Einkommensteuer Vermietung Und Verpachtung an der FOM Hochschule Für Oekonomie & Management | Karteikarten & Zusammenfassungen

Lernmaterialien für Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung an der FOM Hochschule für Oekonomie & Management

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Was gehört zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung?


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Verzugszinsen eines Mieters bei verspäteter Mietzahlung.

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Welche öffentlichen Lasten, Versicherungsbeiträge zählen zu den abzugsfähigen Aufwendungen bei V+V?

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Unter die nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG abzugsfähigen Aufwendungen fallen beispielsweise:

 Steuern vom Grundbesitz 

    (Grundsteuer für das vermietete Objekt),

 sonstige öffentliche Abgaben

    (Müllabfuhr, Kanalgebühren, Abwassergebühren,   

     Straßenreinigung etc.),

 Beiträge zu Gebäudeversicherungen

   (Gebäudehaftpflicht, Gebäuderechtsschutz, Feuer-, Glas-, Sturm-, Hagel-, Leitungswasserversicherung etc.; nicht jedoch Beiträge zu einer Risikolebensversicherung, deren Abschluss die Bank verlangt.


Abzugsfähig sind auch Beiträge zu Berufsverbänden, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 EStG. Im Bereich der Vermietung und Verpachtung sind dies beispielsweise Mitgliedsbeiträge an Haus- und Grundbesitzvereine.

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Welche Tatbestände sind steuerrechtlich als Vermietung und Verpachtung anzuwenden?

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Die eher wirtschaftlich orientierten Begriffe Vermietung und Verpachtung des § 21 EStG gehen über den zivilrechtlichen Begriff hinaus.

Unter den Anwendungsbereich des § 21 Abs. 1 EStG fallen insbesondere die Tatbestände:

- Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen

   - Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile,

   - Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z.B. Erbbaurecht),

- Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen


Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den Überschusseinkünften im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG. Die Ermittlung der Einkünfte erfolgt nach folgendem Schema:

Einnahmen § 8 EStG

./. Werbungskosten § 9 EStG

= Einkünfte (ggf. Verlust)


Gehören das Grundstück, das Gebäude oder die Gebäudeteile zu einem Betriebsvermögen (z. B. einem Gewerbebetrieb), sind die Einkünfte vorrangig den Einkünften aus §§ 15, 18 EStG zuzurechnen. Die Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung sind gegenüber den Gewinneinkünften subsidiär, § 21 Abs. 3 EStG.

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Was gehört zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung?

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Miete

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Checkliste zur Erfassung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

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1. Im VZ zugeflossene Mieten/Pachten


./. Mieten, welche in einem anderen VZ zu erfassen sind, § 11 Abs. 1 Satz 2 EStG

+ Mieten, die im vorangegangenen VZ zugeflossen sind, aber wegen § 11 Abs. 1 Satz 2 EStG nicht erfasst wurden

2. Zinsen

2.1 Bausparguthaben

2.2 Mietkonto

2.3 sonstige Zinsen

3. Sonstige Erträge


= Summe der Einnahmen


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Was ist eine Verpachtung?

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Bei der Verpachtung hat der Pächter auch das Recht aus den überlassenen Sachen Früchte zu ziehen (z.B. Bewirtschaftung eines überlassenen Gartengrundstücks inkl. der Ernte angebauten Obst- oder Gemüsepflanzen), vgl. § 581 BGB.

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Wie ist die zeitliche Erfassung der Werbungskosten zu den Einkünften aus V+V geregelt?

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Für die zeitliche Erfassung der Werbungskosten gilt grundsätzlich das Abflussprinzip nach § 11 Abs. 2 EStG. Allerdings haben gerade die Aufwendungen, die das Abflussprinzip durchbrechen, bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine besondere Bedeutung (insbesondere Gebäudeabschreibung).

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Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten für Kredite im Zusammenhang mit den Einnahmen aus V+V zählen zu den

Werbungskosten oder zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten?

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Es sind Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1

EStG. Hierzu zählen insbesondere die Finanzierungskosten für das vermietete Objekt.

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Wie verhält es sich mit den Werbungskosten bei teilweiser Vermietung und teilweiser Eigennutzung des Gebäudes/ Gebäudeteils?

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Wird ein teilweise vermietetes und teilweise selbstgenutztes Gebäude sowohl mit Fremd- als auch mit Eigenmitteln finanziert, können Schuldzinsen als Werbungskosten ab-

gezogen werden, soweit diese im Zusammenhang mit der Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudes stehen.


Beachte wichtige Verwaltungsanweisung:

Zur Ermittlung der abzugsfähigen Schuldzinsen für den vermieteten Teil vgl. BMF-Schreiben v. 16.4.2004, BStBl 2004 I Seite 464.

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Was zählt zu den Geldbeschaffungskosten?

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Geldbeschaffungskosten sind Aufwendungen zur Erlangung eines Darlehens, insbesondere


 Bereitstellungs- und Zuteilungsgebühren,

 Gebühren für die Kreditvermittlung,

 Reise- und Telefonkosten in Zusammenhang mit der Kreditbeschaffung,

 Notar- und Gerichtsgebühren in Zusammenhang mit der Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch.

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Welche der folgenden Sachverhalte gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG?

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V+V von unbebauten Gebäuden

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Was ist eine Vermietung?

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Vermietung ist bürgerlich-rechtlich ein Vertrag, durch den der Mieter gegen Entgelt berechtigt ist, eine Sache (z.B. Wohnung) während der Mietdauer zu nutzen, vgl. § 535 BGB.

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Q:

Was gehört zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung?


A:

Verzugszinsen eines Mieters bei verspäteter Mietzahlung.

Q:

Welche öffentlichen Lasten, Versicherungsbeiträge zählen zu den abzugsfähigen Aufwendungen bei V+V?

A:

Unter die nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG abzugsfähigen Aufwendungen fallen beispielsweise:

 Steuern vom Grundbesitz 

    (Grundsteuer für das vermietete Objekt),

 sonstige öffentliche Abgaben

    (Müllabfuhr, Kanalgebühren, Abwassergebühren,   

     Straßenreinigung etc.),

 Beiträge zu Gebäudeversicherungen

   (Gebäudehaftpflicht, Gebäuderechtsschutz, Feuer-, Glas-, Sturm-, Hagel-, Leitungswasserversicherung etc.; nicht jedoch Beiträge zu einer Risikolebensversicherung, deren Abschluss die Bank verlangt.


Abzugsfähig sind auch Beiträge zu Berufsverbänden, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 EStG. Im Bereich der Vermietung und Verpachtung sind dies beispielsweise Mitgliedsbeiträge an Haus- und Grundbesitzvereine.

Q:

Welche Tatbestände sind steuerrechtlich als Vermietung und Verpachtung anzuwenden?

A:

Die eher wirtschaftlich orientierten Begriffe Vermietung und Verpachtung des § 21 EStG gehen über den zivilrechtlichen Begriff hinaus.

Unter den Anwendungsbereich des § 21 Abs. 1 EStG fallen insbesondere die Tatbestände:

- Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen

   - Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile,

   - Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z.B. Erbbaurecht),

- Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen


Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den Überschusseinkünften im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG. Die Ermittlung der Einkünfte erfolgt nach folgendem Schema:

Einnahmen § 8 EStG

./. Werbungskosten § 9 EStG

= Einkünfte (ggf. Verlust)


Gehören das Grundstück, das Gebäude oder die Gebäudeteile zu einem Betriebsvermögen (z. B. einem Gewerbebetrieb), sind die Einkünfte vorrangig den Einkünften aus §§ 15, 18 EStG zuzurechnen. Die Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung sind gegenüber den Gewinneinkünften subsidiär, § 21 Abs. 3 EStG.

Q:

Was gehört zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung?

A:

Miete

Q:

Checkliste zur Erfassung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

A:

1. Im VZ zugeflossene Mieten/Pachten


./. Mieten, welche in einem anderen VZ zu erfassen sind, § 11 Abs. 1 Satz 2 EStG

+ Mieten, die im vorangegangenen VZ zugeflossen sind, aber wegen § 11 Abs. 1 Satz 2 EStG nicht erfasst wurden

2. Zinsen

2.1 Bausparguthaben

2.2 Mietkonto

2.3 sonstige Zinsen

3. Sonstige Erträge


= Summe der Einnahmen


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Q:

Was ist eine Verpachtung?

A:

Bei der Verpachtung hat der Pächter auch das Recht aus den überlassenen Sachen Früchte zu ziehen (z.B. Bewirtschaftung eines überlassenen Gartengrundstücks inkl. der Ernte angebauten Obst- oder Gemüsepflanzen), vgl. § 581 BGB.

Q:

Wie ist die zeitliche Erfassung der Werbungskosten zu den Einkünften aus V+V geregelt?

A:

Für die zeitliche Erfassung der Werbungskosten gilt grundsätzlich das Abflussprinzip nach § 11 Abs. 2 EStG. Allerdings haben gerade die Aufwendungen, die das Abflussprinzip durchbrechen, bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine besondere Bedeutung (insbesondere Gebäudeabschreibung).

Q:

Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten für Kredite im Zusammenhang mit den Einnahmen aus V+V zählen zu den

Werbungskosten oder zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten?

A:

Es sind Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1

EStG. Hierzu zählen insbesondere die Finanzierungskosten für das vermietete Objekt.

Q:

Wie verhält es sich mit den Werbungskosten bei teilweiser Vermietung und teilweiser Eigennutzung des Gebäudes/ Gebäudeteils?

A:

Wird ein teilweise vermietetes und teilweise selbstgenutztes Gebäude sowohl mit Fremd- als auch mit Eigenmitteln finanziert, können Schuldzinsen als Werbungskosten ab-

gezogen werden, soweit diese im Zusammenhang mit der Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudes stehen.


Beachte wichtige Verwaltungsanweisung:

Zur Ermittlung der abzugsfähigen Schuldzinsen für den vermieteten Teil vgl. BMF-Schreiben v. 16.4.2004, BStBl 2004 I Seite 464.

Q:

Was zählt zu den Geldbeschaffungskosten?

A:

Geldbeschaffungskosten sind Aufwendungen zur Erlangung eines Darlehens, insbesondere


 Bereitstellungs- und Zuteilungsgebühren,

 Gebühren für die Kreditvermittlung,

 Reise- und Telefonkosten in Zusammenhang mit der Kreditbeschaffung,

 Notar- und Gerichtsgebühren in Zusammenhang mit der Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch.

Q:

Welche der folgenden Sachverhalte gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG?

A:

V+V von unbebauten Gebäuden

Q:

Was ist eine Vermietung?

A:

Vermietung ist bürgerlich-rechtlich ein Vertrag, durch den der Mieter gegen Entgelt berechtigt ist, eine Sache (z.B. Wohnung) während der Mietdauer zu nutzen, vgl. § 535 BGB.

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