Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung an der FOM Hochschule für Oekonomie & Management

Karteikarten und Zusammenfassungen für Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung an der FOM Hochschule für Oekonomie & Management

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Abgrenzung Herstellungskosten – Erhaltungsaufwand

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Was sind Erhaltungsaufwendungen?

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Welche öffentlichen Lasten, Versicherungsbeiträge zählen zu den abzugsfähigen Aufwendungen bei V+V?

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Wie verhält es sich mit den Werbungskosten bei teilweiser Vermietung und teilweiser Eigennutzung des Gebäudes/ Gebäudeteils?

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Was zählt zu den Geldbeschaffungskosten?

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Was ist ein Damnum?

Wann gilt

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Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten für Kredite im Zusammenhang mit den Einnahmen aus V+V zählen zu den

Werbungskosten oder zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten?

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Wie ist die zeitliche Erfassung der Werbungskosten zu den Einkünften aus V+V geregelt?

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Wo sind die allgemeinen Grundsätze für die Werbungskosten zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geregelt.

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Checkliste zur Erfassung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

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Was gehört zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung?


Wählen Sie die richtigen Antworten aus:

  1. Verzugszinsen eines Mieters bei verspäteter Mietzahlung.

  2. Einnahmen aus der Veräußerung des Vermietungsobjektes

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Was gehört zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung?

Wählen Sie die richtigen Antworten aus:

  1. Miete

  2. vereinbarte Nebenkosten

  3. vereinbarte Kautionszahlungen

  4. Zuschläge für die Möblierung

  5. Zinsen aus der Instandhaltungsrücklage

  6. Guthabenzinsen aus einem Bausparvertrag, wenn ein konkreter Zusammenhang mit Vermietungseinkünften besteht,

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Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung

Abgrenzung Herstellungskosten – Erhaltungsaufwand

Herstellungskosten sind Aufwendungen, die für

 die Herstellung eines Gebäudes sowie

 die Erweiterung eines Gebäudes oder

 die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen.

Im Unterschied zu den Erhaltungsaufwendungen, sind Herstellungskosten nur im Wege der Gebäudeabschreibung nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG i.V.m. § 7 Abs. 4 EStG als Werbungskosten abzugsfähig. Das Abflussprinzip gilt hier nicht.

Beachte wichtige Verwaltungsanweisungen:

Einzelheiten zur Abgrenzung der Begriffe ergeben sich aus R 21.1 EStR, H 6.4 EStH sowie dem BMF-Schreiben v. 18.7.2003 (BStBl 2003 I Seite 386).

Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung

Was sind Erhaltungsaufwendungen?

Erhaltungsaufwendungen sind alle Aufwendungen zur Instandhaltung oder Instandsetzung eines vermieteten Gebäudes.

Typische Erhaltungsaufwendungen sind:

 regelmäßige Schönheitsreparaturen, wie tapezieren und streichen von Wänden,

 Streichen von Fenstern und Türen,

 Reparatur von sanitären Anlagen,

 Erneuerung einer Heizungsanlage,

 neuer Anstrich der Außenfassade,

 Erneuerung des Fußbodenbelages.

Erhaltungsaufwendungen fallen unter die allgemeine Begriffsbestimmung der Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG. Sie sind in voller Höhe im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig, § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG.

Eine Ausnahme gilt für Erhaltungsaufwendungen. Auf Antrag kann der Steuerpflichtige größere Erhaltungsaufwendungen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, § 82b Abs. 1

EStDV. Die Verteilung kann zur Milderung der Steuerprogression sinnvoll sein.

Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung

Welche öffentlichen Lasten, Versicherungsbeiträge zählen zu den abzugsfähigen Aufwendungen bei V+V?

Unter die nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG abzugsfähigen Aufwendungen fallen beispielsweise:

 Steuern vom Grundbesitz 

    (Grundsteuer für das vermietete Objekt),

 sonstige öffentliche Abgaben

    (Müllabfuhr, Kanalgebühren, Abwassergebühren,   

     Straßenreinigung etc.),

 Beiträge zu Gebäudeversicherungen

   (Gebäudehaftpflicht, Gebäuderechtsschutz, Feuer-, Glas-, Sturm-, Hagel-, Leitungswasserversicherung etc.; nicht jedoch Beiträge zu einer Risikolebensversicherung, deren Abschluss die Bank verlangt.

Abzugsfähig sind auch Beiträge zu Berufsverbänden, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 EStG. Im Bereich der Vermietung und Verpachtung sind dies beispielsweise Mitgliedsbeiträge an Haus- und Grundbesitzvereine.

Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung

Wie verhält es sich mit den Werbungskosten bei teilweiser Vermietung und teilweiser Eigennutzung des Gebäudes/ Gebäudeteils?

Wird ein teilweise vermietetes und teilweise selbstgenutztes Gebäude sowohl mit Fremd- als auch mit Eigenmitteln finanziert, können Schuldzinsen als Werbungskosten ab-

gezogen werden, soweit diese im Zusammenhang mit der Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudes stehen.

Beachte wichtige Verwaltungsanweisung:

Zur Ermittlung der abzugsfähigen Schuldzinsen für den vermieteten Teil vgl. BMF-Schreiben v. 16.4.2004, BStBl 2004 I Seite 464.

Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung

Was zählt zu den Geldbeschaffungskosten?

Geldbeschaffungskosten sind Aufwendungen zur Erlangung eines Darlehens, insbesondere

 Bereitstellungs- und Zuteilungsgebühren,

 Gebühren für die Kreditvermittlung,

 Reise- und Telefonkosten in Zusammenhang mit der Kreditbeschaffung,

 Notar- und Gerichtsgebühren in Zusammenhang mit der Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch.

Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung

Was ist ein Damnum?

Wann gilt

Als Damnum bezeichnet man den Unterschied zwischen dem Auszahlungsbetrag und dem Rückzahlungsbetrag (= Nennwert) eines Darlehens. Wurde das Darlehen zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Grundstücks aufgenommen,

so ist das Damnum als Zinsvorauszahlung anzusehen. Das Damnum gilt im Zeitpunkt der Darlehensauszahlung als abgeflossen H 11 „Damnum“ EStH.

Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung

Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten für Kredite im Zusammenhang mit den Einnahmen aus V+V zählen zu den

Werbungskosten oder zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten?

Es sind Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1

EStG. Hierzu zählen insbesondere die Finanzierungskosten für das vermietete Objekt.

Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung

Wie ist die zeitliche Erfassung der Werbungskosten zu den Einkünften aus V+V geregelt?

Für die zeitliche Erfassung der Werbungskosten gilt grundsätzlich das Abflussprinzip nach § 11 Abs. 2 EStG. Allerdings haben gerade die Aufwendungen, die das Abflussprinzip durchbrechen, bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine besondere Bedeutung (insbesondere Gebäudeabschreibung).

Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung

Wo sind die allgemeinen Grundsätze für die Werbungskosten zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geregelt.

§ 9 Abs. 1 EStG

Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung

Checkliste zur Erfassung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

1. Im VZ zugeflossene Mieten/Pachten

./. Mieten, welche in einem anderen VZ zu erfassen sind, § 11 Abs. 1 Satz 2 EStG

+ Mieten, die im vorangegangenen VZ zugeflossen sind, aber wegen § 11 Abs. 1 Satz 2 EStG nicht erfasst wurden

2. Zinsen

2.1 Bausparguthaben

2.2 Mietkonto

2.3 sonstige Zinsen

3. Sonstige Erträge

= Summe der Einnahmen

Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung

Was gehört zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung?


  1. Verzugszinsen eines Mieters bei verspäteter Mietzahlung.

  2. Einnahmen aus der Veräußerung des Vermietungsobjektes

Einkommensteuer Vermietung und Verpachtung

Was gehört zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung?

  1. Miete

  2. vereinbarte Nebenkosten

  3. vereinbarte Kautionszahlungen

  4. Zuschläge für die Möblierung

  5. Zinsen aus der Instandhaltungsrücklage

  6. Guthabenzinsen aus einem Bausparvertrag, wenn ein konkreter Zusammenhang mit Vermietungseinkünften besteht,

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