Immobiliar SachenR an der Bucerius Law School | Karteikarten & Zusammenfassungen

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P: Grenzüberbau

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Ausgangsproblematik:

A. §94 I Gebäude auf einem Grunstück sind wesentliche Teile des Grundstücks --> dh. Eigentum am Grunstück schließt direkt Gebäude mit ein (bei 2 Grdstückeisgentümern wird also vertikal + konsequent mit Grundstücksgrenze getrennt) Prinzip der Erdbodenverbundenheit

B. (Rspr. u. vorzugswürdig) §93 eine eine Einheitliche Sache [hier: Gebäudeeinheit] darf nicht getrennt werden, wenn die Trennung bei einem oder beim anderen Teile die bestimmunggemäße Verwendung versagen würde --> wäre bei Überbau der Fall! Prinzip der wirtschaftlichen Einheit eines Gebäudes das dann dem Grundstück zuzuordnen ist

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MERKEN: §311c, §925 I 1+2 (Zeifelsregelung)  zeigen, dass Gesetz wirtschaftliche Einheit eines Grundstücks erhalten will


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Zubehör und analog auch wesentliche Bestandteile des Grunstücks/ Gebäudes können nur einheitlich mit Grundstück verfügt werden

nicht gesondert!



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Erwerb von Grundeigentum §§ 873, 925

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I. Auflassung §973 I, 925 I + Formerfordernis

= Grundsätze der dingl. Einigung

Bestimmtheitsgrundsatz: Auflassungsobjekt muss bestimmt sein, dh. textlich/zeichnerisch nicht notwendig vermessen, jedoch messbar 

Form: gleichzeitige Anwesenheit beider Parteien und mündliche Erklärung vorm Notar

Widerruflichkeit: nur bis entweder Eintragung oder notarielle Beurkundung oder Alternativen §873 II Alt 2- 4 erfolgt sind

*Vollmacht möglich,  muss nicht beurkundet werden dh. es bleibt bei §167 -- anders beim Verpflichtungsgeschäft §§433 I, 311b I da gilt §167 nicht wegen Übereilungsschutz, Beweisfunktion usw.

II. Publitzitäts TBM: Eintragung der Rechtsänderung ins GB

darf formell unwirksam sein nur nicht krass nichtig!!

III. Berechtigung des Verfügenden zum Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs

= grds. der befügungbefugte Eigentümer 

oder Nichtberechtigter nach §185 mit Einwilligung des Berechtigten 

oder der gesetzliche verfügungsbefugte

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AGL: 'GBberechtigungsanspruch'  §894

(Gerichtet auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung)

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I. Grundbuch ist unrichtig

= materielle Rechtslage entspicht nicht dem Grundbuch

GB kann in zwei Richtungen Irren §894 Alt. 1: bestehendes Recht nicht eingetragen; Alt. 2: bestehendes Recht nicht richtig eingetragen; Alt. 3 : bestehendes Recht durch nicht bestehende Belastung/ Beschränkung belastet/ beschränkt 

*nicht bestehendes Recht eingetragen ist vom Wortlaut nicht erfasst und auch nicht analog erfasst!



** §896 und §895 sind Hilfsansprüche

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Merken: falsa demonstratio non nocet

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Eigentum geht nur insoweit über wie Auflassung und Eintragung übereinstimmen!

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Merken: Nichtberechtigter Bucheigentümer ermächtigt zur Veräußerung 

damit wird über §185 I Legitimationswirkung verlängert weil der Ermächtigte seine Berechtigung von Legitimation des Nichtberechtigten aus §892 I 1 ableitet

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!

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sog. Kettenauflassung

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e.A nach über Erwerb des AWR am Grundstück zu begründen *wichtig dabei: es muss Gesicherte Rechtsposition des Erwerbers enstanden sein und darf nicht durch Veräußerer verhindert werden können!


a.A. nach bedarf es keiner Konstruktion über AWR, weil konkludent in einer Auflassungserklärung meist einer Weiterveräußerungsermächtigung iSv §185 I entahlten ist und somit die Berechtigung zur Weiterverfügung vorliegt!

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Gutgläubiger Erwerb §892 *oder (§893 Var. 2, 892 analog auch auf andere Verfügungsgeschäfte; Übertragung, Änderung, Aufhebung)

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I. Rechtsgeschäft iSe Verkehrsgeschäfts

= Sinn des TBMs: schützt gutgl. Dritten, dh. wenn Erwerber und Veräußerer wirtschaftlich/rechtlich identisch sind ist Schutz nicht gerechtfertigt - auf Erwerberseite muss mindestens eine Person beteiligt sein die nicht auf Veräußererseite beteiligt ist dann ist Schutz vorhanden

II. GB unrichtig

III. obj. RechtsscheinTB: Legitimation des Veräußerers durch das Grundbuch

** muss aber ausgeweitet werden bei Erbfällen, regelmäßig steht noch der Erblasser drin und nicht der Erbe, aber durch §1922 rückt der Erbe auch in die falsche Buchposition und damit Legitimation des Erblassers ein!

IV. Subj. RechtscheinTB §892 II Alt 1 u. 2  !! 

= keine positive Kenntnis des Erwerbers von Unrichtigkeit bei Antragsstellung oder Einigungszeitpunkt

** auch hier bei Erbfällen ist anderer Bezugspukt der Unrichtigkeit zu wählen: regelmäßig weiß der Erwerber dass nich der Erblasser im GB steht, damit bereits Kenntnis der Unrichtigkeit, weil eben der Erbe drin stehen müsste, zu bejahen ist zu eng, Erwerber muss einfach von fehlender Berechtigung des Verfügenden Erben Kenntnis haben

V. kein Eingetragener Widerspruch gegend die Richtigkeit

= WS lässt Gutglauben erlöschen

*analog AUCH Rechtshängigkeitsvermerk wegen §325 I ZPO

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Anspruchsziel: Bewilligung bzw. Zustimmung zur Grundbuchberichtigung kann durch mehrere AGLs verlangt werden:

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- §894 nicht aber §1004

- § 812 da aber dolo petit einwand beachten, falls nur die Bewilligung und die Eintragung sich nicht mit Grundgeschäft decken, dann nämlich wird 812 modifiziert auf eintragung des geschuldeten Rechts

- 812 steht auf dem falsch eingetragenen Nichteigentümer zu der durch nichtigen Vertrag veräußert

-823 (992) bei deliktischer Handlung

- aus vertrag weil Buchposition Leistung isv §346 darstellen kann

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Fallgruppen des Erwerbs vom Erben oder Scheinerben

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A. Veräußerer ist Erbe, Erblasser ist nicht Eigentümer aber eingetragen

 Gutgl. Erwerb §§873, 925, 982

a) Legitimation des Erblassers nach §982 I 1 geht auch auf Erben über wegen §1922 + 

b) Kenntnis-Bezugspunkt ist hier nicht mehr Kenntnis von Unrichtigkeit des GBs sondern fehlende Berechtiung des Erben zur Verfügung

B. Veräußerer ist nicht Erbe, aber Scheinerbe, Erblasser ist eingetragener Eigentümer

 normaler ErberwerbsTB prüfen §§873,925,2366: 

im Rahmen der 'Berechtigung' wird über fehlende Berechtigung durch §2366 überwunden, wenn keine positive Kenntnis von Unrichtigkeit des Erbscheins bekannt ist !

C. Veräußerer ist nicht Erbe aber Scheinerbe, Erblasser ist nicht Eigentümer aber eingetragen

Kombi Erwerb: §§873,925, 2366, 892 (GB und Erschein sind unrichtig)

a) Veräußerer muss durch GB legitimiert sein (-) aber da hilft dass er als Erbe in die Rechtsposition, damit auch Buchposition des Erblassers kriegt

b) weil er kein Erbe ist muss erstmal der Erbschein ihn als Erben ausweisen §2366

c) dann keine Kenntnis von Unrichtigkeit des GB durch §2366 ist bezugspunkt der Kenntnis nicht Legitimation der Verfügenden sondern seine Berechtigung zur Verfügung und auch nur wenn keine Unrichtigkeit des Erbscheins dem Erwerber bekannt ist

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Merken: eine gescheiterte Veräußerung eines Grundstücks enthält gleichzeitig auch eine Verfügung über das AWR am Grundstückeigentum und kann mit übertragen worden sein!!! §§783, 925 analog

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genauso wie im MobiliarsachenR

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AWR am Grundstück

*HM erkennt Rechtsfigur an*

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entsteht bei einem mehraktigen Erwerbstatbestand, wenn so viele Voraussetzungen erfüllt sind, sodass der Erwerb nicht mehr einseitig vom Veräußerer verhindert werden kann

dafür relevante Voraussetzungen:

I. Unwiderruflichkeit von Teilakten

1. Unwiderruflichkeit der Einigung + §873 II ALt. 1- 5:

a) erst mit Eintragung oder vorher

b) mit notarieller Beurkundung (= Auflassung) oder

c) mit Einigung vor dem GBA oder 

d) mit Einreichen der Einigung beim GBA oder

e) mit Aushändigung Eintragungsbewilligung Berechtigten an Erwerber

II. Prioritätsgrundsatz von Anträgen auf Eintragung in GB §19 GBO, GBA berücksichtigt zeitlich ersten Antrag

III. sollte Veräußerer Antrag auf Eintragung stellen, kann nur er ihn nach §§13 I 2 Var. 1, 31 GBO jederzeit zurücknehmen ≙ keiner Gesicherten Rechtsposition

IV. mit Auflassungsvormerkung


Arg (-) Prioritätsgrundsatz § 17 GBO ist nur formelle Voraussetzung und hat keinen Einfluss auf materielles AWR

Arg (-) Wortlaut §873 für Eigentumsübergang ist Einigung + Eintragung erforderlich nicht Einigung unf Einigungsantrag

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Q:

P: Grenzüberbau

A:

Ausgangsproblematik:

A. §94 I Gebäude auf einem Grunstück sind wesentliche Teile des Grundstücks --> dh. Eigentum am Grunstück schließt direkt Gebäude mit ein (bei 2 Grdstückeisgentümern wird also vertikal + konsequent mit Grundstücksgrenze getrennt) Prinzip der Erdbodenverbundenheit

B. (Rspr. u. vorzugswürdig) §93 eine eine Einheitliche Sache [hier: Gebäudeeinheit] darf nicht getrennt werden, wenn die Trennung bei einem oder beim anderen Teile die bestimmunggemäße Verwendung versagen würde --> wäre bei Überbau der Fall! Prinzip der wirtschaftlichen Einheit eines Gebäudes das dann dem Grundstück zuzuordnen ist

Q:

MERKEN: §311c, §925 I 1+2 (Zeifelsregelung)  zeigen, dass Gesetz wirtschaftliche Einheit eines Grundstücks erhalten will


A:

Zubehör und analog auch wesentliche Bestandteile des Grunstücks/ Gebäudes können nur einheitlich mit Grundstück verfügt werden

nicht gesondert!



Q:

Erwerb von Grundeigentum §§ 873, 925

A:

I. Auflassung §973 I, 925 I + Formerfordernis

= Grundsätze der dingl. Einigung

Bestimmtheitsgrundsatz: Auflassungsobjekt muss bestimmt sein, dh. textlich/zeichnerisch nicht notwendig vermessen, jedoch messbar 

Form: gleichzeitige Anwesenheit beider Parteien und mündliche Erklärung vorm Notar

Widerruflichkeit: nur bis entweder Eintragung oder notarielle Beurkundung oder Alternativen §873 II Alt 2- 4 erfolgt sind

*Vollmacht möglich,  muss nicht beurkundet werden dh. es bleibt bei §167 -- anders beim Verpflichtungsgeschäft §§433 I, 311b I da gilt §167 nicht wegen Übereilungsschutz, Beweisfunktion usw.

II. Publitzitäts TBM: Eintragung der Rechtsänderung ins GB

darf formell unwirksam sein nur nicht krass nichtig!!

III. Berechtigung des Verfügenden zum Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs

= grds. der befügungbefugte Eigentümer 

oder Nichtberechtigter nach §185 mit Einwilligung des Berechtigten 

oder der gesetzliche verfügungsbefugte

Q:

AGL: 'GBberechtigungsanspruch'  §894

(Gerichtet auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung)

A:

I. Grundbuch ist unrichtig

= materielle Rechtslage entspicht nicht dem Grundbuch

GB kann in zwei Richtungen Irren §894 Alt. 1: bestehendes Recht nicht eingetragen; Alt. 2: bestehendes Recht nicht richtig eingetragen; Alt. 3 : bestehendes Recht durch nicht bestehende Belastung/ Beschränkung belastet/ beschränkt 

*nicht bestehendes Recht eingetragen ist vom Wortlaut nicht erfasst und auch nicht analog erfasst!



** §896 und §895 sind Hilfsansprüche

Q:

Merken: falsa demonstratio non nocet

A:

Eigentum geht nur insoweit über wie Auflassung und Eintragung übereinstimmen!

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Q:

Merken: Nichtberechtigter Bucheigentümer ermächtigt zur Veräußerung 

damit wird über §185 I Legitimationswirkung verlängert weil der Ermächtigte seine Berechtigung von Legitimation des Nichtberechtigten aus §892 I 1 ableitet

A:

!

Q:

sog. Kettenauflassung

A:

e.A nach über Erwerb des AWR am Grundstück zu begründen *wichtig dabei: es muss Gesicherte Rechtsposition des Erwerbers enstanden sein und darf nicht durch Veräußerer verhindert werden können!


a.A. nach bedarf es keiner Konstruktion über AWR, weil konkludent in einer Auflassungserklärung meist einer Weiterveräußerungsermächtigung iSv §185 I entahlten ist und somit die Berechtigung zur Weiterverfügung vorliegt!

Q:

Gutgläubiger Erwerb §892 *oder (§893 Var. 2, 892 analog auch auf andere Verfügungsgeschäfte; Übertragung, Änderung, Aufhebung)

A:

I. Rechtsgeschäft iSe Verkehrsgeschäfts

= Sinn des TBMs: schützt gutgl. Dritten, dh. wenn Erwerber und Veräußerer wirtschaftlich/rechtlich identisch sind ist Schutz nicht gerechtfertigt - auf Erwerberseite muss mindestens eine Person beteiligt sein die nicht auf Veräußererseite beteiligt ist dann ist Schutz vorhanden

II. GB unrichtig

III. obj. RechtsscheinTB: Legitimation des Veräußerers durch das Grundbuch

** muss aber ausgeweitet werden bei Erbfällen, regelmäßig steht noch der Erblasser drin und nicht der Erbe, aber durch §1922 rückt der Erbe auch in die falsche Buchposition und damit Legitimation des Erblassers ein!

IV. Subj. RechtscheinTB §892 II Alt 1 u. 2  !! 

= keine positive Kenntnis des Erwerbers von Unrichtigkeit bei Antragsstellung oder Einigungszeitpunkt

** auch hier bei Erbfällen ist anderer Bezugspukt der Unrichtigkeit zu wählen: regelmäßig weiß der Erwerber dass nich der Erblasser im GB steht, damit bereits Kenntnis der Unrichtigkeit, weil eben der Erbe drin stehen müsste, zu bejahen ist zu eng, Erwerber muss einfach von fehlender Berechtigung des Verfügenden Erben Kenntnis haben

V. kein Eingetragener Widerspruch gegend die Richtigkeit

= WS lässt Gutglauben erlöschen

*analog AUCH Rechtshängigkeitsvermerk wegen §325 I ZPO

Q:

Anspruchsziel: Bewilligung bzw. Zustimmung zur Grundbuchberichtigung kann durch mehrere AGLs verlangt werden:

A:

- §894 nicht aber §1004

- § 812 da aber dolo petit einwand beachten, falls nur die Bewilligung und die Eintragung sich nicht mit Grundgeschäft decken, dann nämlich wird 812 modifiziert auf eintragung des geschuldeten Rechts

- 812 steht auf dem falsch eingetragenen Nichteigentümer zu der durch nichtigen Vertrag veräußert

-823 (992) bei deliktischer Handlung

- aus vertrag weil Buchposition Leistung isv §346 darstellen kann

Q:

Fallgruppen des Erwerbs vom Erben oder Scheinerben

A:

A. Veräußerer ist Erbe, Erblasser ist nicht Eigentümer aber eingetragen

 Gutgl. Erwerb §§873, 925, 982

a) Legitimation des Erblassers nach §982 I 1 geht auch auf Erben über wegen §1922 + 

b) Kenntnis-Bezugspunkt ist hier nicht mehr Kenntnis von Unrichtigkeit des GBs sondern fehlende Berechtiung des Erben zur Verfügung

B. Veräußerer ist nicht Erbe, aber Scheinerbe, Erblasser ist eingetragener Eigentümer

 normaler ErberwerbsTB prüfen §§873,925,2366: 

im Rahmen der 'Berechtigung' wird über fehlende Berechtigung durch §2366 überwunden, wenn keine positive Kenntnis von Unrichtigkeit des Erbscheins bekannt ist !

C. Veräußerer ist nicht Erbe aber Scheinerbe, Erblasser ist nicht Eigentümer aber eingetragen

Kombi Erwerb: §§873,925, 2366, 892 (GB und Erschein sind unrichtig)

a) Veräußerer muss durch GB legitimiert sein (-) aber da hilft dass er als Erbe in die Rechtsposition, damit auch Buchposition des Erblassers kriegt

b) weil er kein Erbe ist muss erstmal der Erbschein ihn als Erben ausweisen §2366

c) dann keine Kenntnis von Unrichtigkeit des GB durch §2366 ist bezugspunkt der Kenntnis nicht Legitimation der Verfügenden sondern seine Berechtigung zur Verfügung und auch nur wenn keine Unrichtigkeit des Erbscheins dem Erwerber bekannt ist

Q:

Merken: eine gescheiterte Veräußerung eines Grundstücks enthält gleichzeitig auch eine Verfügung über das AWR am Grundstückeigentum und kann mit übertragen worden sein!!! §§783, 925 analog

A:

genauso wie im MobiliarsachenR

Q:

AWR am Grundstück

*HM erkennt Rechtsfigur an*

A:

entsteht bei einem mehraktigen Erwerbstatbestand, wenn so viele Voraussetzungen erfüllt sind, sodass der Erwerb nicht mehr einseitig vom Veräußerer verhindert werden kann

dafür relevante Voraussetzungen:

I. Unwiderruflichkeit von Teilakten

1. Unwiderruflichkeit der Einigung + §873 II ALt. 1- 5:

a) erst mit Eintragung oder vorher

b) mit notarieller Beurkundung (= Auflassung) oder

c) mit Einigung vor dem GBA oder 

d) mit Einreichen der Einigung beim GBA oder

e) mit Aushändigung Eintragungsbewilligung Berechtigten an Erwerber

II. Prioritätsgrundsatz von Anträgen auf Eintragung in GB §19 GBO, GBA berücksichtigt zeitlich ersten Antrag

III. sollte Veräußerer Antrag auf Eintragung stellen, kann nur er ihn nach §§13 I 2 Var. 1, 31 GBO jederzeit zurücknehmen ≙ keiner Gesicherten Rechtsposition

IV. mit Auflassungsvormerkung


Arg (-) Prioritätsgrundsatz § 17 GBO ist nur formelle Voraussetzung und hat keinen Einfluss auf materielles AWR

Arg (-) Wortlaut §873 für Eigentumsübergang ist Einigung + Eintragung erforderlich nicht Einigung unf Einigungsantrag

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