Portfoliomanagement at Universität Stuttgart

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Nachfrager von REIM (Real Estate Investment Management):

Welche Nachfrager gibt es?

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Operationalisierung des Sicherheitsziels:

Reduktion der Volatilität der Immobilienrenditen — Welche Risiken gibt es?

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Systematisches vs. unsystematisches Risiko

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Grenzen der Anwendung der Portfoliooptimierung: Problem — Allgemeine Verlässlichkeit von Immobilienmarktdaten

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Grenzen der Anwendung der Portfoliooptimierung: Problem — Statistische Annahmen der modernen Portfoliotheorie

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Grenzen der Anwendung der Portfoliooptimierung: Problem — Umsetzung der errechneten Ergebnisse

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Capital Asset Pricing Model (CAPM) (I) — weitere kritische Annahmen der Portfoliotheorie

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Alternative Downside Risikomaße — Arten

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Entscheidungen zur Bestimmung von Musterportfolioen

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Vorteile internationaler Diversifikation — Ertragsseite

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Vorteile internationaler Diversifikation — Risikoseite

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Wechselkursrisiken: Auswirkungen von Wechselkursabwertungen

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Portfoliomanagement

Nachfrager von REIM (Real Estate Investment Management):

Welche Nachfrager gibt es?

Institutionelle Anleger:

  • Charakteristika:
    • Nicht-natürliche Person
    • Bestehen einer Organisation
    • Anlagemittel in erheblicher Größenordnung
    • Professionelle Kapitalanlage für Dritte
  • Hauptgruppen:
    • Versicherungsunternehmen & Pensionskassen
    • Kapitalverwaltungsgesellschaft (i. S. des KAB)
    • Unternehmen
    • Stiftungen
    • Öffentliche Haushalte
    • Banken


Private Anleger

Portfoliomanagement

Operationalisierung des Sicherheitsziels:

Reduktion der Volatilität der Immobilienrenditen — Welche Risiken gibt es?

  • Objekt- und marktbedingte Risiken
  • Ausgewählte Immobilienrisiken auf der Objektebene
    • Ertragsrisiken: Mieterbonität/-zusammensetzung, Mietvertragslaufzeiten, Mietanpassungen, Leerstand
    • Aufwandsrisiken: Bewirtschaftungskosten (besonders ungeplante), Modernisierungsaufwand
    • Wertrisiken: Marktmieten; Renditen, Bodenwert

Portfoliomanagement

Systematisches vs. unsystematisches Risiko

  • Diversifikation hat einen positiven Effekt auf die Variabilität der Portfoliorenditen, da die Rendite der einzelnen Immobilien eines Portfolios sich nicht in gleichem Ausmaß und in der gleichen Richtung ändern.
  • Das Risiko, welches durch Diversifikation eliminiert werden kann, wird als unsystematisches Risiko bezeichnet. Unsystematisches Risiko basiert auf der Tatsache, dass eine Vielzahl von Gefahren und Chancen für einzelne Objekte existieren, die sich in einem Portfolio ausgleichen können.
  • Trotz aller Diversifikationsbemühungen, wird es stets Risiko bestehen, welches sich nicht fortdiversifizieren lässt. Dies wird als systematisches Risiko bezeichnet.

Portfoliomanagement

Grenzen der Anwendung der Portfoliooptimierung: Problem — Allgemeine Verlässlichkeit von Immobilienmarktdaten

  • Transaktionen und daher Preise können manchmal zu mehreren Perioden zugeordnet werden
  • Viele Marktdaten/Gutachterwerte werden nur jährlich erhoben
  • Gutachterwerte können von realisierbaren Marktdaten abweichen
  • Definitionsunterschiede bei Mieten und Renditen können internationale Vergleichbarkeit beeinträchtigen

Portfoliomanagement

Grenzen der Anwendung der Portfoliooptimierung: Problem — Statistische Annahmen der modernen Portfoliotheorie

  • Die für due Berechnung der Standardabweichung wichtige Annahmen der Normalverteilung der Erträge ist häufig nicht gegeben. Stattdessen lässt sich oft eine linksschiefe Verteilung feststellen.

Portfoliomanagement

Grenzen der Anwendung der Portfoliooptimierung: Problem — Umsetzung der errechneten Ergebnisse

  • Immobilien sind nicht beliebig teilbar. Daher sind Optimierungsergebnisse vor allem an kleinen Standorten nur schwer umsetzbar
  • Immobilien stehen nicht beliebig zum Kauf oder Verkauf zur Verfügung, da der Markt weniger liquide ist als manche Wertpapiermärkte
  • Portfoliooptimierung kann zu Ecklösungen führen, die bei beschränkten regionalen Märkten nicht realisierbar und ex-post wohl auch nicht umsetzbar wären (bspw. 50 % des Portfolios in der Schweiz und Südafrika)

Portfoliomanagement

Capital Asset Pricing Model (CAPM) (I) — weitere kritische Annahmen der Portfoliotheorie

  • Investoren handeln nach der Portfoliotheorie von Markowitz und die dortigen Annahmen gelten:
    • homogene Erwartungen über Ertragswert, Varianzen und Kovarianzen der Renditen
    • Informationen für alle Investoren gleich und kostenfrei zugänglich
    • Leerverkäufe sind unbegrenzt möglich
    • Aufnahmen sowie Anlage zum Zins für risikofreie Anlagen für jeden Marktteilnehmer unbegrenzt und zum gleichen Satz möglich
    • Umlauf an Anlagenmöglichkeiten konstant
    • alle in der Volkswirtschaft auftretenden Anlagenmöglichkeiten werden am Markt gehandelt
    • Kapitalmarkt befindet sich im Gleichgewicht
    • Keine Transaktionskosten, einperiodische Optimierung

Portfoliomanagement

Alternative Downside Risikomaße — Arten

  • Downside Risikomaße:
    • Lower Partial Moment
    • Conditional Value at Risk
    • Maximum Drawdown

Portfoliomanagement

Entscheidungen zur Bestimmung von Musterportfolioen

  1. Wahl der Assteklassen, die bei der Portfoliokonstruktion berücksichtig werden (Immobilien, Aktien, Anleihen, Rohstoffe, Geldmarktanlagen, etc.)
  2. Wahl der Anlagenprodukte innerhalb einer Assetklasse (Offene Immobilienfonds, Immobilienaktien, direkt gehaltene Immobilie)
  3. Erstellung einer Long- und Short-Liste: Wahl der Segmente innerhalb einer Assetklasse nach verschiedenen Risiko- und Liquiditätskriterien (DAX, MDAX, CDAX, TechDAX); Unternehmen mit einem Mindesttagesumsatz im Handel oder Mindestrating; Core, Core+, Immobilienstandorte, etc.
  4. Ermittlung einer Benchmark mittels der neutralen Portfoliogewichte der zur berücksichtigen Assets (bsp. anhand Marktkapitalisierung oder Handelsvolumen)
  5. Formulierung des Mindest- und Maximalgewichts für jeden Portfoliombestandteil (bspw. Deutschland im europäischen Portfolio mindestens 20 % und max. 40 %)
  6. Wahl des akzeptierten Tracking-Errors
  7. Festlegung, ob und wie stark in Off-Benchmarkanlagen investiert werden darf
  8. Wahl des Risikomaßes für die Portfoliooptimierung
  9. Erwartungsbildung bzgl. Erträge, Risiko und Korrelationen
  10. Ermittlung der Über- und Untergewichte der Portfoliobestandteile

Portfoliomanagement

Vorteile internationaler Diversifikation — Ertragsseite

  • Teilweise höhere Erträge bei Auslandsinvestitionen aufgrund stärkerer Kapitalknappheiten oder Finanzierungsengpässen
  • In weniger entwickelten Ländern ist der Kapitalstock und die Sparquote häufig geringer sowie das Finanzsystem weniger entwickelt. Aus der relativen Kapitalknappheit ergibt sich oft eine höhere Kapitalrendite.

Portfoliomanagement

Vorteile internationaler Diversifikation — Risikoseite

Im Vergleich zu Inlandinvestitionen gering korrelierte Erträge aufgrund unterschiedlicher ...


  • Konjunkturverläufe
  • Demographie
  • Wirtschaftspolitik
  • Länderbonitäten
  • exogener Schocks
  • andere Wechselkursverläufe

Portfoliomanagement

Wechselkursrisiken: Auswirkungen von Wechselkursabwertungen

  • Fall 1: Mietvertrag in ausländischer Währung
    • fallende Erlöse in Euro
  • Fall 2: Mietvertrag in Euro
    • Währungsmismatch des Mieters führt zu höherem Mietausfallrisiko, wenn dessen Einnahmen in lokaler Währung sind
  • Fall 3: Finanzierung in Euro
    • Währungsmismatch zwischen Finanzierungs- und Investitionsseite erhöht Kreditausfallrisiko

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