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Karteikarten
4853
Studierende
218
Lernmaterialien
Festlegung und Protokollierung des Leistungsumfangs (RICS, IVS) Weitere 3 Nennen
Beschränkungen der Nutzung, Verteilung oder Veröffentlichung
Grundlage für die Honorarberechnung
Beschreibung des Gutachtens
Gesamten Prozess einer Immobilienbewertung nennen
Beauftragung > Besichtigung > Datenanalyse > Objektverständnis > Research > Kalkulation > Qualitätssicherung > Entwurfsbericht > Besprechung Kunde > Finalisierung
3 verschiedene Arten und Umfang der Objektbesichtigung?
Vollbesichtigung
Geführte Besichtigung ist zu bevorzugen, z. B. mit Property Manager, Hausmeister oder Vertreter des Auftraggebers
• Inspektion aller Innen- und Außenbereiche einer Liegenschaft
• Abschreiten der Grundstücksgrenze
• Besichtigung von direktem Umfeld und Mikrolage
Drive-by Inspection
• Explizit gewünscht oder wegen Einschränkungen nicht anders möglich
• Besichtigung beschränkt auf öffentlich zugängliche Innen- und Außenbereiche
• Bewertung auf Basis eingeschränkter Informationen
• Im Bewertungsbericht explizit zu vermerken
Desktop (ohne Besichtigung)
• Keine Besichtigung
• Bewertung auf Basis eingeschränkter Informationen
• Im Bewertungsbericht explizit zu vermerken
Analyse zur Verfügung gestellter Daten?
Datenquellen?
Digitaler Datenraum
• Bereitstellung von strukturierten Daten (Datenraumindex) in digitaler Form
• Potenziell Einschränkungen bzgl. Downloadbarkeit und Druck von Dokumenten
Limitierte Informationen vs. Informations-Overload
Analoger Datenraum
• Daten liegen (nicht immer) strukturiert in analoger Form vor
• Potenziell Einschränkungen bzgl. Vervielfältigung (kopieren, abfotografieren)
Limitierte Informationen vs. Informations-Overload
Informationslücken
• Liegen nicht alle zur Bewertung benötigten Informationen vor, sind vom Bewerter Annahmen (gemäß RICS Red Book)
zu treffen und zu protokollieren
• Bei Informationslücken gilt das Vorsichtsprinzip (eher konservative Annahme)
Fehlende Informationen können zu niedrigerer Bewertung führen
Welche Arten der Annahmen können getroffen werden?
Annahmen (Assumptions)
Besondere Annahmen (Special Assumptions)
Objektverständnis?
Verständnis herstellen
• Verständnis Objekt = Grundvoraussetzung zur Bewertung einer Immobilie
• Problem: Bewerter hat i. d. R. nur begrenzte Zeit, sich mit einem Bewertungsobjekt auseinanderzusetzen
• Lösung: Analyse Businesspläne und Besprechung der Immobilie(n) mit Eigentümer oder Asset Manager,
die ihre Immobilien i. d. R. sehr gut kennen
Diskussionspunkte
• Kostenbudgets und -prognosen
• Vermietungsszenario bei Leerstand
• Erzielbare Mieten
• Verlängerungswahrscheinlichkeiten (v. a. bei Mietverträgen mit kurzer Restlaufzeit)
• Geplante oder durchgeführte Renovierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen
• Aktuelle Vertragsverhandlungen
Wie teilt sich der Research auf?
Objektbezogener Research
• Ermittlung aktueller Informationen für relevantes
Immobiliensegment
• Marktmieten
• Renditen
Idealerweise aktuelle und nachvollziehbare
Transaktionen vergleichbarer Objekte
Marktumfeld und Standortanalyse
• Ermittlung aktueller Informationen für relevanten
(Teil-)Markt
• Marktstruktur/ -größe
• Angebot/ Nachfrage
• Identifizierung möglicher Risiken
• Analyse Mikro- und Makrolage
Datenarten und -quellen
• Angebote: Online-Portale
• Mietvertragsdaten: Datenbanken (Datenschutz,
i. d. R. nicht öffentlich)
• Transaktionsdaten: Publikationen, Fonds-
prospekte, Gutachterausschuss
• Daten aus Jahresabschlüssen: Aktiengesellschaf-
ten, Fonds
• Allgemeine Marktdaten: Maklerhäuser, öffentliche
Statistiken
• Gespräche, z.B. mit lokaler Wirtschaftsförderung
und lokalen Marktteilnehmern
Modellierung der Bewertung
Auswahl und Begründung der anzuwendenden Bewertungsmethode
• Abhängig von Objektart, Komplexität, ggf. Kundenanforderung
Berechnung des Marktwerts
• Gängige Bewertungstools
• Argus Enterprise: Internationale Verfahren (DCF und statische Verfahren)
• LORA: Deutsche Verfahren inkl. Beleihungswert
• Excel
• I. d. R für statische Verfahren, da (relativ) einfaches Kalkulationsmodell
• Potenzielle Fehleranfälligkeit bei selbstentwickelten Tools (Haftungsthematik)
Nennen Sie die Methoden zur Qualitätssicherung und Fehlervermeidung
Benchmarking des Bewertungsergebnisses
• Plausibilisierung der Ergebniskennzahlen (z. B. NIY, EUR/ m², …) mit Transaktionsdaten aus dem Markt und
Einordnung in „Big Picture“
• Pflicht für jeden Bewerter!
4-Augen-Prinzip
• Diskussion der Ansätze und Ergebnisse mit Kollegen, im Projektteam und/ oder mit einem Vorgesetzten
Portfoliobewertung
• Konsistente Vorgehensweise über alle Objektbewertungen
• Einordnung einzelner Objekte im Portfoliokontext, z. B. Overview, Rating
Erstellung Entwurfsbericht
Inhalt und Struktur Entwurfsbericht
• Entsprechend finalem Bewertungsbericht
Erforderliche Klarstellung bei Übermittlung
• Gutachterliche Meinung nur vorläufig
• Gutachten nur für Diskussionszwecke
• Entwurf darf nicht veröffentlicht oder offengelegt werden
• Beschreibung von noch ausstehenden Punkten mit grundlegender Bedeutung
Besprechung mit dem Kunden
Vorgehen nach Freigabe Entwurfsbericht
I. d. R. Übermittlung Entwurfsbericht an Kunde:
• Kunde überprüft Eingangsdaten auf Korrektheit und Aktualität und stellt ggf. weitere Informationen zur Verfügung
• Kunde prüft Ansätze und Annahmen und vergleicht ggf. mit eigener Einschätzung
Diskussion der Bewertung mit Kunde
• Bewertungsansätze, getroffene Annahmen, Ergebnis
• Bewerter darf durch Kunde nicht beeinflusst werden, außer:
• Korrektur von Fehlern im Entwurfsbericht bzw. Einbeziehung weiterer, vorher nicht bekannter Informationen
• Protokoll der Gespräche erforderlich, um dies später nachweisen zu können
Neue Erkenntnisse und Bereitstellung aktuellerer Daten können zu einer Anpassung der Bewertung und
des Entwurfsberichts führen
ABER: Objektivität und Unabhängigkeit des Bewerters muss gewahrt werden
Festlegung und Protokollierung des Leistungsumfangs
3 Unterpunkte nennen
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