Internationale Bewertung von Immobilien — Prüfung at Universität Stuttgart

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Charakteristika von Immobilien als Assetklasse — Kenntnis der Anlageklasse entscheidend für die Portfoliooptimierung: Was sind typische Charakteristika?

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Charakteristika von Immobilien — Welche Märkte gibt es? Welche unterschiedlichen Risiken gibt es auf den einzelnen Märkten?

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Juristischer Immobilienbegriff — Definition von "Grundstück" und Bestandteile nennen

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Was ist das übergeordnete Immobilienanlagenziel?

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Was ist ein Markt? Nach welchen Kriterien lassen sich Märkte differenzieren?

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Segmentierung des Flächenmarktes — was bedeutet "Segmentierung" und was sind wichtige Dimensionen dieser Segmentierung beim Flächenmarkt?

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Segmentierung des Flächenmarktes — Angebot & Nachfrage im Bezug zu den wichtigen Dimensionen

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Segmentierung des Flächenmarktes — Welche Folgen sind die der Marktsegmentierung?

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In einem Markt mit wachsende Nachfrage — verschiedene langfristige Gleichgewichtsmieten

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Cap Rate — wesentliche Einflussfaktoren benennen

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Realkapital vs. Finanzkapital — Definitionen

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Vermögensmarkt — erkläre diesen Markt

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Internationale Bewertung von Immobilien — Prüfung

Charakteristika von Immobilien als Assetklasse — Kenntnis der Anlageklasse entscheidend für die Portfoliooptimierung: Was sind typische Charakteristika?

  • niedrige Volatilität der Rendite
  • Diversifikationseffekte
  • geringe Korrelation der Renditen zu den Renditen anderer Assetklassen
  • Inflations-Hedge
  • Sichere Einnahmen und langfristiger Anlagehorizont
  • Informationsineffizienz
  • Andersartigkeit des Anlageproduktes:
    • Eigenschaften eines Aktieninvestments
    • Eigenschaften eines Bondinvestments
    • Indexierte Mietverträge
    • Investment in Real-Kapital
  • Beeinflussbarkeit der Retuns durch eigene Managementleistung

Internationale Bewertung von Immobilien — Prüfung

Charakteristika von Immobilien — Welche Märkte gibt es? Welche unterschiedlichen Risiken gibt es auf den einzelnen Märkten?

  • Vergleich Märkte:
    • Immobilien
    • Aktien
    • Immobilienaktien
    • Devisenmärkte (Foreign Exchange, FX)
    • Rentenmärkte (Fixed Income, FI)
  • Unterschiedliche Risiken auf den einzelnen Märkten:
    • Illiquidität
    • Zinsänderungsrisiken
    • Ausfallrisiken / Kredit- & Bonitätsrisiken
    • Konjunkturrisiken
    • Wechselkursänderungsrisiken
    • Inflationsrisiken
    • Politische Risiken

Internationale Bewertung von Immobilien — Prüfung

Juristischer Immobilienbegriff — Definition von "Grundstück" und Bestandteile nennen

  • Grundstück:
    • Katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch entweder auf einem besonderen Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer (bei gemeinschaftlichem Grundbuchblatt) geführt wird.
    • Das Grundstück umfasst den Grund und Boden mit all seinen Bestandteilen und Zubehörstücken
  • Bestandteile:
    • Gebäude
    • Mauern, Fußböden, Decken
    • Türen, Fenster, Treppen
    • Festeingebaute Badeeinrichtungen, Heizungsanlagen, Aufzüge
    • Festeingebaute, nicht ohne Beschädigung herausnehmbare Möbel (vgl. § 94 BGB)

Internationale Bewertung von Immobilien — Prüfung

Was ist das übergeordnete Immobilienanlagenziel?

hohe, stabile Gesamtrendite

Internationale Bewertung von Immobilien — Prüfung

Was ist ein Markt? Nach welchen Kriterien lassen sich Märkte differenzieren?

  • ein Markt ist ein ökonomischer Ort für den Austausch von Gütern und Dienstleistungen zwischen Anbietern und Nachfragern
  • Märkte lassen sich differenzieren nach folgenden Kriterien:
    • sachlich (Güter vs. Dienstleistungen)
    • räumlich (regionale Märkte in der EU)
    • zeitlich (zeitpunktbezogen, Börse vs. saisonale Märkte, Weihnachtsgeschäft)
    • qualitativ (vollkommen vs. unvollkommen // effizient vs. ineffizient)
    • quantitativ (Anzahl der Marktteilnehmer)
    • liquide vs. illiquide

Internationale Bewertung von Immobilien — Prüfung

Segmentierung des Flächenmarktes — was bedeutet "Segmentierung" und was sind wichtige Dimensionen dieser Segmentierung beim Flächenmarkt?

  • Markt, der sich in verschiedene Teilmärkte oder Marktsegmente aufteilen lässt
  • Immobilienmarkt ist in hohem Maße segmentiert
  • wichtige Dimensionen der Flächenmarktsegmentierung:
    • Geographische Lage
    • Nutzungsart

Internationale Bewertung von Immobilien — Prüfung

Segmentierung des Flächenmarktes — Angebot & Nachfrage im Bezug zu den wichtigen Dimensionen

  • Angebot:
    • Gebäude sind von spezifischer Art: z. B. Lagerhallen sind etwas anders als Büroimmobilien
    • Gebäude befinden sich in spezifischen Lagen: d. h. sie sind immobil
  • Nachfrage:
    • Nutzer verlangen bestimmte Flächenarten: z. B. ...
      • ein Rechtsanwalt kann keine Lagerhalle nutzen
      • ein Transportunternehmen benötigt im Regelfall keine Fläche in einem Bürohaus
    • Nutzer verlangen bestimmte Lagen oder Lagerarten: z. B. ...
      • ein Rechtsanwalt wird kaum viele Kunden in der unmittelbaren Nähe eines Autobahnkreuzes anziehen
      • bei Transportunternehmen in Innenstadtlage würde die LKW unnötige Zeit im innerstädtischen Stau verbringen

Internationale Bewertung von Immobilien — Prüfung

Segmentierung des Flächenmarktes — Welche Folgen sind die der Marktsegmentierung?

zum gleichen Zeitpunkt beträgt die ...

  • Miete für Bürogebäude
    • ca. 200 €/qm+Mon. in Frankfurt
    • ca. 15 €/qm+Mon. in Leipzig
  • Mieten in München
    • ca. 200 €/qm+Mon. für Handelsimmobilien
    • ca. 15 €/qm+Mon. für Wohnflächen

Internationale Bewertung von Immobilien — Prüfung

In einem Markt mit wachsende Nachfrage — verschiedene langfristige Gleichgewichtsmieten

  • Kostenmiete
  • Miete, zu der der Markt nach Schwankungen zurückkehrt
  • Miete, die gerade ausreicht, um neue Projektentwicklungen gewinnträchtig zu machen

Internationale Bewertung von Immobilien — Prüfung

Cap Rate — wesentliche Einflussfaktoren benennen

  1. Kapitalkosten (opportunitätsorientiert)
    1. kommt vom Kapitalmarkt
    2. wieviel Rendite erhalten Investoren bei alternativer Kapitalanlagen?
    3. höhere Renditeerwartungen alternativer Kapitalanlagen führt zu höheren Renditeansprüchen für Immobilien und einhergehend zu höheren Cap Rates
  2. Wachstumserwartungen des CF d. Immobilie
    1. kommt vom Flächenmarkt
    2. welchen NCF-Anstiegserwartungen haben Investoren für die nächsten Jahre?
    3. höhere Wachstumserwartungen führen zu niedriger Cap Rate, weil Investoren bereit sind, mehr € für einen gegebenen Betrag an anfänglichen Netto-Mieteinnahmen zu zahlen, wenn die Miete mit der Zeit ansteigt
  3. Risiko & Investorenpräferenz bzgl. d. Immobilie
    1. kommt vom Flächen- & Kapitalmarkt
    2. Risikohöhe & -tragweite der Immobilieninvestition entscheidend
    3. Risikohöhe & -scheue führt zu höheren Cap Rates (Investoren sind weniger bereit in einen gegenwärtigen € zu investieren)

Internationale Bewertung von Immobilien — Prüfung

Realkapital vs. Finanzkapital — Definitionen

  • Realkapital = Vermögensgegenstände, die Güter oder Dienstleistungen über einen Zeitraum produzieren
    • ist fest umrissen
    • häufig immobil
    • Flächenmarkt befasst sich mit Realkapital
  • Finanzkapital = Verwendung zum Erwerb vom Vermögensgegenständen des Realkapitals
    • ist fungibel (homogen)
    • sehr mobil
    • Vermögensmarkt befasst sich mit dem Finanzkapital

Internationale Bewertung von Immobilien — Prüfung

Vermögensmarkt — erkläre diesen Markt

  • nicht so segmentiert wie der Flächenmarkt, da Finanzkapital liquider ist
  • ist integriert
  • Immobilienpreise nahe beisammen & vergleichbar auch über verschiedene Marktsegmente hinweg

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