Internationale Bewertung von Immobilien at Universität Stuttgart

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Bit Data:
Definition und Beispiele

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Drei Dimensionen der Nachfrage: Was gilt allgemein?

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Was ist ein Rating?

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Elemente von Ratings:

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Relative Ratings:

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Absolute Ratings

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Häufige Anwendungsbereiche von Ratings

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Zentrale Punkte von Smart Data

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Generelles zur Mikrolage

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Welche Einzelindikatoren gibt es für das Mikrolage-Rating?

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Für welche Hauptnutzungen werden die Einzelindikatoren für das Mikrolage-Rating verdichtet?

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Von was die Gewichtung der Einzel-Ratings für das Gesamtrating abhängig?

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Internationale Bewertung von Immobilien

Bit Data:
Definition und Beispiele
  • Bit Data ist letztlich ein Überbegriff für die effiziente maschinelle - oftmals explorative - Analyse großer, komplexer und oftmals unstrukturierter Datensätze.
    • Beispiele:
      • Gesichtserkennung auf Überwachungskameras
      • Automatisierte Panzererkennung

Internationale Bewertung von Immobilien

Drei Dimensionen der Nachfrage: Was gilt allgemein?

  • Grundsätzlich hat jedes Haushalt unterschiedliche Bedürfnisse und Möglichkeiten...z.B. älteres, reiches Paar vs. junge, urbane Familie mit Kindern.
  • eine sinnvolle Operationalisierung ist notwendig
    • Soziale Schicht (10 Klassen) (statusniedrig - statushoch)
    • Lebensphase (9 Klassen) (junge Single - junges Paar - Familie mit Kindern etc.)
    • Lebensstil (10 Klassen) (von bürgerlich traditionell bis individualisiert)

Internationale Bewertung von Immobilien

Was ist ein Rating?

Duden, Internet:

  • Beurteilung, Einschätzung, Einstufung, Klasse, Klassifizierung
  • Einstufung in ein Klassifikationssystem
  • to rate = (ein)schätzen
  • A Position assigned to a scale; a standing
  • Definitionsversuch:
    • Ein Rating ist die Verdichtung unterschiedlicher Indikatoren verschiedenster Dimension in eine dimensionale Kennzahl und die Einordnung derselben in ein Klassifizierungssystem mit dem Ziel, die Vergleichbarkeit der Ratingobjekte zu erhöhen und den Kern der Information unter einer bestimmten Optik schnell und einfach zu transportieren.

Internationale Bewertung von Immobilien

Elemente von Ratings:

  • Theorie - Modell - Operationalisierung
  • Indikatorenset sowie flächendeckend die benötigen Informationen
  • Gewichtung der Indikatoren
  • Skala
  • Dokumentation

Internationale Bewertung von Immobilien

Relative Ratings:

  • Häufig bei Makro-Lageratings
  • "Füllung" der Klassen:
    • Es sind immer x% der Standorte in der besten Klasse, unabhängig davon, wie sich der Markt bewegt
  • Beispiele:
    • Fußball: die am wenigsten Schlechten sind immer in der obersten Liga
    • Makro-Lagerating von FPRE: Im Abschwung ist auch der Beste schlecht, einfach etwas weniger schlecht als der Rest ... 

Internationale Bewertung von Immobilien

Absolute Ratings

  • Häufig bei Mikro-Lageratings
  • "Füllung" der Klassen:
    • An einem Standort können die Klassen sehr einseitig gefüllt sein
  • Beispiel:
    • AAA: im Zeitverlauf konstante Bedeutung, d.h. es ist möglich, dass zu einem Zeitpunkt kein Land AAA ist
    • Mikro-Lagerating FPRE: Kleine Orte haben oftmals nur zwei Mikrolagen: "An der Hauptstraße" und "nicht an der Hauptstraße"

Internationale Bewertung von Immobilien

Häufige Anwendungsbereiche von Ratings

  • Immobilien-Anlagestrategie
  • Vergleich von Immobilien-Portefeuilles
  • Bestimmung von Risikozuschlägen im Hypothekarbereich
  • Automatische hedonische Bestimmung flächendeckender Diskontierungslandschaften mittels Makro-Lagerating
  • Automatische hedonische Generierung flächendeckender Mikro-Lageratings für Modellvorschläge in der hedonischen Bewertung

Internationale Bewertung von Immobilien

Zentrale Punkte von Smart Data

  • Was ist die Grundgesamtheit (Welt, Europa, Deutschland)?
  • Was für eine Optik wird eingenommen?
  • Sind die relevanten Indikatoren enthalten?
  • Sind die Indikatoren vergangenheits-, gegenwarts- oder zukunftsbezogen?
  • Wie werden die Indikatoren gewichtet?
  • Handelt es sich um absolutes oder relativen Rating?
  • Wie unabhängig / wissenschaftlich / transparent ist der Rating-Ersteller?

Internationale Bewertung von Immobilien

Generelles zur Mikrolage

  • es wird ein "Gesamtpaket" an Mikro-Lageeigenschaften verkauft
  • unterschiedliche Nachfrager gewichten die Eigenschaften allenfalls unterschiedlich
  • Nutzensicht: Wer ist potentieller Käufer? Wie würde dieser die Eigenschaften gewichten?
  • Maschinelles Mikrolage-Rating von FPRE basierend auf ca. 80 Einzelindikatoren

Internationale Bewertung von Immobilien

Welche Einzelindikatoren gibt es für das Mikrolage-Rating?

  • Besinnung: Morgensonne, Abendsonne
  • Aussicht: Exposition, Hangneigung, Seesicht, etc.
  • Image des Quartiers: Nachfragersegmente, Bebauung, Dichte, Nutzungen, Seeanstoß etc.
  • Dienstleistungsqualität: Einkauf, Services etc.
  • Freizeit: Naherholung, Landschasftsqualität, Kinos etc.
  • ÖPNV
  • Straßenanbindung
  • Lärmbelastung: Straßen-, Eisenbahn- und Fluglärm

Internationale Bewertung von Immobilien

Für welche Hauptnutzungen werden die Einzelindikatoren für das Mikrolage-Rating verdichtet?

  • Eigentumswohnungen
  • Einfsamilienhäuser
  • Mietwohnungen
  • Büroflächen
  • Verkaufsflächen
  • Gewerbeflächen
  • Gastronomie
  • Hotel
  • Bildungseinrichtungen

Internationale Bewertung von Immobilien

Von was die Gewichtung der Einzel-Ratings für das Gesamtrating abhängig?

  • Gemeindetyp
  • Image des Quartiers
  • Lärm
  • etc.

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