zweck mehrerer Personen
• Beschränkung der Haftung (auf Gesellschaftsvermögen)
• Bessere oder einfachere Kapitalaufbringung
• Allokierung von Entscheidungskompetenzen/Know how
• Einfachere Vermögensübertragung
• Vorteilhaftere Besteuerung von Unternehmensgewinnen

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Wie hoch ist die Beleihungsgrenze für Grundpfandrechte?

  • Wegen Vorgaben des PfandBG sind Grundpfandrechte nur bis zu 60 % des Beleihungswertes (Beleihungsgrenze) als Grundlage für Refinanzierung über Hypothekenpfandbriefe geeignet, § 14 PfandBG
  • Nachrangfinanzierungen haben daher andere Konditionen als erstrangig besicherte Finanzierungen > werden häufig von öffentlichen Förderbanken dargestellt

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Beteiligte eines GKVs

  1. Käufer
  2. Verkäufer
  3. Notar
  4. Verkäufer-Bank
  5. Käufer-Bank

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Wer kann Begünstigter eines VR sein?

Begünstigter eines VR, § 1094 Abs.1 und 2:

  • Das VR kann zugunsten einer natürlichen oder juristischen Person bestellt werden
  • Zulässig ist auch die Bestellung eines VR zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Wie wird das Wohnungseigentum vom Grundbuchamt festgehalten?

  • Das Grundbuchamt legt für jeden Miteigentumsanteil i.V.m. dem zugehörigen Sondereigentum ein besonderes Grundbuchblatt an, § 7 Abs. 1 WEG
  • Das ursprüngliche Grundbuchblatt wird geschlossen, es gibt kein besonderes Grundbuchblatt für das Gemeinschaftseigentum, §§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 2 WEG

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Worüber gibt das Grundbuch Auskunft? 

Das Grundbuch gibt Auskunft über die Rechtsverhältnisse des Grundstücks

  • Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, geführt durch die Amtsgerichte
  • Am Grundstück bestehende Rechte sollen erkennbar sein
  • Grundbuch gibt Auskunft über:
    • Bestand (Bestandsverzeichnis), 
    • das Eigentum in Abt. I und 
    • die Belastungen des Grundstücks in Abt. II und III

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Wo ist das Formelle Grundstücksrecht geregelt?

• Grundbuchordnung (GBO)
• Die GBO ist Kern des formellen Grundstücksrechts
• Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, geführt durch die Amtsgerichte

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Wo sind Grundpfandrechte im Gesetz geregelt?

  • Der Begriff „Grundpfandrecht“ kommt im Gesetz nicht vor
  • Zu den Grundpfandrechten gehören:
    • Die Hypothek, §§ 1113 – 1190
    • Die Grundschuld, §§ 1191 – 1198
    • Die Rentenschuld, §§ 1199 – 1203

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Wo ist das "Materielle Grundstücksrecht" geregelt?

Nicht nur im BGB, sondern auch in anderen Gesetztestexten

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Hauskauf im allg. Sprachgebrauch vs. Hauskauf im Rechtssinne

im allg. Sprachgebrauch: 

Man spricht nur vom Gebäude, nicht vom Grundstück.

im Rechtssinne: 

Aus rechtlicher Sicht hingegen ist der Erwerb des Grundstücks das Wesentliche > Der Erwerb des Gebäudes auf dem Grundstück ist lediglich die automatische Folge des Grundstückskaufs

Rechtliche Ausgestaltung des An- und Verkaufs von Immobilien

Was setzt die Geltung der Sachenrechte voraus?

Die absolute Geltung der Sachenrechte setzt voraus, dass die Sachenrechte für Jeden erkennbar sind. Dies wird erreicht:

  • Bei beweglichen Sachen durch den Besitz, § 854 ff., vgl. § 1006 (1)
  • Bei Grundstücken durch den Zwang zur Eintragung ins Grundbuch
    • Erst mit der Eintragung im Grundbuch entsteht das Recht am Grundstück, vgl. § 873 (1); (konstitutive Wirkung der Grundbucheintragung)

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Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks

Alle sog. wesentlichen Bestandteile des Grundstücks, insbesondere Gebäude, gehören grundsätzlich zum Grundstück. Sie teilen das rechtliche Schicksal des

Grundstücks.

  • D.h. Sonderrechte an diesen wesentlichen Teilen können nicht bestehen

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