Lernmaterialien für Immobilienanalyse an der Fachhochschule Münster

Aufgabe 1

• Risiko besteht in nicht direkt ersichtlichen Eigenschaften, wie z.B. Kontamination mit Altlasten, Nutzungseinschränkungen oder Denkmalschutz 
• Altlasten können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben 
• Nutzungseinschränkungen führen zu Einschränkungen in der Beplanbarkeit des Grundstücks 

Aufgabe 2

• Umfangreiche Baugrunduntersuchungen (Bodengutachten, Altlastenuntersuchung) 
• Professionelle Vertragsgestaltung beim Grundstückskauf 

• eine technische Untersuchung des Gebäudes 
• Beurteilung der baulichen Gestaltung im Hinblick auf Ausstattungs- und Qualitätsstandards und Feststellung von Mängeln oder Schäden 
• Einschätzung der Nutzungsflexibilität 
• Beurteilung der Effizienz 
• → Flächeneffizienz (Anteil der vermietbaren Fläche an der Gesamtfläche 
• → Bewirtschaftungseffizienz (Höhe der Bewirtschaftungskosten) 
• → Nutzungseffizienz (Kosten-/Nutzenverhältnis Gebäudeausstattung

Untersuchungschwerpunkte sind folglich: 

• Gebäudesubstanz und gebäudetechnische Ausrüstung 
• Bewirtschaftungskosten, z.B. Energieverbrauch 
• Nutzungsflexibilität 
• Flächenverhältnisse  

Aufgabe 1 

1. Hauptgeschäftsstraße bzw. Fußgängerzone in Innenstadtlage bzw. Ortsmitte  

2. Zentrale Lage, sehr gute Erschließung (Individualverkehr, ÖPNV) 

Aufgabe 2 

1. Innenstadtlage, Nebenlage der Hauptgeschäftsstraße bzw. Fußgängerzone 

2. Randlage zum Citybereich bzw. Ortskern, eine noch gute verkehrstechnische Erschließung 

Aufgabe 3 

1. Hauptgeschäftsstraße in Stadtteilen bzw. außerhalb der Ortszentrums 

2. Stadtteile bzw. außerhalb des Ortzentrums und Gewerbegebiete/-parks mit Dienstleistungsanteil > 50%, eine noch gute verkehrstechnische Erschließung 

Aufgabe 4 

1. Nebenstraßen von Einzelhandelslagen in Stadtteilen 

2. Außenbezirke und Gewerbegebiete   

Anforderungen der potenziellen Nutzer an ...

• Standortqualität 
• Größe, Ausstattung und Funktionalität des zu erstellenden Gebäudes
• zusätzliche Standortdienstleistungen  

eine kaufmännische Analyse, bei der die für ein oder mehrere Immobilien bzw. Liegenschaften...

• bestehenden Miet- oder Pachtverhältnisse
• sonstige Nutzungs- oder Gestattungsrechte

betrachtet werden  

• Schwerpunkt liegt auf der Analyse der Mietverträge und Mieter 
• Zu Unterscheiden bei der Analyse ist die Sicht des Eigentümers oder Nutzers (Mieter) 

Aufgabe 1 

• Zeit zählt zu größten Risikofaktoren 
• →  bei Zeitüberschreitung fallen zusätzliche Zinsen an aufgrund des hohen Fremdkapital-Anteil 
• → kalkulierter Gewinn kann schnell aufgezehrt werden  

Aufgabe 2

• Professionelles Projektmanagement 
• Auswahl fachlich versierter und erfahrener Projektpartner 
• rechtzeitige Projektvermarktung 
• regelmäßige Kommunikation und Festlegung von Kommunikationsstandards zwischen allen Projektbeteiligten 

Aufgabe 1

• weniger Nichterteilung der Baugenehmigung 
• zusätzliche Erteilung von Auflagen durch die Behörden, wodurch die Wirtschaftlichkeit des Projektes in Frage gestellt werden kann 

Aufgabe 2 

• Frühzeitige und regelmäßige Kommunikation mit Bauaufsichtsbehörde
• Einholen eines Bauvorentscheids 
• zeitliche Koordination der Planung und Genehmigung 
• Aufbau eines Positiven Images des Projekte durch Maßnahmen des Marketings 
• Berücksichtigung öffentlicher Interessen 

Aufgabe 1

• existenzielle Risiko 
• Zinsänderungsrisiko des Fremdkapitals liegt außerhalb der Einflussbereiches des Projektentwicklers 
• bei Verzögerung der Vermarktung des Projektes ist trotzdem der Kapitaldienst für das Projekt zu leisten 

Aufgabe 2 

• Vermeidung des Kaufs von Grundstücken vor der endgültigen Entscheidung auf Projektdurchführung 
• Festzinsvereinbarungen treffen 
• Risikoteilung durch Bildung strategischer Allianzen zur Finanzierung (z.B. joint-Ventures-Finanzierung)

Aufgabe 1

• Risiko ergibt sich aus langer Planungs- und Entwicklungsdauer
• → erschwert Kostenplanung in frühen Projektstadium 

Aufgabe 2

• Kostenplanung und Kostenmanagement 
• Professionelle Vertragsgestaltung mit Planern und ausführenden Firmen 
• Auswahl fachlich versierter und erfahrener Projektpartner

1. Marktsegmentierung nach dem Verhältnis zwischen Eigentümer und Nutzer 

• Markt für eigen genutzte Flächen (Eigennutzermarkt) 
• Markt für Immobilien-Anlageobjekte (Anlagemarkt) 
• Markt für  Mietflächen (Vermietungsmarkt) 

2. Marktsegmentierung nach Nutzung 

• Wohnimmobilien 
• Gewerbeimmobilien 
• Sonderimmobilien (z.B. Hotel)

3. Marksegmentierung nach Lage, Art, und Ausstattung der Gebäude 

• Standortkategorien (City, Cityrand, Umland, etc.)
• Baujahr und Bauzustand 
• Größe 
• Ausstattung (z.B. klimatisiert oder nicht-klimatisiert)  

1. Schritt:

•  Identifikation geeigneter Konkurrenzimmobilien und Erhebung der zugehörigen Grunddaten 
• → Eigentümer und Adresse
• → Grundstückgröße -, Nutzfläche, Baujahr, Leerstandsquote 

2. Schritt: 

• Vergleichskriterien in Abhängigkeit von der Art der Immobilie auswählen 
• im Mittelpunkt stehen: 
• → Mietkonditionen 
• → Standortattraktivität 
• → Gebäudeattraktivität 

3. Schritt:

• Vergleichskriterien gewichten und die zu untersuchenden Immobilie bewerten 

Ergebnis:

• Aus Ergebnis kann Attraktivitätsindex abgeleitet werden, mit welchem das untersuchte Gebäude im Vergleich zum Wettbewerb eingeschätzt werden kann