Immobilienlebenszyklus an der Hochschule Fresenius

3. Umlegen von Leitungen, Neuverlegen von Hauptleitungen:

 Falls aus den Leitungsbestandsplänen oder durch Baugenehmigungsauflagen bekannt wird, dass öffentliche oder private Ver- und Entsorgungsleitungen im Baugrundstück verlegt sind, so ist umgehend die erforderliche Verlegung oder Stilllegung dieser Leitungen mit den Beteiligten abzustimmen und die Umlegung vorzunehmen. Bei großen Baustellen empfiehlt es sich, hierbei auch sofort die künftigen Hauptversorgungs- und Entsorgungsleitungen bis zu Schächten in Gebäudenähe zu verlegen, um später nicht nochmals das Gelände außerhalb der Baugrube aufgraben zu müssen.

Diese Norm gilt für die Ermittlung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau. Grundflächen und Rauminhalte sind unter anderem maßgebend für die Ermittlung der Kosten im Hochbau nach DIN 276. 

Brutto-Grundfläche (BGF) Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes. Die Brutto-Grundfläche gliedert sich in Netto-Grundfläche und Konstruktions-Grundfläche. 

Grundflächen und Rauminhalte sind nach ihrer Zugehörigkeit zu folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln: 

Bereich a überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen (z.B. Innenräume) 

Bereich b überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen (z.B. Balkone übereinander, Durchfahrten) 

 Bereich c nicht überdeckt (z.B. oberster Balkon, Dachterrassen) Sie sind ferner getrennt nach Grundrissebenen (z.B. Geschosse) und getrennt nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln. 

Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen z.B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und –stege, Wartungsstege in abgehängten Decken.

Je nach Lage des Grundstücks ist ein Projekt mit mehr oder weniger umfangreichen Genehmigungsverfahren „belastet“. 

Diese erfordern ganz unabhängig von den übrigen Tätigkeiten einen gesonderten Zeitaufwand, der vom Projektmanagement sorgfältig koordiniert werden muss. 

Im Wesentlichen handelt es sich um ein dreistufiges Verfahren: 

– Bebauungsplan (verbindliche Bauleitplanung) 

– Baugenehmigungsverfahren (projektbezogene Plangenehmigung) 

– Baufreigabe (Freigabe der Bauausführung)

Im Rahmen der Erstellung oder Änderung von Bebauungsplänen ist eine enge Zusammenarbeit mit den zuständigen Stellen unumgänglich. 

Entscheidend ist, dass die erforderlichen Schritte für die Abwicklung des Bebauungsplans sorgfältig ermittelt und mit realistischen Zeitansätzen versehen werden. 

In der Regel ist mit einer Gesamtdauer von ca. 1,5 Jahren, mindestens aber mit einem Jahr zu rechnen. 

Schwierige Bebauungspläne mit massivem öffentlichem oder nachbarrechtlichem Interesse können aber ganz erheblich länger dauern.

Die Flächeneffizienz beschreibt das Verhältnis von NF zur BGF, und wird i.d.R. als Prozentsatz ausgedrückt. 

Beispiel, bei einer Flächeneffizienz von 67% und einer BGF von 1000m2: 

1000 x 0,67 = 670 

NF = 670m2

7. Vermessung:

Einmessen von Hauptvermessungspunkten (Referenzpunkten) als Grundlage für das Einmessen des Gebäudes durch den Unternehmer.

Nach der erteilten Baugenehmigung beginnt die Realisierungsphase. In dieser Phase werden die Bauleistungen vergeben und der Bau beginnt. Üblicherweise dauert die Realisierungsphase 12 bis 24 Monate, je nach Immobilienart. 

Hauptakteure:

• AEC (Architecture, Engineering & Construction Professionals)

 • Facility Manager

Sind diese Festsetzungen gegeben und ist die Erschließung gesichert, spricht man von einem qualifizierten Bebauungsplan.

 Im Unterschied dazu ist von einem einfachen Bebauungsplan die Rede (s. § 30 (3) BauGB), wenn mind. eine der o. g. Festsetzungen nicht Bestandteil des BBP ist. In diesem Fall werden die fehlenden Festsetzungen entspr. § 34 BauGB (Innenbereich) aus der Umgebungsbebauung abgeleitet. 

In jedem BBP könne darüber hinaus weitere Festlegungen getroffen werden, z. B. zur Bauweise (offen/geschlossen, Hausform, Dachform) bzw. eine ergänzende Gestaltungssatzung beinhalten (Farbe, Zaunhöhe, Pflanzen) – s. § 9 BauGB

Je nach Planungsumfang gehören zu den Trägern öffentlicher Belange:

• Oberste Bundes- und Landesbehörden, Bundeswehr 

• Allgemeine untere Landesbehörden (Landkreise) 

• Unternehmen: Energieversorger, Wasserwerke, Entsorgungsfirmen, Betreiber von Telekommunikationsnetzwerken, Post, Bahn 

• Träger von Feuerwehr und Rettungsdienst etc.

Zur Wohnfläche Gehört

•Wintergärten, Schwimmbad und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume 

•Balkone, Loggien, Dachgärten- und Terrasse (sofern ausschließlich zur Wohnung gehörend 

Nicht zur Wohnfläche Gehört

•Waschküchen und Trockenräume 

•Kellerräume und Heizungsräume 

•Abstell- und Kellerersatzräume (sofern außerhalb der Wohnung liegend) 

•Bodenräume 

•Garagen 

Der Kern des gesamten Lebenszyklus ist die Nutzungsphase, da diese den Bestimmungszweck darstellt und auch am längsten andauert. Während die Nutzungsphase von Büroimmobilien beispielsweise bis vor einigen Jahren noch 80 Jahre dauern konnte, so sind es heute maximal 60, oder gar nur 20 Jahre.

Oft ist sogar eine Sanierung nach zehn Jahren schon notwendig, um die Vermietbarkeit zu gewährleisten. 

Hauptakteure:

• Eigentümer 

• Nutzer 

• Facility Manager

Die Gestaltung der bauplanungsrechtlichen Situation erfolgt durch die Bauleitplanung. Die Erarbeitung der Bauleitplanung gehört zu den Selbstverwaltungsaufgaben der Gemeinde bzw. Gemeindeverbände (s. Art. 28 (2) GG); sie ist jedoch den Zielen der überregionalen Raumordnung anzupassen. (§§ 1 ff. BauGB)

Immobilien-Lebenszyklus-Management (ILM) ist ein Begriff aus der Immobilienwirtschaft und umfasst das Management aller Kernprozesse rund um Planung, Bau, Betrieb und Vermarktung von Immobilien (Immobilien Lebenszyklus). Der Lebenszyklus einer Immobilie beginnt also mit der Planungs- und Realisierungsphase, wird fortgeführt mit dem Gebäude- und Instandhaltungsmanagement und endet mit dem Abriss/Rückbau oder der Weiterverwertung des Objektes.

1. Die Planung

2. Die Realisierung

3. Die Nutzung

4. Die Verwertung