Technische Bewertung von Immobilien at Universität Stuttgart

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Immobilie

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Due Diligence (DD)

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Due Diligence (DD): Herkunft

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"Real Estate" Due Diligence 

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Untersuchungsergebnisse einer Due Diligence Prüfung haben i.d.R. einen Einfluss auf

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Ziele durch "Real Estate" Due Diligence

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Wesen der Due Diligence

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DD: Voraussetzungen 

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DD: Wesentliche Inhalte bzw. Voraussetzungen

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DD: Beteiligte

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Teilbereiche der DD (4)

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Rechtliche Due Diligence (Legal DD)

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Technische Bewertung von Immobilien

Immobilie

• (lateinisch: im-mobilis = unbeweglich)

• Eine Immobilie oder eine Liegenschaft, in der Rechts- und Wirtschaftssprache

„unbewegliches Sachgut“ genannt, ist ein Grundstück, grundstückgleiches Recht oder ein

Bauwerk (Wohnimmobilie oder Gewerbeimmobilie)

• Wesentlicher Bestandteil einer Immobilie

    o der von einer Sache nicht getrennt werden kann

    o nicht Bestandteil / Gegenstand besonderer Rechte

• vermitteln das Gefühl eines sicheren und stabilen Wertinvestments

nur, wenn man sich den spezifischen Risiken bewusst ist und mit einer gewissen Vorsicht an das Anlagengut herangeht.

Um z.B. bautechnische Risiken exakt einzuschätzen, bedarf es einer technischen Bewertung, einer sorgfältigen Prüfung.

Technische Due Diligence (TDD) = technische Bewertung = sorgfältige Prüfung


Technische Bewertung von Immobilien

Due Diligence (DD)

• (englisch für „gebührende Sorgfalt“, „im Verkehr erforderliche Sorgfalt“)

• Sorgfältige Prüfung und Analyse eines Unternehmens, insbesondere im Hinblick auf seine

wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Verhältnisse, die durch

potenziellen Käufer eines Unternehmens vorgenommen wird.

• Ziel: sich so weit wie möglich abzusichern, dass die Annahmen und Voraussetzungen, auf die

sich ein Kaufangebot für ein Unternehmen bezieht, zutreffen und alle relevanten Risiken

identifiziert worden sind.

Technische Bewertung von Immobilien

Due Diligence (DD): Herkunft

- = Prozess

- Konzept ursprünglich aus dem US-amerikanischen Kapitel- und Anlegerschutzrecht -> Untersuchungen sollen dem Käufer Stärken und Schwächen eines Rechtsgeschäfts angezeigt werden

- Bedeutet eine detaillierte Prüfung, Analyse und Bewertung der Umstände eines Geschäftsgegenstandes anhand von Tatsachen und äußeren Umständen

- Ausgangspunkt und Ursprung: Informationslücke (information gap) zwischen potentiellen Parteien des Transaktionsvertrages

- Ausgangspunkt Interessenlage des Verkäufers und Käufers

Technische Bewertung von Immobilien

"Real Estate" Due Diligence 

= Immobilien Due DIligence (IDD)

= Erhöhung der Entscheidungsqualität bei gleichzeitiger Minimierung der Risiken

- systematische Immobilienprüfung mit anerkannten Analysemethoden

- Einbezug sämtlicher immobilienwirtschaftliche und technische Fachbereiche

- > Wirtschaft, Recht, Steuer, Umwelt, Bautechnik und Facility Management + nähere Betrachtung des Immobilienmarktes und die Bewertung der Immobilie

Technische Bewertung von Immobilien

Untersuchungsergebnisse einer Due Diligence Prüfung haben i.d.R. einen Einfluss auf

• grundsätzliche Entscheidung für/gegen ein Objekt/Standort/Markt

• Bestimmung des Kaufpreises

• im Kaufvertrag festzulegenden Zusicherungen bzw. Gewährleistungen des Verkäufers

Technische Bewertung von Immobilien

Ziele durch "Real Estate" Due Diligence

• Senkung der (Rest-) Lebenszykluskosten der Immobilien

• Erhöhung der Rendite

• Werterhalt

Technische Bewertung von Immobilien

Wesen der Due Diligence

im Vorfeld der Akquisition geprüft 

- Prüfungen beinhalten:

    o Systematische Stärken-/Schwächen-Analyse des Kaufobjekts,

    o Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken,

    o Fundierte Bewertung des Objekts oder des Portfolios.


• Gegenstand der Prüfungen:

   o Bilanzen

   o personelle und sachliche Ressourcen

   o strategisch Positionierung

   o rechtliche und finanzielle Risiken

   o Umweltlasten.

- gezielte Suche nach "Dealbreakern", d.h. nach Sachverhalten die einem Kauf entgegen stehen können. 

Erkannte Risiken entweder Auslöser für einen Abbruch der Verhandlungen oder Grundlage einer vertraglichen Berücksichtigung in Form von Preisabschlägen oder Garantien

Technische Bewertung von Immobilien

DD: Voraussetzungen 

• Grundlage einer DD:

Vorvertrag /Letter of Intent (angemessener Zeitraum für die Due Diligence-Prüfung

vereinbart)

Technische Bewertung von Immobilien

DD: Wesentliche Inhalte bzw. Voraussetzungen

• Zugriff auf benötigte Informationen und Daten

• ggf. die Zahlung einer Gebühr bei Nichtkauf ist Gegenstand einer solchen Vereinbarung.

• Meilensteinberichte für Projektprüfungen: Zustand des Projektes in Kurzzusammenfassung

Technische Bewertung von Immobilien

DD: Beteiligte

• erfahrene Anwälte

• Wirtschaftsprüfer

• Fachleute mit spezifischen Kenntnissen, z. B. der Branche oder spezieller Themengebiete

(Architekten, Technische Gebäudeplaner oder Bausachverständige)

Technische Bewertung von Immobilien

Teilbereiche der DD (4)

unterscheidet sich in der Zielverfolgung des Beauftragenden

• Rechtliche Bewertung (Legal Due Diligence) = Jurist

• Steuerliche Bewertung (Tax Due Diligence) = Steuerfachmann

• Finanzielle Bewertung (Financial Diligence) = Kaufmann

• Technische Bewertung (Technical Due Diligance) = Bauingenieur, Wirtschaftsingenieur,

Architekt

Technische Bewertung von Immobilien

Rechtliche Due Diligence (Legal DD)

- Ziel: Schaffung von Rechtssicherheit und Einschränkung von Haftung

- Ergebnisse entscheidend für weitere wirtschaftliche und unternehmerische Entwicklung des DD-Gegenstandes (z.B. Bundeskartellamt)

- Entscheidend, da alltägliche Dinge des Lebens (kommerziell/technisch/kulturell/soziologisch) auf gesetzlichen Regeln basiert -> Fundament weiterer DD-Untersuchungen

• Instrument: handelnden Personen Haftungen in einem Rechtsgeschäft beschränken

(z.B.: Verkäufer: wird über vorvertragliche Pflichten unterrichtet, Käufer: für Ihn nachteilig

unbekannte Folgen aufgedeckt)

► Rechtliche Rahmenbedingungen des Deals

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